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• 142****3651

  如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計(jì)規(guī)定的用途分別計(jì)算建筑面積。住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門(mén)用途的房屋。
  成套住宅 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 集體宿舍 是指機(jī)關(guān)、**、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 公用設(shè)施用房 是指自來(lái)水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)狻⒐?、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。
  商業(yè)用房 是指各類商店、門(mén)市部、飲食店、糧油店、菜場(chǎng)、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。
  經(jīng)營(yíng)用房 是指各種開(kāi)發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)所用的房屋。

  查看全文↓ 2019-03-20 22:16:37
• 157****6355

  城市規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某宗具體用地所規(guī)定的用途。具體分為：居住用地R、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地A、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B、工業(yè)用地M、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地W、道路與交通設(shè)施用地S、公用設(shè)施用地U、綠地與廣場(chǎng)用地G。
  用地性質(zhì)分類匯總
  根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質(zhì)實(shí)際上是指其中類——H11城市建設(shè)用地的性質(zhì)分類。
  類別代稱類別名稱內(nèi)容
  大類中類小類

  查看全文↓ 2019-03-20 22:16:32
• 153****2028

  
  導(dǎo)讀：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)和地上建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。
  
  案例分析：
  
  2010年5月，本市居民楊某以15萬(wàn)元的低價(jià)購(gòu)得蘇州市某公司廠區(qū)職工宿舍樓內(nèi)的二室一廳房屋一套。楊某隨后加以裝修，轉(zhuǎn)手以30萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給打算在本市定居的外地人孫某。因該大樓是建設(shè)在工廠廠區(qū)中，廠區(qū)土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，土地用途為工業(yè)用地，大樓內(nèi)的每套住房都無(wú)法單獨(dú)辦理房產(chǎn)證，也無(wú)法辦理過(guò)戶登記?？紤]到這一點(diǎn)，三方當(dāng)事人在兩次交易中都沒(méi)有簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而是簽署《房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以約定轉(zhuǎn)讓大樓內(nèi)的房產(chǎn)份額的方式試圖規(guī)避法律。2011年6月，公司管理層變動(dòng)后，反對(duì)將公司職工宿舍樓內(nèi)房屋出售給外人，于是起訴楊某主張《房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，要求楊某退還房屋。孫某得知此事，認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)此房屋有風(fēng)險(xiǎn)，也起訴楊某主張協(xié)議無(wú)效，要求退還購(gòu)房款。
  
  一審法院根據(jù)《土地管理法》認(rèn)定兩次交易均為無(wú)效，判決楊某向公司返還房屋，公司向楊某退還購(gòu)房款，楊某向?qū)O某退還購(gòu)房款。
  
  法律分析：
  
  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”、第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！币约啊吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第一款第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無(wú)效”。至今案涉土地工業(yè)用地使用權(quán)性質(zhì)未變更為商業(yè)用地。
  
  同時(shí)，本案涉訴房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，未取得項(xiàng)目《商品房售房許可證》，違反了規(guī)劃、房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-03-20 22:16:28
• 145****3553

  由于我國(guó)土地所有權(quán)制度的二元結(jié)構(gòu)，集體土地上的房屋價(jià)格相對(duì)較低，導(dǎo)致集體土地上房屋交易屢禁不止。而隨著房屋**等經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和巨額拆遷補(bǔ)償款的誘惑，農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛激增，其中涉及的合同效力問(wèn)題爭(zhēng)議較大，確有必要探究。
  
  一、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力探究
  
  （一）2015年以前，各級(jí)法院對(duì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上房屋，買(mǎi)賣(mài)合同原則上認(rèn)定無(wú)效。
  
  《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（國(guó)辦發(fā)〔1999〕第39號(hào)）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）規(guī)定；加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)前述規(guī)定，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上房屋，買(mǎi)賣(mài)合同原則上被認(rèn)定無(wú)效。
  
  參考案例：
  
  1、**高人民法院在陳亞康、劉胡宇清與陳添、陳子建和黃英笑房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（（2011）民監(jiān)字第809號(hào)）一案中認(rèn)為，陳亞康、劉胡宇清并非陳添、陳子建和黃英笑原所在村的村民，因此，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效。
  
  2、重慶市高級(jí)人民法院在王承瓊與楊廣房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（（2014）渝高法民提字第00099號(hào)）一案中認(rèn)為，國(guó)家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。本案中，王承瓊作為城鎮(zhèn)居民，其購(gòu)買(mǎi)楊廣房屋的行為應(yīng)屬無(wú)效，故王承瓊與楊廣簽訂的《農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》屬無(wú)效合同。
  
  （二）2015年以后，宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)宅基地買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)有效。
  
  2015年2月27日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。暫時(shí)調(diào)整實(shí)施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價(jià)。根據(jù)該決定，**高人民法院于2016年發(fā)布的《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》（法〔2016〕399號(hào)）（下稱《審判會(huì)議紀(jì)要》）中，明確了關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的意見(jiàn)：“在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定?！蹦壳?，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地合同的效力問(wèn)題，司法審判觀點(diǎn)比較統(tǒng)一，即案件審理時(shí)間在《審判會(huì)議紀(jì)要》實(shí)施之后，且同時(shí)滿足宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，否則一般為無(wú)效。
  
  參考案例：
  
  1、貴州省高級(jí)人民法院在吉英與吉美、李國(guó)榮確認(rèn)合同有效糾紛（（2017）黔民申1811號(hào)）一案中認(rèn)為，由于我國(guó)實(shí)行“房地合一制”，即轉(zhuǎn)讓土地即等于地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓，讓建筑物其所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。因畢節(jié)市的市轄區(qū)并非農(nóng)村宅基地制度改革的試點(diǎn)地區(qū)，只能嚴(yán)格依照現(xiàn)存有關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)定申請(qǐng)人吉英主張的案涉合伙建房合同無(wú)效。
  
  2、天津市第一中級(jí)人民法院在王玉明與夏俊通確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（（2018）津01民終5992號(hào)）一案中認(rèn)為，《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條規(guī)定，在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。合同無(wú)效后，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。本案上訴人為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，其與被上訴人簽訂的買(mǎi)賣(mài)宅基地上房屋的合同應(yīng)為無(wú)效。

  查看全文↓ 2019-03-20 22:16:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 房屋用途有哪些? 商業(yè)用途房屋和用途房屋有什么區(qū)別
  答

  嚴(yán)格遵守合同，不能把租來(lái)的房子用作合同以外的用途。房屋用途主要分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是承租方使用的具體用途，比如說(shuō)商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審查合格其就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場(chǎng)、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部?jī)?nèi)容使用，因?yàn)榫唧w用途還取決于許多房屋以外的因素，如公安、衛(wèi)生、消防、城管等部門(mén)對(duì)某些生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)在某些區(qū)域的限制或特殊要求。出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途，指的是類用途，而不是承租方具體的使用用途，因?yàn)榉课菟腥酥荒鼙ＷC房屋符合某一類用途的要求，對(duì)于房屋以外的因素?zé)o法保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對(duì)使用者的。如果在合同中直接約定房屋的具體用途，那就可能會(huì)被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按具體用途使用，會(huì)給出租方造成不必要的責(zé)任，甚至是巨大的損失，在實(shí)踐中就出現(xiàn)了因約定為具體用途而使出租方受損失的情況。根據(jù)國(guó)務(wù)院和建設(shè)部對(duì)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第33條的解釋，只有拆遷非住宅房屋并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要臨遷過(guò)渡而造成停產(chǎn)、停業(yè)的，才給予適當(dāng)補(bǔ)償。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??購(gòu)房合同用途都有哪些？買(mǎi)房，用途未定的好處和用途有哪些？
  答

  購(gòu)房合同原件保障買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商的權(quán)益，有糾紛可以以合同未證據(jù)。一份完整的購(gòu)房合同共有四本：開(kāi)發(fā)商二本，房管部門(mén)備案一本，購(gòu)房者一本。如果購(gòu)房者要辦理銀行按揭的話，購(gòu)房者所有的那本合同要放在銀行質(zhì)押。開(kāi)發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，需要將所有的四本合同拿到房管部門(mén)才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，缺少任何一本都不行。要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任。買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。所以購(gòu)房者一定要妥善保管好自己的購(gòu)房合同。而且辦理《房屋所有權(quán)證》必須提供購(gòu)房合同的原件，如果購(gòu)房合同丟了，其實(shí)只要與開(kāi)發(fā)商協(xié)商即可補(bǔ)辦。綜上，購(gòu)房合同原件需要購(gòu)房者妥善保存。購(gòu)房合同是雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的證明，也是購(gòu)房雙方履約的依據(jù)，如果沒(méi)有購(gòu)房合同，在任何一方發(fā)生違約的情況下，當(dāng)事人難以主張自己的權(quán)利。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房屋用途有哪些? 房屋他項(xiàng)權(quán)證有什么用途
  答

  用途是權(quán)證在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門(mén)核發(fā)、由抵押權(quán)人（銀行）持有的權(quán)利證書(shū)。房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個(gè)人對(duì)該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。房屋他項(xiàng)權(quán)證的作用就是保障他項(xiàng)權(quán)人的利益不受到產(chǎn)權(quán)人的影響的一種法律憑證。是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證,是具有法律效力的證件?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十條　被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??誰(shuí)能說(shuō)下房屋用途有哪些？
  答

  房產(chǎn)證首先起到登記行為完成的證明作用。 登記機(jī)關(guān)在完成房屋登記事務(wù)后,將房產(chǎn)證發(fā)放給權(quán)利人,表明登記機(jī)關(guān)已經(jīng)根據(jù)事實(shí)、法律和當(dāng)事人的申請(qǐng),完成了相應(yīng)的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性,因此,房產(chǎn)證起到一種備忘的作用。 權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容,掌握自己的財(cái)產(chǎn)情況,而不必每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證**重要的作用還是保證登記活動(dòng)的安全。 因?yàn)榉课莸臋?quán)屬情況依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載,而登記簿由登記機(jī)關(guān)記載并且由該機(jī)關(guān)保管,并不在權(quán)利人的控制之下,如果登記機(jī)關(guān)或者其工作人員,擅自更改登記簿的內(nèi)容,權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險(xiǎn)。 為了防止此種情況的發(fā)生,登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行了房屋登記之后,有必要再向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證,其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房產(chǎn)證相異之處,權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對(duì)抗登記機(jī)關(guān),要求登記機(jī)關(guān)恢復(fù)原記載并承擔(dān)責(zé)任。 所以,在以登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利公示方法的制度體系中,房產(chǎn)證的主要功用是在約束登記機(jī)關(guān)的行為,發(fā)放房產(chǎn)證是保證登記安全的重要措施。與戶口遷移和小孩上學(xué)都有關(guān)系

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• 問(wèn) 房屋用途分類有哪些
  答

  房屋是住人或存放東西的建筑物。房屋是家庭的基體，房屋是人類生存的寄托，在這里人們可以避開(kāi)外界一切干擾，和自己的親人享受自由自在的生活。這種以房屋為本的思想深深的影響著人們，人們都為擁有自己的房屋而努力。

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