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• 159****4393

  本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房是民間一種自發(fā)的土地變革，是國家對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民幾十年不重視或剝奪一種本能的反戈，中國農(nóng)業(yè)人口幾十年發(fā)展極其緩慢，就是由掌握了上層話語權(quán)城市人所制定游戲規(guī)則后的結(jié)果，萬幸胡溫上臺后，對三農(nóng)問題極其重視，認為應(yīng)當(dāng)是城市人回饋農(nóng)村人、工業(yè)反饋農(nóng)業(yè)的時機到了。再不這樣，社會恐怕會發(fā)生不可調(diào)和矛盾。
  
  于是，關(guān)于**重要的農(nóng)村土地問題，漸行漸近，并有成為全國上下熱點問題之勢。為什么現(xiàn)在地方政府修這樣多的小產(chǎn)權(quán)房，而省政府及中央不過問呢，這種姿態(tài)也體現(xiàn)了一種城市人回饋農(nóng)村人、工業(yè)反饋農(nóng)業(yè)的精神所在，與中央對三農(nóng)問題支持方針上不沖突，否則，小產(chǎn)權(quán)房是不可能發(fā)展這樣迅猛。
  
  有些人認為小產(chǎn)權(quán)不合法！
  那我們先來確認一下什么才叫法律！
  小產(chǎn)權(quán)房這種由下而上的變革，在全世界都注重人權(quán)及人性化大的國際環(huán)境下，將是中國法規(guī)制定的準則，法規(guī)是什么？就是為了國民多數(shù)人的利益，如果法規(guī)不利于占中國70%以上人口的農(nóng)村人，那這種法規(guī)就不能叫法律！就如一個不能讓多數(shù)國民活得好的國家不能長久一樣，一部不能讓多數(shù)國民生活得很好的法律，也沒有存在的理由。
  
  千萬不要低估中國人民的智慧，2008年8月11日，華夏時報就報道了：重慶將成立一個農(nóng)村土地交易所，小產(chǎn)權(quán)房不能在主板交量，那我們完全可以與股市一樣，成立一個二板市場嘛，你完成可以將自己小產(chǎn)權(quán)房放在這里進行交易。對于小產(chǎn)權(quán)不合法，不能上市，這些問題都一一得以解決。2008年8月8日，奧運會開幕當(dāng)天，境外媒體《鳳凰周刊》就明確報道了一篇文章，《小產(chǎn)權(quán)房合法化》這些都是國內(nèi)處主流媒體的報道，中國歷來在重要法規(guī)出臺之時，都需要媒體進行事前預(yù)熱，這樣密集的對小產(chǎn)權(quán)房利好的報道，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士都感覺到，小產(chǎn)權(quán)房問題將在奧運會后加快明確化，而一旦明確化了，肯定將沒有增值空間了。
  當(dāng)然，以后補交一定的土地出讓金，是肯定的，國家基本利益還是要保障，是兩百，還是三百、五百元一平方，這由市場說了算，如果土地出讓交到了1000元/平方，那要恭喜買到小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，說明你不動產(chǎn)所在地，已漲到8000元以上一個平方了。
  
  有些人認為小產(chǎn)權(quán)房未來不安全！
  
  事實上，這個星球上什么東西未來都不確定、都不安全，都有消失的一天。
  任何事都因不確定，才有可能產(chǎn)生暴利，如果大家都明白一件事，都知道一件東西的價值，都曉得一件商品的未來前景，那這種商品還有成長和增價的空間嗎？肯定沒有。
  正是因為小產(chǎn)權(quán)房未來的不確定性（但至少沒人敢拆了房子讓業(yè)主睡大街上），才是這樣低的價格，只要學(xué)過一點經(jīng)濟學(xué)，都明白，小產(chǎn)權(quán)房符合商品增價定律，那就是價格低，如一個小孩，有成長的空間，很顯然，現(xiàn)在商品房經(jīng)過2005-2007后，已是過了青春期的小青年了，要小青年以后還保持青春期那幾年快速增長迅度，那是違背自然規(guī)律的。而小產(chǎn)權(quán)的價格目前還是一個“兒童”（處于成都華僑城外西貴坊、悠然居純多層也就2300元/平，就是建安成本加上合理利潤，沒有任何炒作水份）。很多政府企事業(yè)單位含國土局、規(guī)劃局朋友都在大量買進。
  
  每一次市場改革，總會催生一次暴利的機會，但的確只有少數(shù)人才能認清這樣的機會，特別是成都作為全國兩個城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)之一，政府肯定會讓大家進行試驗，讓城鄉(xiāng)盡可能快的一體化，這，成在巨大機會。
  
  因此，我們認為，小產(chǎn)權(quán)從上至國家政策，下到市場規(guī)律分析來看，就如當(dāng)年國家給深圳、上海當(dāng)?shù)厝艘粔K“股市”的大蛋糕，現(xiàn)在的“城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)”是國家給西部地區(qū)成都、重慶人一塊“土地”的大蛋糕。
  
  小產(chǎn)權(quán)房，中國其它地方說不清楚，但作為“城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)”，的確是**后的價值洼地

  查看全文↓ 2018-11-08 20:04:17
• 133****7830

  小產(chǎn)權(quán)房不能買賣，不被國家認可，不受法律保護。
  
  　　小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  　　小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。
  　　2013年11月22日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)緊急通知，要求全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等措施，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴格實行土地用途管制制度，嚴守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。

  查看全文↓ 2018-11-08 20:04:07
• 138****6741

  一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
  鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。
  小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2018-11-08 20:03:58
• 143****0794

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房”
  
  那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟 是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當(dāng) 明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審 批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng) 村集體在集體土地上建造住宅的。因此， 并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只 是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律 法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認為是非法建筑 。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購 買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地 管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的 使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民 對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋 賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的 認可與保護，也就不能辦理土地使用證、 房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見， 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人 轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就 不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是 有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn) 讓、置換。
  

  查看全文↓ 2018-11-08 20:03:53

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• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房可以進行買賣么？
  答

  為了保險起見還是建議去買正規(guī)樓盤

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買么？ 小產(chǎn)權(quán)樓房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房可以公證嗎? 買賣小產(chǎn)權(quán)房，買賣小產(chǎn)權(quán)房能在公證處做公證么
  答

  小產(chǎn)權(quán)房買賣不能公正。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體所有的土地上開發(fā)的房地產(chǎn)，并銷售給城市居民。按現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或農(nóng)民宅基地，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)，無法得到法律保護。 小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。對小產(chǎn)權(quán)的解釋: 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。 第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。 第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。 第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。 城市居民不得買賣農(nóng)村宅基地。通州區(qū)宋莊法庭所給出的判決體現(xiàn)了國家法律的公正，也凸現(xiàn)了國家法律制度給予農(nóng)民的保障。城市居民有著覆蓋面較廣的全面保障，如醫(yī)療、養(yǎng)老、救濟等方面，而農(nóng)村則幾乎為零，體現(xiàn)在法律上面，就是國家制定的農(nóng)村集體土地及宅基地使用制度。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房如何買賣小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  所謂的小產(chǎn)權(quán)房，有時也叫“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，指的是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。購買這些房子的人大多數(shù)是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。那么，小產(chǎn)權(quán)房究竟能不能買呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。既然不能辦這些手續(xù)，產(chǎn)權(quán)不完整，就可能會引發(fā)后續(xù)的一系列糾紛和問題，比如無法辦理繼承、無法對抗國家的征地和拆遷、無法辦理抵押等。當(dāng)然，這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的。這些房屋可以在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓和置換，這是法律允許的。但這種情況并不是本文要討論的，嚴格意義上來說，這種情況下的房屋，也不能叫小產(chǎn)權(quán)房。1、如果已簽了合同但尚未取得產(chǎn)權(quán)證明，并且該房屋系在集體土地上建設(shè)，且購房者非當(dāng)?shù)鼐用?，鑒于可能的政策風(fēng)險和法律風(fēng)險，可以請求解除合同并退回已支付的購房款，這是**直接的方法。2、如果購買了當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)民房或從他人手上購買了有產(chǎn)權(quán)證明的“紅證房”，房款已經(jīng)支付且已經(jīng)入住，但無法辦理過戶的，則要視具體情況而定。3、如果已經(jīng)購買了集體土地上建造的房屋并取得了當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明或土地使用證明的，可以自己居住或者出租，或者出售給有當(dāng)?shù)貞艨诘木用瘛?、如果是在建的集體建設(shè)用地上的商品住宅項目，在委托專業(yè)機構(gòu)評估市場風(fēng)險和法律風(fēng)險之后，則應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)有的土地管理規(guī)范，完成土地征用手續(xù)，并按照商品住房項目的規(guī)定手續(xù)報批，采取可能的補救措施。以上便是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房能買嗎，以及購買了小產(chǎn)權(quán)房該怎么辦等問題的相關(guān)分析。通過上文的閱讀，我們應(yīng)該知道，小產(chǎn)權(quán)房有法律風(fēng)險和政策風(fēng)險，一般情況下也是不合法的。因而，廣大購房者在購買之前應(yīng)該考慮風(fēng)險，**好不要去買這類房產(chǎn)，容易帶來糾紛。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房平房如何買賣?小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  答

  1、合同雙方當(dāng)事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標(biāo)的。標(biāo)的是合同當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。3、房屋的價格及付款時間約定。4、交房期限。5、權(quán)利擔(dān)保。6、違約責(zé)任。7、合同雙方認為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項

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