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• 146****9360

  按照國家法律規(guī)定，城鎮(zhèn)戶口是不允許購買農(nóng)村房屋的，除非戶口能辦理過去。
  
  隨著社會的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現(xiàn)實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農(nóng)村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷后帶來的巨大利益，于是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那么，對于該類糾紛該如何處理。王富利律師根據(jù)多年以來處理的農(nóng)村房屋買賣案件 ，現(xiàn)總結(jié)如下。
  一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力
  1、農(nóng)村房屋買賣合同有效的情形
  （1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那么該合同是符合法律規(guī)定的，買賣合同當然有效。
  （2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之后將戶口遷入到該村。那么，由于買受人具備了同一個村村民的資格，屬于同一集體經(jīng)濟組織成員，買賣合同有效。
  （3）房屋買賣合同經(jīng)過多次流轉(zhuǎn)，**后流轉(zhuǎn)到同一個村村民手里，那么該房屋買賣合同也有效。
  （4）農(nóng)村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，后又轉(zhuǎn)為居民的，不影響合同的效力。
  2、農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形
  （1）農(nóng)村村民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民。農(nóng)村房屋買賣合同的買受人無論是將房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
  （2）農(nóng)村村民將房屋出賣給其他村的村民。農(nóng)村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
  二、農(nóng)村房屋買賣合同無效后的處理
  房屋買賣合同被確認無效后，為平衡雙方的利益在合同無效后果的處理上，要全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對于購房人已經(jīng)翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。出賣人應當賠償買受人的損失包括：
  1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現(xiàn)房屋價款之間的差價
  2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
  3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
  以上損失，需要委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，然后確定損失數(shù)額。對于土地增值和拆遷部分補償，合同無效后，根據(jù)出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:53:44
• 141****7755

  城市戶口在農(nóng)村買房是無法辦理過戶的，農(nóng)村戶囗只有在其所屬地買的農(nóng)村房才可以過戶。
  
  1、 首先你要簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”在里面要表明怎樣的付款方式，手續(xù)都有：你倆身份證原件與復印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，有了這些就可以去過戶了。你們雙方人必須都在，因為要簽字的。
  2、如果你是買房人你應該繳的稅，契稅總房款的百分之一點五（但是房子的面積要是比144平米多的話，就要按百分之三繳稅了，如果是第一套房只用繳百分之一），剩下的稅分別是印花稅、交易費、測繪費、權(quán)屬登記費及取證費。
  3、如果你是賣房人你應該繳的稅，印花稅、交易費、營業(yè)稅（房子滿5年則不用繳）、 個人所得稅(房子滿5年則不用繳）。
  4、只要簽好合同，就可以去過戶了，大概20天左右新的房產(chǎn)證就會下來了。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:53:35
• 151****3372

  【1】城市戶口不允許買農(nóng)村房屋。
  【2】根據(jù)《國務院關(guān)于深化改革土地管理的決定》（國發(fā)200428號）
  第十項：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
  【3】農(nóng)村農(nóng)民居住屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，對宅基地只擁有土地使用權(quán)，房屋只能出賣給同村的村民。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上的房屋，不受法律保護。
  

  查看全文↓ 2018-10-17 17:53:29

相關(guān)問題

• 問 城市戶口購買農(nóng)村房屋
  答

  **好不要買,買了也不受法律保護.以后一旦引起糾紛將無法保障自己的合法權(quán)益.**高人民法院副院長黃松有4月9日在全國民事審判工作座談會上表示，目前法律包括《物權(quán)法》都沒有對是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定，因此法院裁判就得適用國家政策。根據(jù)國家政策，人民法院不應支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。 據(jù)了解，目前全國都出現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民簽訂了購買宅基地或者房屋的合同，農(nóng)村居民不交付宅基地或者房屋，城鎮(zhèn)居民向人民法院起訴，要求農(nóng)村居民履行合同的案件。各地法院在審判實踐中掌握法律尺度出現(xiàn)混亂。 《民法通則》第六條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策?！耙虼耍嗣穹ㄔ涸趯徖戆讣臅r候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應該首先查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國家政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據(jù)法官個人的理解進行自由裁量。”黃松有說。 他指出，國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月，國務院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)，“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

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• 問 我是城市戶口想在農(nóng)村買房子，城市戶口可以買農(nóng)村房子嗎
  答

  城市戶口在農(nóng)村買房是無法辦理過戶的，農(nóng)村戶囗只有在其所屬地買的農(nóng)村房才可以過戶。1、 首先你要簽訂“房地產(chǎn)買賣合同”在里面要表明怎樣的付款方式，手續(xù)都有：你倆身份證原件與復印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，有了這些就可以去過戶了。你們雙方人必須都在，因為要簽字的。2、如果你是買房人你應該繳的稅，契稅總房款的百分之一點五（但是房子的面積要是比144平米多的話，就要按百分之三繳稅了，如果是第一套房只用繳百分之一），剩下的稅分別是印花稅、交易費、測繪費、權(quán)屬登記費及取證費。3、如果你是賣房人你應該繳的稅，印花稅、交易費、營業(yè)稅（房子滿5年則不用繳）、 個人所得稅(房子滿5年則不用繳）。4、只要簽好合同，就可以去過戶了，大概20天左右新的房產(chǎn)證就會下來了。

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• 問 城市戶口能買農(nóng)村房屋嗎 需要哪些條件
  答

  很多城市戶口的持有人，因為向往田園生活而選擇在鄉(xiāng)村買房自住，或者是在鄉(xiāng)村買房投資，其實這是不合法。且聽小編細細道來。 一、城市戶口能買農(nóng)村房屋嗎？ 我國法律明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調(diào)“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地使用權(quán)的的，應當認定無效。 此外，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據(jù)法官個人的理解進行自由裁量。從司法實踐上看，人民法院不支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農(nóng)村私有房屋買賣合同是會被認定無效的。綜上所述，我國現(xiàn)行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。 二、怎樣買賣農(nóng)村房屋？ 1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。 2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。 4、應到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。 5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

• 問 請問城市戶口可以在農(nóng)村買地嗎?
  答

  受土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)限制，農(nóng)村房屋僅限于在本集體內(nèi)買賣或者轉(zhuǎn)讓，對于外村及城市居民與本集體成員所簽訂的房屋買賣協(xié)議或者合同，不管是否實際執(zhí)行，都因為違反法律規(guī)定而從一開始就無效，故無權(quán)享受拆遷補償。如果你是本集體人員，可以放心地買，只要在房屋轉(zhuǎn)讓時與出讓方一起通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理辦公室向區(qū)縣人民政府申請變更宅基地使用權(quán)證就可以了，如遇拆遷，也可以得到相應補償；如果你是本集體以外人員，那就要提醒你慎重考慮了。因為，現(xiàn)實中有很多原出讓方因為利益關(guān)系而反悔的案例，人民法院在處理時都是判決解除房屋買賣協(xié)議或合同，所以風險很大。當然，如果買賣后不產(chǎn)生爭議，且如遇拆遷出讓人又愿意代你去領(lǐng)取拆遷補償，或者房屋買賣后拆遷前土地性質(zhì)發(fā)生改變?yōu)閲?，則可以買。

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• 問 ??問下城市戶口可以在農(nóng)村買地嗎?
  答

  1.不可以。2.國家和集體擁有土地所有權(quán)，你根本就不能取得所有權(quán)，城市戶口，你已經(jīng)遷出農(nóng)村或你本來就是城市的，都不能再有土地所有權(quán)了，憲法可是明文的。3.有錢就可以到農(nóng)村買地的話，那么不就真的出現(xiàn)“圈地運動”了，國家耕地可是不能動的，不然就沒糧食了。

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