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• 142****0810

  按國家存量房交易相關(guān)規(guī)定,沒產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不能上市交易的。辦理房貸也需要提供產(chǎn)權(quán)證。
  按你所說小區(qū)其他業(yè)主已經(jīng)辦到房產(chǎn)證，你需要了解下賣方的房產(chǎn)證現(xiàn)在在辦理的哪個環(huán)節(jié)，已經(jīng)交完契稅，公共維修基金的，房本可能在銀行或房管局正在辦理抵押登記，這個環(huán)節(jié)辦理的時間稍長，因為開發(fā)商是分批去辦理。
  如果房本現(xiàn)在在開發(fā)商手中（是可以拿出復(fù)印件的），還沒有辦理抵押登記的，去銀行還完貸款拿到還清證明的可以直接從開發(fā)手中拿出房本。
  如果房本在辦理抵押登記的過程已經(jīng)到了房管局需要等抵押登記做完，也就是房本到賣方手中才能繼續(xù)辦理。
  關(guān)于風(fēng)險。
  如果提供不了房產(chǎn)證（有復(fù)印件的是有房產(chǎn)證就不必說了，肯定沒問題），
  只能提供原購房合同及相關(guān)票據(jù)的，來簽署存量房買賣合同，這個合同也不存在買賣關(guān)系的。但是凡合同就是合法的。如果涉及到你給他多少多少錢，是存在借貸關(guān)系的。有無房本賣方違約無非就是賠違約金，但沒房本的買賣合同是無法按合同約定的去賠付的，但你給過他的錢大可以放心，是跑不掉的，因為即使手寫的涉及資金的合同都是合法的，受法律保護的。
  這種無房本的房產(chǎn)交易，可以去律師事務(wù)所做一個“律師見證”，是可以保障交易安全的。不是公證，公證的話委托方是可以單方面解除的委托的。
  但建議盡量避免這種無房本的房產(chǎn)交易，因為如果出現(xiàn)違約，你還想追回利益可能會很麻煩。
  先給**這個大可放心，只要你給的每一筆錢都有收據(jù)就跑不掉的，所有簽字的“合同”都是合法的，出現(xiàn)問題都是能追回的，而且追回的會比你給的要多哦，有利息的嘛。

  查看全文↓ 2019-01-03 16:42:22
• 147****5923

  房產(chǎn)證沒辦下來，交易時分以下兩種情況：
  
  一、剛交了**款，還沒有辦按揭
  
  這種情況是指開發(fā)商還沒有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購房合同，并將老的購房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。
  
  二、正在還房貸的房子
  
  這種情況相對復(fù)雜，風(fēng)險也高，這是因為如果賣方還在還房貸，在沒有房產(chǎn)證的情況下交易房屋，賣方應(yīng)當(dāng)還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。
  
  當(dāng)然，此種情況必須征得開發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護，并不提倡，交易的風(fēng)險很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產(chǎn)證下來后再進行交易過戶，這樣可以避免房產(chǎn)交易中各種風(fēng)險，但相對繳納的稅費較多。
  
  解決辦法：
  
  一、雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶。
  
  雙方可以先簽一份協(xié)議，約定**款項，以及過戶時間（房產(chǎn)證下來就立即過戶），預(yù)付**款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶，先過房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過戶土地證，過戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點是能及時過戶，風(fēng)險較低；缺點是稅費較高，且時間成本比較長。因此建議：
  
  1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風(fēng)險比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過的朋友，能夠知根知底。
  
  2、對買方來講，降低風(fēng)險可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會向購房者傾斜。
  
  3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對該房產(chǎn)進行詳細了解，明確房產(chǎn)證何時能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險的存在。
  
  4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房價波動較大時，一方違約。
  
  二、直接更名。
  
  流程：
  
  1、賣方將銀行的貸款還清；
  
  2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  
  4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

  查看全文↓ 2019-01-03 16:42:15
• 148****3075

  如果您購買的是二手房的話，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；
  未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！币簿褪钦f，購房合同只要是雙方真實意思的表示，并且不存在《合同法》規(guī)定的合同無效的情形（如欺詐、脅迫、惡意串通等），那么雙方的購房合同自成立時生效，并不是以房屋過戶為條件。
  合同雙方對過戶、付款等義務(wù)應(yīng)按約定履行。但是，我國的房屋產(chǎn)權(quán)實行的是登記制度，房產(chǎn)證是權(quán)利人享有房屋的證明。沒有房產(chǎn)證的話您購買房屋的所有權(quán)還并不確定。如果對方將房屋賣給其他人并且辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的話，那么您只能要求對方承擔(dān)賠償責(zé)任，而購房目的卻無法實現(xiàn)。
  此外，房屋是否存在按揭或其他共有人的情況在簽訂協(xié)議前也需要進行核實，避免風(fēng)險。同時，需要慎用“定金”約定，因為根據(jù)“定金罰則”，如果**終因為您自身的原因而不愿買房或者支付后續(xù)款項的話，您支付的定金是不能要求返還的。
  因此，在雙方簽訂房屋買賣合同前，需要核實房屋是否能辦理產(chǎn)權(quán)證以及辦理產(chǎn)權(quán)證的大概時限、房屋權(quán)屬及抵押登記情況，在合同中應(yīng)明確約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶的時間及對方的協(xié)助義務(wù)，同時明確約定對方不辦理過戶手續(xù)或**終您購房目的不能實現(xiàn)時對方需要承擔(dān)的違約責(zé)任（**好是具體的金額，但不能過高）。
  **后，需要根據(jù)您自身的情況斟酌考慮是否進行購買。

  查看全文↓ 2019-01-03 16:42:06
• 132****9264

  不合法。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由于原房主未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，無論購買該房采取何種付款方式，均只能待原業(yè)主辦證之后才能辦理過戶手續(xù)。也就是說，商品房在原業(yè)主未辦理房產(chǎn)證前，交易雙方是不能完成全部買賣手續(xù)的。無論買賣雙方簽訂何種形式的購房合同或者協(xié)議，也無論在合同或協(xié)議中作出如何的約定，都無法保障買方在日后能順利辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-03 16:42:02

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)證沒有下來能買嗎?有什么風(fēng)險?
  答

  沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，按照法律規(guī)定沒有房產(chǎn)證的房子是不可以買賣交易、公證不能使房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、無用！沒有取得房產(chǎn)證的房屋法律規(guī)定不準(zhǔn)上市，若是買賣的話單靠簽訂買賣合同不能保證購房者權(quán)益，風(fēng)險很大；對法律明確規(guī)定不準(zhǔn)上市的房產(chǎn)，建議放棄交易！參看：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條明文規(guī)定：　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

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• 問 閣樓沒有房產(chǎn)證能買嗎？有風(fēng)險嗎？
  答

  閣樓一般都屬于贈送的，沒有房產(chǎn)證，比如買六樓贈送閣樓，但是購買時要看他六樓的房產(chǎn)證和購房合同，并要他的房產(chǎn)證復(fù)印件和合同復(fù)印件，簽訂購買閣樓合同，無產(chǎn)權(quán)可以購買，但是風(fēng)險很大。主要涉及該閣樓拆遷的利益補償問題，如果被拆遷，你能否拿到補償利益。要防范這個風(fēng)險，主要就得靠你的購房合同來做約定，建議找當(dāng)?shù)芈蓭煄湍闫鸩菀环輰δ阌欣暮贤?/p> 全部3個回答>

• 問 沒有房產(chǎn)證的房子能買不？有哪些風(fēng)險?
  答

  買這樣的房子對個人來說,你沒有獨立的產(chǎn)權(quán),你也不能使用集體的產(chǎn)權(quán)證去辦理各種與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的事(如抵押,貸款等). 但房產(chǎn)仍可以買賣,只是價格不能與獨立產(chǎn)權(quán)房一樣. 這種房屋修建在集體土地上，不能辦理房屋土地使用證，不屬于私產(chǎn)，不能上市交易。這類房屋的修建是由區(qū)政府直接審批，不到房管局登記，俗名叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，具體情況可以向當(dāng)?shù)貐^(qū)級政府咨詢。 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收） 5、公證費**高300元 根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。 經(jīng)濟適用住房上市交易應(yīng)繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 房產(chǎn)過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入： 一、政策性收費： 1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%；非普通住宅：評估價*3% 2、個人收入調(diào)節(jié)稅：（評估價-原購入價）*20% 3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%；非普通住宅購入兩年以上的：（評估價-原購入價）*5.55%；普通住宅購入兩年以上的免交。 4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米 5、印花稅：評估價*0.1% 6、房產(chǎn)證工本費：85元 7、土地證工本費：105元 8、交易評估費：評估價*0.3% 二、如果通過中介交易，應(yīng)支付的中介費： 1、交易中介費：成交價*1% 2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費：每證100元 房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定 投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當(dāng)事人在過戶申請前應(yīng)委托經(jīng)市房地局認定的法律服務(wù)機構(gòu)進行預(yù)審，法律服務(wù)機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預(yù)審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應(yīng)對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下： 一、當(dāng)事人提供的材料是否合法、有效； 二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤； 三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍； 四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn)； 五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán)； 六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)； 八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應(yīng)該審核的其他內(nèi)容。 買賣雙方當(dāng)事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。 辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用： 1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。 2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅（財政部門收?。?3、6元/平方米的手續(xù)費（房管局收） 4、房屋評估費按評估后總價的5‰收（評估事務(wù)所收） 5、公證費**高300元 根據(jù)以上各項費用您自己一算便知。 經(jīng)濟適用住房上市交易應(yīng)繳稅費 一、買賣： 除所得收益繳納外，以成交價（或評估價）為計（費）基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費： （一）土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行； （二）所得收益繳納（已購經(jīng)濟適用住房出售免繳）：由賣方繳納。按成交價扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標(biāo)準(zhǔn)的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平 均單價50％以下的部分，按20％繳納所得收益，80％歸賣方；成交 價高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50％以上的部分，30％繳納所 得收益，70％歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。 （三）印花稅：0．1％，買賣雙方各承擔(dān)一半； （四）契稅：1．5％，由買方繳納； 二、出租： （一）土地收益：按出租建筑面積每平方米0．5元征收，由出租方繳納； （二）營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10％的綜合征收 率征收，由出租方繳納； （三）土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收； 三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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• 問 ??房子沒有房產(chǎn)證能買嗎？交易有風(fēng)險嗎？
  答

  一、首先，從國家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因為我國規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn)，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的，國家不保護不過戶的房產(chǎn)交易。二、不建議購買此類房產(chǎn)，因為沒有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過戶、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無效的。三、沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險將會很大，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會被分割，如果他有債務(wù)被起訴的話，那么這套房產(chǎn)將會被法院列入可執(zhí)行的財產(chǎn)。目前存在好多公司以可以進行公證的方式在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風(fēng)險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實，這樣的公證書，業(yè)主(委托方)是可以單方面撤消的!所以存在風(fēng)險。四、房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對自己的房產(chǎn)享有的占有、使用、受益和處分的權(quán)利。只有取得房地產(chǎn)權(quán)證，購房者才對所購房屋擁有所有權(quán)，才能對房屋擁有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。對每個購房者來說，沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人，而不是法律上的所有人。

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• 問 沒有房產(chǎn)證的閣樓能買嗎?有什么風(fēng)險?
  答

  閣樓一般都屬于贈送的，沒有房產(chǎn)證，比如買六樓贈送閣樓，但是購買時要看他六樓的房產(chǎn)證和購房合同，并要他的房產(chǎn)證復(fù)印件和合同復(fù)印件，簽訂購買閣樓合同，無產(chǎn)權(quán)可以購買，但是風(fēng)險很大。主要涉及該閣樓拆遷的利益補償問題，如果被拆遷，你能否拿到補償利益。要防范這個風(fēng)險，主要就得靠你的購房合同來做約定，建議找當(dāng)?shù)芈蓭煄湍闫鸩菀环輰δ阌欣暮贤?/p> 全部4個回答>