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• 145****9024

  購(gòu)買5年內(nèi)不能交易的二手房時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；
  7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；
  10、合同約定是否明確，過(guò)戶稅費(fèi)承擔(dān) （違約賠償責(zé)任）。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:39:42
• 156****1074

  為嚴(yán)肅公證執(zhí)業(yè)紀(jì)律，規(guī)范公證執(zhí)業(yè)行為，加強(qiáng)公證工作管理，確保公證質(zhì)量，司法部近日印發(fā)《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，通知提出了進(jìn)一步具體規(guī)范公證執(zhí)業(yè)的五項(xiàng)措施。
  
  
  
  該通知總共有五條，核心內(nèi)容如下：
  
  一、不準(zhǔn)為未查核真實(shí)身份的公證申請(qǐng)人辦理公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)嚴(yán)格審查公證申請(qǐng)人的身份，未經(jīng)證件視讀、單獨(dú)談話、交叉印證、身份證識(shí)別儀核驗(yàn)等程序，不得辦理公證。申請(qǐng)人使用臨時(shí)身份證，公證員未到公安部門核實(shí)的，不得受理公證申請(qǐng)。
  
  二、不準(zhǔn)辦理非金融機(jī)構(gòu)融資合同公證。在有關(guān)管理辦法出臺(tái)之前，公證機(jī)構(gòu)不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間的融資合同公證及賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力公證。
  
  三、不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項(xiàng)的委托公證，不得在公證書中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內(nèi)容。
  
  四、不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員在辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的委托公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實(shí)為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。
  
  五、不準(zhǔn)未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查出具公證書。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)當(dāng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴書面證據(jù)材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規(guī)而輕實(shí)體內(nèi)容審查。
  
  從司法部出臺(tái)的“五不準(zhǔn)”規(guī)定來(lái)看，更像是一個(gè)補(bǔ)漏措施，這將無(wú)疑將更好保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。與此同時(shí)，“五不準(zhǔn)”中三四條，直接影響到房地產(chǎn)交易，尤其對(duì)炒房客異地買房以及借名買房以及賣房產(chǎn)生較大影響。
  
  
  
  出臺(tái)背景
  **近北京爆發(fā)了一起詐騙案，有騙子借“以房養(yǎng)老”為幌子，誘騙一些老年人辦理具有強(qiáng)制效力債權(quán)文書公證和對(duì)房產(chǎn)全權(quán)委托處理的公證，過(guò)戶老年人房產(chǎn)。甚至有的老人僅僅獲得了1000元錢，就被強(qiáng)制過(guò)戶了690萬(wàn)元的房產(chǎn)。
  
  上述案件中，個(gè)別公證機(jī)關(guān)在辦理公證的時(shí)候，在辦證流程、告知、送達(dá)等環(huán)節(jié)上存在問(wèn)題。由于此案社會(huì)影響巨大，從而導(dǎo)致司法部出臺(tái)了“五不準(zhǔn)”。
  
  
  
  對(duì)交易者炒房子者影響
  司法部發(fā)布的《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》未來(lái)實(shí)施后，將會(huì)對(duì)買房成本、買房風(fēng)險(xiǎn)、過(guò)戶時(shí)長(zhǎng)等方面產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。
  
  其一，異地買房、借名買房的成本大增。這不僅僅是資金成本，還是時(shí)間成本。
  
  其二，異地買房、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)大增。A和B是父子關(guān)系，一切都好說(shuō)。如果是借名買房，風(fēng)險(xiǎn)就可能隨時(shí)爆發(fā)。如果借名一方突然不配合，突然加價(jià)怎么辦？
  
  其三，相當(dāng)一部分二手房過(guò)戶的時(shí)間會(huì)拉長(zhǎng)。如果當(dāng)事人無(wú)法自己辦理，需要代理的，二手房交易時(shí)間長(zhǎng)度將大大延長(zhǎng)，再加上現(xiàn)在銀行貸款發(fā)放速度緩慢，三四個(gè)月能交易完成一套房的交易手續(xù)就不錯(cuò)了。這等于進(jìn)一步減緩了房屋的流動(dòng)性，起到“鎖房”的效果。
  
  其四，對(duì)于新房銷售也會(huì)帶來(lái)影響，因?yàn)樾路夸N售也存在借名、委托辦理手續(xù)的現(xiàn)象。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-18 11:39:36
• 135****8034

  一、哪些房子不允許買賣
  除未辦理房產(chǎn)證的房屋不得買賣外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，下列各種類型的二手房也不允許買賣：
  
  1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的；
  
  2、依法收回土地使用權(quán)的；
  
  3、共有房屋，未經(jīng)其他共有人書面同意的；
  
  4、已抵押的房屋，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
  
  5、法律，行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  二、購(gòu)買二手房要注意哪些
  (一)交易前
  
  1、精心挑選誠(chéng)信中介
  
  2、審查房屋權(quán)屬狀況
  
  3、了解房屋使用情況
  
  4、實(shí)地查看房屋質(zhì)量

  查看全文↓ 2019-01-18 11:39:24
• 147****9323

  南京樓市新政3年內(nèi)限售，究竟是新購(gòu)房取得產(chǎn)權(quán)證后3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，還是二手房的房產(chǎn)證不滿3年就不能賣，許多寶寶傻傻分不清楚，就連房管局的窗口工作人員，15日剛一上班，也犯起了迷糊……
  
  
  
  5月15日是限售新政執(zhí)行后首個(gè)工作日，對(duì)于上周六發(fā)布的新政，雖然已經(jīng)有了官方和多家媒體的若干解讀，但在實(shí)際操作中，還是出現(xiàn)了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的現(xiàn)象。
  
  
  
  某房管局窗口：房產(chǎn)證不滿3年不準(zhǔn)交易
  
  
  5月15日上午，有賣房人前往中山路房管局辦理二手房出售手續(xù)，竟被窗口告知：“只要你現(xiàn)在賣房，就算二手房交易，二手房必須5月14日0時(shí)前簽約的才能按照老政策，現(xiàn)在賣二手房，就是按照新政策，3年不許賣?！?br/>
  
  
  隨后也有網(wǎng)友發(fā)布微博稱，“剛剛有人在房管局問(wèn)到，不滿三年不準(zhǔn)交易，是指房產(chǎn)證滿三年，前兩年買的房子也包括在新政限制之內(nèi)?！?br/>
  
  
  
  
  
  
  一石激起千層浪，很多網(wǎng)友至此擔(dān)憂起來(lái)，如果按照“房產(chǎn)證不滿3年，前兩年買的房子也包括在新政限制之內(nèi)”這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，自己就這樣被“限售”了？
  
  
  
  
  
  限售政策解讀：5月14日之前購(gòu)買的住房 不受限售影響
  
  在南京出臺(tái)“限購(gòu)”、“限售”政策之后，上周**新出臺(tái)的調(diào)控通知中，又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了限售。通知中規(guī)定：購(gòu)房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  
  
  在隨后發(fā)布的官方解讀中，明確“新購(gòu)住房”是指自本通知執(zhí)行之日5月14日起購(gòu)買，包括新房和二手房；
  
  
  
  下述兩種情況不受影響：
  
  商品住房在《南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)》的認(rèn)購(gòu)時(shí)間或合同確認(rèn)時(shí)間于5月14日之前；
  
  二手住房在《南京市網(wǎng)上存量房交易監(jiān)管系統(tǒng)》的合同打印時(shí)間或合同確認(rèn)于5月14日之前；
  
  
  
  通俗一點(diǎn)說(shuō)，5月14日之前買的房子，正常出售，該咋賣咋賣。
  
  
  
  限售執(zhí)行首個(gè)工作日 部分房管局窗口人員尚未吃透政策
  
  官方解讀中以5月14日為界，該日之后購(gòu)買的住房3年內(nèi)限售，可中山路房管局的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，把過(guò)去買的房子，也加入3年內(nèi)限售行列，究竟怎么回事呢？
  
  
  
  小編致電市不動(dòng)產(chǎn)登記咨詢處，對(duì)方工作人員表示，他們15日上班也是剛剛接到新政通知，也沒(méi)有完全吃透政策，估計(jì)是部分窗口人員業(yè)務(wù)不熟悉，具體操作辦法還是以官方解讀為準(zhǔn)。
  
  
  
  權(quán)威解讀：新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年之內(nèi)，不得再銷售
  
  南京市住房保障和房產(chǎn)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)王超介紹，這次南京出臺(tái)的調(diào)控政策，我們也參照其他城市對(duì)新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的3年之內(nèi)，不得再進(jìn)行銷售。
  
  
  
  新購(gòu)住房時(shí)間節(jié)點(diǎn)的確定：
  
  對(duì)商品住房而言，我們是以認(rèn)購(gòu)合同簽訂的時(shí)間或者說(shuō)合同確認(rèn)的時(shí)間，在5月14號(hào)0點(diǎn)之前，仍然執(zhí)行老政策。
  
  對(duì)二手住房，是合同打印時(shí)間或者合同確認(rèn)成交時(shí)間為準(zhǔn)。如果時(shí)間在在5月14號(hào)0點(diǎn)之前的，仍然執(zhí)行老政策。
  
  
  
  
  
  來(lái)源：南京樓市
  
  
  
  政策回顧
  
  
  
  
  
  **新南京樓市調(diào)控政策
  
  
  
  
  
  南京市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知
  
  
  
  寧政辦發(fā)〔2017〕103號(hào)
  
  
  
  各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
  
  　　為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院和省委省政府關(guān)于穩(wěn)控房地產(chǎn)市場(chǎng)工作部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保障合理需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通知如下：
  
  
  
  　　1．加大住宅用地供應(yīng)。增加住宅用地供應(yīng)量，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效增加供應(yīng)規(guī)模。2017-2021年全市計(jì)劃供應(yīng)5150公頃，其中2017年880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃，年均計(jì)劃供應(yīng)量比2016年增加47.1 %。
  
  
  
  　　2．加強(qiáng)土地供后監(jiān)管。督促開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照出讓合同約定時(shí)間開(kāi)工建設(shè)，加快已開(kāi)工地塊建設(shè)速度，盡快形成有效供應(yīng)。對(duì)未按時(shí)開(kāi)竣工、閑置、故意囤地等違規(guī)行為，一律采取收取違約金、征收閑置費(fèi)、收回土地、限制參與市場(chǎng)競(jìng)買等處罰措施，并納入房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和土地市場(chǎng)誠(chéng)信系統(tǒng)。達(dá)到商品住房銷售條件未申報(bào)銷售的，房產(chǎn)、建設(shè)、國(guó)土、物價(jià)部門加強(qiáng)督促，經(jīng)督促仍未申報(bào)銷售的，房產(chǎn)、物價(jià)部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請(qǐng)，銷售備案價(jià)格不予上漲，建設(shè)、國(guó)土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競(jìng)買。
  
  
  
  　　3．提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻。嚴(yán)格土地市場(chǎng)競(jìng)買人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，提高住宅、商住用地競(jìng)買保證金比例；進(jìn)一步加強(qiáng)購(gòu)地資金監(jiān)管，購(gòu)地資金應(yīng)經(jīng)江蘇省財(cái)政廳公布的在南京市范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)的3A級(jí)及以上會(huì)計(jì)師事務(wù)所審查。違規(guī)使用資金購(gòu)買土地的，取消其競(jìng)得資格，并按規(guī)定沒(méi)收競(jìng)買保證金或定金。
  
  
  
  　　4．調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。土地出讓時(shí)，地塊競(jìng)價(jià)達(dá)到**高限價(jià)時(shí)停止競(jìng)價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)保障性住房面積，面積**多者競(jìng)得，所建保障性住房無(wú)償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。進(jìn)一步增加中小套型和中低價(jià)位住房供應(yīng)，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對(duì)象、限房?jī)r(jià)、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式。
  
  
  
  　　5．加大人才安居房供給。落實(shí)《南京市人才安居辦法（試行）》，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、公共租賃住房和購(gòu)房補(bǔ)貼、租賃補(bǔ)貼多種方式，建成“購(gòu)、租、補(bǔ)”人才安居體系，用五年時(shí)間，解決16萬(wàn)人才居住問(wèn)題。其中，通過(guò)獨(dú)立選址新建、在商品住房中配建或從市場(chǎng)上購(gòu)買等多種方式籌建人才安居房350萬(wàn)平方米，2017年籌建76萬(wàn)平方米。
  
  
  
  　　6．購(gòu)房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購(gòu)住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購(gòu)買住房。通過(guò)贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
  
  
  
  　　7．指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策合理申報(bào)新建商品住房銷售價(jià)格。住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲(chǔ)藏室實(shí)行價(jià)格備案，備案價(jià)格水平保持基本穩(wěn)定。
  
  
  
  　　8．取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制，按照“公開(kāi)、公平、公正、透明”的原則對(duì)外銷售?？蛻舴e累大于可供房源的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)采用由公證機(jī)構(gòu)主持的公開(kāi)搖號(hào)方式公開(kāi)銷售商品住房，搖號(hào)排序，按序購(gòu)房，搖號(hào)排序名單現(xiàn)場(chǎng)公示。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:39:18
• 155****0659

  北京市二手房買賣注意事項(xiàng)簡(jiǎn)述
  
  二手房，也叫存量房，屬于房屋交易市場(chǎng)常見(jiàn)的交易類型。對(duì)于我本人處理房產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，二手房案件，應(yīng)當(dāng)屬于**簡(jiǎn)單的房產(chǎn)糾紛類型，當(dāng)然，前提是你二手房交易流程一定要非常熟悉。本人就簡(jiǎn)單論述北京市場(chǎng)的二手房交易的注意事項(xiàng)，由于篇幅所限，很多問(wèn)題不做展開(kāi)論述，日后再慢慢分情況詳細(xì)論述！
  
  注意事項(xiàng)一：買賣雙方的身份信息
  
  1、出賣人的身份信息
  
  首先，需要核實(shí)，出賣人是否是房主本人，不是本人是代理人的話，一定要求代理人出具真實(shí)合法有效的出賣人授權(quán)書，**好公證；畢竟，出售房屋屬于重大事項(xiàng)，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)，出賣人的親屬幫著出售房屋，但是簽訂買賣合同的時(shí)候不出具授權(quán)書，一旦房屋價(jià)格上漲，就出賣人本人出面，認(rèn)為無(wú)權(quán)代理，不認(rèn)可買賣合同的效力；
  
  其次，房主本人出面的話，需要核實(shí)房主本人的身份證，雖然現(xiàn)實(shí)中很少出現(xiàn)冒名頂替別人簽買賣合同的問(wèn)題，但是，確實(shí)也有。我本人就處理過(guò)幾個(gè)冒名頂替被人簽訂買賣合同的案例。基本都是買賣合同無(wú)效；
  
  再次，需要核實(shí)房屋是否有共有權(quán)人，一般情況下是夫妻財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，還有一種情況是繼承而來(lái)的房屋，發(fā)生繼承情況。此時(shí)，一定要全部共有權(quán)人簽署同意出售證明。
  
  2、買受人的身份信息
  
  首先，買受人在北京購(gòu)房，需要購(gòu)房資格，具體條件，可以到建委網(wǎng)站查詢；
  
  其次，正是由于購(gòu)房資格的問(wèn)題，導(dǎo)致很多買受人約定過(guò)戶給第三人，此時(shí)，第三人并不在買賣合同中簽字，因此，買賣合同的履行，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題；
  
  再次，是否公司購(gòu)房，買受人可以設(shè)立公司，再行購(gòu)房；
  
  注意事項(xiàng)二：房屋的信息
  
  1、房屋的位置、樓層、面積、朝向；
  
  2、房屋的性質(zhì)，房屋包括商品房、經(jīng)適房、央產(chǎn)房、房改房、軍產(chǎn)房、公租房等等，不同性質(zhì)的房屋，上市交易的流程就不一樣，承擔(dān)的交易成本也不一樣，稅費(fèi)也有很大區(qū)別，因此，此類糾紛就比較常見(jiàn)。**簡(jiǎn)單的方式，就是去不動(dòng)產(chǎn)交易中心查詢；
  
  3、抵押情況，很多房屋都有抵押，有抵押的房屋，當(dāng)然可以買賣。但是，在辦理過(guò)戶之前，需要先行解除抵押。正常的房屋買賣流程，都僅僅是只有一個(gè)按揭貸款抵押。但是，也有很多房屋，上面的抵押多種多樣，有按揭抵押，有消費(fèi)抵押，有小額貸款公司的抵押等。無(wú)論哪種抵押，都有可能構(gòu)成房屋買賣合同履行的嚴(yán)重障礙；
  
  4、查封情況，相對(duì)于抵押來(lái)說(shuō)，查封屬于更嚴(yán)重的履行障礙。一旦有查封，要想解除查房，可以說(shuō)是需要付出相當(dāng)大的努力才可以。一般，有查封的房屋，不要買了；反正買了也是麻煩，到**后，很可能是通過(guò)各種努力想過(guò)戶，結(jié)果還是竹籃打水。
  
  5、房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題。這些質(zhì)量問(wèn)題包括漏水、大修、發(fā)生過(guò)爆炸等，不要覺(jué)得本人危言聳聽(tīng)，我就處理過(guò)左家莊發(fā)生過(guò)爆炸的房屋，當(dāng)時(shí)由于樓下煤氣泄漏，發(fā)生爆炸，整棟樓都進(jìn)行過(guò)維修。這種房屋出售的時(shí)候，就需要如實(shí)告知。不告知就出售的話，就會(huì)產(chǎn)生糾紛。
  
  6、非正常死亡事件。什么叫非正常死亡事件呢？就是自殺、他殺、意外死亡等。我國(guó)很多人還是比較忌諱房屋死過(guò)人的，認(rèn)為不吉利，風(fēng)水不好。若是房主在出售的時(shí)候不告知信息，就構(gòu)成欺詐，買受人知道之后，可以要求撤銷合同，并且要求賠償。但是，此時(shí)需要注意，正常的死亡時(shí)間，生老病死在交易房屋內(nèi)，一般不需要告知，也不構(gòu)成欺詐的情況；
  
  注意事項(xiàng)三：交易價(jià)格
  
  1、總價(jià)，就是房屋能獲得多少錢，也有叫凈得價(jià)的。一般房主是不需要支付稅費(fèi)、中介費(fèi)的。
  
  2、網(wǎng)簽價(jià)。網(wǎng)簽價(jià)是繳稅的依據(jù)，也是辦理貸款的依據(jù)。一般中介為了避稅，都會(huì)將房屋總價(jià)分為兩部分，一部分是房屋價(jià)格（也就是網(wǎng)簽價(jià)格），一部分是裝飾裝修價(jià)格。網(wǎng)簽價(jià)，不能低于政府指導(dǎo)價(jià)，但是，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)；經(jīng)常出現(xiàn)的情況是，裝飾裝修的價(jià)格，達(dá)到300萬(wàn)，但是房屋價(jià)格也就是網(wǎng)簽價(jià)格，才200萬(wàn)元不到。這就是明顯的作低網(wǎng)簽、逃避稅費(fèi)的情況。
  
  注意事項(xiàng)四：付款時(shí)間、方式及數(shù)額
  
  這說(shuō)白了，就是通過(guò)什么方式、什么時(shí)間給多少錢。
  
  1、一般的付款方式是：定金、**、貸款、物業(yè)交割保證金、戶口簽署保障金；
  
  2、時(shí)間上，先付定金，不超過(guò)房屋總價(jià)的20%；
  
  3、需要特別注意的事項(xiàng)是，貸款部分，是需要過(guò)完戶才放款的。在過(guò)戶之前，銀行只是下發(fā)一個(gè)批貸函，此時(shí)并沒(méi)有放款，需要雙方先去過(guò)戶，過(guò)完戶，將房屋進(jìn)行抵押，銀行才能放款。簽完不要以為，過(guò)戶之前就能取得全款。
  
  4、支付的數(shù)額，雙方根據(jù)自身情況確定。之前建委強(qiáng)制要求監(jiān)管的時(shí)候，大概每筆錢的數(shù)額，還有數(shù)額限制，現(xiàn)在基本不要求強(qiáng)制資金監(jiān)管了，就根據(jù)購(gòu)買人是第幾套房產(chǎn)以及雙方協(xié)商確定一直就可以了。
  
  5、除了可以按照日期約定付款的時(shí)間，還有就是可以附條件，很簡(jiǎn)單，就是前一個(gè)條件滿足了，才開(kāi)始起算下一步工作的起點(diǎn)。比如：網(wǎng)簽后10內(nèi)日，支付**款100萬(wàn)元。這就屬于典型的附條件的情況，必須先做網(wǎng)簽，但是網(wǎng)簽什么時(shí)間做，雙方再行約定或者以中介通知為準(zhǔn)。
  
  注意事項(xiàng)五：交房條件、時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間
  
  1、交房的條件，一般約定現(xiàn)狀交付，家具、裝飾裝修，針對(duì)整個(gè)買賣合同來(lái)說(shuō)，都是小事，基本可以忽略不計(jì)。一套價(jià)值1000萬(wàn)的房屋，總不能因?yàn)榉繓|交房的時(shí)候拆走了一個(gè)本應(yīng)該留下的空調(diào)，就要求解除合同或者遲遲不收房吧。
  
  2、交房的時(shí)間，一般要晚于過(guò)戶時(shí)間，因?yàn)檫^(guò)戶的時(shí)候，若是貸款買房，房主還沒(méi)有收到**后一筆貸款的錢，交房的話，房東不放心。所以，一般都是收到**后一筆房款的當(dāng)日，辦理交接手續(xù)；
  
  3、過(guò)戶時(shí)間：一般是合同簽訂之日起90、120天之內(nèi)，可以協(xié)商，可長(zhǎng)可短，法律上不禁止。我也處理過(guò)720天才過(guò)戶的，也見(jiàn)過(guò)30天內(nèi)要求過(guò)戶的。長(zhǎng)短不一致。
  
  注意事項(xiàng)六：違約責(zé)任
  
  首先，任何可能出現(xiàn)的情況，都要約定違約責(zé)任，可以是違約金，也可以是解除買賣合同；
  
  其次，注意區(qū)分一般違約及根本違約，一般違約，支付違約金就可以了；根本違約，就需要解除買賣合同并同時(shí)承擔(dān)違約金了。
  
  再次，違約金數(shù)額一定要明確，比如違約方每日向守約方支付房屋總共價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，違約方向守約方支付房屋總價(jià)款20%的違約金。
  
  **后，預(yù)付付款、逾期交房、逾期過(guò)戶，都屬于嚴(yán)重的違約行為，**好單獨(dú)約定違約責(zé)任。
  
  注意事項(xiàng)七、戶口遷出問(wèn)題
  
  1、戶口的問(wèn)題直接牽涉到學(xué)區(qū)的問(wèn)題；
  
  2、北京市法院不能強(qiáng)制出賣人強(qiáng)制遷出戶口；
  
  3、即使合同約定了戶口必須遷出，到法院訴訟，法院也只能解除出賣人不遷出戶口構(gòu)成違約，支付違約金。
  
  4、戶口不遷出的違約金，一般不會(huì)太高，都是象征性的。
  
  注意事項(xiàng)八：稅費(fèi)問(wèn)題
  
  1、不同的房屋，稅費(fèi)數(shù)額不一致，具體多少數(shù)額，自己差不清楚，可以叫中介的繳稅專員幫著計(jì)算；
  
  2、稅費(fèi)，一般都是買家承擔(dān)，出賣人很少有承擔(dān)稅費(fèi)的；
  
  3、滿五唯一是可以少繳稅的；
  
  4、網(wǎng)簽價(jià)格，才是繳稅的依據(jù)；
  
  5、稅費(fèi)交錯(cuò)了，是可以退的，但是退還的周期會(huì)很長(zhǎng)；
  
  6、一般法院是不處理稅費(fèi)的問(wèn)題的，因?yàn)槎愘M(fèi)屬于行政機(jī)關(guān)的問(wèn)題，法院不會(huì)直接通過(guò)司法干預(yù)行政權(quán)力。
  
  以上，只是二手房買賣中的注意事項(xiàng)簡(jiǎn)述，當(dāng)然也并非全部注意事項(xiàng)，日后有機(jī)會(huì)，再給各位詳細(xì)論述吧。

  查看全文↓ 2019-01-18 11:39:12

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• 問(wèn) 二手房交易稅費(fèi) 二手房交易 五年內(nèi)稅費(fèi)的問(wèn)題
  答

  營(yíng)業(yè)稅=評(píng)估價(jià)*5.6% 個(gè)稅=評(píng)估價(jià)*1%過(guò)戶手續(xù)費(fèi)=幾百塊錢不滿五年的房子主要費(fèi)用就是營(yíng)業(yè)稅

  全部16個(gè)回答>
• 問(wèn) 五年內(nèi)二手房交易稅怎么計(jì)算？
  答

  5年內(nèi)的二手房交易稅費(fèi)，依據(jù)交易雙方的不同情況，具體稅費(fèi)明細(xì)如下：一、契稅：（一般由買方繳納，雙方另有約定除外)1、買方首次購(gòu)房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；2、買方首次購(gòu)房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；3、以下情況按照3%繳納：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）買方不是首次購(gòu)房；（3）車庫(kù)；（4）非普通住宅（商業(yè)用房）；二、營(yíng)業(yè)稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿2年，144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅；2、房產(chǎn)證不滿2年，按照5.55%繳納營(yíng)業(yè)稅；3、房屋面積超過(guò)144平方，房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%；4、商鋪差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率5.55%；三、個(gè)人所得稅：（一般由賣方繳納，雙方另有約定除外）1、房產(chǎn)證滿五年，并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個(gè)人所得稅；2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年，按照1%繳納；3、商鋪按照差額繳納，計(jì)算公式為：（上次購(gòu)買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格）*稅率20%；四、其他費(fèi)用相對(duì)較少：交易費(fèi)：6元/平方*房屋平方數(shù) （交易雙方各承擔(dān)50%）；工本費(fèi)： 一個(gè)證件80元；共有權(quán)證20元/個(gè)（買方承擔(dān)）；評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總額的千分之五（銀行貸款需要買方繳納）；抵押工本費(fèi)：100元（銀行貸款需要買方繳納）；購(gòu)房證明：20元一份，一般需開(kāi)3份（買方承擔(dān)）；公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元（如不能本人親自辦理，需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi)）。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)五年內(nèi)二手房交易需要繳納哪些費(fèi)用？
  答

  二手房看是否可以做普通住宅， 普通住宅交總價(jià)營(yíng)業(yè)稅5.55%以及個(gè)人所得稅總價(jià)的1% 非普通住宅總價(jià)營(yíng)業(yè)稅的5.55%以及個(gè)人所得稅總價(jià)的2%

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)二手房五年內(nèi)不能交易?這個(gè)是真的嗎?
  答

  購(gòu)買5年內(nèi)不能交易的二手房時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線內(nèi)）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶）；7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；10、合同約定是否明確，過(guò)戶稅費(fèi)承擔(dān) （違約賠償責(zé)任）。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)五年內(nèi)二手房交易稅費(fèi)怎么計(jì)算?
  答

  二手房若是正常過(guò)戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費(fèi)用：（1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時(shí)規(guī)定：若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收增值稅；若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的普通住宅，則免征增值稅；如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過(guò)2年都需要全額征收增值稅；（2）個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納征收有兩個(gè)條件：家庭唯一住宅以及購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅；另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過(guò)至今國(guó)家暫免征收。（4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時(shí)規(guī)定若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；若買方購(gòu)買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。（5）測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積； 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。（6）二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米（7）登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有權(quán)證:20元。

  全部3個(gè)回答>