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• 132****4349

  近年來(lái)，城區(qū)住戶房屋時(shí)有“住宅改為商用”現(xiàn)象發(fā)生，也有不少住戶深受其擾，有人通過(guò)物管、社區(qū)、派出所調(diào)解過(guò)，甚至投訴到主管部門(mén)請(qǐng)求處理。2016年7月1日，正式實(shí)施的《蘭州（樓盤(pán)）市物業(yè)管理?xiàng)l例》就明確規(guī)定“不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房”。本期說(shuō)法就此話題邀請(qǐng)職業(yè)律師做相關(guān)解讀。
  
  案例 1
  
  美發(fā)店開(kāi)進(jìn)住宅樓
  
  樓上居民難安寧

  查看全文↓ 2019-04-20 16:05:46
• 151****9164

  一、政策依據(jù)
  現(xiàn)有依據(jù)是國(guó)辦發(fā)〔2008〕111號(hào)文件。也就是國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會(huì)保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”。
  二、相關(guān)法律、法規(guī)
  必須明確說(shuō)明，“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足兩個(gè)條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：
  1、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。
  2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

  查看全文↓ 2019-04-20 16:05:40
• 148****0697

  　住宅商用應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  　　我國(guó)《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  　　作為利害關(guān)系人有權(quán)要求其承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

  查看全文↓ 2019-04-20 16:05:24
• 147****8023

  國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。
  
  
  
  
  
  國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
  這些政策，在房地產(chǎn)諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，意在發(fā)展租賃市場(chǎng)，并加速去房地產(chǎn)庫(kù)存。而首次提到的商用房允許按規(guī)定改建為租賃住房，則更多的是為了去商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存。
  
  
  
  商用房的整租與散租爭(zhēng)論
  
  國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定對(duì)促進(jìn)民間投資政策落實(shí)情況開(kāi)展專項(xiàng)督查，著力擴(kuò)大民間投資；部署推動(dòng)制造業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)深度融合，加快“中國(guó)制造”轉(zhuǎn)型升級(jí)；確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。等等。 會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。會(huì)議確定，發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房；推進(jìn)公租房貨幣化，政府對(duì)保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍；完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)，等等。 按照以往的行業(yè)對(duì)于商用房的說(shuō)法，商業(yè)物業(yè)（商業(yè)零售物業(yè)）、寫(xiě)字樓、商住房（商改住）、商鋪、商業(yè)公寓等等具有商業(yè)用地性質(zhì)的都應(yīng)包括在內(nèi)。
  
  
  
  那么，政策中所提到的商用房，到底指哪一類商用房，還是都包括在內(nèi)？
  
  如果均包括在內(nèi)，是否就意味著商住房將獲得解放？琨御府營(yíng)銷總監(jiān)王楷文分析：從政策表述來(lái)看，應(yīng)該是為去二三線城市商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存。對(duì)于商住項(xiàng)目來(lái)講，如果允許商住房散戶出租的話，是一個(gè)利好，租金回報(bào)會(huì)比住宅高。但也涉及到使用成本和**空間的問(wèn)題。所以影響大小，還要看具體細(xì)則是否包涵這一產(chǎn)品，以及相應(yīng)的市場(chǎng)反應(yīng)。 而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹卻認(rèn)為，商用房改為出租房，其實(shí)就是盤(pán)活存量，供給側(cè)的改革。鼓勵(lì)出租有兩種形式，一種是散戶出租，另一種是鼓勵(lì)大業(yè)主，住宅大業(yè)主本身較少，商業(yè)用房的大業(yè)主就比較多的，拿出來(lái)出租對(duì)租賃房源供應(yīng)還是很有利的。但未來(lái)鼓勵(lì)商用房改租賃房絕對(duì)不是散戶租賃，不是把商業(yè)或?qū)懽謽歉某缮⒆夤?，而是將整棟或整層的商業(yè)或?qū)懽謽俏袡C(jī)構(gòu)去經(jīng)營(yíng)租賃。
  
  
  
  目的:去商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存
  
  “允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房?！焙?jiǎn)單的一句話，給了業(yè)內(nèi)和地方政府很大的想象空間與執(zhí)行空間。但大多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)同此舉更多的是為了去商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存。
  
  “我認(rèn)為也是為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存，非一線城市商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量很大，怎么樣來(lái)盤(pán)活，改租賃是很好的辦法。途家在沈陽(yáng)、重慶、武漢等城市與一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，如酒店式公寓、服務(wù)公寓，無(wú)論是整棟的還是分布式的都有合作?！蓖炯揖W(wǎng)公共關(guān)系總監(jiān)唐挺表示。
  
  對(duì)于商住房有沒(méi)有可能在放開(kāi)之列，一位開(kāi)發(fā)商對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，商住房**空間和舒適度上，比住宅都差很遠(yuǎn)，一般沒(méi)有燃?xì)狻⑸趟屉?，物業(yè)費(fèi)高，適合沒(méi)有資格，又有剛需住房需求的。當(dāng)然從投資角度來(lái)看，如果價(jià)格合適，且好地段的項(xiàng)目，賣完出租后比住宅收益率高，對(duì)商住房是一大利好。
  
  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云，從政策整體來(lái)看，發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房是整個(gè)市場(chǎng)的去庫(kù)存，而不能說(shuō)單單是為商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存。
  
  如果從個(gè)人出租、長(zhǎng)租公寓及短租公寓、民宿角度而言，唐挺認(rèn)為，政策里面所鼓勵(lì)的租賃，包括度假租賃。在他看來(lái)，從政策出臺(tái)角度講，該政策是政府出臺(tái)一系列鼓勵(lì)度假租賃政策里面**新的一個(gè)政策，去年出臺(tái)了放寬度假租賃，后來(lái)又出臺(tái)鼓勵(lì)民宿客棧等社會(huì)服務(wù)業(yè)相關(guān)政策，目前這個(gè)政策是**新的一個(gè)政策。從途家角度講，**早從自營(yíng)開(kāi)始，在發(fā)展半年以后開(kāi)始與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，去庫(kù)存，庫(kù)存積壓歷害的是二三四線城市和旅游城市的旅游地產(chǎn)。途家通過(guò)管家和托管的模式使這些閑置不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活，給需要的旅客入住。
  
  而目前來(lái)看，該政策需要落實(shí)更多細(xì)則，比如當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行細(xì)則，很多地方這方面處在相對(duì)模糊的地帶。整體來(lái)看政策非常利好，對(duì)住房租賃行業(yè)是利好。無(wú)論是長(zhǎng)租還是短租，都有更多的市場(chǎng)參與者會(huì)進(jìn)來(lái)。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-04-20 16:05:21
• 156****5229

  6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。意見(jiàn)指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。
  
  
  
  這并非國(guó)務(wù)院第一次提出該政策。5月6日，在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華就介紹了加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)情況。
  
  
  
  《意見(jiàn)》指出，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
  
  
  
  以下為政策原文：
  
  
  
  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：
  
  
  
  實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見(jiàn)。
  
  
  
  一、總體要求
  
  
  
  （一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)以及中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議精神，認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
  
  
  
  （二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。
  
  
  
  二、培育市場(chǎng)供應(yīng)主體
  
  
  
  （三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，調(diào)動(dòng)企業(yè)積極性，通過(guò)租賃、購(gòu)買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長(zhǎng)的住房租賃需求。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
  
  
  
  （四）鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租庫(kù)存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
  
  
  
  （五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提**介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)實(shí)守信、公平交易。
  
  
  
  （六）支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房。規(guī)范個(gè)人出租住房行為，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。
  
  
  
  三、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)
  
  
  
  （七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡(jiǎn)化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
  
  
  
  （八）明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)繳納租金。
  
  
  
  四、完善公共租賃住房
  
  
  
  （九）推進(jìn)公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。
  
  
  
  （十）提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
  
  
  
  五、支持租賃住房建設(shè)
  
  
  
  （十一）鼓勵(lì)新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開(kāi)展租賃住房建設(shè)。
  
  
  
  （十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
  
  

  查看全文↓ 2019-04-20 16:05:16

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??住宅房可以改商用嗎？住宅改商用房有什么風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  一、政策依據(jù)現(xiàn)有依據(jù)是國(guó)辦發(fā)〔2008〕111號(hào)文件。也就是國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)人力資源社會(huì)保障部、發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局《關(guān)于促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》其中：“二、完善扶持政策，改善創(chuàng)業(yè)環(huán)境...（四）放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入。...按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時(shí)商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”。二、相關(guān)法律、法規(guī)必須明確說(shuō)明，“住改商”并不是無(wú)條件的，住宅業(yè)主在改變住宅用途時(shí)不能隨意而為，需要滿足兩個(gè)條件：一是相關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有相應(yīng)的禁止性規(guī)定。二是“住宅商用”必須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，利害關(guān)系的業(yè)主不僅指“同幢樓房里其他的業(yè)主”，也包括“其他樓房里受到影響的業(yè)主”。這是妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的具體表現(xiàn)。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。上述兩個(gè)條件必須是同時(shí)具備的，缺一不可。經(jīng)歸納，住宅改商用房主要涉及如下相關(guān)法律、法規(guī)：1、《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理法》第五十條 “物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。2、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！　?、《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。4、中華人民共和國(guó)建設(shè)部令 第110 號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第六條　　裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：　　（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；　?。ǘ└淖冏≌饬⒚?，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；　?。ㄈ┎鸶墓┡艿篮驮O(shè)施；　?。ㄋ模┎鸶娜?xì)夤艿篮驮O(shè)施。　　本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。5、《國(guó)家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記管理有關(guān)問(wèn)題的通知》一、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開(kāi)業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》；(二)住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。二、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開(kāi)業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，股東(出資人)或企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》上承諾，遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并已經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。三、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶在設(shè)立(開(kāi)業(yè))登記時(shí)，股東(出資人)應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》上蓋章(法人股東)或簽字(自然人股東、個(gè)體i商戶)；住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，企業(yè)(公司)應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》上蓋章、個(gè)體工商戶應(yīng)當(dāng)在《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》上蓋章或簽字。四、企業(yè)(公司)、個(gè)體工商戶已向登記機(jī)關(guān)承諾遵守有關(guān)房屋管理的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，而實(shí)際上并未遵守法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定和經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，屬于提交虛假材料的行為。

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• 問(wèn) ??住宅房可以改商用嗎？住宅改商用房有哪些法律依據(jù)？
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  《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！北緱l是關(guān)于住改商的原則規(guī)定，從本條規(guī)定可以得出以下幾個(gè)結(jié)論：　　1、原則上，業(yè)主不可以將住宅用房改為商業(yè)用房。如果相關(guān)法律、法規(guī)或小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約明確規(guī)定，業(yè)主不能將住宅改為商業(yè)用房的，則業(yè)主絕不可以改變房屋用途。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，根據(jù)民法通則規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對(duì)其房屋進(jìn)行占有、使用、收益、處分，但由于建筑物構(gòu)造上的一體性，業(yè)主在行使權(quán)利時(shí)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?！段餀?quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！　?、住改商不是絕對(duì)的，在遵守法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的前提下，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，可以住改商?！　、僮「纳滩坏眠`反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的禁止性規(guī)定。如不得從事法律、法規(guī)禁止的經(jīng)營(yíng)行為，《娛樂(lè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“娛樂(lè)場(chǎng)所不得設(shè)在下列地點(diǎn)：（一）居民樓、博物館、圖書(shū)館和被核定為文物保護(hù)單位的建筑物內(nèi)；（二）居民住宅區(qū)和**、醫(yī)院、機(jī)關(guān)周圍”；《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所?！睒I(yè)主在住改商過(guò)程中進(jìn)行的裝修行為也不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為?！钡诹鶙l規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。”　?、谧「纳瘫仨毥?jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（征求意見(jiàn)稿）第八條規(guī)定：“因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱‘有利害關(guān)系的業(yè)主’?！?因此，“有利害關(guān)系的業(yè)主”是指正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主。這里，有利害關(guān)系的業(yè)主并不是一個(gè)固定的范圍，不同的經(jīng)營(yíng)行為涉及到的業(yè)主的范圍是不同的，如一樓開(kāi)便利店只影響到左鄰右舍及其正對(duì)樓上業(yè)主的權(quán)益，而開(kāi)飯店由于會(huì)產(chǎn)生油煙則影響的業(yè)主就會(huì)比較多，因此，只要該業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境受到影響，其就是有利害關(guān)系的業(yè)主?！段餀?quán)法》賦予有利害關(guān)系的業(yè)主以事前否決權(quán)，即如果有利害關(guān)系的業(yè)主其中之一不同意住改商的，業(yè)主則不可以住改商?！　、蹣I(yè)主將住宅用房改變?yōu)樯虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，其對(duì)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的全面了解是完成這一義務(wù)的前提，因此，業(yè)主應(yīng)將其房屋使用情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　?、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有利害關(guān)系業(yè)主的監(jiān)督權(quán)?！侗本┦芯幼⌒^(qū)物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及其他有危及房屋安全行為的；” 《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（征求意見(jiàn)稿）第九條規(guī)定：“業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。業(yè)主實(shí)施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。”第十條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，嚴(yán)重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) ??住宅房可以改商用嗎
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  小區(qū)住房改為商業(yè)使用需要其他利害業(yè)主的同意，否則無(wú)法改為經(jīng)營(yíng)性用房?！　》梢罁?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》　　第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

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• 問(wèn) 住宅變商用可以嗎
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  這個(gè)走正規(guī)手續(xù)的話，是絕對(duì)不可能轉(zhuǎn)商業(yè)用房的，您可以私自改為商業(yè)用房，繳納水電煤氣的話就按照非普通住宅收取了，但是您拆遷補(bǔ)償依然按照住宅補(bǔ)償！希望能幫到您！

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• 問(wèn) 住宅可以改經(jīng)商用途嗎
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  民用住宅是不可以轉(zhuǎn)成商業(yè)用房的，除非遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。樓房外墻屬于共用部分，全體業(yè)主對(duì)整棟樓外墻享有共有權(quán)，依照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。住房性質(zhì)改變的條件和司法解釋1、“有利害關(guān)系的業(yè)主”的認(rèn)定及將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提物權(quán)法第七十七條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2009年**高人民法院通過(guò)的《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了解釋，即業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。2、業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的權(quán)利根據(jù)物權(quán)法及《**高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性或利用上的獨(dú)立性或能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體的房屋、車位、攤位等特定空間，而建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分則包括除屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共的或明示屬于個(gè)人的綠地以外的道路、綠地，建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分享有所有權(quán)，有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但對(duì)于建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。同時(shí)，即使業(yè)主對(duì)其專有部分行使權(quán)利，也不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物權(quán)法第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn);上述相關(guān)司法解釋也規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害，消除危險(xiǎn)，恢復(fù)原狀或者賠償損失的。

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