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• 134****1098

  商品房的預(yù)售合同應(yīng)該有這些相關(guān)的內(nèi)容。第一點(diǎn)就是雙方的名稱、國籍還有地址,如果是法人組織的話，那么應(yīng)該要法人代表進(jìn)行簽名。第二點(diǎn)就是商品房的名稱。購房者應(yīng)該要購買的商品房的名字、位置還有編號、平面圖紙等。

  查看全文↓ 2018-10-23 00:13:48
• 133****3076

  甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方購買甲方預(yù)售的《______________》商品房事宜,訂立本合同。 第一條 甲方通過土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓/劃撥方式取得 區(qū)/縣____________________地塊土地使用權(quán),并依法進(jìn)行了土地使用權(quán)登記取得房地產(chǎn)權(quán)證,證書號 為:______________, 土地面積為:___________________,土地用途為\"_______________。 甲方經(jīng)批準(zhǔn),在該地塊上投資建造《___________________》(暫定名/現(xiàn)定名)商品房,主體尋址建筑 結(jié)構(gòu)為_________結(jié)構(gòu); 建筑物地上層數(shù)為_________層,地下層數(shù)為______層。 第二條 乙方向甲方購買______路______《_____________》__幢 (號__層__室(以下簡稱該房屋),政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為__________。 據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積為_________平方米,其中套內(nèi)建筑面積為_________平方米、公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為___平方米。該房屋建筑層高為_____米。 第三條 乙方購買該房屋,每平方米房屋建筑面積單價為人民幣___________________元。 (大寫):___________________。 第四條 乙方購買該房屋的總房價款(含附件三中裝修、設(shè)備價格)是指該房屋和相應(yīng)比例的土地使用權(quán)的總價格。本合同約定的總房價款除該房屋建筑面積的暫測不一致的原因外,不再作變動。 第五條 在該房屋交付時,房屋建筑面積以上海市房屋土地資源管理局認(rèn)定的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)測面積為準(zhǔn),如甲方暫測面積與實(shí)測面積不一致時,除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外按下列約定處理:
  1、按該房屋每平方米建筑面積單價計(jì)算多退少補(bǔ);
  2、甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過+_________%(包括_____%),不向乙方收取超過部分的房價款;甲方同意當(dāng)暫測面積與實(shí)測面積的誤差超過-____%(包括-______%),乙方有權(quán)單方面解除本合同。乙方行使單方解除權(quán)時,必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出,否則視為放棄該項(xiàng)權(quán)利。 第六條 簽訂本合同時,該房屋建設(shè)工程建設(shè)到___________________。乙方應(yīng)當(dāng)按本合同約定時間如期 足額將房價款解入甲方的預(yù)售款監(jiān)管帳戶(預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu):___________________、帳戶名稱: ___________________、帳號:___________________)。預(yù)售款按政府規(guī)定監(jiān)管使用。 第七條 乙方如未按本合同約定的時間付款,應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金,違約金按逾期未付款額的日萬分之_____計(jì)算,違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過______天后,甲方有權(quán)選擇下列第_______種方案追究乙方責(zé)任: 第八條 簽訂本合同后,甲方不得擅自變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)(見附件二),確需變更的應(yīng)當(dāng)征得乙方書面同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn),在獲得批準(zhǔn)之日起____天內(nèi)與乙方簽訂本合同變更協(xié)議。 第九條 甲方未征得乙方同意變更小區(qū)的平面布局,乙方有權(quán)要求甲方恢復(fù),如不能恢復(fù)的,甲方應(yīng)當(dāng)向乙方支付總房價款的____%違約金。 第十條 該房屋的交付必須符合下列第_____種方案所列條件: 壹、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證);甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷;甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。貳、取得了《住宅交付使用許可證》;甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷;甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金;甲方承諾在______年_____月_____日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù),取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證),如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證),乙方有權(quán)單方面解除本合同。第十一條 甲方定于_______年____月_______日前將該房屋交付給乙方,除不可抗力外。 第十二條 甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方,應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,違約金自本合同第十一條約定的**后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過 天,乙方有權(quán)選擇下列第_______種方案追究甲方責(zé)任: 第十三條 該房屋符合本合同第十條約定的交付條件后,甲方應(yīng)在交付之日前_____天書面通知乙方辦理交付該房屋的手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起______天內(nèi),會同甲方對該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。房屋交付的標(biāo)志為___________________。 在驗(yàn)收交接時,甲方應(yīng)出示符合本合同第十條約定的房屋交付條件的證明文件,因該房屋用途為 _______用房,甲方應(yīng)向乙方提供《___________________質(zhì)量保證書》和《_________________使用說明書》。同時,甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方要求提供實(shí)測面積的有關(guān)資料。第十四條 在甲方辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)后____日內(nèi),由甲、乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備文件。 第十五條 該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù),甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的,則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。 第十六條 甲方保證在向乙方交付該房屋時該房屋沒有甲方設(shè)定的抵押權(quán),也不存在其它產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如房屋交付后出現(xiàn)與甲方保證不相一致的情況,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 第十七條 甲方交付的該房屋系驗(yàn)收合格的房屋。如該房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn),乙方有權(quán)要求甲方按實(shí)際的裝修、設(shè)備與約定的裝修、設(shè)備差價____倍給予補(bǔ)償。如主體結(jié)構(gòu)不符合本合同附件三約定的標(biāo)準(zhǔn),乙方有權(quán)單方面解除本合同。 雙方商定對標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定產(chǎn)生爭議時,委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。第十八條 該房屋交付后,乙方認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的,可以委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,乙方有權(quán)單方面解除本合同。 第十九條 乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時,應(yīng)書面通知甲方,甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起_________天內(nèi)將乙方已支付的房價款(包括利息,利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方,并承擔(dān)賠償責(zé)任,賠償金額為總房價款的__%,在退還房款時一并支付給乙方。 第二十條 雙方商定對該房屋其他工程質(zhì)量問題有爭議的,委托本市有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測并以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見為處理爭議的依據(jù)。第二十一條 自該房屋驗(yàn)收交接之日起,甲方對該房屋負(fù)責(zé)保修。保修范圍和保修期由甲乙雙方參照國務(wù)院發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定在本合同附件五中約定。 第二十二條 甲方已選聘___________________物業(yè)公司對該房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理,并與其簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(見附件五)。因該房屋規(guī)劃用途為_____用房,甲乙雙方已簽訂了《___________________使用公約》(見附件五)。 第二十三條 乙方購買的房屋及其相應(yīng)占有的土地使用權(quán)不可分離。自該房屋的房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起,甲方與___________________簽訂的土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任轉(zhuǎn)移給乙方。 第二十四條 本合同項(xiàng)下乙方享有的權(quán)益(房屋期權(quán)),乙方可以依法轉(zhuǎn)讓、抵押。乙方依法行使上述權(quán)利時,甲方應(yīng)予協(xié)助。 第二十五條 本合同一方按照本合同約定向另一方送達(dá)的任何文件、回復(fù)及其它任何聯(lián)系,必須用書面形式,且采用掛號郵寄或直接送達(dá)的方式,送達(dá)本合同所列另一方的地址或另一方以本條所述方式通知更改后的地址。如以掛號郵寄的方式,在摧毀郵后(以寄出的郵戳為準(zhǔn))第 日將被視為已送達(dá)另一方,第二十六條 該房屋買賣過程中所發(fā)生的稅費(fèi)按有關(guān)規(guī)定由甲、乙雙方各自承擔(dān)。 第二十七條 本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部佞。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的,以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。 本合同的未盡事宜及本合同在履行過程中需變更的事宜,雙方應(yīng)通過訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。 第二十八條 甲、乙雙方在簽署本合同時,對各自的權(quán)利和義務(wù)清楚明自,并愿按本合同約定嚴(yán)格履行,如一方違反本合同,另一方有權(quán)按本合同約定要求索賠。 第二十九條 本合同自雙方簽字/___________________公證處公證之日起生效。雙方商定本合同生效之日起_____日內(nèi)由甲方/乙方/雙方負(fù)責(zé)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理本合同登記備案手續(xù)。 若責(zé)任方逾期不辦理合同登記備案手續(xù)造成另一方損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十條 本合同登記備案后,如發(fā)生協(xié)議解除本合同的事實(shí)時,在事實(shí)發(fā)生之日起30天內(nèi)雙方持解除合同的書面文件到___________________房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。 甲方或乙方依據(jù)本合同有關(guān)條款的約定單方解除本合同的,甲方或乙方應(yīng)憑單方面解除合同的書面通知的送達(dá)憑據(jù)單方面到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理注銷本合同登記備案的手續(xù)。 第三十一條 甲、乙雙方在履行本合同過程中發(fā)生爭議,應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的,選定下列第_______種方案解決(不選定的劃除): 壹、向___________________仲裁委員會申請仲裁; 貳、依法向人民法院起訴。 第三十二條 本合同壹式___________份,均具有同等效力。其中甲、乙雙方各執(zhí)______份, ______________________________________、___________________各執(zhí)壹份。

  查看全文↓ 2018-10-23 00:13:34
• 143****5314

  1、雙方的名稱、國籍、地址,如果是法人組織的，并且由法人代表簽名。
  
  2、商品房名稱。即購房者要購買的商品房的名字、位置、編號、平面圖紙等。
  
  3、房屋使用性質(zhì)。應(yīng)明確是住宅用房、用房還是經(jīng)營用房或其他。
  
  4、商品房的數(shù)量，購房者要購買的套數(shù)，每套的面積應(yīng)以平方米來計(jì)算。
  
  5、商品房的面積。這里要注意明確是建筑面積還是使用面積、其他面積，因?yàn)檫@些面積和概念所代表的內(nèi)容是不同的。
  
  6、約定每平米的價格。由于商品房預(yù)售的是期房，即購買和交付使用之間隔了一定的時間，因此價格條款在合同確立時已經(jīng)確定，雙方就不能擅自變更。
  
  7、約定商品房的質(zhì)量。包括預(yù)售房屋的地段、樓層朝向、房屋的結(jié)掏及功能,裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設(shè)施等。
  
  8、購房款的交付方式和期限。既包括預(yù)售款的支付方式即在什么時候支付，支付多少，分一次付清還是分期付清，每次付款的數(shù)額，也包括房屋交付使用的期限。
  
  9、商品房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式以及期限。
  
  10、約定違約責(zé)任的承擔(dān)。規(guī)定一方違約另一方有權(quán)請求違約賠償，直至解除合同。

  查看全文↓ 2018-10-23 00:13:22

相關(guān)問題

• 問 一般的租房合同都應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？
  答

  房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)使用書面形式簽訂，合同應(yīng)載明以下主要內(nèi)容： （1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所； （2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （3）租賃用途； （4）租賃期限； （5）租金交付方式； （6）房屋修繕責(zé)任； （7）轉(zhuǎn)租的約定； （8）變更和解除合同的條件； （9）違約責(zé)任； 雙方約定的其他事項(xiàng)。

• 問 商品房預(yù)售許可證一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預(yù)售許可證編號；（三）預(yù)售商品房的性質(zhì)、坐落位置、幢號或者樓層、面積；（四）發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。同時，買房人還要注意查看該證的真?zhèn)巍０凑铡掇D(zhuǎn)讓管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時要明示商品房預(yù)售許可證編號。

• 問 買房簽合同，購房合同一般應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？
  答

  一、關(guān)于房屋質(zhì)量的條款，精裝房要明確裝修標(biāo)準(zhǔn)購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。二、關(guān)于價格、收費(fèi)、付款額同的條款。價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。三、關(guān)于房屋面積方面的條款 公攤面積要規(guī)劃清楚商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式?！驹斍椤克摹褬潜P規(guī)劃和廣告內(nèi)容寫進(jìn)購房協(xié)議里面。補(bǔ)充協(xié)議一般附在購房合同之后，是對房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充條款在某種程度上所約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況，由開發(fā)商擬定提出。五、關(guān)于房產(chǎn)證的辦理期限。有些開發(fā)商會以各種理由拖延辦證時間，購房者在購房合同里面要明確規(guī)定房產(chǎn)證辦理時間，并約定好雙方違約責(zé)任。按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。六、雙方違約責(zé)任要約定清楚。出賣方和買方要明確自己的權(quán)利和義務(wù)，買方在規(guī)定時間內(nèi)按時交付房款給開發(fā)商，開發(fā)商如果違約要對買方給予一點(diǎn)賠償。要明確按揭辦不下來雙方的責(zé)任。七、明確退房責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。八、物業(yè)管理?xiàng)l約的約定。這一項(xiàng)是很容易忽略的細(xì)節(jié)，在簽訂購房合同的時候要約定好物業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理等問題。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”

• 問 請問二手房合同補(bǔ)充條款一般包括哪些內(nèi)容
  答

  二手房合同補(bǔ)充條款：甲方：（女方） 乙方：（男方） 甲、乙雙方就位于 市 路 號 室房屋出售事宜達(dá)成以下協(xié)定。 1、由于該房屋系甲乙雙方十年前購取，后由于特殊原因甲、乙雙方一致協(xié)商，甲方為該房屋名義產(chǎn)權(quán)人不擁有該房屋任何權(quán)利也不承擔(dān)該房屋任何義務(wù)，乙方為該房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，乙方擁有該房屋所有產(chǎn)權(quán)歸屬并承擔(dān)該房屋所有義務(wù)，且乙方一直積極完善履行了該房屋的權(quán)利及義務(wù)； 2、現(xiàn)由于乙方出售該房屋，甲方作為名義產(chǎn)權(quán)人予以配合辦理，甲、乙雙方協(xié)商一致，該房屋交易過程中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)均由乙方承擔(dān)和甲方無關(guān)，且該房屋交易中發(fā)生任何法律責(zé)任均由乙方獨(dú)自承擔(dān)和甲方無關(guān)； 甲方（簽章） 年 月日 乙方（簽章）

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• 問 酒店場地租賃合同一般包括哪些內(nèi)容？
  答

  房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內(nèi)容應(yīng)包含房屋租賃雙方當(dāng)事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權(quán)利義務(wù)等。即主要包括房屋地址、居室間數(shù)、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設(shè)施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權(quán)利義務(wù)、租約等。我國《合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（一）出租人的主體資格審查問題審查出租人的主體資格時，首先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人），需認(rèn)真查驗(yàn)權(quán)屬證書的真實(shí)性，必要時需至房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)核實(shí)。如果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系。一般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，次之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同。若與代理人簽訂合同，還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件，并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任（此處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù)額）。其次，應(yīng)考慮選擇法人簽約，**好選擇具有獨(dú)立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力（非精神病人）；如為未成年人，應(yīng)征得其法定代理人（監(jiān)護(hù)人）的書面同意。自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況（如婚姻關(guān)系存系期間購買的房屋等），此時對共有財(cái)產(chǎn)（房屋）的處置還應(yīng)征得其他共有人同意。此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。從轉(zhuǎn)租合同來講，轉(zhuǎn)租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止，比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險。實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃，轉(zhuǎn)租合同因此提前終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。一般而言，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后特別約定的情況除外。（二）不適于承租的房屋租賃審查問題依據(jù)建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》6條的規(guī)定，有下列情形的房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。對以上規(guī)定需要說明的是，這些規(guī)定到目前為止，依然有效，但是由于是部門規(guī)章，違犯后并不必然導(dǎo)致合同無效的法律后果。但上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止，甚至因違反其他法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。（三）關(guān)于出租對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題對合同標(biāo)的物擁有合法的所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提，否則可能不受法律保護(hù)。（四）租賃有抵押房產(chǎn)的問題承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況：第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險相對較小?！稉?dān)保法解釋》第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險較大。依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。依據(jù)上述法律規(guī)定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險：其一，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。其二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險。如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的，承租人只能自行承擔(dān)損失；如租賃前出租人未書面告知的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力，如果其沒有財(cái)產(chǎn)或雖有財(cái)產(chǎn)但被其隱匿，承租人的部分甚至全部損失仍有可能無法獲得實(shí)際賠償。（五）優(yōu)先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有，但鑒于法律只有原則性規(guī)定，具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定，以利履行；而優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)，必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。（六）關(guān)于租賃期滿后的合同處理《合同法》規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。因此，如果原租賃合同約定了自動順延條款，應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。（七）房屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣（房屋租賃繳納12%的房產(chǎn)稅，場地租賃則繳納5%的營業(yè)稅），所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地租賃合同來簽訂。按照《合同法》規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的，所以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無效因而無法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險，建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計(jì)算租金。（八）關(guān)于租金支付具體約定的問題租賃合同中，由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因，公司盡管沒有違約的故意，但實(shí)際卻未能按合同要求及時付款，常因此發(fā)生遲延付款的違約行為，經(jīng)出租人提示才被動付款，違約風(fēng)險較高，建議合同中補(bǔ)充如下約定：1、租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明確，明確延遲付款的違約金總額的**高限額。2、在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件（如發(fā)票、付款通知）后一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風(fēng)險。如出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下，更應(yīng)注意此類風(fēng)險，實(shí)踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同，轉(zhuǎn)租合同同時終止的情況；如果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險，因此應(yīng)盡量約定為后付款。（九）倉庫租賃合同審查中的重點(diǎn)問題1、倉庫租賃合同應(yīng)當(dāng)注意對出租人特殊義務(wù)的約定出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對倉庫的監(jiān)護(hù)，并負(fù)責(zé)庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護(hù)、維修；提供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施；按照承租方的要求對倉庫進(jìn)行定期的排風(fēng)，保持恒定溫度、濕度；由于房屋質(zhì)量問題（漏雨、受潮、承重等原因）而給承租人造成的損失，應(yīng)由出租人承租。2、防火安全問題承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進(jìn)行一級臨時動火作業(yè)時（含電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè)），須經(jīng)出租人同意。出租人負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)生的五防事故，應(yīng)及時報案“110”或“119”等部門。因出租人疏于檢查防范或保安未能盡職造成的事故損失，視情節(jié)情況由出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、出租人配合事項(xiàng)明確約定出租人應(yīng)當(dāng)提供合理的便利及其他輔助設(shè)施供承租人使用。合同應(yīng)當(dāng)約定出租人保證承租人進(jìn)出庫搬運(yùn)工作正常進(jìn)行，承租人對于屬于庫區(qū)的其他輔助設(shè)施的使用也應(yīng)列入約定范圍。

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