已有5個回答

• 153****4983

  受讓方在簽訂門面轉(zhuǎn)讓合同的時候需要注意哪些問題呢? 因為對轉(zhuǎn)讓方各方面因素都不是非常了解，所以在簽訂這份合同之前，受讓方需要做好以下準備：
  一、調(diào)查商鋪的檔案 承租之前，應(yīng)當赴所在地房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認幾個重大的信息：
  1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。
  2、房屋權(quán)利人：以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
  3、房屋是否存有租賃登記信息：若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
  二、免租裝修期 商鋪租賃合同中，免租裝修期經(jīng)常會在合同中出現(xiàn)，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。
  三、租賃合同保證金 俗稱“押金”，注意用于抵充承租人應(yīng)當承擔但未繳付的費用，因為商鋪相應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應(yīng)當適當高一些，以免不夠抵以上的費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相應(yīng)的費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當在合理期限內(nèi)補足支付“押金”，如果出租人通知后一定時間內(nèi)補齊的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。
  四、稅費承擔 按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當承擔相應(yīng)的稅費。
  五、營業(yè)執(zhí)照 承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動，而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設(shè)置，只要涉及這幾個方面：
  1、有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新的租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導(dǎo)致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；
  2、屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動，而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；涉及特種經(jīng)驗行業(yè)(娛樂、餐飲)的，還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證，衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；因出租人材料缺失導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
  六、處置裝修 商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當注意幾個問題；
  1、明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別約定的改建，搭建的，應(yīng)當明確約定清楚，對于廣告，店招位置也可約定清楚。
  2、解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當約定此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
  3、明確租賃期滿時，裝修，添附的處置方式。
  七、水、電、電話線等 因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應(yīng)當先行考慮是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人免責解除合同的權(quán)利。
  八、簽訂合同之后的顧慮 租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記效力主要包括以下內(nèi)容：
  1、登記與否不合同本身的生效，即使沒有辦理備案登記，合同依然在生效條件滿足時就生效；
  2、經(jīng)登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個人承租的，其中一個辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
  九、轉(zhuǎn)租問題 商鋪市場中經(jīng)常會遇到許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題，俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系部解除，本手在此建立租賃關(guān)系，二“是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關(guān)系，在這兩形式下，需要注意以下問題：
  1、轉(zhuǎn)租人必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。
  2、原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不適于法定承租人應(yīng)承擔費用，但法律上也沒用明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意的，也會受法律保護，建議承租人在支付此筆費用時，應(yīng)當考慮分批與轉(zhuǎn)租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，以此降低資金風(fēng)險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。
  十、買賣與租賃 許多人擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風(fēng)險，因為法律對承租人賦予了兩種特殊保護。
  1、出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)。
  2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當繼續(xù)履行租賃合同，否則，新的業(yè)主應(yīng)當租賃合同中的違約責任。 知識總結(jié)：上述的幾個注意事項其實對于租店面的朋友來說都是非常重要的，也是保證自己的利益不收侵害的關(guān)鍵。實踐中有很多意想不到的情況會發(fā)生，做好充足的準備當然是預(yù)防損失的**好措施。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:30:34
• 155****3466

  商鋪買賣中，業(yè)主要注意客戶的購買能力、付款方式、**款與尾款間隔時間、支付訂金后的違約責任及違約罰則?？蛻粢⒁猱a(chǎn)權(quán)、商鋪本身結(jié)構(gòu)、配套。
  
  一、商鋪買賣流程
  
  
  
  二、商鋪買賣注意事項
  
  (一)業(yè)主要注意四大的問題
  
  1.客戶的購買能力
  
  首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定購房合同之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。
  
  2. 付款方式
  
  購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買商鋪，目前**高可以貸5成，年限**高為10年;**后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風(fēng)險。
  
  3. **款與尾款間隔時間，時間不宜過長
  
  因為商業(yè)用房大部分款項較大，所以變動也較大，所蘊藏的風(fēng)險也相應(yīng)較大，因此要盡量縮短**款和尾款的間隔時間。
  
  4. 支付訂金后的違約責任及違約罰則
  
  支付訂金之后的違約情況時有發(fā)生，所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責任和違約罰則。
  
  (二)客戶要注意的三大問題
  
  1.產(chǎn)權(quán)
  
  購買的商鋪產(chǎn)權(quán)一定要清晰，**好不要購買有產(chǎn)權(quán)問題的商鋪，所以購買前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。
  
  2.商鋪本身結(jié)構(gòu)
  
  不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結(jié)構(gòu)就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。
  
  3. 配套
  
  良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。購買前一定要核實清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。
  
  商 鋪 買 賣 合 同
  
  （合同編號： ）
  
  合同雙方當事人：
  
  出賣人：____________________________________________________
  
  注冊地址：__________________________________________________
  
  營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________
  
  企業(yè)資質(zhì)證書號：____________________________________________
  
  法定代表人：_______________聯(lián)系電話：_______________________
  
  郵政編碼：__________________________________________________
  
  委托代理人：____________________地址：
  
  郵政編碼：_________ 聯(lián)系電話：____________________
  
  委托代理機構(gòu)：
  
  注冊地址：__________________________________________________
  
  營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________________________________
  
  法定代表人：______________ 聯(lián)系電話：__________________
  
  郵政編碼：__________________________________________________
  
  買受人（須由其本人親自填寫，并確保所填聯(lián)系方式真實可靠，以便能及時取得聯(lián)系）：________________________________________________________
  
  【本人】【法定代表人】姓名：____________國籍：______________
  
  【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】_______________________
  
  地址：____________________________________________________
  
  郵政編碼：________________ 聯(lián)系電話：______________________

  查看全文↓ 2019-01-27 18:30:28
• 155****9716

  調(diào)查商鋪的檔案,免租裝修期,租賃合同保證金.
  
  簽訂門面轉(zhuǎn)讓合同需要注意的問題：
  
  一、調(diào)查商鋪的檔案
  
  承租之前，應(yīng)當赴所在地房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認幾個重大的信息：
  
  1、房屋的用途和土地用途：必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì)，否則，將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險。
  
  2、房屋權(quán)利人：以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
  
  3、房屋是否存有租賃登記信息：若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
  
  二、免租裝修期
  
  商鋪租賃合同中，免租裝修期經(jīng)常會在合同中出現(xiàn)，只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情況之下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間，免支付的具體費用，一般情形下，只能免租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需要按合同約定承擔。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:30:12
• 145****7179

  首先應(yīng)當查看房產(chǎn)證的情況，這樣可以了解房產(chǎn)的主人、面積等相關(guān)情況。
  
  如果發(fā)現(xiàn)房主、面積存在問題，應(yīng)當及時溝通。
  
  房產(chǎn)不能存在糾紛，不能從不是房東那里購房。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:30:07
• 145****7611

  買商鋪需要注意以下幾點：
  
  1、產(chǎn)權(quán)清晰
  
  購買商鋪前應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，看看開發(fā)商是否具備銷售商鋪的相關(guān)證件，包括是否抵押、是否受司法限制，以免引起產(chǎn)權(quán)糾紛。
  
  2、商鋪內(nèi)外有別
  
  買商鋪也要分清楚是購買沿街式的外街式商鋪，還是購買商城內(nèi)內(nèi)街式商鋪，個人更傾向于購買沿街式商鋪，內(nèi)街式商鋪的人流量取決于商場的管理經(jīng)營方。
  
  3、考慮匯報率
  
  購買商鋪是用來的，所以需要考慮商鋪的匯報率，一般匯報率在8%以上可以考慮。商鋪的租金可以參照購置商鋪周邊的租金來預(yù)估，當然新開發(fā)的商鋪不可能象成熟的商鋪一樣，需要有3-5年的培育期。
  
  在考慮匯報率時往往商鋪的使用年限會忽略，一般商業(yè)用地的使用年限為40年，通常開發(fā)商從拿地到交房都已過去好幾年。對于購置的二手商鋪更要注意年限，這和購置價格息息相關(guān)。
  
  4、考慮商鋪面積
  
  購買時，商鋪的面積也是我們需要考慮的，面積太大不僅總價高，而且還不好出租。一般面積在10-100平米比較合適，能夠 層的不要買兩層，門面寬徑深短則更佳，則越高越好。

  查看全文↓ 2019-01-27 18:29:56

相關(guān)問題

• 問 買商鋪簽合同需要注意什么
  答

  購買商鋪所簽訂的合同，需要在合同當中標明關(guān)于權(quán)利和義務(wù)的具體條款，因為商鋪的產(chǎn)權(quán)總共為40年，所以在針對于商鋪的處置權(quán)和收益權(quán)方面，要盡量保障自身的權(quán)益，在簽訂合同之前，需要去該地區(qū)的房產(chǎn)交易中心，查詢商鋪的權(quán)屬情況，尤其是新開盤的商鋪，看開發(fā)商是否具備有土地開發(fā)，包括銷售的證件。商鋪是否存在有抵押或者是司法限制的情況。簽訂合同當中對于房屋的用途以及公攤面積進行注明，一般來說商鋪的公攤面積在30-40%，如果屬于較大的商鋪類型可能還會達到50%多公攤，需要在合同中清晰的明確公攤的面積大小以及產(chǎn)權(quán)的歸屬，而且購買商鋪還需要格外關(guān)注物業(yè)的管理。此外對于停車位、消防廣告位和展示面等一系列配套設(shè)施都應(yīng)該分別約定，并且在交付時注意驗收。

• 問 買新房簽合同需要注意什么？
  答

  要看清付款日期及逾期付款的違約責任；面積偏差的相關(guān)規(guī)定；交房日期及逾期交房的違約責任。

  全部2個回答>
• 問 買新房簽合同需要注意什么?
  答

  每個地方注意

  全部23個回答>
• 問 買新房簽合同需要注意什么？
  答

  如果你對樓層、房型、價格等重大問題無異議的情況下，合同主要注意這幾方面：1、房屋的使用性質(zhì)是否住宅——住宅和辦公樓的使用年限、房屋性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓稅費都不相同。2、仔細閱讀合同，購房人信息、房屋坐落和信息是否正確無誤。3、附件中的房屋坐落、總平面圖、房屋配置（水電等配置、門窗材質(zhì)等）有無問題。4、關(guān)于收房時間和方式、產(chǎn)證辦理時間和方式的規(guī)定，關(guān)于面積補差的規(guī)定；各項違約條款。不過，目前絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是通用合同格式，而第四項一般也是沒得商量的，關(guān)鍵還是看清楚合同再簽字，也免得事后后悔或者糾紛。"

• 問 買期房簽合同需要注意什么
  答

  1、要注意選擇樓盤。一般來說，政府投入建設(shè)資金較多或者具有特殊經(jīng)濟、文化背景的區(qū)域，其樓盤發(fā)展?jié)摿Υ螅蝗绻慨a(chǎn)項目所在區(qū)域有良好的整體規(guī)劃，并處于規(guī)劃實施初期，該地區(qū)樓盤**的可能性更大。2、注意樓盤規(guī)模。因為一般說來，大一些的樓盤抗風(fēng)險能力要強一些。具有一定規(guī)模的樓盤，相關(guān)的配套設(shè)施會比較完整，社區(qū)文化、物業(yè)管理 也都會相對好一些。3、注意開發(fā)商的資質(zhì)背景。購房者不僅要了解開發(fā)商的資產(chǎn)規(guī)模，業(yè)界口碑，對項目的設(shè)計理念，還要掌握其品牌建設(shè)情況，甚至了解與其合作的建筑承包商等合作伙伴的情況。4、注意審查“五證”。第一是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。（二）購房中的合同簽訂。購房時要簽訂認購書和商品買賣合同，除此之外還包括簽訂補充條款。先簽訂認定書，再簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理預(yù)售登記。在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用；而訂金不是對合同起擔保作用，所以，簽訂認購書時要看清是哪個概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。（三）購房后交付入住辦理產(chǎn)權(quán)登記。交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商將房屋交付購房者，購房者檢查后簽收入住通知，簽收“兩書”，在辦理完登記后，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。二、簽訂房屋買賣合同的注意事項除了上面的注意事項，在簽訂合同時還有一些特別要注意的問題提醒購房者，具體有以下幾點：（一）如何對待宣傳廣告。宣傳廣告也叫售樓書，再看售樓書時首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少分鐘到市中心，這個時間根據(jù)不同的交通工具有不同的標準，根本不能確定。所以要注意這些用詞。根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。（二）如何計算面積?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場通常用的是按照建筑面積計算房屋總價，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)建筑面積加分攤的公用面積之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。（四）如何收房。買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期等。住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。

  全部5個回答>