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• 155****1972

  想要買還建房，首先要弄清武漢還建房有哪幾類，到底哪種可以買，而哪種是雷區(qū)，買不得。
  
  從土地性質(zhì)及歸屬看，武漢現(xiàn)在還建房主要分兩類：
  
  一類主要針對城中村改造征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，選擇在集體土地上的房屋進行調(diào)換，該類房屋俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。由于國家并未制定集體土地使用權(quán)登記制度，小產(chǎn)權(quán)房在法律上一直處于真空狀態(tài)，因此，一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益在法律上很難得到保護。
  
  該類房屋也分為兩種：一種是經(jīng)濟適用房性質(zhì)，一種是商品房性質(zhì)。
  
  他們的區(qū)別是經(jīng)適房辦兩證后，需要滿5年才能上市交易，而商品房只要辦證后就可以隨時交易。也就是從理論上說，購買國有土地拆遷的還建房，**起碼是有“兩證”的。
  
  也有很多喜歡還建房、貪圖便宜又擔憂不能辦證的購房者。還建房兩證確實不是那么好辦，但是如果一定要買，也得遵循以下購買技巧。
  
  一、還建房的優(yōu)點雖然被賣家說得天花亂墜，但是真正讓許多購房者動心的主要還是因為價格低。在購房資金并不是太欠缺的情況下，與其考慮一些毛坯還建房還不如考慮一些二手房或是主打剛需的新房。
  
  三、對于還建房到底能不能辦下兩證，不能輕信任何人所說，而應(yīng)親自去看還建協(xié)議中是否承諾可以辦兩證。相信沒有購房者想買沒有兩證的房子，因此需要警惕。畢竟有即使承諾了可以辦兩證的還建房也遲遲辦不下來的案例存在。
  
  四、還建房無論是從房屋本身質(zhì)量還是物業(yè)配套等，都無法和商品房相比，購買前需實地考察。按照中介的說法，許多還建房的住戶都是由一些拆遷人員和社會上其它人員“混搭”的，其中人員較復(fù)雜，并且往往地段較偏遠，配套不成熟。
  
  五、沒有取得預(yù)售許可證的還建房需要一次性付款，而不能貸款。有些還建房雖然均價較低，但面積卻不小，因此總價仍不菲。而要求一次性付款，這對于資金準備不足的購房者是障礙。還建房普遍是前期手續(xù)不齊全的。
  
  六、對于一定想要購買還建房的購房者，風(fēng)險意識一定要超前。要想在**大程度內(nèi)保證自己的利益，買賣雙方都必須讓專業(yè)人士盡早介入。一旦出現(xiàn)糾紛，事后維權(quán)的難度及成本要高很多。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:41
• 132****9486

  小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  
  延展閱讀：
  
  一、什么是小產(chǎn)權(quán)房：
  
  小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是人們在社會實踐中約定俗成一種稱謂。它是指農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒布的，而是有鄉(xiāng)政府或者村政府頒布的。
  
  二、小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎：
  
  因為小產(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
  
  三、小產(chǎn)權(quán)房的兩種性質(zhì)：
  
  1、一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  
  2、另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:34
• 155****1740

  有的還建房可以辦理兩證，但部分還建房土地證的性質(zhì)是集體性質(zhì)的，有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟適用房，而有的屬于商品房，這點你要弄清楚。
  如果還建房是經(jīng)濟適用房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后（一般為5年），方可按市場價上市出售；
  出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。購買還建房會有比較大的風(fēng)險，如果你實在要買，可以先與賣方簽訂房屋期權(quán)買賣協(xié)議書，對交易的詳細內(nèi)容步驟和方法越清楚越好，約定的違約金**好不低于所付金額的兩倍。
  再讓賣方簽署一份代為辦理還建房一切事宜的委托書給你，并移交所有相關(guān)資料，由你全權(quán)處理還建房所有權(quán)證辦下來之前的一切事宜。
  該委托書可以拿去公證。等到還建房所有權(quán)證辦理下來后，你們再按照約定去辦理過戶手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-11-09 01:04:28

相關(guān)問題

• 問 還建房的兩證是哪兩證
  答

  還建房的兩證是土地使用證、房產(chǎn)證，因為房屋的特殊性，所以在辦理的過程當中手續(xù)會比普通的商品房手續(xù)要復(fù)雜一些。除此以外還建房在5年之內(nèi)是不能夠辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證的，在購房時一定要做好合約的約定保障自己的切實權(quán)益。因為還建房是由政府劃撥土地，和商品房的本質(zhì)有所區(qū)別，所以在交易的過程當中繳納的稅費也各有不同。還建房有一部分是沒有房產(chǎn)證的，所以在交易的過程當中一定要搞清楚能否辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，如果不能辦證，即便是價格再便宜也不建議購買。還建房和商品房的區(qū)別主要在于商品房屬于出讓性質(zhì)的土地，在蓋房之前已經(jīng)向政府部門繳納過土地出讓金，而還建房因為是劃撥土地性質(zhì)，所以除了房屋自身的費用之外，還需要向部門交納土地出讓金。

• 問 還建房有沒有兩證，買賣時要注意什么
  答

  有的還建房可以辦理兩證，但部分還建房土地證的性質(zhì)是集體性質(zhì)的，有的拆遷還建房屬于經(jīng)濟適用房，而有的屬于商品房，這點你要弄清楚。如果還建房是經(jīng)濟適用房，那么，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后（一般為5年），方可按市場價上市出售；出售時，應(yīng)當按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納收益。購買還建房會有比較大的風(fēng)險，如果你實在要買，可以先與賣方簽訂房屋期權(quán)買賣協(xié)議書，對交易的詳細內(nèi)容步驟和方法越清楚越好，約定的違約金最好不低于所付金額的兩倍。再讓賣方簽署一份代為辦理還建房一切事宜的委托書給你，并移交所有相關(guān)資料，由你全權(quán)處理還建房所有權(quán)證辦下來之前的一切事宜。該委托書可以拿去公證。等到還建房所有權(quán)證辦理下來后，你們再按照約定去辦理過戶手續(xù)。

• 問 ??還建房是小產(chǎn)權(quán)房嗎？還建房和小產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別?還建房沒有兩證怎么辦?
  答

  對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋,目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房,指的是下面的第三種。 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的,國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)**發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購房款,或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣(經(jīng)濟適用房需房屋產(chǎn)權(quán)證自發(fā)證日起滿5年才可上市交易),其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

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• 問 還建房是什么意思
  答

  還建房指的是城市里為了統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，將一些房屋進行拆遷，拆遷后為了安置拆遷戶，會按實際情況統(tǒng)一建筑房子分配給拆遷戶，這種類型的房子就是還建房。還建房分為兩種，一種是房屋拆遷還建房，另一種是集體土地置換的小產(chǎn)權(quán)房。還建房和商品房的區(qū)別有：1、繳納稅費不同還建房一般是不完全產(chǎn)權(quán)的，在交易時需要向稅務(wù)機關(guān)繳納一定的土地出讓金，而商品房進行交易時是不需要繳納土地出讓金的。2、獲得方式不同商品房一般是在市場上進行流通的，通過購買的方式來獲得，而還建房主要是以補償?shù)男问将@得的。3、土地的性質(zhì)不同商品房全部都是出讓性質(zhì)的土地，而還建房一般都是政府劃撥土地來建造的，土地的性質(zhì)屬于劃撥用地。購買還建房是有一些隱患和風(fēng)險的，需要提前做好風(fēng)險防范。

• 問 還建房是什么意思
  答

  還建房是城市為了一致建造和規(guī)劃，需要對一些房子進行拆遷，為了妥善安置拆遷戶，政府會根據(jù)實際情況一致建筑房子分配給原居民，這樣的房子就稱之為還建房。還建房分為兩種，一類主要針對城中村改造征收拆遷后采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方法，挑選在集體土地上的房子進行調(diào)換，該類房子俗稱小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)村在集體土地自建的還建房都是小產(chǎn)權(quán)房，購買這樣的房子自身便是風(fēng)險很大的，小產(chǎn)權(quán)房在法律上沒有保障。另一類還建房是國有土地上的房子拆遷還建房，通過劃撥方法獲得的建造用地，具備開發(fā)所需要的五證。如果是重大城建拆遷的還建房，將來是能夠辦兩證。 買還建房存在風(fēng)險，不過在高房價的壓力下，購買該類房子的確劃算，但購房者需要自己斟酌，提前做好風(fēng)險防范措施。