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• 142****8438

  1、一般情況下，私人之間的房屋買賣協(xié)議都是合法有效的。
  
  《合同法》第四十四條：依法成立的合同，自成立時生效。
  
  《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：
  
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
  
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:52
• 136****1299

  私下簽的交易合同只要簽訂的協(xié)議內容合法，一般都有法律效力。具有法律效力的合同一般要滿足三個條件：
  1、簽訂合同的行為人應該具有相應的民事行為能力。
  2、合同內容為雙方真實意圖的表達。
  3、不違反法律和社會公共利益。因此，無論是否私下簽署，只要所簽訂的合同滿足了這三項條件就在當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系。任何一方不得隨意反悔，若不履行便會產生法律的后果或按違約制裁或按繼續(xù)強制履行處理。如果二手房買賣雙方私下簽訂了合同，由于缺乏足夠的證據或者見證人證明合同的內容，較容易發(fā)生糾紛。因此建議交易雙方在簽訂過程中盡量找有見證人的場所且對各類證據進行保存。在對二手房合同進行檢查時，主要檢查如下幾個方面內容：
  1、雙方的名稱或姓名和住所;
  2、所售房屋的位置、面積等詳細信息;
  3、房屋的價款及支付方式、支付時間;
  4、稅費的支付方及支付時間、支付方法;
  5、進行交易的關鍵時間點;
  6、違約責任以及違約金;
  7、解決爭議的方法。法律依據：《中華人民共和國合同法》第四十四條【合同的生效】依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:46
• 151****3166

  二手房中介的買賣協(xié)議有法律效力。
  
  根據《中華人民共和國合同法》
  
  第九條　當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。
  
  當事人依法可以委托代理人訂立合同。
  
  第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。
  
  法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:39
• 143****0491

  廣東省客聯(lián)百師公益服務團（又稱客家百師智庫。簡稱：客聯(lián)百師團）是在2017年1月廣州舉行的首屆客屬社團發(fā)展交流會（簡稱：客交會）上，經廣東省委原常委、宣傳部原部長、廣東省客聯(lián)會長黃浩同志提議，并在黃華華老省長、葉帥女兒葉向真大姐等客屬老領導的見證下，以廣東省客聯(lián)內設機構工作委員會的積極分子為骨干，征集一百名以上的客屬優(yōu)秀專業(yè)人士，包括但不限于律師、醫(yī)師、會計師、工程師、農藝師、設計師、教師、商業(yè)大師、體藝界人士、知名工匠等行業(yè)精英組成的公益服務團隊。為充分發(fā)揮客聯(lián)百師團成員的作用，進一步豐富活動內容，從而讓公益服務達到日常化、公益化和專業(yè)化的目標，客聯(lián)百師團成員將陸續(xù)在廣東省客聯(lián)微信公眾號、《客家風情》雜志及相關網站推出“百師講客”、“百師講法”、“百師講醫(yī)”、“百師講商”、“百師講藝”、“百師講農”、“百師講球”、“百師講食”、“客家星云”、“客青風采”等系列欄目。
  
  
  二手房并不是一個嚴格的法律用語，是相對開發(fā)商手里的一手商品房而言，指在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。而二手房買賣是房地產產權交易二級市場的俗稱。很多人在買賣二手房前都會提前了解交易風險，但由于二手房交易涉及的法律問題的復雜性和專業(yè)性，一般人無法全面衡量和把控交易過程中的法律風險，導致二手房買賣的糾紛經常發(fā)生。因此，本人結合多年的法律實務經驗，針對二手房買賣中可能涉及的重大法律風險提出以下防范措施，供大家參考。
  
  
  
  
  
  一、簽訂購房合同前對房產信息進行詳盡的審查。
  
  在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息。一般而言基本的審查可以分五步：第一步，看房產證?？捶慨a證是不是原件，所載產權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記；房屋產權性質，是否為出售人單獨所有，要注意的是依現(xiàn)有的登記制度，寫明單獨所有的房屋實際上可能是夫妻共同所有；房產來源，繼承、買賣還是贈與，涉及二手房買入后再次出售時稅費的繳納。第二步，看戶口本、結婚證（離婚證）、未婚證明?？词鄯咳说膽艨诒?，主要戶籍所在地是否為房屋所在地，詢問賣方遷出戶口后是否有落戶地址；看婚姻狀況時為了查看房產取得時間是婚前、婚內、婚后，涉及到簽訂合同賣方人員，避免遺漏其他共有人，造成不必要的訴訟風險。第三步，現(xiàn)場看房。看房子里的實際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同，承租人應出具放棄買房的聲明，放棄承租人的優(yōu)先購買權。第四步，去房產所在物業(yè)，或走訪居委會等詢問是否有欠物管費、水電費情況，維修基金金額，房產內是否發(fā)生非自然死亡事件等等。第五步，購房人在簽訂書面購房合同前，應要求售房人到房管部門查冊。因為大多數查封信息在賣方領取房產證之后，房產證上并不顯示查封信息，房屋查冊表可顯示截止到房產查詢日的**新情況，避免買到“查封房”。
  
  二、簽訂購房合同時對合同條款進行反復的推敲。
  
  簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供存量房屋買賣合同格式范本的同時，若履行過程中有補充事宜，中介公司還會提供一份補充協(xié)議，補充協(xié)議記載雙方確認的補充事項。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件需認真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、交房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節(jié)點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規(guī)劃，對時間節(jié)點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障，要盡量提前預見每種履約行為的后果，從而約定違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期交房的違約責任等，防止責任不清，發(fā)生糾紛無法維護自身合法權益。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:32
• 156****6994

  轉載請注明出處和作者，廣東華商律師事務所周爭鋒律師。
  
  一萬多字閱讀需要大約半小時。
  
  
  
  （一）【買賣雙方主體信息】證明交易主體信息，主體信息不明確立案困難。
  
  法律雖然沒有規(guī)定必須提交被告的身份證復印件才能立案，但事實就是沒有身份證復印件立不上案。因此簽訂買賣合同時應首先索取對方正反面的身份證復印件留存，不然訴前保全和立案困難。
  
  （二）【深圳市二手房預約買賣及居間服務合同】就是中介版二手房買賣合同，證明雙方權利義務的具體內容。
  
  主要證明合同價格，定金、首期款、贖樓、遞件過戶、抵押等合同關鍵節(jié)點及違約責任的約定，合同約定不能訴訟繼續(xù)履行的，尊重雙方的約定，買受人不能訴訟繼續(xù)履行。
  
  市面上大多數中介合同版本和網簽合同相比，缺少新房產證由誰領取和買受人什么時候辦理抵押的約定。
  
  （三）【出賣人產權證、產權查詢單】證明標的物的登記情況，出賣人有處分權。
  
  不動產權證復印件在簽訂買賣合同時，就應該核實清楚，確定是出賣人的財產，有沒有共有權人，出賣人有處分權。
  
  需要查封出賣人的房產，需要在立案后由律師或買受人，拿上立案通知書原件，到不動產登記中心窗口查詢并打印，然后提交給法院，這是查封的必然程序。深圳市所有的不動產登記中心均可以辦理產權查詢。
  
  不動產產權查詢單也可以證明出賣人的賣房時間，在買受人違約時，可以要求出賣人出示二次賣房時的合同確認價格，證明其沒有損失。在出賣人一房二賣時，可以作為計算差價損失的直接證據。
  
  （四）【出賣人抵押、查封單】證明房產抵押、查封情況。
  
  在查詢產權的時候應一并打印抵押和查封單，在訴訟繼續(xù)履行案件中這兩個是必須要的證據。有抵押單可以追加抵押權人參加訴訟，避免列錯第三人。
  
  有查封時，不管是訴訟解除合同還是繼續(xù)履行均需要考慮訴訟策略問題。訴訟繼續(xù)履行時，有必要的話可申請追加前面申請查封的人參與到自己案件里，糾紛合并處理，主要是前面查封是已決債務，數額已經明確。出現(xiàn)一房多賣時，買受人也可以申請參與到他們案件里面，糾紛一塊處理。
  
  （五）【主體變更確認書】證明買受人主體發(fā)生過變更。
  
  主體變更確認書是買受人權利義務的概括轉移，有別于合同約定買受人過戶時享有更名權的約定。在合同備注條款約定買受人過戶時有更名權，屬于由第三人履行合同及向第三人履行合同的情形，在合同義務未予履行或履行不符合約定時，依合同相對性原理，第三人不需承擔合同責任，違約方亦無須向第三人承擔合同責任。合同的主體沒有變化，第三人不承擔合同的權利義務，只是履行一道手續(xù)，如同銀行和擔保公司的地位，買賣雙方解決違約問題時，和他們無關。
  
  北京高院在指導意見中突破合同相對性原則，賦予買受人指定的第三人有訴訟繼續(xù)履行的權利?！揪└叻òl(fā)〔2014〕489號】第十七、第三人過戶登記請求權的行使：房屋買賣合同中約定出賣人應向買受人指定的第三人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，該第三人有權直接要求出賣人辦理房屋過戶登記;買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務，但第三人拒絕受領的除外。
  
  （六）【代理人的委托書】證明代理人有代理權。
  
  委托書分為經過公證委托書和沒有經過公證的委托書二種。碰見沒有辦理公證的委托書，首先應該核實被代理人簽字的真?zhèn)巍?br/>
  只要是當事人本人簽訂的委托書，即便沒有公證和公證委托書的法律效力相同。要注意核實委托代理人的權限，代理人超出權限的代理行為對被代理人不發(fā)生法律效力。尤其需要核實授權簽訂文件的具體名稱和實際簽署文件名稱是不是一致，不一致有可能會被法院認為是越權代理，對被代理人不發(fā)生法律效力。比如只授權辦理網簽合同簽訂，就不能簽訂中介版本的買賣合同。
  
  （七）【定金收據及轉賬憑據】證明買受人支付定金的數額及時間。
  
  買受人直接轉賬支付，出賣人不出具書面的定金收據；買受人直接轉入雙方約定的監(jiān)管賬戶，轉入出賣人賬戶或監(jiān)管賬戶的時間就是出賣人出收到的時間。
  
  （八）【中介資金監(jiān)管協(xié)議（定金、交房保證金）】證明定金（含交房保證金）訴訟時的現(xiàn)狀。
  
  不管是直接支付給出賣人還是打入監(jiān)管賬戶，定金的所有權人為出賣人，沒有經過出賣人同意或監(jiān)管協(xié)議的約定退還情況沒有出現(xiàn)，監(jiān)管方不得私自將定金返還給買受人。訴訟時可以主張監(jiān)管在中介的定金由中介直接返還，但是中介已經跑路的，應堅持讓出賣人返還。
  
  （九）【租賃合同】證明房產租賃情況。
  
  主要是了解租賃合同是否辦理備案登記；了解房產是否存在長期租約且租金很低的情況；核實承租人放棄優(yōu)先購買權的真實性。
  
  租賃合同辦理備案登記的需要注意解除備案登記，需要承租人和出租人共同申請，并交回發(fā)放的租賃備案憑證原件。不然即便租客實際上沒有租住，仍有可能使用租賃備案憑證申請該房產的學位，致使買受人合同目的落空。
  
  （十）【放棄優(yōu)先購買權承諾書】證明租客、共有權人放棄優(yōu)先購買權。
  
  租客的優(yōu)先購買權不容侵犯，租客可以主張強制締約權，要求按照買受人的合同強制履行。共有權人的共有權也不容小覷，沒有取得共有權人書面同意的證據，有共有權人放棄優(yōu)先購買權聲明的也可以，共有權人優(yōu)先購買權還排在租客前面。
  
  租客也可以查封房產主張繼續(xù)履行租賃合同，逼迫出賣人賠償其損失。
  
  (十一)【贖樓擔保融資協(xié)議】證明出賣人已和擔保公司簽訂贖樓服務協(xié)議。
  
  擔保協(xié)議在實踐中分為出賣人和擔保公司的雙方贖樓服務協(xié)議及買賣雙方和擔保公司的三方贖樓協(xié)議兩個版本。出賣人和擔保公司的雙方協(xié)議中，贖樓基本上和買受人無關，買受人取得貸款承諾函后只要如期支付贖樓費、短期利息和罰息就可以了。一筆款贖樓基本上都是三方版本。在三方協(xié)議的版本中，因為是用買受人的按揭貸款償還出賣人的抵押貸款，贖樓不能的法律風險轉嫁到買受人。
  
  （十二）【贖樓、過戶公證委托書及繳費單】證明出賣人已出具公證委托手續(xù)，委托擔保公司贖樓及代辦過戶手續(xù)。
  
  2017年司法部的“五不準”出臺后，辦理贖樓和過戶需要分開辦理委托公證，過戶公證上需要注明買受人的姓名及身份證號碼，對出賣人是一種保護，可有效避免ABC單，防止中介利用公證委托書故意造成出賣人一房多賣。出賣人在辦理贖樓公證的時候，往往也會授權擔保公司有辦理或解除首期款資金監(jiān)管協(xié)議的權限，此權限給出賣人留下極大的隱患，擔保公司的工作人員，可能隱瞞出賣人，配合買受人反復的更換銀行，甚至在買受人已經逾期履行義務構成根本違約、出賣人已經發(fā)函解除買賣合同的情況下，仍然配合買受人辦理首期款資金監(jiān)管手續(xù)，嚴重損害出賣人的權益。辦理或解除首期款資金監(jiān)管的權限完全可以不用授予給擔保公司。

  查看全文↓ 2019-03-20 15:30:27

相關問題

• 問 二手房購房協(xié)議有法律效力嗎? 購房協(xié)議是否具有法律效力？
  答

  二手房買賣合同是業(yè)主與買方自愿簽訂的，有效。是業(yè)主親人代簽的，業(yè)主知道后沒表示反對的，也有效。二手房買賣合同是否有效，主要看業(yè)主與買方雙方當事人有沒有民事行為能力及是否在自愿基礎上簽訂的，只要是有民事行為能力的雙方在自愿基礎上簽訂的合同，自雙方簽字或蓋章后，就具有法律效力。如是業(yè)主親人代簽的，相對于善意的第三人，業(yè)主親人屬于表現(xiàn)代理人，第三人會認為這表現(xiàn)代理人是經業(yè)主授權的，所以業(yè)主知道后沒表示反對的，合同也有效。

  全部3個回答>
• 問 ??二手房購房協(xié)議有法律效力嗎？
  答

  二手房中介的買賣協(xié)議有法律效力。根據《中華人民共和國合同法》 第九條　當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

  全部4個回答>
• 問 二手房交易協(xié)議有法律效力嗎
  答

  只要簽約雙方在平等、公正、誠實信用原則下簽署的合同均具有法律效力，但凡有脅迫、惡意引導、隱瞞事實、有失公允等條件下簽署的合同均為無效?？梢詤㈤啞吨腥A人民共和國合同法》有關條款界定。

  全部3個回答>
• 問 請問二手房購房協(xié)議書有法律效力嗎？
  答

  您的問題回復如下：要根據協(xié)議條款來判斷。建議持購房協(xié)議當面咨詢律師，不要盲目有些人的片面言論。希望以上回復對您有所幫助。

  全部4個回答>
• 問 二手房購房協(xié)議書有法律效力嗎？購房協(xié)議書具體有什么法律效力？
  答

  如果對方耍賴不賣了,這份購房合同就是能保證你的錢,到時候能要回來,**多再給你算點利息和違約金,房子對方可以不賣給你,或者賣給出價更高的人.房產的交易是以交易物業(yè)的產權變更為交易的結束,不是以簽定買賣合同為標志的.付了錢,就要變更產權人,否則對方就算是收了你的錢,也可以隨時終止交易.造成你付了錢拿不到房. 你手里的合同有效,但是不是針對你買的房子,而是針對你所付的錢!

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