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• 142****0372

  計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
  計算增值額的扣除項目：
  （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  （2）開發(fā)土地的成本、費用；
  （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
  （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
  2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
  增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
  增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
  增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
  計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：
  （一）增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%
  （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%
  （四）增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:54:10
• 152****6354

  一、收入的確認。
  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣收入、實物收入以及其他收入。如果取得的是實物收入，應(yīng)按收入時的市場價格折算成貨幣收入;如果取得的是無形資產(chǎn)收入，應(yīng)由專門評估機構(gòu)確認成貨幣收入;如果取得的是外國貨幣，應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣收入。也就是說，計算土地增值稅所使用的收入指標(biāo)，只要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入即可。
  二、扣除項目金額的確定。
  土地增值稅扣除項目金額的確定要區(qū)別新建房地產(chǎn)和舊房及建筑物兩種情況進行。
  (一)新建房地產(chǎn)扣除項目的確定。共有五項內(nèi)容：
  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：
  (1)為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對政府出讓的土地為支付的土地出讓金;對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金;對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。
  (2)在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等。
  2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：
  ⑴土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。
  ⑵前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、"三通一平"等支出。
  ⑶建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費;以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。
  ⑷基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
  ⑸公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
  ⑹開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。
  3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。
  對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。分兩種情況：
  (1)對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。扣除金額為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5%的比例(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。
  (2)對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10%(具體由當(dāng)?shù)卣_定)計算扣除。
  不過，在具體確定時還應(yīng)注意五點：
  一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。
  二是超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
  三是全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述(2)的方法計算扣除。
  四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。
  五是土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加，即"三稅一費".但在具體計算稅金扣除時要視納稅人而定：
  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加，即扣除"兩稅一費".
  對其他納稅人繳納的印花稅則允許扣除，即扣除"三稅一費"，印花稅的稅率為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰。
  5.財政部規(guī)定的其它扣除項目。
  根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕第6號)的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進行實質(zhì)性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進行實質(zhì)性開發(fā)(未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓)的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金;對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。
  同時，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人在計算應(yīng)繳納的土地增值稅時，對在銷售時按縣級以上人民政府規(guī)定代收的各項費用還要區(qū)別不同情況進行調(diào)整：
  (1)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
  (2)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，對實際支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。
  此外，按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，在計算土地增值稅時具有下列情況之一的，需要對扣除成本進行評估：
  ⑴出售舊房及建筑物的;
  ⑵隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;
  ⑶提供扣除項目金額不實的;
  ⑷轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。其計算公式為：
  扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。
  重置成本價=交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。
  也就是說，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)的納稅人如果存在上述⑵、⑶、⑷三種情況之一的，需要對成本項目金額進行評估扣除。
  (二)舊房和建筑物的扣除項目的確定。共有三項內(nèi)容：
  1.舊房或建筑物成本。
  納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，扣除成本一般按舊房及建筑物的評估價格扣除，其"評估價格"是指在轉(zhuǎn)讓已用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格(評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確認)。可區(qū)分兩種情況進行扣除：
  不能取得評估價格，但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額與從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的費用扣除，其中"每年"是指購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月為一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為"與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金"予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
  2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用(評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣除)。
  3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。
  對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中，故計征土地增值稅時，不再作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
  三、應(yīng)納稅額的計算。
  通過以上對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入及扣除項目金額的確定后，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-扣除項目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例(增值額÷扣除項目金額×100%)，再找出適用稅率，也就可以計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了，即：土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
  例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司將一棟新建的獨立寫字樓整體出售，收入總額為20000萬元。開發(fā)該棟寫字樓的相關(guān)支出為：支付地價款及各種費用2800萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為1500萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為1121萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%.應(yīng)繳納土地增值稅的計算方法如下：
  (1)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為2800萬元。
  (2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為5000萬元。
  (3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=1500+(2800+5000)×5%=1890萬元。
  (4)允許扣除的稅費為1121萬元。
  (5)加計扣除額=(2800+5000)×20%=1560萬元。
  (6)允許扣除的項目金額合計=2800+5000+1890+1121+1560=12371萬元。
  (7)增值額=20000-12371=7629萬元。
  (8)增值率=7629÷12371×100%=61.67% 。
  (9)應(yīng)納稅額=7629×40%-12371×5%=2433.05萬元。
  需要注意的是，土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對允許扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?。若按此辦法難以準(zhǔn)確計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分?jǐn)?。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)。
  總之，土地增值稅如果能夠從以上幾個方面做到準(zhǔn)確確認和計算，其應(yīng)納稅款的計算結(jié)果也就準(zhǔn)確無誤了。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:54:02
• 144****6963

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個地方不一樣的。先計算可以扣除項目金額，計算收入。收入－扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率。
  
  財政部規(guī)定的其他扣除項目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。
  
  由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項目清算完畢后再多退少補土地增值稅款。
  
  增值額未超過扣除項目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%。如果增值額超過扣除項目金額100%，但是卻沒有超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-10-14 22:53:52

相關(guān)問題

• 問 交土地增值稅要怎么計算？
  答

  應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。計算增值額的扣除項目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

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• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅一般是在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×應(yīng)稅稅率。土地增值稅的特點有：1、按次征收一般在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時會征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就會征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲得收入金額作為計稅依據(jù)的。2、計稅依據(jù)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為計稅依據(jù)的，以銷售對象的收入扣除掉法定的扣除項目后的余額來計算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實行的是超率累進稅率，是按照分級累進的原則計稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，無論是單位還是個人，都有義務(wù)繳納土地增值稅。

• 問 土地增值稅怎么計算
  答

  土地增值稅的計算是有公式的，應(yīng)繳納土地增值稅＝增值額×應(yīng)納稅率－扣除金額×速算扣除數(shù)，一般在銷售房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓在建工程時需要繳納土地增值稅。土地增值稅的征收方式分為以下兩種：1、核定征收在二手房交易時，按照轉(zhuǎn)讓的房屋價格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計稅依據(jù)是房屋的轉(zhuǎn)讓價值。2、減除法定額后征收在減除掉法定扣除金額之后，按照四級超率累進稅率征收，分為能提供票據(jù)和不能提供票據(jù)兩種情況。第一種：對于能提供買房發(fā)票的，可以減除買房時票據(jù)上所記載的可扣除金額，從購買年到轉(zhuǎn)讓年，每年加計5%，繳納的契稅和相關(guān)稅費也可以扣除。第二種：沒有發(fā)票，但能提供房屋評估報告的，按照取得土地使用全時支付的金額，以及國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納稅費金額等扣除。

• 問 怎么計算土地增值稅稅率？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。 (1)增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%; (3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%; (4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

• 問 什么叫土地增值稅，要交多少，怎么交？
  答

  土地增值稅是土地出讓方繳納的，比如，土地儲備中心將一塊地買給了開發(fā)商，開發(fā)商交的錢中是含土地增值稅錢的。開發(fā)商開發(fā)房子，然后將房子賣出去，這時開發(fā)商需要交土地增值稅，因為開發(fā)商賣房子時，土地增值了，必須繳稅

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