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• 156****5621

  1、貸款問題，很多第一次買房的人對于貸款不夠重視，因為個人征信問題貸款被拒的情況還是不少的。這種情況購房者只能選擇退房，但**款不會被全部退回，開發(fā)商會截留一部分作為違約金。有鑒于此，建議購房者對貸款問題作出約定。
  2、房產(chǎn)證辦理時間。這個問題也很重要，購房合同里通常不涉及多久辦理房產(chǎn)證，補充條款里需要作出約定。
  3、關(guān)于廣告內(nèi)容。開發(fā)商為了打動購房者，通常在廣告和售樓書中承諾很多，比如，如果你是因為開發(fā)商的某些承諾而買房，就有必要將這些寫入補充協(xié)議。
  4、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進行約定。
  5、房屋面積誤差問題。面積誤差在3%以內(nèi)多退少補，超過3%的可選擇退房等，這也應(yīng)該在補充協(xié)議中寫明處理方式。
  6、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。

  查看全文↓ 2018-10-05 12:11:30
• 148****3641

  約定一：開發(fā)商逾期交房
  對于購房者來說開發(fā)商什么時候交房很重要。開發(fā)商在合同規(guī)定的日期內(nèi)沒有交房，往往會以不可抗力的范圍擴大為解釋，以此來規(guī)避違約責(zé)任。購房者如何維護自己的權(quán)益呢？
  在簽訂購房合同時，將不可抗力的范圍約定在補充協(xié)議里，明確這種不可抗力的界定需要政府機關(guān)、公證機構(gòu)出具相關(guān)文件才能免責(zé)。
  如果開發(fā)商在補充協(xié)議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出異議，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權(quán)解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數(shù)給予經(jīng)濟補償。
  約定二：公攤建筑面積
  公攤面積的多少，直接關(guān)系到購房者實際使用房屋面積的大小。盡管房屋各種面積的計算方法已經(jīng)被明文規(guī)定，但個別開發(fā)商還是把經(jīng)營性用房、人防工程和其他房屋面積無關(guān)的面積計算到公攤面積中。
  購房者應(yīng)在補充條款中對得房率做精準(zhǔn)的約定，如果收房時得房率不達標(biāo)，購房者可以依據(jù)合同，選擇退房并讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  約定三：交房標(biāo)準(zhǔn)要說清
  這點主要針對購買精裝房的購房者，大家在看樣板間時，往往被樣板間的美迷了眼，忽略交房時的配置標(biāo)準(zhǔn)。有些開發(fā)商在施工階段，會請購房者到建筑工地進行現(xiàn)場檢驗，但有的開發(fā)商則不會。
  那么購房者可以在補充協(xié)議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，求購房者到場并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。在補充協(xié)議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類進行約定，避免出現(xiàn)高級、進口等模糊詞語。
  約定四：辦不動產(chǎn)權(quán)證的時間
  購買新房，開發(fā)商會有一定的時間為業(yè)主統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，一般來說，業(yè)主能拿到產(chǎn)權(quán)證的時間在一到兩年。不過，一些沒有繳納土地出讓金等費用的開發(fā)商，會影響購房者的產(chǎn)權(quán)辦理。
  所以，購房者在補充協(xié)議里，應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自身義務(wù)，如果因為開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)無法辦理，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)購房者的經(jīng)濟損失。
  約定五：貸款辦不下來怎么辦
  已經(jīng)簽了合同付了**，但在貸款環(huán)節(jié)出了問題，可以解約退房嗎？這需要購房者在簽訂補充協(xié)議時，與開發(fā)商達成約定，若貸款辦不下來，購房者可以變更付款方式或者要求退房。以防開發(fā)商用合同漏洞拒絕解約，或要求購房者承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  約定六：物業(yè)管理問題約定清楚
  包括物業(yè)公司及物業(yè)費的繳納時間，繳納金額，都應(yīng)該在補充協(xié)議中進行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們形成不同的法律關(guān)系。
  約定七：開發(fā)商的承諾要落實到合同里
  不少開發(fā)商在售樓時期會向購房者承諾一些“好處”，比如贈送面積、有**入學(xué)資格、停車位、物業(yè)費的收費優(yōu)惠等。等到購房者收房后，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給的承諾并沒有兌現(xiàn)。而到時候，購房者往往沒法維護自身的權(quán)益。**好的辦法是購房者在簽訂合同時就在合同中寫明承諾，并附上違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-05 12:11:01
• 138****4655

  一、明確房屋權(quán)證辦理的時間
  
  房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理看似和開發(fā)商沒關(guān)系，但是如果開發(fā)商資質(zhì)不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產(chǎn)權(quán)的辦理，所以購房者在補充協(xié)議里應(yīng)該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限內(nèi)履行自身義務(wù)，如果是開發(fā)商的原因?qū)е路课莓a(chǎn)權(quán)證無法辦理，應(yīng)該要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  
  二、貸款辦不來的責(zé)任約定
  
  大多數(shù)購房者買房都會采用貸款的方式，但是如果銀行不同意對購房者進行放貸，或者公積金管理拒絕貸款。如果出現(xiàn)這種情況，購房者應(yīng)該約定如果個人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。
  
  三、公攤建筑面積
  
  公攤面積的大小直接影響到購房者實際使用房屋面積的大小。雖然法律法規(guī)對具體的面積計算做了規(guī)定，但是還是有個別開發(fā)商仍然把人防工程和其他和房屋面積無關(guān)的面積計算到公攤面積中。所以購房者應(yīng)該在補充協(xié)議里對房屋的得房率進行約定，如果達不到標(biāo)準(zhǔn)，購房者可以選擇退房，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  四、裝修標(biāo)準(zhǔn)
  
  購房者在看樣板間的時候往往很滿意，沒有發(fā)現(xiàn)什么問題，但是實際入住后問題就會顯現(xiàn)。
  
  因此，購房者可以在補充協(xié)議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場查看并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。還要注意明確裝修材料的品牌，這樣也會避免購房者與開發(fā)商的糾紛。
  
  五、把開發(fā)商的承諾寫進補充協(xié)議
  
  我們在看房時，開發(fā)商會對購房者許下承諾，例如，這個房屋的周邊配套齊全，具體有哪些，贈送面積等等。這些都可以寫進補充協(xié)議里，以維護自身的合法權(quán)益。
  
  六、物業(yè)管理問題
  
  補充協(xié)議中應(yīng)該對物業(yè)的責(zé)任和具體物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)進行約定。多數(shù)開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理小區(qū)，因此購房者很容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關(guān)系。
  
  七、關(guān)于不可抗力
  
  比如由于國家或者政府新出臺的一些政策，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行。出現(xiàn)這樣的情況時，應(yīng)該提前約定好雙方的責(zé)任，協(xié)商解決，以免發(fā)生糾紛。

  查看全文↓ 2018-10-05 12:10:31
• 157****5141

  補充協(xié)議包括哪些內(nèi)容
  1、交房標(biāo)準(zhǔn)
  購房合同中已經(jīng)明確了交房的日期和時間，但是對于房屋交接的一些細節(jié)問題可能并不能再購房合同中具體體現(xiàn)，所以補充協(xié)議中購房者可以將交房標(biāo)準(zhǔn)羅列出來，關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)這一點，毛坯房的要求一般都是**基本的質(zhì)量問題，精裝房則需要格外注意，建議能在補充協(xié)議中明確到裝修材料的品牌、型號、顏色、材質(zhì)等，盡可能避免含糊不清的詞匯。
  2、房產(chǎn)證辦理時間
  一般在購房者在購買新房的時候，房產(chǎn)證辦理都是由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，這樣及有好處也有壞處，購房合同中沒有明確房產(chǎn)證辦理的時間，這也就導(dǎo)致了有的朋友在購買新房之后遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況。房產(chǎn)證辦理時間這個問題是很重要的，購房合同里通常不涉及多久辦理房產(chǎn)證，所以在補充條款里需要作出約定。
  3、物業(yè)管理
  除了一些大型的開發(fā)商的物業(yè)是自己經(jīng)營以外，很多開發(fā)商的物業(yè)管理都是外包給一些物業(yè)公司的。外面的物業(yè)公司好壞如何都不清楚，如果是新小區(qū)的話，前期都是由開發(fā)商指定物業(yè)進行合作，或者自己有物業(yè)公司進駐，但無論怎樣，購房者都要明確物業(yè)公司是哪個，資質(zhì)如何，物業(yè)費的繳納時間和具體繳納標(biāo)準(zhǔn)等。
  4、貸款責(zé)任
  現(xiàn)在買房子都是班里按揭貸款的比較多，一般辦理房屋按揭貸款都不會存在什么問題，但是也有一些特殊情況發(fā)生，購房者在簽了合同付了**之后，貸款卻辦不下來，房子買不了，那購房者該怎么辦？責(zé)任該由誰來承擔(dān)？這些都需要在補充協(xié)議中提前約定好。如果沒有在補充協(xié)議中約定好，那么后期出現(xiàn)這種問題，責(zé)任就不好明確了。
  5、開發(fā)商的其他承諾
  有的開發(fā)商在銷售房屋的時候為了誘導(dǎo)購房者，會做一些承諾，比如贈送面積、**、停車位等等，有的開發(fā)商會承諾樓盤周邊會建有商場、醫(yī)院、**等配套，收房之后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)被騙了，而開發(fā)商卻拒絕承認曾經(jīng)許下的承諾。為了維護自身利益，在補充協(xié)議中將承諾一一寫清楚，并注明違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-05 12:10:07

相關(guān)問題

• 問 房屋補充協(xié)議一般包括哪些內(nèi)容?
  答

  為什么有的購房合同要簽署補充協(xié)議?補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。那么購房合同補充協(xié)議包括哪些內(nèi)容？1、公攤面積誤差處理。2、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進行約定。3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房**款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補充協(xié)議中明確其他處理方式。4、權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計算方式。5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。6、不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。7、廣告和宣傳內(nèi)容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責(zé)任?？戳艘陨蟽?nèi)容，對你有所幫助嗎？簽訂購房合同不要中了開發(fā)商的文字陷阱，要字斟句酌。在必要的時候，一定要簽訂購房合同補充協(xié)議。

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• 問 如何簽定購房合同補充協(xié)議 補充協(xié)議中有哪些陷阱
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。在這種情況下，購房者更需了解以下這些注意事項，從而更好地維護自身利益。 關(guān)于不可抗力： 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。 由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任。 對此購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e： 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。 對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)： 對于預(yù)售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導(dǎo)。 建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護自己的利益。 房屋所有權(quán)證辦理的時間： 盡管從表面上看，房屋所有權(quán)是由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接的關(guān)系，不應(yīng)構(gòu)成其義務(wù)。但在實踐中，房屋所有權(quán)權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務(wù)。 因此需要讓發(fā)展商作出相應(yīng)的承諾，保證在規(guī)定期限內(nèi)履行各項義務(wù)以確保購房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔(dān)由此給購房者造成的經(jīng)濟損失。 貸款辦不來怎么辦？ 由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準(zhǔn)主要依賴發(fā)展商提供的擔(dān)保情況、購房者本人的資信狀況等因素。 如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。因此應(yīng)該在補充協(xié)議中分清責(zé)任，如果由于開發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 關(guān)于保修責(zé)任： 有關(guān)房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，國家已經(jīng)作了明確規(guī)定，在此不再贅述。**好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責(zé)任和廠商的保修、維修、更換的責(zé)任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔(dān)一定的維修費用。 關(guān)于開發(fā)商在促銷過程中的承諾： 為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質(zhì)量，實際是構(gòu)成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協(xié)議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責(zé)任。

• 問 簽購房合同需要重點注意補充協(xié)議中的哪些內(nèi)容
  答

  大部分發(fā)展商都會要求購房者簽署由其單方提供的補充協(xié)議，以限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 關(guān)于不可抗力 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對此購房者應(yīng)該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時，購房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟補償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，對不符合法律?guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時，購房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護自己的利益。 明確規(guī)定交房時配套設(shè)施和環(huán)境達到的標(biāo)準(zhǔn) 目前北京交房時的爭議多，交房時的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個關(guān)鍵因素，有沒有把交房時配套設(shè)施和環(huán)境達到的標(biāo)準(zhǔn)寫進補充協(xié)議里的呢？錦秋之春的補充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設(shè)施:（1）社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng)；（2）公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)；(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報警系統(tǒng)；（4）會所、游泳池；（5）地下車庫；(6)塔樓三層以上每二層設(shè)置一個‘空中花園’；(7)綠化率不低于30%?！? 將承諾寫進補充協(xié)議 售樓人員為了賣房，經(jīng)常會向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時，不是找不到人，就是死不承認，有沒有將承諾寫進補充協(xié)議里的呢？肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。 以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應(yīng)主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協(xié)議的方式予以明確。

• 問 購房合同補充協(xié)議有哪些內(nèi)容 需要注意什么
  答

  由于標(biāo)準(zhǔn)的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補充協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)的購房合同由于是國家有關(guān)部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發(fā)商制定的，往往會限制購房者的權(quán)利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益。 第1條合同原則 鑒于目前買賣雙方因為合同不明造成諸多爭議，為充分保護雙方的合法權(quán)益，明確出賣人的合同義務(wù)，雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就買受人購買出賣人商品房一事達成本合同。 第2條 文字定義 1．合同中所稱“合同”、“本合同”、“約定”等系指目前出賣、買受雙方所簽訂的補充合同，其他合同則冠以合同的具體名稱； 2．本合同中所稱“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房； 3．本合同所稱“本樓”或者“樓房”系指買受人所購商品房所位于的樓座； 4．本合同中所稱“小區(qū)”、“社區(qū)”系指房屋所處于的社區(qū)； 5．本合同中所指“退房”，是指買受人將房屋或者取得房屋的權(quán)利退還給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。 第3條 居住目的 出賣人知道買受人購買商品房系為自己住用、通過出租獲得利潤或者在商品房**時通過及時轉(zhuǎn)讓獲得利潤，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益。出賣人承諾在買受人購買此房屋后，本樓內(nèi)其他房屋僅可作為住宅使用外，不得作為公司辦公用房使用，以保持居住環(huán)境的安靜與安全。如不能達到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房，則出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價千分之一的違約金。 第4條 廣告內(nèi)容 廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi)使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例；如實際情況與廣告數(shù)量誤差超過3%，如果此等誤差顯然不利于買受人，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第5條 墻體平直 房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直，傾斜角度不得大于0.1度，計算方法為：高度差/直線距離；不平直情況并不得超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；如無法達到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第6條 防水情況 房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；如無法達到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第7條 住宅壽命 出賣人承諾此住宅的安全使用壽命不低于70年，在30年內(nèi)絕對不會產(chǎn)生主體質(zhì)量問題，其質(zhì)量足以抵抗八級地震所產(chǎn)生的不良影響；如果不能滿足此等條件，出賣人將以全部房款的兩倍向買受人進行賠償，如果造成買受人及其親屬受到傷害的，按除支付全部醫(yī)療救助費用以外，還應(yīng)當(dāng)支付50萬元賠償。 第8條 文件 考慮到房屋質(zhì)量將在未來相當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)對買受人的安全與收益要求有巨大影響，而提供完全的質(zhì)量文件是出賣人不可推卸的責(zé)任與義務(wù)，為充分保證買受人的知情權(quán)，出賣人除提交竣工驗收備案表以外，還應(yīng)當(dāng)向買受人提交如下文件： 1．施工單位的竣工報告； 2．監(jiān)理單位工程質(zhì)量評價報告； 3．勘察單位質(zhì)量檢查報告； 4．規(guī)劃部門出具的認可文件； 5．衛(wèi)生部門出具的水質(zhì)檢驗合格文件； 6．環(huán)保部門出具的認可文件； 7．消防部門出具的消防驗收合格文件； 8．施工單位簽署的質(zhì)量保修書； 抗震評估機會出具的地震安全性能評價報告； 第9條 文件交付 1．全部質(zhì)量文件上述文件應(yīng)當(dāng)于入住前交付給買受人，沒有上述文件不視為交房；即使買受人入住，仍有權(quán)出賣人每日承擔(dān)千分之一的違約金； 2．如無法按時交付上述文件，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第10條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 商品房設(shè)計質(zhì)量不應(yīng)低于各級政府有關(guān)機構(gòu)頒布的**有利于買受人的標(biāo)準(zhǔn)，本合同**后所列明的各項規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)均為出賣人應(yīng)當(dāng)遵守的強制性標(biāo)準(zhǔn)，即出賣人所提供的房屋質(zhì)量不得低于各項規(guī)范的要求；如無法達到此標(biāo)準(zhǔn)，則買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，則出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價千分之一的違約金。 第11條 商品房戶型 室廳衛(wèi)廁廚，本商品房使用率為：_________，房屋層高：____________毫米；室內(nèi)凈高：_________毫米；其中起居室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；主臥室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；次臥室尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；廚房尺寸：長度：_________寬度：_________高度：_________（毫米）；衛(wèi)生間尺寸：長度：_______________寬度：_________高度：_______（毫米）；觀景陽臺尺寸：長度：______寬度：_________高度：_________（毫米）； 第12條 建筑面積 1．文字定義：商品房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓妹娣e之和。 2．總建筑面積為：__________________平方米，套內(nèi)建筑面積為：__________________平方米，陽臺建筑面積：_________平方米，室內(nèi)墻體面積為：_________平方米。 第13條 套內(nèi)建筑面積 1．文字定義：套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三者之和。 2．面積范圍：買受人所購商品房約定套內(nèi)建筑面積為_________平方米，如果經(jīng)過實際測量后，面積在_________至_________平方米之間的，則雙方據(jù)實結(jié)算，多退少補。 3．面積超出：買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，大于_________平方米的，出賣人無權(quán)要求買受人支付多余價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。 4．面積不足：買受人所購商品房套內(nèi)建筑面積經(jīng)過實際測量后，小于_________平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定套內(nèi)建筑面積的差值，雙倍向買受人支付多收價款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。 5．比例增加：交房后，套內(nèi)建筑面積、建筑面積與合同約定相比都發(fā)生增加的，應(yīng)當(dāng)按相同比例增加，建筑面積增加的比例大于套內(nèi)建筑面積增加比例的，買受人無須為任何增加的面積支付費用。 6．比例減?。航环亢?，建筑面積、套內(nèi)建筑面積與合同約定相比都減少的，應(yīng)當(dāng)按相同比例減少；建筑面積減少的比例小于套內(nèi)建筑面積減少的比例的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照**有益于買受人的原則退款，包括要求出賣人退還全部房款或面積變化應(yīng)退的房款，買受人有權(quán)選擇諸多退款方案中的一個。 第14條 面積測量 房屋分?jǐn)偟墓貌糠帧⒚娣e及全部長度尺寸應(yīng)當(dāng)注明，經(jīng)過測量的應(yīng)當(dāng)提供符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《房產(chǎn)圖圖式》的測量報告，使買受人有權(quán)可以獲得精確的詳細內(nèi)容。 第15條 測量機構(gòu) 測量機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是取得中央政府機構(gòu)測繪專業(yè)管理機構(gòu)頒發(fā)的測量資格的機構(gòu)，測量義務(wù)不得委托給他人；沒有專業(yè)資格的機構(gòu)測量的數(shù)據(jù)無效，買受人有權(quán)拒絕支付房款。 第16條 面積核實 買受人有權(quán)根據(jù)測量報告對任何一個尺寸進行核實，此等核實無需復(fù)雜的測量工具，僅憑于任意一個市場上購買的米尺等測量工具即可進行測量；買受人有權(quán)在入住前或入住后對室內(nèi)全部長度、寬度、高度尺寸進行測量；如果需要對全樓進行測量的，出賣人有義務(wù)向買受人提供與本樓相關(guān)的圖紙，買受人也可以召集樓內(nèi)其他業(yè)主共同進行測量。 第17條 違約條件 買受人以約定方法得到的任一個尺寸結(jié)果，與出賣人提供的圖紙不符，則視為出賣人提供的公攤面積不合法，買受人有權(quán)拒絕支付公攤面積的費用；出賣人不得以此為理由拒絕交付房屋，并仍應(yīng)及時為買受人辦理《房屋所有權(quán)證》。 第18條 違約責(zé)任 當(dāng)出現(xiàn)上述違約條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)雙倍退還公攤面積的價款作為違約金，不能退回的，逾期則每天應(yīng)當(dāng)支付總房價百分之一的違約金。 第19條 管道密封 出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人入住時提供管道壓力測試數(shù)據(jù)，并保證管道不會出現(xiàn)任何泄露；如果室內(nèi)發(fā)生液體或氣體泄露，導(dǎo)致買受人的裝飾裝修家具損壞的，如果買受人不能證明自己沒有責(zé)任，則出賣人應(yīng)當(dāng)以5倍裝修家具款額或者每人每日500元作為賠償，以補償買受人在選擇裝修企業(yè)、設(shè)計施工所支付的費用與耗費的時間。如液體或氣體的泄露給買受人或其親屬或其他人員造成傷害，則出賣人應(yīng)當(dāng)同時承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。

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• 問 購房合同補充協(xié)議有哪些內(nèi)容 需要注意些什么
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  為什么有的購房合同要簽署補充協(xié)議?補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。那么購房合同補充協(xié)議包括哪些內(nèi)容？ 1、公攤面積誤差處理。 2、裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進行約定。 3、付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房**款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補充協(xié)議中明確其他處理方式。 4、權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計算方式。 5、保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。 6、不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。 7、廣告和宣傳內(nèi)容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責(zé)任。 看了以上內(nèi)容，對你有所幫助嗎？簽訂購房合同不要中了開發(fā)商的文字陷阱，要字斟句酌。在必要的時候，一定要簽訂購房合同補充協(xié)議。