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• 138****4936

  被抵押了的房子，雖然有受限制，但并不完全限制其買賣。如果賣房人要出售已經(jīng)被抵押的房屋，可以按照如下兩種方式處理：首先，賣房人應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人的同意，如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。
  在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。
  其次，如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。
  但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實告知買房人房屋存在抵押。法律依據(jù)：《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十九條【抵押權(quán)的效力對抵押物處分權(quán)的影響】抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；
  抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保

  查看全文↓ 2019-03-02 19:45:26
• 145****7679

  一、購房人有權(quán)要求開發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項權(quán)利（抵押）的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。
  
  第二、可以到房產(chǎn)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門備有房產(chǎn)檔案，每處房屋的抵押.買賣等“檔案”都可以查詢得到，這樣市民就可避免買到抵押房等。
  第三、在簽訂合同時把抵押房情況列入合同條款中在賣家違約時作為索賠的依據(jù)，以保證買房者的合法權(quán)益。
  第四、要求在簽完合同后立即過戶。若購買的是2年以上的商品房，可以立即過戶，不用繳納營業(yè)稅之類的附加稅款。經(jīng)濟實用房選擇在5年以上的.按照相關(guān)規(guī)定5年以上經(jīng)濟適用房可以過戶。
  

  查看全文↓ 2019-03-02 19:45:20
• 141****8126

  序言
  
  樓市經(jīng)過幾輪瘋漲后，如今買一套房屋動輒數(shù)百萬元甚至上千萬元，由于所需資金量巨大，很多人在購買房屋的時候都會選擇銀行按揭貸款，交易的房屋也因此普遍存在銀行抵押權(quán)，大部分交易房屋在過戶之前都涉及涂銷銀行抵押的問題（即俗稱的“贖契”）。大多數(shù)時候業(yè)主都能夠順利完成贖契、解除抵押及過戶，但很多時候也有一些業(yè)主在簽署房屋買賣合同后，認(rèn)為賣便宜了或者看到房價在繼續(xù)上漲而反悔，要么直接拒絕履行合同，要么以各種理由拖著不履行合同。而買方此時往往已經(jīng)支付了定金或者**款，眼看著房價一天一個價，自己又遲遲沒有取得房屋，心里焦急萬分。
  
  
  
  
  
  二
  
  案例
  
  筆者**近處理過一個這類案子，買賣雙方在2016年6月就已經(jīng)簽署了房屋買賣合同并支付定金，房屋存在按揭款未清償完畢，銀行抵押權(quán)未涂銷；合同約定買方支付3成**，其余款項通過銀行按揭貸款方式支付房款，后因買方無法獲得銀行同貸書，遂同意全款支付。但是，在辦理這些手續(xù)期間房價暴漲，業(yè)主遂以各種理由推脫，一直沒贖契，房屋也一直無法過戶，買方無奈訴諸法院。
  
  此時，在訴訟請求方面，買方有兩個選擇：
  
  一、解除房屋買賣合同，要求業(yè)主退回買方已經(jīng)支付的款項，并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；
  
  二、要求業(yè)主繼續(xù)履行合同，完成房屋交易。
  
  這兩個訴訟請求是非此即彼的關(guān)系，二者只能擇其一，不能同時選擇。
  
  
  
  
  
  三
  
  兩難選擇：解除合同or繼續(xù)履行?
  
  如果買方選擇解除合同，因賣方單方違約，買方訴請解除合同有充分的事實、法律依據(jù)，獲得法院支持當(dāng)無問題。同時，按照廣東省高級人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》房屋買賣合同因一方當(dāng)事人違約被解除的,守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。因此，買方主張賠償差價損失的請求也會得到支持。乍一看，解除合同似乎對買方也不會有什么損失，但是實際操作就會出現(xiàn)問題。在房價暴漲的情況下，經(jīng)過一審、二審、執(zhí)行后，評估損失的時點與買方**終要回**款、違約金和損失的時點，往往有一個很長的期間，在這期間，房價又不知道漲到哪里去了，**終也還是贏了官司輸了錢。
  
  而如果選擇繼續(xù)履行合同，由于業(yè)主沒有還清銀行按揭貸款，銀行抵押權(quán)沒有被涂銷，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意房屋是無法辦理過戶的。也就是說，只有還清銀行按揭貸款，涂銷銀行的抵押權(quán)后，才具備繼續(xù)履行合同、強制過戶房屋的條件，法院才會作出繼續(xù)履行的判決，否則，法院是不可能判決繼續(xù)履行的。
  
  
  
  
  
  四
  
  繼續(xù)履行合同怎么操作？
  
  如果買方堅持要求繼續(xù)履行合同，有沒有方法達(dá)成買方這一目標(biāo)呢？答案是，有。
  
  首先，《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?？梢?，只要買方幫業(yè)主還完按揭貸款，即可涂銷抵押，完成過戶。即通過行使滌除權(quán)，可以繼續(xù)完成房屋交易。當(dāng)然，這也就意味著，買方幾乎不可能再以按揭貸款的方式來支付房款了。
  
  如果買方說，我只能掏出**的錢，根本無力支付房價全款，怎么辦？那筆者只能說，您還是選擇解除合同吧。

  查看全文↓ 2019-03-02 19:45:16
• 143****3054

  一、買新房如何知道房子是否被抵押？
  
  據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，開發(fā)商若將土地或房屋進(jìn)行抵押，均須到房地產(chǎn)管理部門做抵押登記。
  
  如果是期房，開發(fā)商將在建項目的土地進(jìn)行抵押，登記機關(guān)會在開發(fā)商的《土地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識；如果是現(xiàn)房，開發(fā)商將建成的房屋進(jìn)行抵押，登記機關(guān)會在開發(fā)商的房產(chǎn)證上作他項權(quán)利記載。
  
  因此，如果你想知道房子是否被抵押，在買房時堅持要求開發(fā)商出具有關(guān)證書的正本，基本上就能了解到房屋抵押情況了。需要開發(fā)商出示證件包括土地證和房產(chǎn)證，看在證件的備注欄中有無作他項權(quán)利記載，如果沒有則說明該房屋沒有抵押給銀行。
  
  
  
  二、買二手房如何知道房子是否被抵押？
  
  1、房產(chǎn)部門備有房產(chǎn)檔案，每處房屋的抵押、買賣等“檔案”都可以查詢到，你可以到有關(guān)部門查詢相關(guān)檔案。
  
  2、你可以要求賣方出示房產(chǎn)證原本，看房產(chǎn)證上的“他項權(quán)”的位置是否有標(biāo)注。如果房屋抵押過，“他項權(quán)”一欄會有登記。
  
  3、你還可以同賣方一起攜帶身份證、房產(chǎn)證直接去房產(chǎn)管理局窗口查詢，也可以登陸房屋所在地的房產(chǎn)管理局的官方網(wǎng)站查詢。
  
  不過，由于存在正在銀行辦理抵押手續(xù)中的房子，資料還未送達(dá)房管部門而導(dǎo)致查詢結(jié)果不準(zhǔn)確的情況。因此，保險的做法就是在買賣合同上中約定好，如因抵押等行為導(dǎo)致房產(chǎn)無法正常過戶的處理方式。
  
  三、購買到抵押房該怎么辦？
  
  俗話說，“不怕一萬，只怕萬一”，若是你真的一不小心沒注意，買到了抵押房該怎么辦？
  
  1、抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。
  
  2、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
  
  所以說，如果你買到抵押房是因為賣方?jīng)]有告知房子被抵押的事實，那么房屋轉(zhuǎn)讓的行為就是無效的，你還可以根據(jù)合同追究對方責(zé)任，所以可以不用擔(dān)心了。

  查看全文↓ 2019-03-02 19:45:11

相關(guān)問題

• 問 在宿州買二手房怎么知道房子有沒有被抵押？
  答

  在宿州買二手房，過戶之前銀行會先預(yù)審，預(yù)審未通過之前原房東是拿不到房款的，有考慮買二手房的可以咨詢400-660-3885轉(zhuǎn)80076

• 問 買二手房的時候,如何知道二手房有沒有抵押或者貸款
  答

  建議購房者可以看不動產(chǎn)權(quán)證上是否有不動產(chǎn)登記中心蓋的抵押登記章。當(dāng)然，**簡單也**有效的方法就是購房者可以到不動產(chǎn)登記中心去核查咨詢

  全部5個回答>
• 問 買二手房抵押貸款可以嗎? 二手房有抵押能買嗎
  答

  買二手房能按揭貸款，向銀行提供月供，手續(xù)具體如下：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定，現(xiàn)在交易管理處實行二手房資金監(jiān)管，如果要在銀行辦理二手房貸款，首先把**款交到房屋管理處的監(jiān)管賬戶上，銀行開具交款憑證，本人拿著交款憑證還有購房資料、個人資料到銀行審核，審核同意過以后，去辦理過戶手續(xù)，銀行見到不動產(chǎn)抵押登記證后就可以發(fā)放貸款了，然后貸款人按時提供月供。拓展資料：按揭貸款是指以按揭方式進(jìn)行的一種貸款業(yè)務(wù)。如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。所謂按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。

  全部3個回答>
• 問 ??買二手房怎么看房子有沒有被抵押或債務(wù)糾紛?
  答

  分析如下：有以下幾個辦法可以查證：1、查看房產(chǎn)證，一般已辦理抵押的房子房產(chǎn)證上都會注明。2、到房管交易中心交一定費用去查案及打印備案。3、注：上述兩點只是在一般情況下可以查到是否有抵押行為，就算未查出問題，并不代表此房沒有進(jìn)行抵押，因正在銀行辦理抵押手續(xù)中的房子，資料還未送達(dá)到房管部門，所以上述辦法是無法查出來的。4、只在交稅過戶前必須到房管交易中心查案并打印備案，只要有這個材料就算它正在銀行辦理抵押，但房管交易中心證明還沒確認(rèn)就行。5、實行了二手房交易網(wǎng)簽的地區(qū)，在中介公司的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)或房管局網(wǎng)站上就能查到房屋產(chǎn)權(quán)的情況，也可以和賣方一起去房管局查詢；沒有實行網(wǎng)簽的地區(qū)，就只能和賣方或賣方的產(chǎn)權(quán)共有人、配偶（三選一）一起去房管局查詢。或者受托人出具委托公證書憑委托公證書查詢。

  全部3個回答>
• 問 ??買二手房的時候,如何知道二手房有沒有抵押或者貸款呢？有什么建議呢？
  答

  (1)憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實信息，大概30元的費用。(2)可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé)，合同注明：如果房產(chǎn)證并非真實，中介付全部責(zé)任。(3)確認(rèn)房主真實身份。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。①判斷房屋是否屬于出賣人所有時，不動產(chǎn)權(quán)證是唯一的權(quán)利憑證，產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯；②產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；③ 看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

  全部3個回答>