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  一、買(mǎi)房簽合同的一般流程有哪些？
  購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)——購(gòu)房者交定金（拿收據(jù)）——開(kāi)發(fā)商下載網(wǎng)簽合同，雙方進(jìn)行簽合同，購(gòu)房者交**——開(kāi)發(fā)商將**款打到房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶(hù)——開(kāi)發(fā)商下載備案單并打印備過(guò)案的合同——通知購(gòu)房者再次簽訂備案合同——開(kāi)發(fā)商將備案合同送到房產(chǎn)局審核蓋章——辦理相關(guān)貸款手續(xù)。
  二、買(mǎi)房簽合同的注意事項(xiàng)有哪些？
  1、看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
  也就是核實(shí)開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、銷(xiāo)售許可證這五證。**主要的是看國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，這兩證看準(zhǔn)確了，一般原則上沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。
  特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，因?yàn)閺?fù)印件是很容易作弊的。這也是你將來(lái)能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵所在。
  2、明確約定逾期交房的違約責(zé)任
  要明確約定賣(mài)房人逾期交房的違約責(zé)任，注意延期交房是否有賠償，也就是說(shuō)一定要確認(rèn)交房日期，且交房日期一定要明確到年月日，不要接受任何摳字眼的不合理?xiàng)l款。
  如果合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1％至5％的違約金，特別要注意延期交房違約金的比例問(wèn)題。
  3、明確約定面積差異的處理方式
  商品房銷(xiāo)售管理方法中明確說(shuō)明了，如購(gòu)買(mǎi)的商品房有面積差異，合同上有約定的按照約定執(zhí)行。面積誤差比絕對(duì)值在3％以?xún)?nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房，要么同開(kāi)發(fā)商協(xié)商。所以只有在合同中對(duì)面積差異有了詳盡的說(shuō)明后，才能避免出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題。
  4、付款方式與期限
  一次性付款可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5％左右的房款，在正式交房后再給予支付。銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里付款，按照合同約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商賬上的話(huà)，是要支付相應(yīng)的違約金的，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕，在簽訂正式的合同之前，先咨詢(xún)一下是否可以得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
  5、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和配套設(shè)施的承諾
  一般來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水、通電、通電梯，保證你**基本的生活可行性，再有就是有關(guān)于天燃?xì)庖约叭細(xì)夤艿赖拈_(kāi)通。
  6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的問(wèn)題
  如果你約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房者可以根據(jù)實(shí)際的情況，選擇退房或要求賣(mài)方賠償違約金。一般按照商品房的銷(xiāo)售規(guī)定，是在60天以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門(mén)備案的，如果沒(méi)有及時(shí)備案，可以要求違約金。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:33
• 151****2397

  與誰(shuí)簽訂購(gòu)房合同?
  一般來(lái)說(shuō)，許多購(gòu)房者都是通過(guò)房產(chǎn)中介來(lái)找房子，就想當(dāng)然的以為要與房產(chǎn)中介簽訂合同，其實(shí)不是，簽訂合同應(yīng)該與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂合同，而中介公司不能以自己的名義與購(gòu)房者簽訂合同。
  購(gòu)房合同要一式幾份?
  貸款買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房合同通常要一式四份，其中住建委一份、開(kāi)發(fā)商一份、銀行一份、自己一份。
  如何降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)?
  簽完購(gòu)房合同后會(huì)再簽訂一個(gè)補(bǔ)充條款!這是購(gòu)房者合法權(quán)益不受傷害的保護(hù)傘，同事還能減少購(gòu)房交易糾紛。
  強(qiáng)調(diào)一下補(bǔ)充條款應(yīng)包括:公積金或商業(yè)貸款辦不下來(lái)怎么辦;約定房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理時(shí)間;約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn);開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中的承諾。
  我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)候，除了要看房子是否合我們心意之外，**重要的還要看清楚開(kāi)發(fā)商的資歷。了解開(kāi)發(fā)商是否辦齊全了“五證”和“兩書(shū)”。開(kāi)發(fā)商只需擁有這些證件才有賣(mài)房的資歷。我們買(mǎi)房的合同才有執(zhí)法保障。
  購(gòu)房者到了付款日，購(gòu)房的業(yè)主如果是貸款，必需要等銀行的貸款審批下來(lái)，才能完成手續(xù)，這時(shí)我們必需看清楚合同上面付款日期，若是超出時(shí)辰，則要避開(kāi)不必要的損失。
  商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分組成。雙方應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免這種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，并約定超出這個(gè)范圍如何處理，例如:退房還是不退房、退房包括哪些費(fèi)用、不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
  另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:22
• 141****4587

  一、查驗(yàn)對(duì)方身份
  簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。
  二、審查有效證書(shū)
  商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的**重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。
  三、確保買(mǎi)賣(mài)安全
  除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽?。所以，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。
  四、約定定金規(guī)則
  目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購(gòu)房人采取以下辦法：
  1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金；
  2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金；
  3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。
  五、完善合同條款
  現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。
  建議購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：
  1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。
  2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己**有利的約定。
  3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。
  4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款。
  六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)
  目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：
  1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格；
  2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；
  3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
  購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求**高。
  目前大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。

  查看全文↓ 2018-11-27 09:37:11

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 簽合同時(shí)需注意的事項(xiàng)有哪些？
  答

  說(shuō)實(shí)在的要注意的事項(xiàng)無(wú)非就是價(jià)格、面積、樓層和合同中要現(xiàn)填的東西核實(shí)好對(duì)不對(duì)。其他的內(nèi)容基本上都是固定合同，補(bǔ)充內(nèi)容要看一下，基本上合同都是由開(kāi)發(fā)商擬定好的，就算業(yè)主覺(jué)得不合理開(kāi)發(fā)商也不允許修改的。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同前需注意什么？
  答

  第一步：自我能力評(píng)估 買(mǎi)房要以實(shí)際收入情況為基準(zhǔn)，不要買(mǎi)貴的就只要買(mǎi)對(duì)的。要時(shí)刻按照自己的實(shí)際能力和承受能力，每月費(fèi)用不能超過(guò)月總收入的40%。 第二步：房源 在看房的時(shí)候，要了解發(fā)展商的實(shí)力、價(jià)格、戶(hù)型、聲譽(yù)、配套等這些一定要看清楚。不能光看廣告，一切要從實(shí)際出發(fā)。 第三步：先檢查五證再簽認(rèn)購(gòu)合同 查看法律文件，法律文件包括五證、兩書(shū)、開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照。不過(guò)現(xiàn)在很少買(mǎi)房的時(shí)候給你看竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》，簡(jiǎn)稱(chēng)“五證”。兩書(shū)則是指住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)。第四步：簽訂合同并等級(jí)備案開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并進(jìn)行網(wǎng)上備案。 第五步：選擇付款方式付款方式主要是一次性付款、商業(yè)貸款、公積金貸款，其中市民主要以商業(yè)貸款為主。如果可以選擇公積金，則考慮公積金和商業(yè)貸款結(jié)合年利率歹意商業(yè)貸款要低。一般商業(yè)貸款可以由發(fā)展商全權(quán)辦理。 第六步：交樓 驗(yàn)收一定要看質(zhì)量，同時(shí)要求發(fā)展商出具：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋竣工驗(yàn)收證明書(shū)》和《入住許可證》。在交樓后發(fā)展商一般會(huì)讓業(yè)主繳納房屋維修基金，辦理房產(chǎn)證等。

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同要注意哪些事項(xiàng)
  答

  買(mǎi)房簽合同的注意事項(xiàng)：①查驗(yàn)對(duì)方的身份在簽訂購(gòu)房合同之前應(yīng)當(dāng)明確房屋的產(chǎn)權(quán)人，因?yàn)檫@是購(gòu)房合同的主體法律規(guī)定，如果不具備主體資格的人是無(wú)法進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂，所以新房的出賣(mài)人通常是樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，如果是委托中介進(jìn)行簽約的，那么中介也應(yīng)該應(yīng)當(dāng)擁有相應(yīng)的資質(zhì)。②查閱有效證書(shū)如果是商品房，那么應(yīng)當(dāng)是五證齊全的，這也是購(gòu)房者需要審查的比較重要的文件，如果沒(méi)有這些證明，就說(shuō)明商品房不具備銷(xiāo)售的條件。③確保買(mǎi)賣(mài)安全除了五證之外，法律規(guī)定被查封或者是已經(jīng)銷(xiāo)售沒(méi)有經(jīng)過(guò)買(mǎi)受人同意的商品房是不能進(jìn)行銷(xiāo)售的，否則可能會(huì)面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)，比如出現(xiàn)財(cái)房?jī)煽盏默F(xiàn)象。④約定定金原則購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并且支付相應(yīng)的定金，這才能簽訂購(gòu)房合同。

• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)有哪些？
  答

  在買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題?！　〉谝唬瑧?yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。　　第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定?！　〉谌?，要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。 　　第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積?！　〉谖?，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。　　第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買(mǎi)家電什么的，但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因，必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)房簽合同有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  WHITE-SPACE: normal; ORPHANS: 2; FLOAT: none; LETTER-SPACING: normal; COLOR: rgb(43,43,43); WORD-SPACING: 0px; -webkit-text-size-adjust: auto; -webkit-text-stroke-width: 0px">首先要明確房屋的性質(zhì)、使用年限等等**基本的問(wèn)題，其次，要看附件中房屋信息是否有誤，如戶(hù)型、面積、價(jià)格、水電配置等等；第三，明確收房時(shí)間、收房方式、違約賠償?shù)惹闆r；第四，其他。注意斟字酌句，提防合同陷阱和霸王條款。