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• 137****5830

  農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)铦M(mǎn)足以下四點(diǎn)：
  
  
  
  1、需經(jīng)本村村民委員會(huì)同意和鄉(xiāng)級(jí)政府的批準(zhǔn);
  
  
  
  2、轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
  
  
  
  3、受讓人無(wú)宅基地，符合宅基地申請(qǐng)條件;
  
  
  
  4、宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)毰c住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶(hù)口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦?hù)多宅或多房”。如系一戶(hù)一宅，須明確表示不再申請(qǐng)宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶(hù)居住。 符合以上條件，房屋買(mǎi)賣(mài)才能萬(wàn)無(wú)一失。

  查看全文↓ 2018-09-03 23:13:43
• 156****6712

  《**高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》（法辦[2011]442號(hào)）第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  將宅基地上建造的房屋出賣(mài)給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定?！度珖?guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（2015年4月征求意見(jiàn)稿）第35條也明確“對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
  ”

  查看全文↓ 2018-09-03 23:13:15
• 138****7061

  首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)為我國(guó)法律、法規(guī)所禁止。我國(guó)《物權(quán)法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤恋毓芾矸ǖ确珊蛧?guó)家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理?！眹?guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;國(guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同由于違反了國(guó)家政策和相關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)確定無(wú)效。
  
  其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。
  
  再次，由于目前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。
  
  **后，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-09-03 23:12:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 宅基地買(mǎi)賣(mài)合同的效力怎么認(rèn)定?
  答

  農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)只能是集體成員內(nèi)部進(jìn)行，不允許向外。嗯，因此，如果是對(duì)體外的成員外的就沒(méi)有法律效力。當(dāng)然也就無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

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• 問(wèn) 誰(shuí)知道農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)合同效力怎么認(rèn)定?
  答

  因?yàn)楹贤黧w的不同，在適用法律認(rèn)定宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓合同效力時(shí)也會(huì)得出不同的結(jié)論。1、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。因購(gòu)買(mǎi)者是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，宅基地使用權(quán)可以在本集體成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因此，對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰D(zhuǎn)讓雙方所訂立的轉(zhuǎn)讓合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。2、本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?duì)農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無(wú)禁止性規(guī)定，而國(guó)家相關(guān)政策也無(wú)禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對(duì)這類(lèi)農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，也應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。3、對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣(mài)土地通知》和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。因此，對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)于農(nóng)村宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后如何處理的問(wèn)題，審判實(shí)踐中通常存在以下幾種情形：第一，對(duì)于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻槊鳠o(wú)欺詐、顯失公平情形存在，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回當(dāng)事人要求退房退款的訴訟請(qǐng)求。第二，對(duì)于將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可認(rèn)定合同有效，判決駁回當(dāng)事人要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

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• 問(wèn) 宅基地買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)？有沒(méi)有法律效力？
  答

  不過(guò)戶(hù)，再怎么寫(xiě)，交易也無(wú)效，任何一方隨時(shí)可反悔，退錢(qián)退地。

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• 問(wèn) 宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是合法的嗎 宅基地買(mǎi)賣(mài)合同范本是什么樣的
  答

  宅基地買(mǎi)賣(mài)合法嗎?宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型。本文將介紹宅基地買(mǎi)賣(mài)合法性以及宅基地買(mǎi)賣(mài)合同范本。 宅基地買(mǎi)賣(mài)合法嗎 一、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)有哪些情況 根據(jù)農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)的特點(diǎn)，我們很容易就可以分為售房者和購(gòu)房者兩種情況。 對(duì)于售房者而言，基于農(nóng)村房屋的土地性質(zhì)，我們也不難知道，售房者一般應(yīng)為農(nóng)村集體組織的村民。 而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則存在兩種情況，即： 1、集體組織外的成員。 2、集體組織內(nèi)的成員。對(duì)于集體組織內(nèi)的成員，也可以根據(jù)其擁有的宅基地使用權(quán)情況進(jìn)行分類(lèi)。即： (1)已有一處宅基地，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn); (2)已有宅基地，但在具體情況上還未達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn); (3)已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶(hù)但并未分到宅基地; 以上就是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)可能會(huì)出現(xiàn)的全部情況，每一情況的具體規(guī)定或者操作方式都會(huì)有所不同，甚至能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)都有不同的規(guī)定。 二、宅基地買(mǎi)賣(mài)合法嗎 宅基地買(mǎi)賣(mài)合法嗎?回答這個(gè)問(wèn)題，不僅要結(jié)合上面農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的情況，還需要結(jié)合我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。 我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)，一戶(hù)村民只能申請(qǐng)一處宅基地，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。故而其處置情況應(yīng)該有以下幾方面： 1、如果是集體組織內(nèi)的成員，即根據(jù)上文分出來(lái)的三種情況，在第一種和第二種情況下，該成員通過(guò)申請(qǐng)宅基地的方式一般是不會(huì)被允許的，因?yàn)檫@違反了一戶(hù)一處宅基地的規(guī)定;而對(duì)于第三種情況，則通過(guò)法定的程序可以依法申請(qǐng)得到一處宅基地。 然而，這是不是代表著集體組織內(nèi)的成員不能購(gòu)買(mǎi)宅基地了呢?并非如此。盡管法律規(guī)定一戶(hù)只能申請(qǐng)一處宅基地，但并不妨礙村民擁有一處以上的宅基地。只要售房者自己有其他住處，并且雙方達(dá)成合意，宅基地是可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。 2、如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)宅基地建房，則是不允許的。眾所周知，我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)有土地可以上市自由交易，而集體土地則只能是組織內(nèi)部成員所有。集體組織外部成員是不允許購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的。即便已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，一旦將來(lái)農(nóng)民反悔，起訴到法院要求返還房屋，根據(jù)我國(guó)目前的法律法規(guī)，法院是肯定會(huì)作出買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的判決的。 綜上所述，宅基地是否可以買(mǎi)賣(mài)，需要分情況而定。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，一般是可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的，而對(duì)于集體組織外部成員，想購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地則是不允許的或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)非常大的。故而，提醒廣大購(gòu)房者注意這個(gè)問(wèn)題，近年來(lái)已有很多城里人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地被判無(wú)效的案例，相信能給大家一個(gè)明確的信號(hào)。 宅基地買(mǎi)賣(mài)合同范本 轉(zhuǎn)讓方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 受讓方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下： 一、宅基地坐落、面積 甲方將拆遷所得的坐落于xx的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方， 具體位置編號(hào)和面積由乙方(以甲方的名義)競(jìng)買(mǎi)或摸號(hào)后確定。 上述宅基地的使用權(quán)歸乙方享有。 二、轉(zhuǎn)讓金額 該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣 25 萬(wàn)元。 三、付款方式及期限 乙方在甲方原房屋拆除后 3 日內(nèi)向甲方支付人民幣 2 萬(wàn)元， 余款在取得土地使用權(quán)證并交付給乙方后 3 日內(nèi)付清。 四、房產(chǎn)歸屬 1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。 2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。 五、違約責(zé)任 本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款 25 萬(wàn)元，并償付違約金 25 萬(wàn)元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。 六、未盡事宜未盡事宜雙方另行協(xié)商。 七、協(xié)議生效條件本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。 八、協(xié)議份數(shù)本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。 甲方： 乙方： 二 O 年 月 日 以上就是小編為大家介紹的宅基地買(mǎi)賣(mài)，希望能夠幫助到您。

• 問(wèn) ??現(xiàn)在**新的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同怎么寫(xiě)
  答

  留存方xxx ( 甲方xxx， 乙方xxx， 見(jiàn)證人一xxx， 見(jiàn)證人二xxx)出賣(mài)人(甲方)：姓名xxx 身份證號(hào)碼：xxxxxxxxx甲、乙雙方就宅基地及房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿、協(xié)商一致、見(jiàn)證人見(jiàn)證前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、宅基地房屋情況：坐落于x省x市x區(qū) 鎮(zhèn)x村(社區(qū)) ，東起xx西至xx，南起xx北至xx。二、該房屋及土地使用權(quán)利由甲方保證:為本人所有，經(jīng)家人同意，無(wú)任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、財(cái)務(wù)、繼承等糾紛。三、經(jīng)雙方協(xié)商總價(jià)格為 xxxx元整(大寫(xiě):x萬(wàn)x千x百x拾x元整)，當(dāng)日當(dāng)面現(xiàn)款付清。四、經(jīng)雙方簽訂合同，乙方付清甲方房款后，甲方將房屋和宅基地及其所有附屬物(包含附屬建筑樹(shù)木等)歸乙方所有，并將土地使用證交付乙方。五、甲方于x年x月x日按照合同規(guī)定將宅基地及所屬房屋售于乙方，乙方作為購(gòu)買(mǎi)者擁有對(duì)于房屋及其不可分割的土地的任何權(quán)利(即：使用、改造、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等所有權(quán)和處置權(quán)，也包括被征用拆遷等產(chǎn)生的賠償或者其他形式產(chǎn)生的賠償，均由乙方所得，與甲方無(wú)任何關(guān)系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代進(jìn)行追償)。六、本合同簽訂后，甲方不得再將該宅基地房屋與他人簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》。七、本合同簽訂后，永不反悔，任何一方不得擅自變更或解除合同。八、本合同一式 份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。甲 方：xxx乙 方：xxx見(jiàn)證人：xxx簽訂日期：x年x月x日買(mǎi)受人(乙方)：xxx姓名身份證號(hào)碼：xxxxxxxxxx農(nóng)村集體土地使用證號(hào)碼：xxxxxxx

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