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• 152****0325

  購買二手房有哪七大風(fēng)險
  1.自行繳稅風(fēng)險
  自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險包括：
  （1）購房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會被無限期追繳，還會處以高額罰金，得不償失。
  （2）如果使用虛假稅票，銀行將會拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。
  （3）未來購房者想賣出這套房子時，稅務(wù)部門會核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會導(dǎo)致房屋無法交易。
  （4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。
  2.抵押查封風(fēng)險
  用房屋來抵押借款是很正常的金融活動，只要在辦理過戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過戶。但如果有隱藏的，沒有在不動產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍可被債主查封。
  3.房款支付風(fēng)險
  二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會發(fā)生糾紛。對于買方來說，**嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。
  4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險
  房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:43
• 157****7249

  一、產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
  1、房主無從事交易的資格，為假業(yè)主的
  這類風(fēng)險在簽約時應(yīng)注意查看簽約人提供的證件上的名字和產(chǎn)權(quán)證上登記的是否為同一人，鑒于有的人會造假，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢。
  2、房子為多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就出售的
  這類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場需提供同意出售證明及手寫委托書。
  3、房子有貸款尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去解抵押的
  這類風(fēng)險購房者要記住一點：不同意業(yè)主用你的錢去還房貸，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  4、房子被法院依法查封的
  簽約前需協(xié)同業(yè)主到建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后，過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)該寫清楚，如果遇到法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)承擔(dān)先行賠付責(zé)任。
  5、不符合轉(zhuǎn)讓條件的房
  按照國家有關(guān)法律的規(guī)定，有些房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房等。屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。
  審查產(chǎn)權(quán)時，應(yīng)注意到以下幾個方面：
  1、以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:37
• 151****0888

  二手房交易十大注意事項：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:31
• 151****3146

  在自己奮斗的城市，用理想的價格去購買一套心儀的房產(chǎn)，應(yīng)該是時下很多人的共同想法。面對居高不下的新建商品房售價，很多剛需人群將目光轉(zhuǎn)向二手房市場。
  
  “前幾天看中了一套二手房，但是房屋目前處于抵押狀態(tài)，我擔(dān)心在這樣的情況下購買這套房產(chǎn)會存在風(fēng)險。”馬軍（化名）告訴證券時報記者，現(xiàn)在非常想了解購買抵押房是否真的有風(fēng)險？在購買二手房時，如何才能知道房屋是否處于抵押狀態(tài)？
  
  被抵押的二手房
  
  馬軍于1986年出生于黑龍江省，大學(xué)畢業(yè)后來到相鄰的吉林省工作。
  
  為了讓自己在工作的城市擁有歸屬感，更為解決婚姻大事，馬軍打算在長春（樓盤）市購買一套住房。馬軍利用周末時間跑了多家售樓處后，頗有些灰心喪氣的感覺?！敖衲昴瓿跻詠恚L春的新建商品房價格不斷上漲，很多小區(qū)的房價都已經(jīng)在萬元左右，并不是自己一個打工族所能承受的?！瘪R軍說。
  
  面對那些房價高不可及的新建商品房，馬軍開始將目光轉(zhuǎn)移至二手房。在自己工作單位附近，馬軍發(fā)現(xiàn)了一個入住時間為2010年的小區(qū)?！斑@個小區(qū)二手房的平均價格在7000元左右，里面有不少50、60平方米的戶型可供選擇。**為重要的是，這個小區(qū)二手房的產(chǎn)權(quán)都已經(jīng)超過5年，一旦購買可以省去不少的稅費?！瘪R軍向證券時報記者介紹。
  
  
  
  幾天前，馬軍從房產(chǎn)中介處了解到，該小區(qū)的一個房主正在急于出售房產(chǎn)，售價較同類型的房屋要便宜幾萬元。經(jīng)過中介的牽線搭橋，馬軍很快就與該房主見面了。這位房主向馬軍介紹，自己是一位私營業(yè)主，因為公司周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了困難，所以才會低價出售房產(chǎn)。這套房屋目前處于抵押狀態(tài)，自己在在拿到馬軍的購房款之后，將會第一時間去辦理解除抵押的手續(xù)。
  
  “說句心里話，這套二手房的售價真的是讓我心動?，F(xiàn)在之所以猶豫著沒有簽訂買賣合同，主要是因為這套房子目前處于抵押狀態(tài)。房主要拿到我的購房款后才去辦理解除抵押的手續(xù)，我擔(dān)心會存在風(fēng)險?！瘪R軍說，希望有專業(yè)的律師能夠從法律的角度幫忙分析一下，購買這種抵押房是否有風(fēng)險？另外，在購買二手房時，自己如何能夠在房主不介紹的情況下，了解房屋是否處于抵押狀態(tài)。
  
  律師：抵押房地產(chǎn)
  
  可以轉(zhuǎn)讓或者出租
  
  據(jù)廣東奔犇律師事務(wù)所的劉國華律師介紹，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。目前多地房價高企，動輒以百萬甚至千萬為單位，房主因為無力或者不愿一次性付款或者生意需要等各種因素，在房屋抵押給個人或者銀行等用以借款，二手房處于抵押狀態(tài)并不罕見。
  
  劉國華律師說，馬軍可以到有關(guān)部門查詢相關(guān)檔案。房產(chǎn)部門的房產(chǎn)檔案可以查詢到房屋是否處于抵押狀態(tài)。當(dāng)然，也有可能存在業(yè)主正在銀行辦理抵押手續(xù)，但資料尚未送達(dá)房管部門而導(dǎo)致查詢結(jié)果不準(zhǔn)確。另外，馬軍可以查看房屋的不動產(chǎn)權(quán)證原件的“他項權(quán)”欄目，看房屋是否處于抵押狀態(tài)。由于各地情況千差萬別，馬軍可以結(jié)合多種方式查詢房屋是否處于抵押狀態(tài)。穩(wěn)妥起見，馬軍可以在買賣合同中與賣家約定，如因房屋抵押導(dǎo)致房產(chǎn)無法正常過戶的解決方式。
  
  據(jù)悉，根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第37條的規(guī)定，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租?！?*高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。
  
  所以，對于抵押人和受讓人馬軍之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，如抵押人在轉(zhuǎn)讓時告知了馬軍房屋抵押的情況，或者馬軍對房屋抵押情況是明知的，仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。如抵押人未告知馬軍抵押情況，馬軍在簽約時的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，馬軍享有撤銷權(quán)。
  
  “但如果馬軍自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力。”劉國華律師提醒。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:27
• 158****8010

  對新房交易，存量龐大的二手房漸成主流。但是，在購買二手房時，一不小心就可能被“坑”：交易周期長、房產(chǎn)權(quán)屬瑕疵、涉及大額資金周轉(zhuǎn)等情況，在交易的時候難免會伴有風(fēng)險。而針對不同的風(fēng)險，我們應(yīng)該采取何種防范措施？
  
  
  
  買二手房有哪些常見的風(fēng)險？
  
  
  
  買二手房常見的風(fēng)險有三種:
  
  
  
  
  
  
  如何規(guī)避二手房常見風(fēng)險？
  
  
  
  1
  產(chǎn)權(quán)風(fēng)險
  
  
  
  1、房主沒有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類風(fēng)險的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實。
  
  
  
  2、房子是多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  
  
  規(guī)避方法：這類風(fēng)險的防范是在簽約時查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場的需要提供同意出售證明及手寫委托書。
  
  
  
  3、房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去還貸解押的。
  
  
  
  規(guī)避方法：為防范此類風(fēng)險，購房者一定不能同意業(yè)主用你的錢去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會有中介公司提供金融服務(wù)，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。因為你不能確保賣家拿著你的錢真去還房貸，很多糾紛都會在這里出現(xiàn)。
  
  
  
  4、房子被法院依法查封的。
  
  
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  
  
  
  規(guī)避查封房風(fēng)險方法：
  
  
  
  
  
  5、不符合轉(zhuǎn)讓條件的房。
  
  
  
  按照國家相關(guān)法律的規(guī)定,有的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟適用房、軍產(chǎn)房、局級分得的公房。屬政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán),不滿5年,不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進(jìn)行回購。
  
  
  
  規(guī)避方法：仔細(xì)審查產(chǎn)權(quán)證。審查產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注意到以下幾方面：
  
  
  
  （1）以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的。所以，購房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間6%的差價。
  
  
  
  （2）軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  
  
  
  （3）遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。
  
  
  
  2
  
  資金風(fēng)險
  
  
  
  1、房款資金
  
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
  
  
  
  規(guī)避方法：目前在北京買二手房時一定要資金監(jiān)管。
  
  
  
  注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風(fēng)險是什么?
  
  交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險包括但不限于：房屋出賣人無法取得全部房款，房屋購買人無法取得房屋所有權(quán)、亦無法追回已經(jīng)支付的房款等。
  
  
  
  以北京為例，自2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計算方式為：
  
  全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價進(jìn)行全額監(jiān)管；
  
  貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
  
  
  
  注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準(zhǔn)備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
  
  
  
  2、房子消耗的費用資金
  
  
  
  有的房產(chǎn)有大量的物管費用、水電費用沒有結(jié)清等等一些情形。
  
  規(guī)避方法：簽約時一定要留保證金，不然等過完戶交房時一查費用就不好辦了。
  
  

  查看全文↓ 2019-01-13 18:42:21

相關(guān)問題

• 問 買二手房的風(fēng)險有哪些? 買二手房有什么風(fēng)險，如何規(guī)避風(fēng)險？
  答

  換房的常見風(fēng)險有以下三種：1.時效風(fēng)險；2.資金風(fēng)險；3.違約風(fēng)險。一、換房中的時效風(fēng)險1.付款時效換房者與賣方約定，需要用自己賣房所得部分房款來支付購房的**款。但在約定時間到期后，舊房仍未賣出，導(dǎo)致?lián)Q房者不能在約定時效內(nèi)及時付款。具體付款金額及交付日期會在合同的補充協(xié)議中體現(xiàn)，如下圖：購房合同關(guān)于中成交價格的內(nèi)容

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• 問 個人買二手房屋存在什么風(fēng)險嗎？如何規(guī)避風(fēng)險?
  答

  二手房交易中存在不少陷阱，在購房過程中吃虧的消費者也不少。首先，切實查明產(chǎn)權(quán)狀況。在二手房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的，法律主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護。因此，購買二手房時，一定要清楚房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是產(chǎn)權(quán)不清及無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。其次，現(xiàn)場實地詳細(xì)考察房屋結(jié)構(gòu)。二手房結(jié)構(gòu)往往比較復(fù)雜，有些房子經(jīng)多次改造后，結(jié)構(gòu)可能較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致，更要現(xiàn)場了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成的主體結(jié)構(gòu)損壞隱患等情況。三是多方打聽賣房原因。認(rèn)真聽取、客觀了解所賣房屋周圍鄰居對該房其他相關(guān)情況的介紹。如該房出賣的真正原因、水電煤氣供暖或其他公共設(shè)施是否欠賬、是否由于違章裝修改建而存在種種隱患等，以免入住后再生枝節(jié)。四是親自辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的。五是預(yù)先辦理二手房抵押貸款審批手續(xù)。買賣雙方在交易前，**好能預(yù)先向申請貸款的銀行咨詢并遞交申請貸款所需詳細(xì)、真實的資料。房齡較老、申請人資信不高、申請資料不全等原因都會造成買方不能足額貸款。

  全部4個回答>
• 問 買二手房的風(fēng)險有哪些? 買賣二手房風(fēng)險如何規(guī)避？？？
  答

  賣房其實風(fēng)險在于時間，金錢上的風(fēng)險為零。買你房子的朋友把錢給你了，你才交房，不給錢你不交房，他占不到你便宜。交易過程1.付定金 2.付**（買房者貸款）3.進(jìn)交易中心（產(chǎn)權(quán)過戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來（買家貸款金額通過銀行直接打入賣家賬號,買房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣家交房及辦理過戶手續(xù).

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• 問 二手房延期過戶會面臨哪些風(fēng)險?如何規(guī)避風(fēng)險?
  答

  一、賣方延期過戶，買方該怎么辦1.如果有合同的應(yīng)當(dāng)按照合同約定的處理，賣方不能按照合同約定的時間過戶，就屬于違約行為，買方可以要求對方立即過戶，并承擔(dān)違約責(zé)任，要求賣方支付合同約定的違約金，或者要求賣方賠償因此造成的直接經(jīng)濟損失。2.根據(jù)《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定：有以下情形之一，當(dāng)事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)。（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。（5）法律規(guī)定的其他情形。賣方延期過戶屬于上述規(guī)定的第二種情況的，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，買方可以要求解除合同，并要求賣方承擔(dān)雙倍定金的賠償責(zé)任。二、延期過戶有什么風(fēng)險合同可能被認(rèn)定無效《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。（3）以合法形式掩蓋非法目的。（4）損害社會公共利益。（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

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• 問 二手房過戶中賣方如何規(guī)避風(fēng)險！
  答

  先過戶再貸款有比較大的風(fēng)險，如果買房無法通過銀行的按揭申請，那賣方的尾款就無法到賬，所以說**好是先申請按揭再過戶，如實在需要先過戶再貸款，**好是先去查買方的征信，看是否貸過款，是否有不良記錄

  全部12個回答>