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• 135****0303

  1、遵守限購政策
  
  在如今限購限貸的大環(huán)境下，有不少城市也相繼推出了限購的政策，所以如果您有買房想法的話，一定要先弄清楚自己是否具有購房資格，如果說確實沒有購房資格的話也要堅持誠信購房，合法操作。尤其要考慮到一旦產生風險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。
  
  2、掌握房源的詳細信息
  
  （1）不動產證上的“房屋所有權人”是否一致，并是否已經取得共有產權人的同意，在確定了上述內容之后，才可繼續(xù)進行交易。
  
  （2）房屋是否符合交易條件
  
  不同性質的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質和上市交易的條件便顯得十分必要。大家可以通過拆遷、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經濟適用住房等類型的房屋。上述為大家提到的這些房屋均不能正常地交易，買了也無法辦理產權。
  
  3、謹慎對待貸款事項
  
  購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要了解清楚細節(jié)，及時補充各項材料，盡快辦理各項手續(xù)。
  
  4、準備好購房費用
  
  二手房交易要準備多項費用，除了房款之外，二手房交易還有中介費和稅費等。繳納的稅費主要有契稅、房屋登記費、測繪費、房屋評估費，房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納增值稅和個人所得稅

  查看全文↓ 2019-01-14 11:10:08
• 153****2793

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會有大問題出現。
  1、核實產權是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。
  2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權利情況。這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風險。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據、過戶是一定要房產證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
  4、明確違約責任：和賣方要明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款；有的賣方發(fā)現房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  查看全文↓ 2019-01-14 11:10:02
• 153****6102

  面對如今高燒不退的房價，很多人只能望房興嘆，對于剛需來說如何既能購房又能不降低生活質量，是十分困擾的話題。因此，貸款購房就成為首選。如果選擇向銀行貸款購買二手房，在貸款條款中存在著很容易被忽視的兩個事項，一個針對賣家，另一個針對買家。如果買賣雙方簽約時不加防范，若遭遇貸款不順利時，就極可能引發(fā)糾紛。那么，在買賣二手房約定貸款條款時要注意哪兩個事項呢？
  
  
  
  一、對貸款次數及貸款時間沒有約定或約定不明
  
  
  
  在二手房買賣交易中，作為出賣人，首先考慮的就是如何以**快速度拿到全部房款，尤其是那些準備通過賣房改善住房需求者，其在賣房的同時還往往在買房，此類群體往往著急回款去交納購房款。在這種情況下，貸款如果受阻，事情會變得很麻煩。
  
  
  
  對于銀行貸款，我們應該有一個預期認識，那就是貸款存在審批通不過的可能。貸款審批通不過的原因有多種，如買受人征信存在問題、銀行額度受限、貸款政策調整等等。還存在一種情況，即購房人的貸款申請雖然被銀行受理并通過，但是額度卻進行了調低，此時就會出現購房人需要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的情況。在這種情況下，購房人每做一次貸款申請，獲取貸款的時間自然就會延長。甚至，購房人在向一家銀行申請貸款被拒后，能否再向另外的銀行申請貸款？如果再次被拒，能否再次申請調換銀行？如此往復，何時能夠終止？
  
  
  
  上述問題，多數房屋買賣的雙方在簽訂協(xié)議時會很少考慮到，如果買受人提出的貸款申請順利獲批，雙方皆大歡喜，但如果買受人向第一家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請，出賣人可能就不同意。
  
  
  
  作為出賣人，應如何防止和避免這種情況的發(fā)生?
  
  
  
  在合同中約定。買賣雙方可以在合同中明確約定貸款次數限制或貸款時間限制，比如“買受人應在幾日內向銀行申請貸款”、“貸款**多不得超過兩次”、“在某日前，如出賣人不能收到買受人的貸款，買家有義務自籌款項支付余款”等。如此，一旦發(fā)生貸款不順利的情形，雙方就能按合同設定的條款進行處理。
  
  
  
  司法實踐中，對貸款次數及貸款時間沒有約定或約定不明的處理，認定的標準是以過戶時間作為買受人通過銀行貸款審批的時限。
  
  
  
  雙方在買賣合同中并沒有對貸款次數及貸款時間予以明確約定，但雙方明確約定以買受人向銀行申請貸款的形式支付，由于銀行是否批準貸款、貸款審批后何時放款并不以當事人的意志而轉移，買受人可以確定的環(huán)節(jié)在于備齊貸款申請資料，及時向銀行申請貸款，并以自身條件通過銀行的足額貸款審批。即使雙方未就銀行貸款何時發(fā)放至出賣人帳戶作出約定，仍須對買受人獲得銀行貸款審批作出必要的限制，否則將會產生買受人怠于履行合同義務，使買賣合同關系處于懸而不決的狀況。
  
  
  
  二、對不能取得貸款時的處理沒有約定
  
  
  
  如前所述，貸款可能會因為各種原因不獲批準，有時調換銀行后就能獲批，但是也存在調換多家銀行均未能獲批的情形。若此時出賣人在整個買賣交易中不存在違約情形，此時就需要買家來解決貸款審批通不過的問題。
  
  
  
  在這種情況發(fā)生后，可能會有買受人主張，貸款未能獲得通過的原因在于銀行，而非自身原因，因此不能算己方違約，雙方應該解除合同，互不追究責任。
  
  
  
  通過貸款購房只是買受人籌集房款的一種方法，于出賣人而言，無論買受人通過何種方法籌集房款，買受人都有義務付款。而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在二手房買賣書面合同或補充協(xié)議中，通常會約定如果貸款不成，買受人有義務自籌款項支付余款的條款。
  
  
  
  對于這一事項，很多買受人在簽約時根本就沒有留意，或者雖然進行了留意，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。一旦貸款出了問題，買受人才重視此事，
  
  
  
  若買受人能夠籌集到款項的話則交易能夠順利進行，若不能夠籌集到款項，就會陷入違約的境地。此時，如果交易房屋遇漲，出賣人可能會在不追究買受人違約責任的前提下解除合同。如果交易房屋遇跌，出賣人可能就不會同意買受人毫無責任解除合同，買受人就會比較尷尬和被動。
  
  
  
  作為買受人，應如何防止和避免這種情況的發(fā)生?
  
  建議一，買受人如果確認自己只能通過貸款購房，貸款不能獲批且不能籌集房款時，**好在簽訂合同時，要求增設一個解除協(xié)議的條款，明確“在不能取得貸款時買家有權提出解除合同，并約定不承擔責任解約，或約定以比較小的違約責任作為解除條件。
  
  
  
  建議二，如果擔心銀行只批部分貸款額度，不能自籌款項補足房款，那么，在上述建議一解除協(xié)議條款中的貸款前面再加兩個字，約定為“足額貸款”即可。
  
  
  
  在當事人未約定以現金補足貸款，亦未約定其他救濟方式時。此種情形下，司法實踐中認為，判斷當事人的內心真意，不能拘泥于合同文本，應結合社會一般認知及交易慣例，對合同條文的空白進行“補完”，以**大限度保護當事人的權益。此種觀點主張，雖然當事人沒有約定以現金補足貸款不足部分，但房款支付義務不同于房款支付方式，具有付款義務的買受人仍需于過戶期限前支付房款或再次通過貸款審批，否則出賣人即有向買受人請求支付房款之權利，買受人無法履行時，出賣人即可適用逾期付款違約條款主張權利。即無論當事人是否約定以現金補足貸款不足部分，房屋買受人始終負有在過戶期限前支付房款的義務，否則將承擔逾期付款違約責任。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-14 11:09:57

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• 問 按揭的二手房要賣注意什么?按揭中的二手房買賣有什么要注意的嗎
  答

  　　貸款的房子出售需要向貸款機構確認是否可直接操作賣出，即貸款是否可直接操作轉移。若是不可以需要申請?zhí)崆斑€貸的業(yè)務，還清未結清的房貸，贖回房屋所有權后操作賣出。具體操作辦法可以參考下面：　　1、聯系貸款機構詢問是否可申請轉按揭業(yè)務，若是支持轉按揭，按照流程準備買家的相關資料，提交申請轉按揭即可；　　2、貸款機構轉按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉按揭風險較大，一般不予受理，可個人或買家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買賣登記過戶即可；　　3、買賣雙方無能力承擔剩余房貸，可聯系墊資機構進行墊資，贖回房本，買賣雙方到房管局進行過戶手續(xù)，買方那個重新抵押房產，貸款錢還墊資機構，并支付一定的費用，交與賣方尾款，買方開始還貸；　　4、賣方無力償還剩余房貸，又不想過于麻煩，可以根據自己的還貸記錄申請個人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產，再進行買賣房屋，自己可利用賣房錢還貸也可慢慢還貸。　　以上方法，無論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權方可操作買賣房屋（轉按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權也是銀行），即買賣房屋一定要注意房屋所屬權是否清晰明確。

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• 問 ??二手按揭房買賣麻煩嗎?按揭中的二手房買賣有什么要注意的嗎?
  答

  　貸款的房子出售需要向貸款機構確認是否可直接操作賣出，即貸款是否可直接操作轉移。若是不可以需要申請?zhí)崆斑€貸的業(yè)務，還清未結清的房貸，贖回房屋所有權后操作賣出。具體操作辦法可以參考下面：　　1、聯系貸款機構詢問是否可申請轉按揭業(yè)務，若是支持轉按揭，按照流程準備買家的相關資料，提交申請轉按揭即可；　　2、貸款機構轉按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉按揭風險較大，一般不予受理，可個人或買家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買賣登記過戶即可；　　3、買賣雙方無能力承擔剩余房貸，可聯系墊資機構進行墊資，贖回房本，買賣雙方到房管局進行過戶手續(xù)，買方那個重新抵押房產，貸款錢還墊資機構，并支付一定的費用，交與賣方尾款，買方開始還貸；　　4、賣方無力償還剩余房貸，又不想過于麻煩，可以根據自己的還貸記錄申請個人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產，再進行買賣房屋，自己可利用賣房錢還貸也可慢慢還貸?！　∫陨戏椒ǎ瑹o論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權方可操作買賣房屋（轉按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權也是銀行），即買賣房屋一定要注意房屋所屬權是否清晰明確。

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• 問 買有貸款的二手房應該注意什么? 二手房交易中買方按揭貸款，賣方需要注意什么
  答

  買方購買賣方在抵押狀態(tài)的二手房，共分貸款購房，全款購房兩種情況，具體注意事項如下：一、買方貸款購房1、銀行征信調查（去人民銀行查買方的征信情況）2、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）3、賣方去銀行辦理解押4、房屋過戶的同時銀行審查貸款條件5、銀行發(fā)放貸款6、雙方共同去做物業(yè)交割二、買方全款購房1、房屋產權調查（調查房產是否抵押，查封，析產，繼承，共有權人情況）2、買方支付賣方定金3、賣方去銀行辦理解押4、雙方共同去做房屋過戶5、雙方共同去做物業(yè)交割6、買方全款付清給賣方無論是哪種情況購房，購買賣方在抵押狀態(tài)的二手房，**好是通過一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，更有保障！

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• 問 按揭的二手房要賣注意什么?購買按揭中的二手房，需要注意什么
  答

  買按揭的二手房要注意事項如下：1、房屋的產權是否清晰，買之前要做好產調2、自己的收入及征信狀況是否滿足房貸要求3、只有還清房貸才能拿到產證，你也必須知道

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• 問 ??怎么買有貸款的二手房?買有貸款的二手房應該注意什么?
  答

  不管是購買新房還是購買二手房，大多數購房者都會選擇貸款的方式來買房，但是相對于新房來說，二手房的購房流程和貸款流程更加復雜，如果購房者不清楚貸款購買二手房的門道，就很容易出現糾紛。那么申請貸款買二手房有哪些注意事項？1、注意二手房房齡銀行對二手房的房齡有比較嚴格的規(guī)定，若房齡過老，那么貸款申請很可能會被銀行拒絕。有的銀行要求二手房房齡和貸款時間加起來不能超過30年，有的直接規(guī)定二手房房齡不能超過15年。房齡較老的房屋在申請貸款時獲批的貸款年限也比較短。2、保持個人征信良好購房者的征信報告也是銀行審批貸款的重要審查條件，因為征信報告體現個人信用，可以看出借款人是否有良好的還款習慣，不然就算你的收入再多，征信卻很差，銀行也是不會給你放款的。所以，有購房計劃的購房者**好保持個人征信良好，比如按時還信用、及時繳納生活費用等。3、所購房屋產權要明晰近年來，二手房交易糾紛問題屢見不鮮，其中以房子產權不明居多。所以，買二手房時，購房者要確定房子產權是否明確，千萬不要買那些沒有房產證或不動產證的房子，如回遷房、安置房、小產權房等，要知道房產證或不動產證是證明房屋歸屬的重要證件，在二手房交易過程中如果這些證件不齊全是無法獲得銀行貸款的。4、注意銀行流水賬在申請貸款買房時，銀行一般會要求購房者提供6個月以內的銀行流水賬，以此來考察購房者的還款能力。所以，購房者在買二手房前一定要為自己做一個漂亮的流水賬。比如：每月向銀行卡存一定數量的錢，這樣可以增加你的貸款通過率。5、貸款資料要真實、完整貸款資料的真實性和完整性是決定你是否能成功貸到款的首要因素。如果向銀行提供虛假資料，銀行查出來后，會毫不猶豫的拒絕你的申請，而且還有可能會被銀行列入黑名單，影響之后的貸款。另外，如果填寫的個人信息不全，缺失了某些必要信息，那么銀行和貸款機構也是不會通過你的貸款申請的。所以，貸款申請者在提交貸款資料時不要弄虛作假，要誠信借款，真實填寫個人信息。6、買房前不要頻繁換工作如果你有貸款買房的想法，那么在貸款買房之前就不要換工作了，至少在貸款買房的半年內不要換工作，因為如果你在辦理貸款業(yè)務前還更換公司或工作，銀行肯定會認為你的工作不穩(wěn)定，還款能力會受影響，銀行信貸風險增高，從而造成貸款申請被拒。7、要準確選擇貸款銀行對于借款人來說，由于購買的是二手房，那么就可以自行選擇貸款銀行。各個貸款銀行提供的服務品種不一樣，收費標準也不一樣，對借款人的要求也是不相同，貸款額度和**長貸款期限也可能不同，借款人可以根據自己的實際情況選擇服務好、收費低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。8、選擇適合自己的還貸方式目前主要有兩種個人住房貸款還款方式：一是月均等額（等額本息）還款方式，另一種是等額本金還款方式。前者每個月的月供相等，前幾個月還的利息多，而后本金遞增；后者每月還款金額不同，但每月所還本金相等，利息遞減。

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