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• 147****7365

  （一）買房簽合同開發(fā)商的“五證兩書”很重要，需審查清楚
  開發(fā)商“五證”不齊會影響到購房合同的法律效力，因此在選房看房的時候首先要審查開發(fā)商是否有“五證”。
  根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。因此，在簽訂購房合同前看清楚預購房屋是不是在預售范圍內(nèi)，如果開發(fā)商不具備預售條件，那我們在買房的過程就要謹慎了。
  （二）什么是開發(fā)商的“五證兩書”？
  1、“五證”
  房地產(chǎn)商在銷售商品房時應該具備商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。
  買房的時候我們可能想不起“五證”的名稱和發(fā)證機構(gòu)，其實“五證”中**重要的是《國有土地使用證》和《預售許可證》，在售樓處看房簽合同，這兩證是一定要查看的。
  如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》和《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。
  2、“兩書”
  “兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
  我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
  工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。
  《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設備、配套設施、詳細的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。

  查看全文↓ 2018-10-10 14:53:47
• 147****7923

  五證
  　　一、《建筑用地規(guī)劃許可證》
  　　建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
  　　二、《建設工程規(guī)劃許可證》
  　　有關(guān)建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
  　　三、《國有土地使用證》
  　　經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
  　　四、《建設工程施工證》
  　　建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。
  　　五、《商品房銷售(預售)許可證》
  　　市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件
  兩書
  　　《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》

  查看全文↓ 2018-10-10 14:53:37
• 132****8390

  房地產(chǎn)開發(fā)中必須要具備的“五證”指的是:
  1，《國有土地的使用證》,是用來證明土地的使用者向國家來支付的土地使用權(quán)的出讓金,獲得了在一定的年限內(nèi)某一塊國有的土地使用權(quán)的憑證;
  2，《建設用地的規(guī)劃許可證》,是工程建設單位向土地管理部門提出申請征用、劃撥土地前,經(jīng)城市的規(guī)劃行政的主管部門來確認建設項目的位置和范圍是符合城市規(guī)劃的相關(guān)法定憑證;
  3，《建設工程的規(guī)劃許可證》,是證明建設工程是符合城市規(guī)劃的要求的法律憑證;
  4，《建筑工程的施工許可證》;
  5，《商品房的預售許可證》。
  房地產(chǎn)開發(fā)中必須要具備的“二書”是：1，《住宅質(zhì)量保證書》開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
  2，《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。
  房地產(chǎn)開發(fā)中必須要具備的“一表”是《竣工驗收備案表》。房地產(chǎn)五證兩書是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，買房一定要審查五證兩書一表。

  查看全文↓ 2018-10-10 14:53:25
• 138****7900

  五證：
  國有土地使用證；
  建設用地規(guī)劃許可證；
  建設工程規(guī)劃許可證；
  建設工程施工許可證；
  商品房預售許可證 。
  兩書：
  住宅質(zhì)量保證書；
  住宅使用說明書。
  兩書介紹：
  《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
  《住宅使用說明書》應當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

  查看全文↓ 2018-10-10 14:53:14
• 134****5320

  房地產(chǎn)商在預售商品房時應具備《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售 (預售)許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。
  一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機關(guān)，其實也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發(fā)商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準，就具備了將開發(fā)的商品房進入市場交易的資格。
  開發(fā)商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式的《預售契約》。在此提醒一下購房者，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。
  查看兩書的注意事項，怎么查看開發(fā)商的兩書
  二書是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
  買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。
  住宅質(zhì)量保證書，通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
  住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。
  也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。
  此外，在審查時，應注意“五證”的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房內(nèi)/外銷預/銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預/銷售范圍之內(nèi)。

  查看全文↓ 2018-10-10 14:53:02

相關(guān)問題

• 問 ??房產(chǎn)五證兩書一表分別指的是什么？
  答

  　怎樣查看五證　　五證：一個是建設用地規(guī)劃許可證　　第二是建設工程規(guī)劃許可證　　第三是建設工程開工證，　　第四是國有土地使用證，　　第五是商品房預售許可證　　其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工證是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。那么怎么樣看待"五證"?交給您一種方法，這五證**主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證?！　⊙a充說明“二書”　　買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書?！　∽≌|(zhì)量保證書　　住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶商定。我國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，并寫在工程質(zhì)量保證書中。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，根據(jù)工程質(zhì)量保證書開發(fā)商應承擔賠償責任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房?！　∽≌褂谜f明書　　住宅使用說明書，通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配套的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應附于住宅使用說明書里。也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房的時候應該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了?！　≡谫彿康倪^程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的現(xiàn)售合同，在什么情況下簽訂預售合同?，F(xiàn)售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的現(xiàn)售合同。如果你購買的房尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預售合同。

  全部5個回答>
• 問 五證兩書指的是什么？
  答

  “五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》。 “二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

  全部3個回答>
• 問 房地產(chǎn)中的“五證”“兩書”“三表”分別指的是什么？
  答

  “五證”證明房子合法，“兩書”“三表”說明質(zhì)量，買房時要看齊哦。

  全部6個回答>
• 問 ??五證兩書一表指的是什么
  答

  “五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程開工證》、《商品房銷售(預售)許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。其中“五證”屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，”兩書”是開發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書面材料。房地產(chǎn)的“五證”，就是《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、 《國有土地使用證》、《建設工程施工許可證》（也稱建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》的簡稱。 “兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。 “一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。收房就是開發(fā)商交房給買受人，買受人需要驗收合格后簽一個收房合同就可以了，驗房的時候需要注意的地方如下：1.地面是否傾斜；2.墻面是否有空鼓；3.墻角是否有水漬；4.衛(wèi)生間地面是否有開裂現(xiàn)象；5.廚衛(wèi)的下水管是否有防臭彎頭；6.層高是否達到購房合同的標準；7.房門是否裝好，是否有晃動；8.窗戶固是否晃動；基本就是這些，如果有專業(yè)的儀器的話可以給水管加壓，看水壓是否正常。

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• 問 ??五證一書指的是什么
  答

  商品房預售或銷售必須具備“五證一書”，并在預售或銷售現(xiàn)場公示：（一）國有土地使用證；（二）建設用地規(guī)劃許可證；（三）建設工程規(guī)劃許可證；（四）建設工程施工許可證；（五）商品房預售許可證；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書

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