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• 136****1265

  土地閑置的法律規(guī)定
  閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)的建設(shè)用地。
  構(gòu)成土地閑置主要有三種情形：一是在取得建設(shè)用地批準文件以后，連續(xù)滿一年或者超過一年未動工開發(fā)建設(shè)的。二是超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期1年以上(含1年)未動工開發(fā)建設(shè)的。三是已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3的或者已投資額不足25%，且未經(jīng)批準終止開發(fā)建設(shè)1年以上(含1年)的。其中閑置1年以上不足2年的，要征收閑置費，閑置時間達到2年以上的，應(yīng)當無償收回。對土地閑置的認定必須嚴格按照以上規(guī)定進行。
  土地閑置的事實認定
  對土地閑置的正確認定，是能夠無償收回土地的基本前提。因此，按照構(gòu)成土地閑置的規(guī)定，提供充足、有力、有理的事實依據(jù)，是保證合法順利收回閑置地的關(guān)鍵。
  其一，對土地閑置時間的認定，應(yīng)注意出讓合同有約定的，按照約定時間確定。出讓合同沒有約定的，則應(yīng)按照政府批準文件的時間確定。筆者認為，不能按照頒發(fā)國有土地使用權(quán)證書的時間確定土地閑置的起始時間，否則會導(dǎo)致故意囤地的開發(fā)企業(yè)延遲申請土地使用權(quán)登記。
  其二，對投資額度的確定，不應(yīng)由國土資源部門自行確定。國土資源部門應(yīng)當聘請有價格鑒定資質(zhì)的單位進行鑒定，并出具鑒定報告。對開發(fā)面積不足1/3的認定，應(yīng)由國土資源部門和規(guī)劃部門聯(lián)合進行。應(yīng)根據(jù)土地出讓時規(guī)劃部門出具的詳細性規(guī)劃，通過現(xiàn)場丈量進行比對，然后由規(guī)劃和國土部門共同出具報告，確定其投資建設(shè)的面積。
  其三，要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責任，這對決定是否無償收回土地使用權(quán)有至關(guān)重要的作用。
  從實際情況看，主要有兩種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規(guī)劃的原因造成的土地閑置。土地使用權(quán)出讓后，政府改變了對該區(qū)域的規(guī)劃，致使用地單位不能按期開工建設(shè)。另一種情況是政府的配套建設(shè)沒有如期完成。

  查看全文↓ 2018-12-05 23:30:13
• 143****1096

  關(guān)于閑置土地的認定
  《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行了房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期進行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因為不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外?！堕e置土地處置辦法》第2條規(guī)定，本辦法所稱的閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。這里“規(guī)定的期限”是國有土地有償使用合同約定的動工開發(fā)建設(shè)日期，或建設(shè)用地批準書規(guī)定的動工開發(fā)建設(shè)日期。
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的構(gòu)成要滿足三個要件：一是依法取得土地使用權(quán)后，未按照規(guī)定的動工開發(fā)建設(shè)日期開發(fā)建設(shè)；二是未經(jīng)原批準用地的人民政府同意而閑置土地；三是土地閑置的原因不是由于不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的。因此，以下四種情形應(yīng)當認定為閑置土地：一是超過國有土地有償使用合同約定的動工開發(fā)建設(shè)日期，或者超過建設(shè)用地批準書規(guī)定的動工開發(fā)建設(shè)日期的；二是國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工建設(shè)的；三是動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的總面積不足應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積的1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2018-12-05 23:29:56
• 143****1350

  土地閑置面積認定方法如下:《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)規(guī)定,具有下列情形之一的,可以認定為閑置土地:國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的;
  已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足l/3或者已投資額占總投資額不足25%,且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿l年的;
  法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  查看全文↓ 2018-12-05 23:29:44

相關(guān)問題

• 問 哪位了解閑置土地如何認定？
  答

  　　閑置土地處置辦法（國土資源部第5號令）有明確規(guī)定　　第二條 本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地?！　【哂邢铝星樾沃坏?，也可以認定為閑置土地：　?。ㄒ唬﹪型恋赜袃斒褂煤贤蛘呓ㄔO(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；　　（二）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。ㄈ┓?、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形?！　　吨腥A人民共和國土地管理法》　　第三十七條 禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。　　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理?！　〕邪?jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)二年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應(yīng)當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地?！　　吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》　　第二十六條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

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• 問 ??哪位知道閑置土地如何認定？
  答

  指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。

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• 問 ??閑置土地的認定標準是哪些呢？
  答

  存在風險。根據(jù)新的《閑置土地管理辦法》，超過土地出讓合同約定開工時間2年未開工的，政府有權(quán)無償收回土地。你所說的分割是自己分割，并不是轉(zhuǎn)讓給別人活著交還政府，使用權(quán)現(xiàn)在還在你名下。所以，**好在半年之內(nèi)開工建設(shè)。

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• 問 閑置土地的認定標準是什么呢？
  答

  《閑置土地處理辦法》規(guī)定了閑置土地的認定方法。該《辦法》規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。另外，以下幾種情形也可以認定為閑置土地：國有土地有嘗使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有嘗使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。該《辦法》還規(guī)定了對閑置土地的處理方式。市、縣人民政府土地行政主管部門對其認定的閑置土地，應(yīng)當通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施?？梢赃x擇的具體方式有：延長開發(fā)建設(shè)時間，但**長不得超過1年；改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增植的，由政府收取增值地價；政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)；政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償；土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其交還土地等價的土地。對因政府、政府有關(guān)部門行為造成的閑置土地，土地使用者支付部分土地有嘗使用費或者征地費的，除選擇前款規(guī)定的方式以外，可以按照實際交款額占應(yīng)交款額的比例折算，確定相應(yīng)土地給原土地使用者使用，其余部分由政府收回。根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)兩年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有嘗使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

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• 問 土地閑置率怎么算? 國土資對土地閑置的期限是多少
  答

  關(guān)于國土資對土地閑置的期限是多少的問題，河北冀港律師事務(wù)所李增亮律師回復(fù)如下：　　一、閑置土地的概念及認定。　　閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地?！　《㈤e置土地的處理　　1、未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本；　　2、未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《收回國有建設(shè)用地使用權(quán)決定書》，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。

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