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• 138****6211

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國家物價(jià)局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知（國家計(jì)委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）
  
  當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
  
  前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
  
  出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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• 142****3678

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費(fèi)
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

  查看全文↓ 2019-01-14 13:48:18
• 149****4742

  導(dǎo)語
  
  每一次房市的異常波動(dòng)，都會(huì)大面積爆發(fā)房屋買賣合同糾紛，尤其是二手房買賣合同糾紛。我們團(tuán)隊(duì)通過對(duì)浙江地區(qū)和上海地區(qū)人民法院2015年至今的150余份生效法律文書進(jìn)行分析，歸納出二手房買賣合同糾紛中**為常見的糾紛類型，以供讀者參考。
  
  ▼
  
  —琴島·律師—
  
  
  
  一、因賣方違約引起的糾紛
  
  1、“一房二賣”引起的糾紛
  
  
  
  　　案例：（2015）滬一中民二（民）終字第2955號(hào) 上海市第一中級(jí)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：上訴人（一審被告、賣方）與被上訴人（一審原告、買方）通過A公司居間簽訂房屋買賣合同，出售了系爭(zhēng)房屋，買方支付了部分房款及中介費(fèi)，雙方辦理了網(wǎng)上備案登記。次日一審被告又與案外人郭某通過B公司居間簽訂該房屋的買賣合同，郭某支付了部分房款。后一審原告發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋存在“一房二賣”情況，遂向人民法院起訴要求：1、解除買賣合同；2、返還已付房款；3、支付違約金及中介費(fèi)。
  
  　　法院判決：判令解除合同，返還已付房款及違約金，駁回其他訴訟請(qǐng)求。二審維持原判。
  
  　　法律問題：在房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，尤其是房?jī)r(jià)異常上漲時(shí)，“一房二賣”的現(xiàn)象便尤為突出?！耙环慷u”一般分兩種情況：
  
  　　第一種是前后兩份買賣合同各方中僅有一份合同當(dāng)事人辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，另一個(gè)沒有辦理。我國物權(quán)法規(guī)定，辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即表明房產(chǎn)的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了變動(dòng)，即該買賣合同的買方已經(jīng)確定取得房屋的所有權(quán)，其他合同的買方只享有買賣合同約定的債權(quán)，其只能根據(jù)合同約定行使債權(quán)性權(quán)利。
  
  　　第二種是前后兩個(gè)買賣合同均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由于均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則數(shù)個(gè)合同的買方處于平等的債權(quán)人地位，此時(shí)買方無權(quán)直接支配買賣標(biāo)的物，只能請(qǐng)求賣方履行相關(guān)義務(wù)，買方才能取得標(biāo)的物的所有權(quán)。此時(shí)實(shí)際履行是違約的一種補(bǔ)救方式，若存在《合同法》第一百一十條規(guī)定的三種情形，即“（1）法律上或事實(shí)上不能履行；（2）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（3）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”則不適用實(shí)際履行。另外，在數(shù)個(gè)買賣合同均適用實(shí)際履行的前提下，確定買方取得房產(chǎn)的所有權(quán)可以綜合考慮如下因素：（1）買方是否已經(jīng)實(shí)際占有；（2）買方是否已經(jīng)付清房款；（3）房產(chǎn)是否有買方附加的價(jià)值；（4）履行成本問題。另外，適用實(shí)際履行一方，并不妨礙其再要求賣方承擔(dān)賠償損失、支付違約金等權(quán)利。
  
  
  
  2、因房屋質(zhì)量或權(quán)利存在瑕疵而引起的糾紛
  
  
  
  　?。?）購買二手房，衛(wèi)生間漏水引起的糾紛
  
  　　案例：（2014）浦民一（民）初字第9932號(hào) 上海市浦東新區(qū)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原告向被告購買一精裝修房，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后涉案房屋樓下1703室住戶衛(wèi)生間漏水，經(jīng)鑒定為涉案房屋裝修瑕疵。1703室住戶起訴原告要求維修及賠償損失，法院判決原告支付賠償金及維修損失費(fèi)。后原告起訴被告，要求被告支付維修費(fèi)、賠償損失和因漏水及維修導(dǎo)致原告無法正常居住所產(chǎn)生的租賃費(fèi)。
  
  　　法院判決：判令被告應(yīng)支付原告維修費(fèi)、賠償損失以及酌情確定修復(fù)期間造成系爭(zhēng)房屋無法居住的損失費(fèi)用。
  
  　　法律問題：二手房買賣合同糾紛中，房屋的隱蔽質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任由賣方或開發(fā)商承擔(dān)，應(yīng)根據(jù)隱蔽質(zhì)量瑕疵的形成原因進(jìn)行分析。一般情況下，若該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可向房屋的開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。反之，若瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于賣方在裝修、使用過程中產(chǎn)生，購房人對(duì)此亦不知情，則應(yīng)由賣方承擔(dān)責(zé)任。
  
  　　（2）隱瞞房屋存在抵押的事實(shí)引起的糾紛
  
  　　案例1:（2015）閔民五（民）初字第1121號(hào) 上海市閔行區(qū)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原告與被告中介上海臺(tái)慶公司簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，由被告向原告推薦案外人龔某某的房屋，被告公司員工與龔某某均告知原告，系爭(zhēng)房屋只有一個(gè)抵押權(quán)人，系自然人，原告向中介公司支付了首筆款項(xiàng)后，該抵押權(quán)人可以撤銷抵押權(quán)，使房屋得以正常交易。原告支付了**款和中介費(fèi)，后發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋還有另一抵押權(quán)人為銀行，中介主動(dòng)要求解除合同。后原告起訴至法院要求被告返還中介費(fèi)及代收的定金。
  
  　　法院判決：判令被告返還中介費(fèi)，駁回其他訴訟請(qǐng)求。
  
  　　法律問題：在房屋買賣交易中，具有抵押的房屋，因在抵押權(quán)未被完全滌除前可能無法進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、無法繼續(xù)履行合同之重大交易風(fēng)險(xiǎn)，故房屋的抵押信息對(duì)買方購買房屋屬重大決策事項(xiàng)。故隱瞞房屋抵押事實(shí)，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。
  
  　　案例2:（2015）杭濱民初字第1447號(hào) 杭州市濱江區(qū)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，合同簽訂后，原告依約履行了自己的合同義務(wù)，但由于涉案房屋存在抵押貸款，被告未按約清償?shù)盅嘿J款，使得涉案房屋遲遲無法轉(zhuǎn)移登記至原告名下。雙方為此多次協(xié)商但始終無法達(dá)成一致意見。原告遂向人民法院起訴，要求解除合同，返還原告購房款和裝修款并支付違約金。
  
  　　法院判決：判令解除合同，返還原告購房款和裝修款并支付違約金。
  
  　　法律問題：依據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以解除合同”。賣方拒不辦理銀行尾款結(jié)清證明和抵押權(quán)注銷手續(xù)，致使買方不能繼續(xù)辦理銀行按揭貸款，不能對(duì)涉案房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買方有權(quán)要求解除合同。合同解除后買方有權(quán)要求賣方返還購房款等相關(guān)款項(xiàng)，同時(shí)由于賣方?jīng)]有履行主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。
  
  　?。?）賣方對(duì)房屋所有權(quán)存在瑕疵引起的糾紛
  
  　　案例1:（2014）紹柯民初字第4091號(hào) 紹興縣人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂《二手房買賣合同》，約定被告將涉案房屋及自行車庫出售給原告，然被告在合同簽訂時(shí)故意隱瞞其與妻子離婚以及案涉房屋及自行車已經(jīng)歸女兒所有的事實(shí)，使得合同遲遲無法履行。后原告依法向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷合同，退還購房款并賠償損失。
  
  　　法院判決：判令撤銷《二手房買賣合同》，被告返還購房款并支付利息。
  
  　　法律問題：賣方故意隱瞞房屋不屬于自己的事實(shí)，與買方簽訂《二手房買賣合同》，其行為構(gòu)成欺詐，買方有權(quán)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求撤銷合同，賣方應(yīng)當(dāng)返還相應(yīng)的購房款，并支付利息。
  
  　　案例2:（2014）溫龍民初字第91號(hào) 溫州市龍灣區(qū)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定被告將涉案房屋出售給原告，合同中明確約定房屋權(quán)屬和定金條款。雙方在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記過程中，案涉房屋因被告涉及其他債務(wù)糾紛被法院查封，使得無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。原告遂向人民法院提起訴訟，主張被告違約并雙倍返還定金。
  
  　　法院判決：判令被告構(gòu)成違約，雙倍返還定金。
  
  　　法律問題：產(chǎn)權(quán)過戶過程中賣方因涉及其他債務(wù)糾紛，涉案房屋被法院查封，導(dǎo)致房屋交易**終無法完成的，如果雙方簽訂的《房屋買賣合同》中有明確的房屋權(quán)屬約定，那么賣方構(gòu)成違約，合同約定定金條款的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?br/>
  
  
  3、拒不或延期過戶糾紛
  
  
  
  　　案例：（2015）楊民四（民）初字第1633號(hào) 上海市楊浦區(qū)人民法院
  
  　　案情簡(jiǎn)介：原、被告雙方簽訂《二手房買賣合同》，約定原告購買被告所有的案涉房屋，原告先向被告支付定金3萬元后，雙方簽訂合同，后原告又支付了部分購房款，但辦理過戶手續(xù)時(shí)，被告一直不露面，致使原告無法按約實(shí)現(xiàn)過戶。后原告將被告訴至法院，要求解除合同、返還購房款并雙倍返還定金。
  
  　　法院判決：判令解除《二手房買賣合同》，被告返還購房款，但因原告無法提供定金證據(jù)，法院未支持該項(xiàng)訴求。
  
  　　法律問題：買賣雙方自愿簽訂房屋買賣合同，是真實(shí)意思表示，且沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。因賣方原因，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買方有權(quán)解除合同，并要求賣方賠償損失。對(duì)于買方要求雙倍返還定金的訴求，按照誰主張誰舉證的原則，需由買方提供支付定金的證據(jù)。

  查看全文↓ 2019-01-14 13:48:11

相關(guān)問題

• 問 二手房交易法律有哪些?二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（國家物價(jià)局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計(jì)委、國家土地管理局關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知（國家計(jì)委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知（北京市物價(jià)局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價(jià)機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過戶登記時(shí)為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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• 問 買二手房規(guī)避的問題有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
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  1、夫妻共有的二手房買賣根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，**后在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)會(huì)遇到障礙。另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會(huì)想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，**好請(qǐng)簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實(shí)際上也是一個(gè)試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應(yīng)該警覺，這個(gè)二手房到底該不該買。2、共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。

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• 問 二手房買賣交易中，需注意哪些法律問題？
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  北海二手房?jī)r(jià)

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• 問 ??二手房法律問題需要注意哪些呢？
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  一、一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣房人是同一個(gè)人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)的時(shí)間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣費(fèi)用。五、要通過市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際，可通過比較房屋的價(jià)值，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。

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• 問 二手房交易法律咨詢?cè)趺促Y訊? 法律咨詢何為二手房
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  　二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對(duì)于開發(fā)商手中的商品房而言的?！　〗灰琢鞒蹋骸　?.買方咨詢　　買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件?！　?.簽合同　　賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同?！　?.辦理過戶　　買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易?！　?.立契　　房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

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