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• 133****2519

  二手房交易流程相較于新房來(lái)說(shuō)要復(fù)雜的多，二手房過(guò)戶是二手房房屋所有人取得房屋產(chǎn)權(quán)的有效要件，那么，二手房過(guò)戶交易有哪些流程呢？
  
  1、買(mǎi)方咨詢
  
  交易雙方要建立聯(lián)系，購(gòu)房者了解房子的產(chǎn)權(quán)等情況，需要查看售房者的合法證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  
  2、簽合同
  
  當(dāng)購(gòu)房者查看過(guò)售房者的證件，并且合法時(shí)，購(gòu)房者便可以交納購(gòu)房定金，請(qǐng)注意，交定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。之后交易雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:40:49
• 142****0216

  （1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  （3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  （7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-24 18:40:44
• 155****6474

  
  案件情況、糾紛產(chǎn)生原因和案件特點(diǎn)
  
  一、案件趨勢(shì)
  
  根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，新收合同類(lèi)糾紛案件數(shù)量分別為2015年13185件、2016年13149件、2017年上半年7412件。其中涉及房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%，所占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%，所占合同類(lèi)糾紛案件總數(shù)的比重為13%。由上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，我院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量大，所占比重不斷增加，2016年和2017年，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件數(shù)量更是出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)。
  
  二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的產(chǎn)生原因
  
  1 . 房?jī)r(jià)上漲致賣(mài)方違約成本降低
  
  2015年以來(lái)，北京二手房房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房?jī)r(jià)大幅度攀升。在此期間，房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。分析發(fā)現(xiàn)：糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣(mài)方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，或者賣(mài)方故意拖延、不及時(shí)配合買(mǎi)方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)方不能按期批貸，進(jìn)而無(wú)法履行合同。
  
  按照交易慣例，房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高，違約成本已低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益，為了獲取利益**大化，賣(mài)方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。
  
  2 . 政策性因素影響買(mǎi)方履約能力
  
  在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買(mǎi)方產(chǎn)生一定影響。以今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多部購(gòu)房政策為例，新政對(duì)購(gòu)房資格、**比例、貸款等均作出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此，今年第2季度開(kāi)始，受新政影響，部分買(mǎi)房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購(gòu)房款等等。
  
  3 . 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范引發(fā)糾紛
  
  現(xiàn)實(shí)中，房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動(dòng)安排，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同也多為中介機(jī)構(gòu)印刷好的格式合同。而中介機(jī)構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)良莠不齊。一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，比如**款的支付時(shí)間，辦理還款解押手續(xù)的時(shí)間，辦理銀行面簽的時(shí)間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能順利履行，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議。
  
  還有小部分中介人員因急于獲得居間報(bào)酬，不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購(gòu)房人是否具備購(gòu)房資質(zhì)等重要事項(xiàng)，甚至有個(gè)別中介人員即使明知買(mǎi)賣(mài)雙方存在影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情形，仍做出不一定可以實(shí)現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，**后因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。
  
  此外，在利益的驅(qū)動(dòng)下，部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，違規(guī)引導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂網(wǎng)簽合同，規(guī)避稅款或者套取高額貸款，甚至向買(mǎi)賣(mài)雙方提供過(guò)橋貸款、墊資解押等超出其經(jīng)營(yíng)范圍的服務(wù)，這些行為極易被買(mǎi)賣(mài)雙方中意欲違約的一方利用，以打擊違法行為為名，行違約之實(shí)，亟需相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。
  
  三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的特點(diǎn)
  
  1 . 案件標(biāo)的額巨大，當(dāng)事人矛盾尖銳、糾紛調(diào)解難度大
  
  房屋買(mǎi)賣(mài)交易價(jià)款動(dòng)輒幾百萬(wàn)元，甚至上千萬(wàn)元。前面提到，合同中約定的違約金普遍為房屋價(jià)款的20%，加上房屋價(jià)格大幅上漲，當(dāng)事人普遍要求提高違約金彌補(bǔ)損失。因此，標(biāo)的數(shù)額大是房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的首要特點(diǎn)。因?yàn)闋可胬婢薮螅I(mǎi)賣(mài)雙方矛盾激烈，無(wú)論是提高房屋價(jià)款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，為審判工作帶來(lái)困難。以2016年的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件為例，在審結(jié)的1100件案件中，以調(diào)解方式結(jié)案的案件數(shù)量為178件，僅占17 %。
  
  2 . 涉案領(lǐng)域較多，規(guī)范流程復(fù)雜
  
  相較于一般的合同糾紛案件，二手房買(mǎi)賣(mài)涉及出售房屋核驗(yàn)、買(mǎi)受人資格核驗(yàn)、出售房屋解押、房屋網(wǎng)簽、公積金或商業(yè)貸款、繳稅過(guò)戶、房屋交付等多個(gè)流程，涉及中介公司、銀行、公積金管理中心、地稅、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等多個(gè)部門(mén)。所以在案件審理過(guò)程中，不僅要審理合同中約定的條款，而且還要全面了解各個(gè)環(huán)節(jié)的前后銜接以及合同履行過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方的附隨義務(wù)，這也給案件審理增加了不小的難度。
  
  比如，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，僅籠統(tǒng)地約定出賣(mài)方具有協(xié)助買(mǎi)方辦理貸款義務(wù)，根據(jù)行業(yè)規(guī)范，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)協(xié)助的有房屋評(píng)估、貸款初審、面簽等多個(gè)流程；合同中一般對(duì)辦理網(wǎng)簽的具體方式不做約定，但在實(shí)際履行過(guò)程中，若雙方采用的是自行成交版合同則需要雙方同時(shí)去建委辦理，如果采用經(jīng)紀(jì)成交版合同則只需要委托中介公司即可辦理。
  
  3 . 新類(lèi)型證據(jù)涌現(xiàn)，真實(shí)性認(rèn)定困難
  
  房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行需要買(mǎi)賣(mài)雙方配合辦理各種手續(xù)，而合同中并非對(duì)所有手續(xù)都約定完備，對(duì)于合同中沒(méi)有約定的手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方大多通過(guò)中介機(jī)構(gòu)或者自行電話聯(lián)系，因此案件審理中買(mǎi)賣(mài)雙方大多舉出錄音、微信截圖等證據(jù)來(lái)證明交易過(guò)程。電話、微信成為當(dāng)下人們通訊聯(lián)絡(luò)的重要方式，但對(duì)于一些新型證據(jù)形式的認(rèn)定還存在很多問(wèn)題。
  
  一方面，錄音、微信記錄的真實(shí)性判斷困難，錄音極易通過(guò)剪輯、截取等技術(shù)手段改變內(nèi)容或者談話的完整性，當(dāng)事人對(duì)此有異議時(shí)只能通過(guò)鑒定程序解決，延長(zhǎng)了訴訟期限。另一方面，微信號(hào)碼和昵稱可以隨時(shí)變更，不具有實(shí)名認(rèn)證功能，僅憑聊天記錄上顯示的昵稱無(wú)法判斷微信聊天記錄的真實(shí)性，為審判帶來(lái)困難。
  
  4 . 房屋買(mǎi)賣(mài)交易中大多有居間方參與
  
  因房屋買(mǎi)賣(mài)交易涉及手續(xù)流程繁雜，一般二手房買(mǎi)賣(mài)合同均有中介方的參與，房屋買(mǎi)賣(mài)合同也大多同時(shí)簽訂居間合同或者統(tǒng)一簽訂為房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同。中介機(jī)構(gòu)的參與理順了買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理的各種手續(xù)，但是由于居間服務(wù)的專業(yè)性參差不齊，部分中介機(jī)構(gòu)疏于履行居間服務(wù)內(nèi)容、缺乏居間專業(yè)知識(shí)、忽視合同期限的約定等行為，導(dǎo)致合同無(wú)法按期履行，引發(fā)買(mǎi)賣(mài)雙方爭(zhēng)議，也為審判帶來(lái)困難。為此，我院已積極以向中介機(jī)構(gòu)發(fā)出司法建議的形式提示其不規(guī)范行為，要求中介公司加強(qiáng)法律意識(shí)及對(duì)內(nèi)部員工的培訓(xùn)，同時(shí)呼吁工商、建委等部門(mén)形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，提升其服務(wù)水平。
  
  為了更好的規(guī)范房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，有效化解房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的糾紛，為當(dāng)事人提供良好的風(fēng)險(xiǎn)提示，昌平法院采取了積極的應(yīng)對(duì)措施。一是通過(guò)案件審理打擊違約行為，引領(lǐng)誠(chéng)信社會(huì)風(fēng)尚，保障房屋買(mǎi)賣(mài)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。二是針對(duì)部分房地產(chǎn)中介公司的不誠(chéng)信行為，將相關(guān)中介公司和有關(guān)單位、部門(mén)進(jìn)行匯總，及時(shí)發(fā)送司法建議并關(guān)注回函及落實(shí)情況。三是建立與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門(mén)的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)法官、法官助理、人民陪審員、調(diào)解員等人員的調(diào)解能力培養(yǎng)，促進(jìn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛調(diào)解工作的社會(huì)化、專業(yè)化。四是重視從源頭上提高當(dāng)事人對(duì)合法權(quán)益的保護(hù)意識(shí)，加強(qiáng)宣傳，借助新聞媒體發(fā)布典型案例，提高當(dāng)事人的法律意識(shí)和訴訟能力。
  
  　　　　　　　　　　　　　　　

  查看全文↓ 2019-01-24 18:40:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)交易程序是什么? 二手房交易要走什么流程的？
  答

  一、2017二手房交易流程：1、看房買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門(mén)查房檔案，如賣(mài)方提供的房屋合法可以上市交易。此時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方可以協(xié)商、交付定金。3、簽署合同買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同(或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約)。雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。4、審查買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)。5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易程序 有哪些？？
  答

  二手房交易過(guò)戶的流程：先簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買(mǎi)到），在合同里面都寫(xiě)明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買(mǎi)賣(mài)合同**給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，過(guò)戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他**后的1成。過(guò)戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過(guò)戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場(chǎng)，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的！一次性付款就是在時(shí)間上比貸款要快1個(gè)月，其他無(wú)分別，總的時(shí)間是，簽好合同當(dāng)天就可以去過(guò)戶（帶齊資料），過(guò)戶好后20個(gè)工作日拿到新的產(chǎn)證，其他再交接一下水電費(fèi)就可以了。

• 問(wèn) 二手房交易程序
  答

  （五）繳納相關(guān)稅費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；（六）買(mǎi)方支付剩余房款；（七）交房?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) 二手房交易程序
  答

  您需要出面兩次。第一次：買(mǎi)賣(mài)雙方去房管局打過(guò)戶協(xié)議，然后去銀行面簽，審批貸款。然后回去等貸款審批。第二次：貸款審批通過(guò)后，買(mǎi)賣(mài)雙方去房管局過(guò)戶。房款到達(dá)房管局資金監(jiān)管中心后監(jiān)管22個(gè)工作日后，到達(dá)您的賬戶。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易程序
  答

  ①登記。賣(mài)家和買(mǎi)家到中介機(jī)構(gòu)咨詢二手房交易的相關(guān)規(guī)定，并詳細(xì)登記買(mǎi)房，賣(mài)房的信息。②驗(yàn)證。中介審核賣(mài)方身份資料及房屋產(chǎn)權(quán)證，并留存身份證復(fù)印件備案，同時(shí)前往房屋進(jìn)行考察，掌握實(shí)際詳情，初步預(yù)估房?jī)r(jià)，為確定價(jià)格提供參考。③簽約。驗(yàn)證核實(shí)住房后，賣(mài)方和買(mǎi)方確認(rèn)住房的價(jià)格及有關(guān)事宜后，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)足額交納委托費(fèi)用。④交款。交款時(shí)最好是借助中介平臺(tái)的過(guò)款方式，來(lái)保證房款安全，若與賣(mài)家自行交接一定要提前協(xié)商好過(guò)款事項(xiàng)，并寫(xiě)到事前合同中。⑤過(guò)戶。買(mǎi)賣(mài)雙方足額繳納有關(guān)稅費(fèi)，辦理過(guò)戶手續(xù)。賣(mài)方將住房清空，將房屋鑰匙交給買(mǎi)方。需要注意的是有一個(gè)市民在買(mǎi)二手房時(shí)，被租房的人造假的產(chǎn)權(quán)證所騙，蒙受50萬(wàn)元的損失的事備受社會(huì)關(guān)注，希望通過(guò)這個(gè)事情提醒交易者，在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)一定要注意這些事情，以免上當(dāng)受騙。