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• 135****1163

  新房付了**之后可以立即辦理銀行貸款。
  
  房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購(gòu)房者向銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買賣合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
  
  2013年11月24日，**新的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)10月11日-11月11日的樣本數(shù)據(jù)，32個(gè)城市中已有17個(gè)城市出現(xiàn)暫停房貸現(xiàn)象。2018年6月，北京興業(yè)銀行有網(wǎng)點(diǎn)將首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮了30%。興業(yè)銀行朝陽(yáng)區(qū)某網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，目前收到的分行通知是首套房貸利率在基準(zhǔn)幾率基礎(chǔ)上**低上浮10%，“其他網(wǎng)點(diǎn)的利率上浮情況不清楚?！?/span>

  查看全文↓ 2019-04-16 23:17:19
• 152****8007

  以前是先交**然后簽訂商品房買賣合同，然后在交房后再辦理按揭?，F(xiàn)在政策改了，你選好房子后，在開(kāi)發(fā)商規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納**款，然后一并辦理銀行按揭。
  
  銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。

  查看全文↓ 2019-04-16 23:17:13
• 135****1462

  
  
  2016年11月28日，上海住建委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》滬建房管聯(lián)〔2016〕1062號(hào)，該通知已于今天生效。該《通知》的主要內(nèi)容可以總結(jié)為：“認(rèn)房認(rèn)貸**提高”。結(jié)果就是“**提高”，對(duì)于這個(gè)結(jié)果，房屋買賣雙方都必須接受（大多數(shù)賣房人是樂(lè)意接受的），否則，就不能獲得銀行貸款。上海的房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)，**比例由30%提高到35%，甚至50%，甚至70%，這對(duì)于大多數(shù)的買房人來(lái)說(shuō)都是很難承受的。
  
  
  
  那么，買房人能否向賣房人要回已付的定金或者**款？
  
  
  
  這是一個(gè)法律問(wèn)題，要從法律的角度來(lái)回答。
  
  
  
  所謂賣房人要回定金或者**款，從合同法的角度來(lái)解釋，即是解除合同，返還財(cái)產(chǎn)。關(guān)于解除合同的法律后果，《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！彼^“恢復(fù)原狀”就包含返還財(cái)產(chǎn)的意思。
  
  
  
  那么，買房人解除合同的依據(jù)是什么呢？
  
  
  
  合同解除分為約定解除和法定解除。其中，約定解除又分為協(xié)議解除【即雙方達(dá)成一個(gè)口頭或書(shū)面協(xié)議來(lái)解除合同，法律依據(jù)為《合同法》第九十三條第一款：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同?！薄亢鸵罁?jù)合同解除權(quán)解除【即違約方構(gòu)成根本違約，守約方即享有了合同解除權(quán)，守約方行使合同解除權(quán)來(lái)解除合同。法律依據(jù)為《合同法》九十三條第二款：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！薄?；法定解除就是在具備了《合同法》第94條規(guī)定的合同解除條件后，合同當(dāng)事人依法解除合同【法律依據(jù)為《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！薄?。
  
  
  
  很明顯，買房人要求解除合同的依據(jù)不是約定解除，而只能是法定解除。
  
  
  
  那么，買房人所依據(jù)的是《合同法》第94條的哪一項(xiàng)呢？
  
  
  
  **接近的就是第一項(xiàng)：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”和第五項(xiàng)：“法律規(guī)定的其他情形”。
  
  
  
  1、關(guān)于第一項(xiàng)：“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”
  
  《合同法》第117條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！毙碌姆抠J政策的出臺(tái)符合“不能預(yù)見(jiàn)”和“不能避免”兩個(gè)要件，但是嚴(yán)格講，不符合“不能克服”這個(gè)要件，因?yàn)榻疱X債務(wù)不存在不能克服的情況（說(shuō)的通俗點(diǎn)，就是你自己沒(méi)錢你可以借啊）。而且，在《居間合同》或《房屋買賣合同》里往往會(huì)有類似“乙方貸款未獲通過(guò)或者貸款不足的，現(xiàn)金補(bǔ)足”的約定，這就把買房人“不能克服”的理由徹底消滅了。因?yàn)楦鶕?jù)該約定，買房人你應(yīng)該預(yù)測(cè)到可能貸款不成或貸款不足，你應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到你可能要現(xiàn)金補(bǔ)足（甚至是全額現(xiàn)金補(bǔ)足貸款，即全款買房）。那么，現(xiàn)在這種情形出現(xiàn)了，你就應(yīng)該按照之前的約定來(lái)履行，否則，就是你買房人違約。【即所謂的這是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)】
  
  
  
  2、關(guān)于第五項(xiàng)：“法律規(guī)定的其他情形”
  
  這是一個(gè)兜底條款。依據(jù)現(xiàn)有的法律，**可能能適用的是《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！奔辞閯?shì)變更原則。那么，《通知》的發(fā)布是否導(dǎo)致了“情勢(shì)變更”呢？《**高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》法發(fā)[2009]40號(hào)：“一、慎重適用情勢(shì)變更原則，合理調(diào)整雙方利益關(guān)系……3、人民法院要合理區(qū)分情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)屬于從事商業(yè)活動(dòng)的固有風(fēng)險(xiǎn)，諸如尚未達(dá)到異常變動(dòng)程度的供求關(guān)系變化、價(jià)格漲跌等。情勢(shì)變更是當(dāng)事人在締約時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的非市場(chǎng)系統(tǒng)固有的風(fēng)險(xiǎn)。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢(shì)變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意衡量風(fēng)險(xiǎn)類型是否屬于社會(huì)一般觀念上的事先無(wú)法預(yù)見(jiàn)、風(fēng)險(xiǎn)程度是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常人的合理預(yù)期、風(fēng)險(xiǎn)是否可以防范和控制、交易性質(zhì)是否屬于通常的“高風(fēng)險(xiǎn)高收益”范圍等因素，并結(jié)合市場(chǎng)的具體情況，在個(gè)案中識(shí)別情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)?！　薄〗Y(jié)合這個(gè)《指導(dǎo)意見(jiàn)》，我們可以歸納出，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是市場(chǎng)行為導(dǎo)致的（供求變化、價(jià)格漲跌等），而情勢(shì)變更則屬于非市場(chǎng)行為。上海市突然公布的認(rèn)房認(rèn)貸提高**的《通知》明顯不是市場(chǎng)行為，而屬于行政行為（行政機(jī)關(guān)的調(diào)控行為），屬于非市場(chǎng)行為。另外：（1）“貸款未獲通過(guò)或者貸款不足的，現(xiàn)金補(bǔ)足”的約定的前提是買房人可以按照約定的**比例來(lái)貸款，而貸款未獲通過(guò)或者貸款不足往往是因?yàn)橘I房人的征信等有問(wèn)題，買房人應(yīng)當(dāng)為自己的不良征信等承擔(dān)責(zé)任，“現(xiàn)金補(bǔ)足”帶有懲罰性，也帶有“愿賭服輸”的意思。但是《通知》使得買房人根本沒(méi)機(jī)會(huì)去申請(qǐng)貸款（即便申請(qǐng)了也肯定被斃掉），這就剝奪了買房人貸到款的機(jī)會(huì)。一方面剝奪買房人按照約定貸款的資格，一方面又懲罰買房人（現(xiàn)金補(bǔ)足），這極不公平。（2）《通知》的公布實(shí)施，使得大多數(shù)的買房人沒(méi)有財(cái)力履行已經(jīng)簽訂的《居間協(xié)議》或《房屋買賣合同》。買房人買不到房子已經(jīng)損失很大了，再讓買房人承擔(dān)違約責(zé)任或定金責(zé)任就顯得太不公平了。
  
  
  
  綜上，《通知》導(dǎo)致**比例提高應(yīng)當(dāng)屬于情勢(shì)變更，買房人可以據(jù)此要求解除合同并返還定金或**款。
  
  
  
  **后，我們?cè)倏纯此痉▽?shí)踐：
  
  “滬九條”后我代理的兩個(gè)由于“滬九條”導(dǎo)致**比例提高，導(dǎo)致買房人（我的當(dāng)事人）不能獲得銀行貸款，買房人要求賣房人退還定金的案件：一個(gè)經(jīng)過(guò)上海仲裁委員會(huì)仲裁（一裁終局）支持了我方的請(qǐng)求（解除合同，全額返還定金）【案號(hào)：（2016）滬仲案字第0968號(hào)】；另一個(gè)經(jīng)上海市徐匯區(qū)人民法院判決也支持了我方的訴請(qǐng)（解除合同并返還定金。注：我方當(dāng)事人在訴訟過(guò)程中自愿放棄了5萬(wàn)元定金，只要求賣房人返還15萬(wàn)元定金，故法院判決賣房人返還15萬(wàn)元定金）【案號(hào)：（2016）滬0104民初20049號(hào)】。上海仲裁委和徐匯法院解除合同的依據(jù)歸納起來(lái)就是：因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能履行。這似乎隱含著不能實(shí)現(xiàn)合同目的和公平的原則，也似乎隱含著參照適用情勢(shì)變更的原則。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2019-04-16 23:17:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買房貸不到款怎么辦? 買房交了**之后，貸款辦不下來(lái)怎么辦
  答

  銀行貸款如果暫時(shí)辦不下，可以先等等，如果確認(rèn)無(wú)法放貸，就要根據(jù)無(wú)法放貸的原因具體處理了。首先，看合同中對(duì)無(wú)法取得貸款如何處理，有無(wú)約定，有約定按約定處理。若無(wú)約定，雙方又協(xié)商不成的，可能會(huì)導(dǎo)致合同解除。貸款買房流程：借款人填寫(xiě)《借款申請(qǐng)書(shū)》并提供必須的資料貸款行對(duì)借款人的資信狀況和資料進(jìn)行審查，在三周內(nèi)正式答復(fù)申請(qǐng)人貸款行同意貸款的，借貸雙方簽訂借款合同；并視貸款擔(dān)保方式，同時(shí)簽訂抵押合同或質(zhì)押合同、保證合同根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，以及建設(shè)銀行的規(guī)定，辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)、抵押登記或合同公證等手續(xù)；貸款行按照合同約定發(fā)放貸款。

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• 問(wèn) 買房怎么辦理貸款? 買新房付了**之后多少天可以辦理銀行貸款？
  答

  因?yàn)橘J款遲遲無(wú)法獲批致使買房計(jì)劃擱淺的情況時(shí)有發(fā)生。那么，如果購(gòu)房者在買房的過(guò)程中遭遇了這種情況，應(yīng)該如何處理呢？下面，以兩種**常見(jiàn)的情況為例，告訴您買房貸款辦不下來(lái)應(yīng)該怎么辦。情況一：信用記錄差導(dǎo)致貸款無(wú)法獲批。現(xiàn)在很多人手中都有好幾張信用卡，而“卡族”中不少人都有過(guò)逾期還款的記錄，他們?cè)谙硎芰诵庞每ǖ谋憷?，卻往往忽略了信用問(wèn)題。近年來(lái)，因?yàn)樾庞每ㄓ馄诙汇y行拒貸的情況時(shí)有發(fā)生，如果信用卡連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期還款將被銀行視為信用不良，貸款申請(qǐng)將很可能被拒。一旦產(chǎn)生了不良的信用記錄，借款人也不必過(guò)于悲觀，有些情況是可以補(bǔ)救的：如果是非本人原因產(chǎn)生的個(gè)人征信系統(tǒng)上的不良記錄，個(gè)人可以與產(chǎn)生不良記錄的銀行協(xié)商，如果是因?yàn)殂y行或第三方原因引起的信用不良記錄，可以協(xié)商，未果的可繼續(xù)向中國(guó)人民銀行征信中心提出申訴。除此之外，可以試試不同的銀行，每個(gè)銀行的信用評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)是不同的，會(huì)有一些銀行相對(duì)寬松一些，只要信用記錄不是很差，一般來(lái)說(shuō)都能獲得貸款。情況二：買房后辦理了過(guò)戶，貸款卻遲遲批不下來(lái)。房貸遲遲不下來(lái)，使一些交易二手房的客戶遭遇尷尬。買賣雙方簽了購(gòu)房合同、付了**款，也辦理了過(guò)戶手續(xù)，可是銀行的貸款卻遲遲批不下來(lái)，這該如何是好呢？遇到這種情況，應(yīng)該分情況來(lái)處理：如果貸款已經(jīng)通過(guò)了銀行的審批，此時(shí)買賣雙方只能雙方耐心等待放款；如果貸款沒(méi)有通過(guò)審批，買家和賣家可以協(xié)商如何支付尾款的問(wèn)題，如果買家確實(shí)無(wú)法支付尾款，那只有按合同的相關(guān)規(guī)定解除合同了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 夫妻買房按揭**怎樣?買房交了**之后，貸款辦不下來(lái)怎么辦
  答

  銀行貸款買房條件：1、有合法的居留身份;申請(qǐng)政策性個(gè)人住房貸款的，應(yīng)有當(dāng)?shù)爻Ｗ》靠?2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入;3、有按期償還貸款本息的能力;4、有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或(和)有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保。5、有購(gòu)買住房的合同或協(xié)議;6、提出借款申請(qǐng)時(shí)，在建設(shè)銀行有不低于購(gòu)買住房所需資金30%的存款，申請(qǐng)政策性個(gè)人住房貸款的，應(yīng)按規(guī)定在建設(shè)銀行交存住房公積金;7、貸款行規(guī)定的其他條件。二、銀行貸款買房需要什么材料1、貸款申請(qǐng)表;2、認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)或買賣合同;3、身份證明;身份證明是指，外籍人士的護(hù)照、臺(tái)灣人士的通行證和戶籍本、港澳的身份證、回鄉(xiāng)證、工作證?；橐鲎C明指購(gòu)房人及配偶的所在國(guó)注冊(cè)證明，4、收入證明(包括稅單、銀行存款記錄及雇主確認(rèn)書(shū))。

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• 問(wèn) 買房貸款不下來(lái)怎么辦? 買房交了**之后，貸款辦不下來(lái)怎么辦
  答

  買房子**已交貸款下不來(lái)可以這么做：首先在法律規(guī)定中，如果貸款按揭沒(méi)辦成的話，且購(gòu)房者又不能繼續(xù)支付房款的話，那么開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除購(gòu)房合同。所以，按揭沒(méi)辦成**是否可以退，取決于購(gòu)房合同解除的后果。在《合同法》規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。所以分為兩種情況，如果由于購(gòu)房者的原因，導(dǎo)致貸款沒(méi)辦成的，個(gè)人原因一般來(lái)說(shuō)，常見(jiàn)的多為信用卡逾期還款，償還能力過(guò)低等，而且有些指標(biāo)對(duì)房貸有一票否決的威力。例如信用卡壞賬或因拖欠貸款被起訴，有刑事犯罪記錄等，個(gè)人信用將降為零，銀行將不會(huì)為其提供任何貸款。開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，而在解除合同以后，雖然購(gòu)房者不用再交納剩余房款，但是必須要承擔(dān)違約責(zé)任。從理論上說(shuō)，按揭沒(méi)辦成導(dǎo)致購(gòu)房合同解除以后，**款應(yīng)當(dāng)返還。但是，由于開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者承擔(dān)違約責(zé)任，為了防止購(gòu)房者逃避違約責(zé)任，所以開(kāi)發(fā)商一般會(huì)拒絕予以退還，直到法院作出**終判決。如果按揭沒(méi)辦成功不是購(gòu)房者的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的，那么在購(gòu)房合同解除以后，**需要退還，而且開(kāi)發(fā)商還必須退還相應(yīng)的利息。因此，購(gòu)房者在準(zhǔn)備貸款買房時(shí)，一定要對(duì)自己的貸款資格提前做好評(píng)估，不然等簽合同卻出了差錯(cuò)，貸不了款時(shí)，開(kāi)發(fā)商可不會(huì)同情你的。

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• 問(wèn) 貸款買房之后，還款方式還可以改變嗎？
  答

  等額本金換款，等額本息還款，轉(zhuǎn)換還款方式，可否還款方式的改變，要和銀行之間協(xié)商一致之后，進(jìn)行更改。貸款合同也是雙方協(xié)商一致的情況下才會(huì)簽訂的，建議就此咨詢一下辦理貸款的銀行方面，如何銀行同意即可以改變還款方式。

  全部2個(gè)回答>