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• 142****0458

  房屋按照政策屬性分類(lèi)有以下多種：
  1、公房：國(guó)家所有的房，就好像國(guó)有土地一樣。是一種租賃關(guān)系，國(guó)家是出租者。無(wú)《土地使用權(quán)證》、無(wú)《房產(chǎn)證》。
  2、商品房：可自由買(mǎi)賣(mài)，產(chǎn)權(quán)十分明晰（不會(huì)有國(guó)家、集體的影子）的**正常的房。有《土地使用證》，有《房產(chǎn)證》。
  3、經(jīng)濟(jì)適用房：以較低的價(jià)格出售給城鎮(zhèn)中低收入家庭。有房產(chǎn)證。無(wú)《土地使用證》、有《房產(chǎn)證》、向國(guó)土局交了土地出讓金之后才會(huì)有《土地使用證》
  4、限價(jià)房：可簡(jiǎn)單理解為限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房，但可自由進(jìn)行二手房交易;供應(yīng)對(duì)象為中低等收入家庭。
  5、廉租房：租給困難家庭的房子，甚至連租金也是政府給的。無(wú)《土地使用證》，無(wú)《房產(chǎn)證》。
  6、小產(chǎn)權(quán)房：也稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是開(kāi)發(fā)商在集體（一般就是村）中建房，然后出售，因?yàn)闆](méi)有《國(guó)有土地使用權(quán)證》所以，即使購(gòu)買(mǎi)到房子，也沒(méi)有國(guó)家給予的房產(chǎn)證。沒(méi)有房產(chǎn)證，就不能作為抵押向銀行貸款，沒(méi)有房產(chǎn)證在國(guó)家拆遷時(shí)不會(huì)給予補(bǔ)償，連遺囑與贈(zèng)送這些要過(guò)法律程序的，也沒(méi)法走法律程序。無(wú)《土地使用權(quán)證》（這塊地不是國(guó)有的，而是集體的，所以沒(méi)有土地使用權(quán)證）、無(wú)《房產(chǎn)證》。
  7、集資房：國(guó)家、集體、個(gè)人一起出資建設(shè)的房，產(chǎn)權(quán)按出資比例分配。集體有《土地使用證》與《房產(chǎn)證》。
  8、房改房：國(guó)家從國(guó)有經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向混合經(jīng)濟(jì)，房屋改革后，允許公房買(mǎi)賣(mài)，用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)得的公房就叫作房改房（房改（房屋改革）的房子）：以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，五年后可上市自由買(mǎi)賣(mài)；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，只擁有部分產(chǎn)權(quán)（但一般人不會(huì)這么做）。有《土地使用證》、有《房產(chǎn)證》。

  查看全文↓ 2019-01-04 08:09:39
• 155****0312

  即使房子不是產(chǎn)權(quán)的，是使用權(quán)也可以交易，但是必須要有使用權(quán)房本。這個(gè)房子不是使用權(quán)，那是開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)，作了抵押，對(duì)你的影響有： 1：不能夠貸款，因?yàn)闆](méi)有正式的房產(chǎn)本，銀行不予受理貸款 2：不能過(guò)戶。
  沒(méi)有正式房本，國(guó)家房產(chǎn)交易部門(mén)無(wú)法受理過(guò)戶。 3：日后有風(fēng)險(xiǎn)。即使你與開(kāi)發(fā)商簽定合同，但是如果開(kāi)發(fā)商毀約或者該房產(chǎn)被拍賣(mài)，你的利益無(wú)法得到有效的法律保護(hù)。 如果出現(xiàn)了糾紛，法律上的唯一依據(jù)是房產(chǎn)本

  查看全文↓ 2019-01-04 08:09:34
• 152****3501

  [摘要]不過(guò)很多人都不知道沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)，如果你們對(duì)此也不了解的話，可以繼續(xù)看看下文。還有，二手房買(mǎi)賣(mài)有許多細(xì)節(jié)都要注意，但卻常常會(huì)被人們忽略，下文中介紹的二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些，你們也可以去看看。
  
  房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)，如果你們對(duì)此也不了解的話，可以繼續(xù)看看下文。還有，交房方式一：直接更名，賣(mài)方將銀行的貸款還清；賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。
  
  3、雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶注意事項(xiàng)如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
  
  
  
  二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？
  
  一、核實(shí)房屋狀況
  
  1、房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
  
  2、房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
  
  3、房屋權(quán)利情況，如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。
  
  二、核實(shí)房東身份
  
  二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預(yù)期所有人。對(duì)買(mǎi)方而言，誰(shuí)是真正的房東直接關(guān)系到“與誰(shuí)簽約、向誰(shuí)付款、由誰(shuí)擔(dān)責(zé)”的問(wèn)題。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效或者合同詐騙案的發(fā)生，大多與事先未核實(shí)房東身份有直接關(guān)系。
  
  三、明確交易程序
  
  二手房交易可分為簽約、付款、交房、過(guò)戶四大步驟。房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的，則還需要辦理解押或按揭貸款等手續(xù)。
  
  1、簽約。買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房，應(yīng)與房東確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。
  
  2、付款。支付房款是買(mǎi)方主要義務(wù)，一般有一次性付款或者分期付款兩種方式。
  
  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)？二手房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？看了上文中的內(nèi)容，這兩個(gè)問(wèn)題應(yīng)該不用多說(shuō)了吧。其實(shí)不論是買(mǎi)新房還是買(mǎi)二手房，人們都一定要考慮一下自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，畢竟貸款買(mǎi)房每個(gè)月都要還月供，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的人會(huì)承受很大的壓力，這種痛苦只有買(mǎi)房的人才能知道。

  查看全文↓ 2019-01-04 08:09:28
• 157****0364

  【裁判要旨】
  
  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ芬?guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)，買(mǎi)賣(mài)雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因此無(wú)效。
  
  
  
  【案情簡(jiǎn)介】
  
  一、2014年5月31日，郭玉新與郭全樂(lè)訂立了存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，郭玉新購(gòu)買(mǎi)郭全樂(lè)的201室房屋，成交價(jià)為150萬(wàn)元。買(mǎi)受人與出賣(mài)人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，
  
  
  
  二、合同簽訂后，因郭全樂(lè)不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理貸款，案涉合同無(wú)法履行。
  
  
  
  三、郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金10萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。
  
  
  
  四、庭審過(guò)程中郭全樂(lè)辯稱，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍干娣课葙I(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。
  
  
  
  五、北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因賣(mài)房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無(wú)效；但郭全樂(lè)未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約，**終判決解除案涉存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金4萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。
  
  
  
  【裁判要點(diǎn)】
  
  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效。而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，法院**終沒(méi)有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)而認(rèn)定郭全樂(lè)與郭玉新訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  
  
  【經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】
  
  1、對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查房屋的權(quán)屬情況，尤其是應(yīng)該要求出賣(mài)人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并仔細(xì)核查。
  
  
  
  2、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，該合同不會(huì)因標(biāo)的房屋為無(wú)證房屋而無(wú)效，但因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證導(dǎo)致買(mǎi)方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  
  
  【法律規(guī)定】
  
  《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
  
  第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br/>
  (一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
  
  (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
  
  (三)依法收回土地使用權(quán)的;
  
  (四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;
  
  (五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
  
  (六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;
  
  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  
  
  
  《合同法》
  
  第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
  
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  
  （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  
  （三）以合法形式掩蓋非法目的；
  
  （四）損害社會(huì)公共利益；
  
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  
  
  《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ?br/>
  第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  
  
  【法院判決】
  
  本院認(rèn)為：合同是確立雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂(lè)訂立的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方的真實(shí)意思表示，郭玉新與郭全樂(lè)均系完全民事行為能力人，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定的內(nèi)容行使權(quán)利、履行義務(wù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)確實(shí)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚粦?yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，郭全樂(lè)辯解其與郭玉新訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，本院不予采信。
  
  
  
  根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，郭玉新與郭全樂(lè)應(yīng)于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權(quán)證不可。實(shí)際上，直至2015年1月12日，郭全樂(lè)亦未取得201室房屋的所有權(quán)證。因此，郭全樂(lè)已構(gòu)成違約?，F(xiàn)郭玉新要求解除合同，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，郭全樂(lè)應(yīng)將定金予以返還。鑒于定金由興商經(jīng)紀(jì)中心保管，故興商經(jīng)紀(jì)中心應(yīng)將定金返還郭玉新。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，也可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。根據(jù)郭玉新與郭全樂(lè)關(guān)于違約責(zé)任的約定，郭全樂(lè)應(yīng)賠償郭玉新違約金100000元及居間方各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。鑒于郭全樂(lè)表示違約金數(shù)額過(guò)高，本院酌情予以調(diào)整。

  查看全文↓ 2019-01-04 08:09:22

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證如何交易?沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)
  答

  **近小編的朋友被一個(gè)問(wèn)題困擾了。事情是這醬紫的：這位朋友前段時(shí)間買(mǎi)了套房，已經(jīng)交了**，這會(huì)兒已經(jīng)在還房貸了，但是還沒(méi)有交房，現(xiàn)在家里遇上急事需要現(xiàn)金，他就想把房子轉(zhuǎn)賣(mài)了折現(xiàn)，但是手里沒(méi)有房產(chǎn)證，這該如何進(jìn)行交易呢？相信大家平常生活中也會(huì)遇到這類(lèi)問(wèn)題，今天小編和大家一起來(lái)捋一捋手里沒(méi)有房產(chǎn)證的房子該如何進(jìn)行交易這個(gè)問(wèn)題。首先，我們先說(shuō)說(shuō)小編這位朋友的這種情況該怎么解決。情況一：正在還房貸，還沒(méi)有交房出現(xiàn)這種情況一般有兩種方式來(lái)解決。方式一：直接更名步驟：1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)證去哪里? 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)
  答

  一、房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。辦理房產(chǎn)證只能去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理的，可以委托代理機(jī)構(gòu)或開(kāi)發(fā)商或本人親自去辦理。二、 買(mǎi)房人應(yīng)繳納費(fèi)用一般有以下：1、 契稅：房款的3% （面積在144平米以下的需要繳納1.5%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）2、 交易費(fèi)：3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。三、房產(chǎn)證(Premises Permit)購(gòu)房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡(jiǎn)稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面憑證。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子？
  答

  你好，這種房子在你沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證之前上市是不合法的。因?yàn)闆](méi)有兩證的房子出售是不受法律的保護(hù)的。當(dāng)然也有出售這種房屋的。那這個(gè)就是你們私下寫(xiě)份協(xié)議，但是你一定要注明，這房子在過(guò)戶中所產(chǎn)生的稅費(fèi)是由誰(shuí)交，這很重要的，不知道以后是什么政策的。多數(shù)人就是貪圖你的價(jià)格便宜才買(mǎi)這房子的，所以你現(xiàn)在沒(méi)證價(jià)格肯定也賣(mài)不上價(jià)。建議你還是有證了再賣(mài)吧，那樣能多賣(mài)不少錢(qián)的。如果不等錢(qián)用，那就再等等吧。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)
  答

  你好，這種房子在你沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證之前上市是不合法的。因?yàn)闆](méi)有兩證的房子出售是不受法律的保護(hù)的。當(dāng)然也有出售這種房屋的。那這個(gè)就是你們私下寫(xiě)份協(xié)議，但是你一定要注明，這房子在過(guò)戶中所產(chǎn)生的稅費(fèi)是由誰(shuí)交，這很重要的，不知道以后是什么政策的。多數(shù)人就是貪圖你的價(jià)格便宜才買(mǎi)這房子的，所以你現(xiàn)在沒(méi)證價(jià)格肯定也賣(mài)不上價(jià)。建議你還是有證了再賣(mài)吧，那樣能多賣(mài)不少錢(qián)的。如果不等錢(qián)用，那就再等等吧。

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• 問(wèn) 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子如何買(mǎi)賣(mài)?
  答

  對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子**好還是不要買(mǎi)，除非能保證你能辦出來(lái)房產(chǎn)證，要不然以后會(huì)很麻煩的，而且買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子本身風(fēng)險(xiǎn)就很大。