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• 131****9111

  1、關(guān)于意向金轉(zhuǎn)為定金的約定。實(shí)踐中，買方與中介在委托購(gòu)房協(xié)議書中約定意向金之時(shí)，一般會(huì)約定意向金轉(zhuǎn)化為定金的條件，一般不外乎經(jīng)中介居間，賣方同意按照委托房款成交，即轉(zhuǎn)化為定金。但這樣購(gòu)房者就處在被動(dòng)的位置上，為了更好的維護(hù)自身權(quán)利，購(gòu)房者**好在意向金合同書中注明，中介在向賣方轉(zhuǎn)付意向金之前，必須再次取得買方另行出具的書面同意書，否則中介的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，造成的損失由中介公司承擔(dān)。
  ，就很重要了。提醒各位購(gòu)房者，交納意向金可以，但是要約定一旦買方?jīng)]有看好房子不準(zhǔn)備購(gòu)買時(shí)，意向金就要如數(shù)返還，不得作為中介費(fèi)用罰沒(méi)。
  3、購(gòu)房意向金可以退么，意向金的罰沒(méi)規(guī)定是否合法呢？《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第二十三章居間合同中第四百二十四條至四百二十七條的內(nèi)容對(duì)此做了規(guī)定。有的中介會(huì)約定買方一旦交付了意向金，和賣方見(jiàn)了面洽談后意向金就轉(zhuǎn)化為中介費(fèi)用。這種意向金條款是違反法律規(guī)定無(wú)效的。根據(jù)《合同法》第四百二十七條的規(guī)定：居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。因此中介居間不成不得罰沒(méi)意向金。所以意向金是可以退回的。但是這必須是在意向金轉(zhuǎn)換為定金之前，否則，就應(yīng)該按照有關(guān)定金的規(guī)定處理。

  查看全文↓ 2019-04-10 16:22:49
• 134****6901

  意向金既不是定金也非訂金，意向金的支付是買方購(gòu)買房屋的意愿表示，因此在意向金還沒(méi)有轉(zhuǎn)為定金之前，購(gòu)買人可以拿回意向金。
  但是在二手房買賣居間服務(wù)中，意向金轉(zhuǎn)為定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)為行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約或中介方“一房二價(jià)”，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或者法律規(guī)定的賠償責(zé)任。
  一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果買家違約不買房，意向金將不能退還；如果賣家違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還買家。
  但是如果《購(gòu)房意向書》中只對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格、房屋狀況做了簡(jiǎn)要約定，那么當(dāng)賣家和買家在簽訂房屋買賣合同過(guò)程中，對(duì)付款時(shí)間、付款方式、房屋交付及過(guò)戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買賣合同**終未能簽訂，買家和賣家均不存在違約情況，則應(yīng)當(dāng)退還意向金。

  查看全文↓ 2019-04-10 16:22:45
• 137****5295

  10月19日，撫州聽(tīng)眾葉先生向江西都市廣播《消費(fèi)時(shí)代》欄目反映,10月7日，他在撫州市樂(lè)安縣的五洲家園看房，交了一筆5萬(wàn)元的誠(chéng)意金。之后考慮到各種因素，不想購(gòu)買了，跟樂(lè)安縣五洲家園提出退還誠(chéng)意金的要求，但樂(lè)安縣五洲家園一直以要等領(lǐng)導(dǎo)審批為由，拖延不退。
  節(jié)目對(duì)接了樂(lè)安縣五洲家園的銷售顧問(wèn)徐女士，徐女士聽(tīng)明來(lái)意后直接掛斷電話。節(jié)目還對(duì)接了樂(lè)安縣房管局，工作人員梁輝表示之前接到了很多相關(guān)反映，已經(jīng)要求開(kāi)發(fā)商在處理退款問(wèn)題，葉先生可以直接跟他聯(lián)系，會(huì)介入處理。
  10月22日，葉先生跟《消費(fèi)時(shí)代》節(jié)目反饋，通過(guò)節(jié)目介入，五洲家園退還了他5萬(wàn)元誠(chéng)意金，已經(jīng)到賬，要特別感謝節(jié)目的幫助。葉先生說(shuō)，如果不是節(jié)目的介入，開(kāi)發(fā)商還不知道拖到什么時(shí)候退款。
  自身責(zé)任，不合乎規(guī)范。
  
  
  案例二：
  
  
  
  10月16日，南昌聽(tīng)眾劉先生向江西都市廣播《消費(fèi)時(shí)代》欄目反映，7月23日，他交了1萬(wàn)元意向金，想在聯(lián)發(fā)君悅?cè)A庭買一間商鋪。之后，他發(fā)現(xiàn)簽訂的購(gòu)房意向協(xié)議書上沒(méi)有加蓋開(kāi)發(fā)商的公章，由于擔(dān)心出現(xiàn)問(wèn)題，提出了退房要求。聯(lián)發(fā)君悅?cè)A庭銷售顧問(wèn)卻表示他們付出了勞動(dòng)，意向金是不可能退的。
  劉先生稱，當(dāng)時(shí)在買店鋪的時(shí)候，銷售顧問(wèn)表示如果提前打招呼，意向金是可以退的；現(xiàn)在又以各種理由推脫。
  節(jié)目對(duì)接了聯(lián)發(fā)君悅?cè)A庭銷售經(jīng)理彭經(jīng)理，彭經(jīng)理表示具體情況自己并不清楚，時(shí)間過(guò)了很久，有點(diǎn)不記得了；彭經(jīng)理表示要先去了解一下情況，之后會(huì)盡快跟客戶聯(lián)系。結(jié)果彭經(jīng)理沒(méi)有給任何反饋，節(jié)目又對(duì)接聯(lián)發(fā)君悅?cè)A庭銷售總監(jiān)王總，王總表示意向金已轉(zhuǎn)為定金，不能退。劉先生認(rèn)為雙方并沒(méi)有簽定金協(xié)議，不退并不合理。節(jié)目還對(duì)接了南昌市房管局開(kāi)發(fā)處，工作人員表示會(huì)去核實(shí)處理。
  
  
  
  律師觀點(diǎn)：誠(chéng)意金、意向金不退不合理
  
  一些開(kāi)發(fā)商為了提高購(gòu)房者的積極性，往往要求對(duì)方先行交納一筆“意向金”或“認(rèn)籌金”，聲稱憑此在開(kāi)盤后可以優(yōu)先購(gòu)房，并能享受一定程度的購(gòu)房折扣。而所謂的“意向金”、“誠(chéng)意金”、“認(rèn)籌金”并不屬于法律上的概念，只是一種商業(yè)上的銷售手段。
  “意向金”不屬于法律概念，屬于房屋買賣雙方達(dá)成的初步意向證明，性質(zhì)上相當(dāng)于預(yù)付款，對(duì)違約一方不具有懲罰性。購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交納意向金的行為僅僅意味著其有意向購(gòu)買房產(chǎn)，如果雙方就交納意向金后沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，那么購(gòu)房者中途取消買房意愿，意向金應(yīng)全額退還；如果購(gòu)房者**終購(gòu)買，意向金將轉(zhuǎn)為房款的一部分。
  
  
  
  【延伸】
  定金、訂金、意向金、認(rèn)籌金，如何區(qū)分?
  
  1.定金
  “定金”是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，由當(dāng)事人一方在合同訂立時(shí)或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢或其替代物。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?br/> 從本質(zhì)上講，定金是法律上的一種擔(dān)保行為，一方面督促債務(wù)人履行債務(wù)，一方面保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”所以除非購(gòu)房者已經(jīng)完全確認(rèn)需要購(gòu)買目標(biāo)房源，請(qǐng)謹(jǐn)慎采用定金方式。
  2.訂金
  “訂金”與“定金”雖然只有一字之差，但二者在法律層面的含義卻完全不同。
  通常情況下，訂金適用于在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，就下一步交房期限等進(jìn)行的約定，購(gòu)房者支付了訂金及意味著取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。訂金在法律上并沒(méi)有明文規(guī)定，在司法實(shí)踐中，訂金往往被視為預(yù)付款，僅表明了雙方當(dāng)事人訂立合同的意向，支付訂金的過(guò)程其實(shí)是在履行主合同，其本身不具有債的擔(dān)保作用，不產(chǎn)生“定金”的懲罰性效果。如果雙方只約定了訂金合同，那么收取訂金的違約方只需返還訂金即可。
  3.意向金
  “意向金”并不屬于法律概念，其屬于房屋買賣雙方達(dá)成的初步意向證明，性質(zhì)上相當(dāng)于預(yù)付款，對(duì)違約一方不具有懲罰性。購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交納誠(chéng)意金的行為僅僅意味著其有意向購(gòu)買房產(chǎn),如果雙方就交納誠(chéng)意金后開(kāi)發(fā)商交房義務(wù)沒(méi)有約定，后期雙方也沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，那么如果購(gòu)房者中途取消了買房意愿，誠(chéng)意金應(yīng)全額退還;如果購(gòu)房者**終購(gòu)買，誠(chéng)意金將轉(zhuǎn)為房款的一部分;而如果開(kāi)發(fā)商不交房，則其應(yīng)該將誠(chéng)意金返還給購(gòu)房者,但購(gòu)房者無(wú)法據(jù)此向其提出賠償要求。
  4.認(rèn)籌金
  與“誠(chéng)意金”類似，“認(rèn)籌金”也不屬于法律概念，僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在樓盤正式銷售前，通過(guò)優(yōu)先選房、許諾享受開(kāi)盤價(jià)格優(yōu)惠等方式，吸引有意向的購(gòu)房者預(yù)先向售樓方繳納幾千至數(shù)萬(wàn)元不等的資金，進(jìn)而提前圈定客戶的一種營(yíng)銷手段。
  如果購(gòu)房者后期同開(kāi)發(fā)商簽訂了正式購(gòu)房合同，則認(rèn)籌金就按照約定成為購(gòu)房款的一部分;如果購(gòu)房者沒(méi)有同開(kāi)發(fā)商簽訂任何合同，則認(rèn)籌金是可以退還的。
  “意向金”、“認(rèn)籌金”類支付行為使得購(gòu)房者處于較為被動(dòng)的地位，在認(rèn)購(gòu)和簽訂正式買賣合同時(shí)，購(gòu)房者需要謹(jǐn)慎選擇，如確有必要選擇此類支付方式，可就后續(xù)交房時(shí)間、退款的條件、期限、退款方式等進(jìn)行清楚明確的約定，避免陷入被動(dòng)局面。
  提醒廣大購(gòu)房者，在買房時(shí)應(yīng)注意區(qū)分“誠(chéng)意金”、“認(rèn)籌金”和“定金”、“訂金”等概念，盡量選擇具有法律保護(hù)力的付款方式，從而有效維護(hù)自身合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2019-04-10 16:22:41