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• 141****1457

  房屋產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置換手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則與分析 **近對外資并購國有企業(yè)政策進一步放開和明確，民營企業(yè)加大對國有企業(yè)的收購，社會法人產(chǎn)業(yè)資本收購的擴張，管理層收購（MBO）浮出水面，國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整進入了操作階段。
  對此產(chǎn)生了種種分析和質(zhì)疑，如此紛紜的現(xiàn)象，值得探討。 結(jié)構(gòu)調(diào)整的存量與增量 國有經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整主要是解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是要根據(jù)國有經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的功能、作用，確定其產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)業(yè)進退。具體明確退出哪些產(chǎn)業(yè)、退到什么程度、分幾步退、如何退？保留哪些產(chǎn)保留到什么程度、如何發(fā)揮控制力、影響力？進入哪些產(chǎn)業(yè)、為什么要進入、如何進入、階段性進入還是戰(zhàn)略性進入、部分進入還是全部進入？ 產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體途徑，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整才能**終體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的調(diào)整意圖。
  產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)調(diào)整既可以通過存量產(chǎn)權(quán)的置換，也可以通過增量資本的擴張。但主要應(yīng)通過存量產(chǎn)權(quán)的置換。 存量產(chǎn)權(quán)的置換是指資本總量不變，通過部分或全部產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，實現(xiàn)國有資本的退出。增量資本的擴張是指通過資本總量的增加，改變原有的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。過去20年招商引資，中外合資主要做的是增量資本的擴張。**近的招商引資已從增量資本的擴張部分轉(zhuǎn)向存量產(chǎn)權(quán)的置換。這是將招商引資與結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合的主要方式，是一舉兩得。廣義的招商引資應(yīng)包括外資資本、民營資本、社會法人產(chǎn)業(yè)資本和管理層資本。 存量產(chǎn)權(quán)置換的結(jié)果是國有資本的持股主體將轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)所得的資金收回，或用于還債，或用于安置職工，或用于新的投入。
  增量資本擴張的結(jié)果是新增資金或資產(chǎn)注入投資的企業(yè)。兩種方式可依需要并行使用。 產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則 產(chǎn)權(quán)置換的規(guī)則包括限制規(guī)則、交易規(guī)則和定價規(guī)則。 限制規(guī)則是指允許部分退出的產(chǎn)業(yè)及國有企業(yè)，產(chǎn)權(quán)置換的底線是多少，即國有股權(quán)**低的持股比例是多少，余下的都是可以置換的。
  重要的支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)政策已有限制規(guī)則。一般競爭性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)的置換的限制規(guī)則由持股主體視需要而定。 交易規(guī)則是指允許向誰轉(zhuǎn)讓。有些產(chǎn)業(yè)不允許向外資轉(zhuǎn)讓，有些產(chǎn)業(yè)不允許向自然人轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的方式。如在證券市場公開競價轉(zhuǎn)讓、拍賣轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、少量股權(quán)轉(zhuǎn)讓、控股權(quán)轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的程序。如中介機構(gòu)審計評估，律師介入，股東決定轉(zhuǎn)讓，需明確是否需經(jīng)過政府審批（為滿足公平交易的要求），是否經(jīng)過產(chǎn)權(quán)交易市場。

  查看全文↓ 2019-04-02 17:01:44
• 143****4174

  在住房二級市場交易中，有買賣交易和置換交易兩種形式。 買賣交易是**普通的交易行為，它是由買賣雙方參與交易，買方以貨幣取得賣方的房屋所有權(quán)。 置換交易是一種特殊形式的房屋買賣，其特殊性在于它可保證買賣行為的同時進行，也就是說房屋置換服務(wù)是買和賣的雙向服務(wù)，一次置換成功，相當(dāng)于兩次交易，即賣掉您的原來住房， 再買進一套您需求的住房。
  因此，您的房屋的成功置換必須是您原有住房有下家接受，同時，您看中了另一套住房。在置換交易中一般要有三方參與。這就需要你找一家置換公司。一家置換公司應(yīng)該具備以下三個條件：大量的買賣雙方信息；利用網(wǎng)絡(luò)化計算機處理信息；完善、正規(guī)的交易操作規(guī)程。鏈家就可以哦~ 辦理房屋置換基本程序：咨詢，填寫房屋出售登記表和需求登記表。準備證件，等待上門勘察評估。領(lǐng)取評估報告，確定置換價格。簽訂上網(wǎng)協(xié)議書，計算機自動配對。網(wǎng)上查找賣房信息，確定購買意向。實地看房。簽訂房屋置換合同。簽訂房屋買賣合同，繳納政府所規(guī)定費用。騰空房屋。房屋交割驗收。交納代理費，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-04-02 17:00:59
• 135****1588

  流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃氣過戶→結(jié)清電話費→遷移戶口
  挑選中介→
  如果交易通過中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗豐富的經(jīng)紀人員，而且操作也比較的規(guī)范。
  審查房屋權(quán)屬→
  下家要隊房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如步能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。
  了解房屋使用狀況→
  首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。
  實地查看房屋質(zhì)量→
  下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應(yīng)實地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；**后，下家對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。
  明確中介收定性質(zhì)→
  定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價，上下家要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣下家就會有保障。
  上下家當(dāng)面談合同→
  即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，上下家要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時，上下家一定要當(dāng)面談好房價、過戶時間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。
  結(jié)清水表帳單→
  市自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。按自來水公司的規(guī)定，不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問上家是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個份的已繳訖水費賬單收據(jù)。
  告知電表狀況→
  按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗收時，下家必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。
  協(xié)助燃氣過戶→
  按照燃氣公司的規(guī)定，上下家必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。
  結(jié)清電話費→
  有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細問清楚，并且在合同補充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。
  遷移戶口→
  買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛**多的因素之一，也是**易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚。

  查看全文↓ 2019-04-02 17:00:54

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• 問 ??有誰曉得房屋置換如何操作？房屋置換條件有哪些?
  答

  就是按揭房是否可以買賣，回答是肯定的！購房時的房屋價值與現(xiàn)在的房屋價值類似或等同，牽扯到的問題就是你購買的房子，房產(chǎn)證上的名字是誰的，若是你的，你大伯會同意搬離嗎？若是你大伯的，你不可能使用你的公積金還貸款這就牽扯到你問的第三個問題，就是按揭還清才換，還是現(xiàn)在換了你還按揭。你與你大伯商量一下，你們簽訂一個協(xié)議，按照你的名字貸款，你大伯搬離，你還完貸款之后將房子過戶給你大伯，若是他同意，那就這樣，不同意的話，暫時沒想好如何處理。

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• 問 房屋如何置換?置換房產(chǎn)如何操作？
  答

  個人儲蓄拿出一部分資金，在房屋置換中有實物與實物間的交換，其實質(zhì)上是買和賣的雙向服務(wù)、銀行借貸一部分資金的”1+1+1+1”的方式、單位補貼一部分資金。在房屋置換服務(wù)中、”差價調(diào)房”等房屋流通形式，相當(dāng)于兩種交易概念，房屋置換可以解釋為買賣的雙向服務(wù)，同時？房屋置換在通俗含義上包括一般人們常講的”差價換房”。即房屋置換是”貨幣實物”和”實物實物”兩方面內(nèi)容的交換方式，房屋置換是改善住房條件的一種較好途徑，而且，提高了您改善住房條件的能力，再買進一套您需求的住房，是不同房屋間價差交換或等價交換的房屋交易形。是目前比較受歡迎的住宅消費服務(wù)方式，房屋置換不僅是一種貨幣和實物的交換方式，您的房屋的成功置換必須是您原有房屋有下家接受，您看中了另一套房屋，即賣掉您的住房。通過房屋置換可以減輕您的付款壓力。與房地產(chǎn)買賣不同的是，一次置換成功，房屋置換通過您原有房屋價值的一部分資金。

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• 問 房屋贈予怎么操作呢
  答

  ①首先雙方需要簽署確認書，一般需要到房管局去簽署確認書，同時要帶好相關(guān)的材料，比如說要帶好房子的產(chǎn)權(quán)證或者是帶好房屋的買賣合同。房地產(chǎn)的贈予人要和受贈人去簽訂一個無償?shù)馁浥c協(xié)議，這樣才能夠表明無償贈與是贈與人的真實意愿。②在簽訂了相關(guān)的協(xié)議書之后，需要對房屋進行評估，正常情況下辦理贈與業(yè)務(wù)的時候，評估價格會低于市場的價格。③接下來就是去公證處辦理贈與的公證手續(xù)，并且會支付一些公證費用。④需要去繳納稅費，如果是父母和子女之間相互贈與房屋的話，那么是可以免除契稅的，但是其他的費用依舊需要繳納。⑤繳納了相關(guān)的費用之后，是要到房管局去辦理贈予的登記手續(xù)，然后就可以出新的房產(chǎn)證，在領(lǐng)取房產(chǎn)證的時候需要支付一些工本費。

• 問 ??房屋置換如何操作?有一套房,想置換大點房子,具體如何操作?
  答

  辦理房屋置換，主要有下列六個基本程序：　　(一)置換登記：居民須攜帶原房屋的有效權(quán)證原件、業(yè)主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續(xù)。　　(二)價格評估：初評須上門實地詳細勘察，再經(jīng)過專業(yè)人員認真計算，進行復(fù)評，從而提出房屋的評估價格?！　?三)置換委托：確定置換意向后，可正式委托置換公司(也就是房屋中介公司)進行房屋置換服務(wù)，簽訂房屋置換委托協(xié)議書。需要注意的是，一家真正的置換公司應(yīng)該具備以下三個條件方可進行置換交易：大量的買賣雙方信息;利用網(wǎng)絡(luò)化計算機技術(shù)處理信息;完善、正規(guī)的交易操作流程?！　?四)簽訂合同：房屋委托后，由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家并陪同實地看房，直到居民滿意后，正式簽訂有關(guān)交易合同或確認書?！　?五)辦理手續(xù)：在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后，根據(jù)合同約定，房屋置換委托人需要支付有關(guān)房款定金和代理費等，并可以開始辦理相關(guān)手續(xù)，完成房屋交割的全過程?！　?六)交割物業(yè)：交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出;室內(nèi)物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結(jié)清。

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• 問 ??房屋置換如何操作？房屋置換需要滿足什么條件嗎?
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)置換必須符合以下條件：1.所換房屋要依法取得房屋所有權(quán)證及國有土地使用證；2.房屋產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封等情況；3.房屋本身無司法、拆遷凍結(jié)等法律禁止交易的情況；4.房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的其他情形。房屋置換，雙方只需根據(jù)房價的差額繳納相應(yīng)費用。房屋置換有關(guān)費用分為置換交易稅費和置換業(yè)務(wù)費用兩類。詳細的收費標準建議您也可咨詢相關(guān)收費部門。

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