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• 138****5144

  買二手房，真實(shí)年齡一定要搞清楚，不僅影響貸款，還影響房?jī)r(jià)。
  
  一、是先到房產(chǎn)管理部門查檔
  
  無(wú)論是單位建的房子還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門登記，那是**準(zhǔn)確的房齡；還有一個(gè)較為簡(jiǎn)單的辦法，是向附近的老住戶打聽，他們對(duì)房齡一般都記得很清楚，相比較于看房證和土地證，這個(gè)辦法要有效得多。
  
  二、觀察廚衛(wèi)的裝修
  
  屋內(nèi)如果新近裝飾過，可進(jìn)入廚房、衛(wèi)生間觀察，因?yàn)閺N衛(wèi)的裝修比較難改，一般從廚衛(wèi)的裝修比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代。此外，由于地板的裝修不易更換，地板的成色及款式也比較容易看出房屋裝修的新舊。
  
  三、查看產(chǎn)權(quán)證
  
  產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間大致能推斷出房屋時(shí)間的年限，如果是商品房，可由產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間向前推一兩年時(shí)間，如果是單位分房則時(shí)間更長(zhǎng)，**少前推兩三年時(shí)間。此點(diǎn)適用于轉(zhuǎn)手的二手房。

  查看全文↓ 2019-01-11 15:37:59
• 147****4866

  目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限為70年與基樓盤原始竣工的時(shí)間之差。
  在購(gòu)買二手房的時(shí)候一定要考慮以下幾個(gè)方面，避免不必要的糾紛：
  1、核實(shí)房主身份信息及房產(chǎn)證；核實(shí)賣房人提供的居民身份證與其房產(chǎn)證上登記的房主是否是同一人，有無(wú)他項(xiàng)權(quán)記載，有無(wú)共有人；
  2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。
  3、辦理預(yù)告登記。作為買方，在二手房買賣合同簽訂后，如較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不能過戶，建議在該套房產(chǎn)登記部門辦理預(yù)告登記?？梢杂行ё柚狗恐鲗⒁环慷u；
  4、核查待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明；
  5、房款交付需謹(jǐn)慎。房屋買賣是大宗錢款交易，不主張一次性付完全部購(gòu)房款。
  6、搞清戶口問題。要了解清楚該套房產(chǎn)上都有哪些戶口，同時(shí)在合同中約明處置該套房產(chǎn)上所有戶口的期限，賣方如若不能依約履行，承擔(dān)責(zé)任的方式；買方針對(duì)賣方的違約行為享有的權(quán)利；
  7、重視違約責(zé)任的約定。在合同中明確哪些行為構(gòu)成違約，如何承擔(dān)違約責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式。

  查看全文↓ 2019-01-11 15:37:54
• 148****4161

  1、先了解房齡與產(chǎn)權(quán)年限的區(qū)別
  
  很多購(gòu)房者會(huì)把二手房房齡和產(chǎn)權(quán)年限搞混淆了。二手房的房齡自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開始計(jì)算房屋的年限，但土地使用權(quán)卻是從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。
  
  不清楚的購(gòu)房者可參考以下公式：
  
  房屋使用年限＝從開發(fā)商拿地時(shí)開始計(jì)算到今天。
  
  房齡＝從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起計(jì)算到今天。
  
  根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布）中的第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限按下列用途確定：
  
  ①居住用地70年。
  
  ②工業(yè)用地50年。
  
  ③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。
  
  ④商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。
  
  ⑤綜合或者其他用地50年。
  
  因此，我們常說(shuō)的70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)都指的是土地使用權(quán)的年限。一般住宅的使用年限是70年，二手住宅的使用年限是70年減去已使用年數(shù)。
  
  
  
  二、購(gòu)買二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算？
  
  實(shí)際上，一般商品房的土地使用年限很少有滿70年的。因?yàn)槭褂媚晗奘菑膰?guó)家出讓時(shí)開始計(jì)算，加上開發(fā)周期，短也得1－2年，因此到購(gòu)房者手里使用年限就不到70了，如果開發(fā)商再囤積一段時(shí)間或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，就更短了。
  
  新房都不足70年產(chǎn)權(quán)，那更別說(shuō)二手房了。因此二手房在購(gòu)買時(shí)，要搞清楚賣家買來(lái)時(shí)的產(chǎn)權(quán)還有多少年，住了多少年，用70年減去這些剩下的就是你買房后的產(chǎn)權(quán)年限了。
  
  舉個(gè)例子：
  
  2010年開發(fā)商獲得X小區(qū)的土地使用權(quán)，到2013年X小區(qū)建成。陳先生2015年在X小區(qū)購(gòu)置房屋一套。陳先生于2017年將房屋賣給鄭先生。
  
  陳先生所購(gòu)買的房子的房屋產(chǎn)權(quán)期限2080（2010＋70）年到期；
  
  陳先生2015年買到的房子雖然還是70年產(chǎn)權(quán)，但買到時(shí)只有65年（70－5）的土地使用權(quán)。
  
  加上陳先生使用了2年，那么鄭先生買到手的房屋，只有63年（70－5－2）的土地使用權(quán)。
  
  
  
  三、產(chǎn)權(quán)到期怎么辦？
  
  2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蓖恋厥褂?0年到期后，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)繳土地出讓金。其處理方法大致如下：
  
  1、土地使用者向土地管理部門提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的，重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費(fèi)。這樣，你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然，變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
  
  2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的，土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋

  查看全文↓ 2019-01-11 15:37:48

相關(guān)問題

• 問 買二手房年限重要嗎? 買二手房產(chǎn)權(quán)年限怎么算
  答

  目前商品房的土地使用年限是70年，一般二手房的土地使用年限為70年與基樓盤原始竣工的時(shí)間之差。在購(gòu)買二手房的時(shí)候一定要考慮以下幾個(gè)方面，避免不必要的糾紛：1、核實(shí)房主身份信息及房產(chǎn)證；核實(shí)賣房人提供的居民身份證與其房產(chǎn)證上登記的房主是否是同一人，有無(wú)他項(xiàng)權(quán)記載，有無(wú)共有人；2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。3、辦理預(yù)告登記。作為買方，在二手房買賣合同簽訂后，如較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不能過戶，建議在該套房產(chǎn)登記部門辦理預(yù)告登記?？梢杂行ё柚狗恐鲗⒁环慷u；4、核查待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明；5、房款交付需謹(jǐn)慎。房屋買賣是大宗錢款交易，不主張一次性付完全部購(gòu)房款。6、搞清戶口問題。要了解清楚該套房產(chǎn)上都有哪些戶口，同時(shí)在合同中約明處置該套房產(chǎn)上所有戶口的期限，賣方如若不能依約履行，承擔(dān)責(zé)任的方式；買方針對(duì)賣方的違約行為享有的權(quán)利；7、重視違約責(zé)任的約定。在合同中明確哪些行為構(gòu)成違約，如何承擔(dān)違約責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的方式。

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• 問 買二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎
  答

  不能說(shuō)不重要，也不能說(shuō)很重要。前者說(shuō)法是因?yàn)樯虡I(yè)用地50年，住宅用地70年，居住時(shí)間不一樣，如果遇到拆遷可能補(bǔ)償也有所不同。后者說(shuō)法是因?yàn)榫妥≌瑏?lái)說(shuō)，70年的房屋已經(jīng)屬于危房不能居住，要重新改造，即便是框剪結(jié)構(gòu)的住房到70年后會(huì)自動(dòng)續(xù)期，大不了交一點(diǎn)點(diǎn)土地使用費(fèi)。無(wú)論怎么說(shuō)，房屋的所有權(quán)是業(yè)主的，是永久期限，所謂的房屋年限不過是指土地使用年限而已，如果房屋可以正常使用，任何人無(wú)權(quán)拆除業(yè)主的房屋，即便拆遷，也要保證安置和拆遷補(bǔ)償。

  全部4個(gè)回答>
• 問 二手房產(chǎn)權(quán)年限重要嗎
  答

  買二手房時(shí)產(chǎn)權(quán)年限還是很重要的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上的絕大多數(shù)商品房，都是70年的產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然也有一些40年和50年產(chǎn)權(quán)的房屋，比如所購(gòu)買的是商用房或是商住兩用房，產(chǎn)權(quán)就是40年或者是50年。相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)使用年限越長(zhǎng)，房屋不僅質(zhì)量也就越好，再次交易時(shí)保值率也會(huì)更高。而且隨著產(chǎn)權(quán)年限的越來(lái)越大，導(dǎo)致購(gòu)房者自身可以使用的年限就會(huì)降低，再次購(gòu)房的時(shí)間提前，加大了購(gòu)房的成本。房屋的產(chǎn)權(quán)年限還會(huì)直接影響到銀行的按揭貸款，因?yàn)槎址勘旧硪呀?jīng)使用過一段時(shí)間，能夠從銀行抵押貸款的額度，要根據(jù)房屋本身的評(píng)估值來(lái)決定。產(chǎn)權(quán)年限越大的房屋能夠貸款的年限也就越短，一般來(lái)說(shuō)產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)超過30年的房屋是無(wú)法辦理抵押貸款的，此外在土地使用權(quán)到期之后，還需要重新交納土地出讓金。

• 問 購(gòu)買二手房年限怎么算?年限重要嗎?
  答

  已買的二手房產(chǎn)權(quán)年限=70年里減去已經(jīng)使用過的產(chǎn)權(quán)年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：第十二條 土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。70年是國(guó)有土地出讓中住宅用地的出讓年限，出讓年限到期后，產(chǎn)權(quán)所有者可以向當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)續(xù)期。不管一手二手，產(chǎn)權(quán)都是從和開發(fā)商簽買賣合同的日期算起，買二手房，已買的二手房產(chǎn)權(quán)年限要在70年里減去已經(jīng)使用過的產(chǎn)權(quán)年限的，而不是還有70年的產(chǎn)權(quán)權(quán)限。

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• 問 ??購(gòu)買二手房年限怎么算?二手房的年限重要嗎?
  答

  　二手房產(chǎn)權(quán)年限屬于長(zhǎng)期的所占土地使用是有期限的；　　找出該房權(quán)證原始檔案（在房管部門檔案有），查出房屋所占土地的取得日期和使用期限，減去過去的時(shí)間就是~

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