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• 133****2048

  通常沒有房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)是不可以買賣的。無法證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰，沒有房產(chǎn)證也不能房產(chǎn)過戶，等房產(chǎn)證下來才可以過戶的。
  二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見，再根據(jù)手續(xù)辦理過戶。具體來說，有以下幾個(gè)步驟：
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

  查看全文↓ 2019-04-12 18:39:57
• 141****5244

  只有購房合同，房產(chǎn)是不可以過戶的。
  
  房產(chǎn)過戶的步驟：
  
  1.買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  
  2.如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金，買賣雙方簽訂房屋買賣合同。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3.買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。
  
  4.房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  
  5.繳納稅費(fèi)。
  
  6.辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
  
  7.對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  8.買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
  

  查看全文↓ 2019-04-12 18:39:50
• 158****6205

  可以轉(zhuǎn)讓的，但是應(yīng)該是有條件的。1．轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓?！?．預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。
  3．預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無效?！?．預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同

  查看全文↓ 2019-04-12 18:39:49
• 138****9672

  
  讀者魏先生向記者反映，他相中了趙先生名下的一套房產(chǎn)，談好價(jià)格后雙方簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時(shí)，魏先生先生忽略了該房屋是趙先生與妻子的共同財(cái)產(chǎn)，沒想到在其支付了購房款半個(gè)月后，與趙先生要求辦理過戶時(shí)，趙先生表示其妻子不同意出售該房屋，拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，魏先生很納悶，合同都簽了，房款也交了，房主可以單方面毀約嗎？
  
  記者針對(duì)此事咨詢了專業(yè)的法律人士，律師表示，在《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。
  
  另外，《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失?！币虼?，魏先生與趙先生雖簽訂了購房合同，但作為產(chǎn)權(quán)共有人之一的趙先生妻子并不同意，且簽訂購房合同后即未辦理過戶登記手續(xù)，也沒有將房屋進(jìn)行交付，是不適用于以上提到的善意取得的規(guī)定，因此，該購房合同則會(huì)被視為無效合同，魏先生是不能取得房屋所有權(quán)的。
  侵犯優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣無效
  
  除了以上提到的情況以外，還有幾類情況購房者需要在簽定合同的時(shí)候提高警惕：
  
  首先，在簽訂合同之前，務(wù)必要核實(shí)房屋出賣人的身份，如果其非產(chǎn)權(quán)所有人，且未得到產(chǎn)權(quán)人許可、無法提供同意證明書，那么與其簽訂的購房合同也是無效的。其次，侵犯有優(yōu)先購買權(quán)的合同同樣也是無效的，通常，優(yōu)先購買權(quán)分為房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人在出售公有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；此外，房屋所有人在出售出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，且同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋所有人侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，他們有權(quán)向法院提出訴訟，宣告購房合同無效。
  
  值得注意的是，一些權(quán)屬有爭(zhēng)議、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書等非法轉(zhuǎn)讓的情況下簽定的購房合同也是無效的，購房者如果覺得自身無法把握，那么可以咨詢專業(yè)的律師，以保障自己的合法權(quán)益，避免陷入購房糾紛中。 （來源于：新文化報(bào)）

  查看全文↓ 2019-04-12 18:39:41
• 153****4727

  購房合同如果簽的好，那自然可以對(duì)當(dāng)事人的利益提供保障，另外日后就算產(chǎn)生了糾紛，此時(shí)一份好的購房合同其實(shí)也是可以起到作用，減少當(dāng)事人的損害。而在購房合同中也存在了不少的陷阱，稍不注意就會(huì)導(dǎo)致利益受損，那究竟2018簽購房合同時(shí)應(yīng)該避免哪些陷阱呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解吧。
  
  
  一、購房合同應(yīng)注意的條款
  1、房屋面積的條款
  
  購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)，應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。
  
  另外，所購樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。
  
  2、價(jià)格、收費(fèi)、付款額條款
  
  在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購房者付出各種款項(xiàng)、稅費(fèi)時(shí)，購房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對(duì)于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請(qǐng)律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購房者有權(quán)拒付。
  
  3、房屋質(zhì)量的條款
  
  購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。
  
  
  二、簽購房合同時(shí)應(yīng)該避免哪些陷阱
  1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆
  
  房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。
  
  
  
  
  
  2、慎簽認(rèn)購書
  
  在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
  
  3、確定合理的付款方式
  
  為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開發(fā)商對(duì)一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10%，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10%……等等。
  
  4、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)
  
  對(duì)于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況;(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況;(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況;(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
  
  5、規(guī)范商品房面積增減的處理
  
  商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測(cè)繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測(cè)面積不相符。
  
  對(duì)于面積增減的處理，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：
  
  商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理;合同未做約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。
  
  6、了解按揭的辦理方法
  
  大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。
  
  實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對(duì)購房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。
  
  如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理做一明確規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-04-12 18:39:35

相關(guān)問題

• 問 我已經(jīng)簽了購房合同可以轉(zhuǎn)讓給別人嗎
  答

  您好,要遠(yuǎn)出賣方及銀行配合

  全部5個(gè)回答>
• 問 新買的房子只是簽了購房合同，我可以將商品房預(yù)售合同再轉(zhuǎn)讓給別人嗎？
  答

  這個(gè)問題不是應(yīng)該直接去問開發(fā)商就好了嗎？開發(fā)商允許的話肯定是行的！

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??貸款得未交房得新房可以轉(zhuǎn)讓嗎？可以轉(zhuǎn)讓給別人嗎？
  答

  分析如下：1、還貸期間的商品房本來是不可以出售的，但是現(xiàn)在可以采取轉(zhuǎn)按揭的方式出售商品房。 2、“轉(zhuǎn)按揭”就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 　　3、“轉(zhuǎn)按揭”的實(shí)質(zhì)就是已購房產(chǎn)的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓或出售該房產(chǎn)；買入該房產(chǎn)的人，又可以向銀行申請(qǐng)二手房貸款。4、購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時(shí)購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強(qiáng)后，將第一套房轉(zhuǎn)賣給他人，再購買條件較好的住房。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??新房按揭可以轉(zhuǎn)讓嗎？怎么轉(zhuǎn)讓給別人？
  答

  正在按揭的房子想轉(zhuǎn)讓主要有三種方式：第一、賣方有能力還貸的，先賣方還清貸款，注銷抵押，然后再交易過戶。 第二、賣方?jīng)]能力還貸的，而買方有能力的，可以協(xié)商讓買方先還清貸款，然后再交易過戶。這種方法對(duì)買方有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不過可以通過有誠信有資質(zhì)的中介公司并要求賣方做公證委托等來消除風(fēng)險(xiǎn)。第三、買賣雙方都沒能力或不愿意還貸的，可以通過找第三方專門的擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司還清貸款再交易過戶，然后再還錢給擔(dān)保公司，不過這需要一筆擔(dān)保贖費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>
• 問 我買的是期房不想要了可以轉(zhuǎn)讓給別人嗎
  答

  期房轉(zhuǎn)讓合同是有效的，只不過不能辦理預(yù)告登記手續(xù)而已。

  全部5個(gè)回答>