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• 145****1030

  1，與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
  第一，房?jī)r(jià)上漲容易誘使賣(mài)方違約。
  第二，買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。
  第三，易受不確定因素影響。
  除此之外，國(guó)家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。
  2，鑒于以上分析，我認(rèn)為: 購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過(guò)長(zhǎng)，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見(jiàn)和避免的。買(mǎi)方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

  查看全文↓ 2019-04-09 10:25:20
• 138****0651

  1、由于安置房屬于一些特定的拆遷安置修建的房屋，所以不是任何人都可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和出售的，需要經(jīng)過(guò)審核和批準(zhǔn)，達(dá)到一定的要求才可以買(mǎi)賣(mài)。
  2、安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。這是法律規(guī)定的，如果安置房未滿五年就將其進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)則就是違法的。所以如果它不到五年是不能買(mǎi)賣(mài)的。
  3、由于安置房各個(gè)市地政策不一，因地制宜，所以這些規(guī)定也并不是硬性的，對(duì)于安置房來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)這種買(mǎi)賣(mài)交易是不允許的，換句話說(shuō)就是非法的，所以這種情況下簽的過(guò)戶(hù)合同都是不受法律保護(hù)的，至于公證，也是做不了的，到時(shí)候房子還是賣(mài)方的，如果人家反悔，多把房款返還給您，再或者搭您點(diǎn)利息，要是一旦出現(xiàn)糾紛就麻煩了。
  4、對(duì)于尚未住滿5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)安置房的業(yè)主，以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合安置房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。
  5、安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

  查看全文↓ 2019-04-09 10:25:15
• 135****8189

  安置房很像回遷房，回遷房就是遷到原來(lái)的地方，或者原來(lái)的地方附近，而安置房是另外找個(gè)地方來(lái)安置。
  
  
  
  在安置房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，尤其是買(mǎi)的過(guò)程中，需要注意哪些問(wèn)題呢？
  
  三方面：
  
  01
  
  第一個(gè)，搞清楚安置房的屬性。
  
  一般情況下安置房分兩大類(lèi)，首先是一些市政的大型工程，因?yàn)檫@些工程拆走了，換個(gè)地方安置的房子，雖然房子產(chǎn)權(quán)上屬于個(gè)人，但是往往是有一些交易限制的。比如，在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不能交易買(mǎi)賣(mài)。
  
  另一個(gè)需要注意的問(wèn)題就是房子能否貸到款。如果因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)把這個(gè)地方拆了，然后重新安置。一般情況下，貸款都是沒(méi)問(wèn)題的，跟正常商品房差不了太多。
  
  02
  
  第二個(gè)，注意安置房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  目前安置房的買(mǎi)賣(mài)，大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議，但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。
  
  由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差會(huì)很多，拆遷戶(hù)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，很有可能引起訴訟。
  
  
  
  03
  
  第三個(gè)，關(guān)注房屋質(zhì)量問(wèn)題。
  
  安置房的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)空間往往是被鎖死的，如果遇到黑心的開(kāi)發(fā)商想多掙錢(qián)怎么辦？肯定是偷工減料。
  
  比如說(shuō)紙板門(mén)、迷你門(mén)、迷你窗、山寨電梯，各類(lèi)劣質(zhì)的建材和奇葩的設(shè)計(jì)都有可能出現(xiàn)在安置房里，墻體裂縫、空鼓則更是家常便飯。甚至有人之前買(mǎi)的安置房交付后3房變2房，無(wú)緣無(wú)故就少了一間房，各種混亂。
  
  04
  
  所以在安置房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，大家還是要格外小心。有哪些注意事項(xiàng)呢？（摘自網(wǎng)絡(luò)）
  
  1、明確安置房的性質(zhì)
  
  一定要查清楚“五證”是否齊全。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢(xún)其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。
  
  2、不同類(lèi)型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。
  
  因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，往往買(mǎi)家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)；因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

  查看全文↓ 2019-04-09 10:25:11
• 154****9056

  近些年，隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，動(dòng)遷安置房也逐漸進(jìn)入了流通市場(chǎng)。它和一般商品房相比，因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)很受買(mǎi)房者青睞。但由動(dòng)遷安置房引發(fā)的買(mǎi)賣(mài)糾紛也不少見(jiàn)，這讓很多人難免會(huì)產(chǎn)生“動(dòng)遷安置房能不能買(mǎi)”的疑惑。
  
  
  
  到底能不能買(mǎi)，買(mǎi)了劃不劃算，在買(mǎi)賣(mài)動(dòng)遷安置房的過(guò)程中，要注意哪些坑，我們就來(lái)一一梳理一下。
  
  
  
  01
  
  
  
  動(dòng)遷安置房也叫拆遷安置房，是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。
  
  
  
  具體來(lái)講，拆遷安置房屋一般可分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。如黃浦江兩岸的世博動(dòng)拆遷，按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，但在5年之內(nèi)不能上市交易。
  
  另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而進(jìn)行拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房（與市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  
  
  
  可見(jiàn)，有產(chǎn)權(quán)證的動(dòng)遷安置房是可以上市交易的，只是需要受到時(shí)間的限制。
  
  
  
  02
  
  
  
  動(dòng)遷安置房與商品房相比，**明顯的優(yōu)勢(shì)就是它在價(jià)格上明顯低于商品房。
  
  
  
  如分別位于上海地鐵13號(hào)線金運(yùn)路站左右兩側(cè)的瀾茵華庭和緣圓寶邸，這兩個(gè)小區(qū)均處在江橋商圈內(nèi)。其中瀾茵華庭是動(dòng)遷房，緣圓寶邸是商品房，從上海鏈家網(wǎng)上查知瀾茵華庭2月份均價(jià)為43543元/㎡，而緣圓寶邸2月份均價(jià)為46668元/㎡。同是二手房，在地段位置差不多的情況下，動(dòng)遷房的價(jià)格明顯低于商品房。
  
  
  
  此外，動(dòng)遷安置房還有一些很吸引人的地方。比如：安置房是現(xiàn)房，有些早期的安置房地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善；戶(hù)型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以?xún)?nèi)的戶(hù)型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑；第一次進(jìn)行出售的動(dòng)遷安置房具備稅收上的優(yōu)勢(shì)。以上海為例，若房屋持有滿5年且是家庭名下在滬唯一住房，免征個(gè)人所得稅，并免征增值稅及其附加稅。
  
  
  03
  
  
  
  雖然擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但動(dòng)遷安置房的買(mǎi)賣(mài)也有很多雷區(qū)要注意。
  
  
  
  比如上海市在2011年8月公布的《上海市動(dòng)遷安置房管理辦法》通知中提到：
  
  
  
  動(dòng)遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類(lèi)行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購(gòu)的除外。
  
  
  
  北京對(duì)于尚未住滿5年的安置房（中低價(jià)商品房），規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。假如是保障性質(zhì)的拆遷房則沒(méi)有時(shí)間限制。
  
  
  
  除了時(shí)間限制，在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)中還存在安置房權(quán)屬人不清的問(wèn)題。不少買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)安置房時(shí)對(duì)于房屋屬于誰(shuí)、誰(shuí)有資格出售并不清楚，以為那個(gè)能給自己鑰匙，讓自己住進(jìn)房屋里的人就是房屋的主人，實(shí)則不然。
  
  
  
  原因是動(dòng)遷安置房都是先取得房屋，再有產(chǎn)權(quán)證。說(shuō)的更通俗易懂就是很多拆遷戶(hù)在取得拆遷安置房時(shí)，因拆遷房不能辦理產(chǎn)證，所以該房子可能暫時(shí)不具備產(chǎn)權(quán)證。
  
  
  
  而產(chǎn)權(quán)證上登記的人才是房子的主人。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的話，一是上市交易不合法，不受法律保護(hù)；二是房子買(mǎi)賣(mài)以后，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。即使在買(mǎi)賣(mài)雙方交易合同有效的情況下，誰(shuí)也無(wú)法保證會(huì)不會(huì)有意外發(fā)生，這樣的買(mǎi)賣(mài)是存在風(fēng)險(xiǎn)的。
  
  
  
  另外，在現(xiàn)實(shí)的交易市場(chǎng)中也存在“一房多賣(mài)”、房?jī)r(jià)上漲賣(mài)方強(qiáng)行違約等情況。
  
  
  
  產(chǎn)生上述問(wèn)題的根本原因在于動(dòng)遷安置房的產(chǎn)權(quán)不清晰。所以，如果要買(mǎi)這類(lèi)房子，一定要注意明確其產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。在確定的情況下，再進(jìn)行繼續(xù)交易。假如在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出現(xiàn)了問(wèn)題，也可以盡快咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士。

  查看全文↓ 2019-04-09 10:25:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??農(nóng)村安置房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?安置房買(mǎi)賣(mài)注意哪些問(wèn)題?
  答

  1、由于安置房屬于一些特定的拆遷安置修建的房屋，所以不是任何人都可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)和出售的，需要經(jīng)過(guò)審核和批準(zhǔn)，達(dá)到一定的要求才可以買(mǎi)賣(mài)。2、安置房在五年之內(nèi)是不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的。這是法律規(guī)定的，如果安置房未滿五年就將其進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)則就是違法的。所以如果它不到五年是不能買(mǎi)賣(mài)的。3、由于安置房各個(gè)市地政策不一，因地制宜，所以這些規(guī)定也并不是硬性的，對(duì)于安置房來(lái)說(shuō)，國(guó)家對(duì)這種買(mǎi)賣(mài)交易是不允許的，換句話說(shuō)就是非法的，所以這種情況下簽的過(guò)戶(hù)合同都是不受法律保護(hù)的，至于公證，也是做不了的，到時(shí)候房子還是賣(mài)方的，如果人家反悔，多把房款返還給您，再或者搭您點(diǎn)利息，要是一旦出現(xiàn)糾紛就麻煩了。4、對(duì)于尚未住滿5年的安置房，政策規(guī)定不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)安置房的業(yè)主，以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合安置房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。5、安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶(hù)進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 拆遷安置房，能不能買(mǎi)賣(mài)！
  答

  可以買(mǎi)賣(mài)啊，但是不能辦房產(chǎn)證

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 安置房能不能買(mǎi)賣(mài)？有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  有房產(chǎn)證的房屋都有據(jù)買(mǎi)賣(mài)的資格，但要符合國(guó)家和地方的房屋限購(gòu)政策。一般不會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：1、因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房，這類(lèi)房屋取得產(chǎn)權(quán)證后就可以進(jìn)行交易。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??安置房能不能買(mǎi)賣(mài)？有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  　安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)　　第一、政策因素?！　「鶕?jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。　　第二、價(jià)格因素。　　目前拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶(hù)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟?！　〉谌?、人的因素?！　　肮灿腥恕笔遣疬w安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見(jiàn)同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶(hù)主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 安置房未滿5年能不能買(mǎi)賣(mài)？
  答

  買(mǎi)賣(mài)不滿5年的拆遷安置房需要交營(yíng)業(yè)稅?！　。ㄒ唬I(yíng)業(yè)稅，法定稅率是5%?！　?、個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅?！　?、通過(guò)拆遷安置取得的住房，以拆遷安置協(xié)議簽訂時(shí)間作為其購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。　?。ǘ┌礌I(yíng)業(yè)稅稅額的7%繳納城建稅、3%繳納教育費(fèi)附加、2%繳納地方教育附加?！　。ㄈ﹤€(gè)人所得稅，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。普通住宅按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅、非普通住宅按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1.5%核定征收個(gè)人所得稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，免征個(gè)人所得稅?！　。ㄋ模┩恋卦鲋刀?、印花稅。。

  全部5個(gè)回答>