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• 146****9847

  1.簽訂認購書2.簽訂買賣合同及物業(yè)服務合同3.與開發(fā)商簽訂貸款合同4.辦理預售手續(xù)5抵押貸款合同備案6.房屋交付使用7確認 產(chǎn)權8.辦理產(chǎn)權過戶，領房證9.辦理抵押登記10.還請貸款清楚抵押登記

  查看全文↓ 2018-08-16 17:59:47
• 148****6861

  （1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  （2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  （3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  （5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  （6）、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。
  （7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  （8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2018-08-16 17:59:34
• 153****2928

  第一步：初步選定項目
  
  本階段，**主要的是廣泛搜集房源信息，通過閱讀樓書、參觀樣板間、聽銷售人員介紹項目情況等方式，對商品房的位置、環(huán)境、戶型、價格等進行綜合比較，初步確定所要選定的項目。
  
  第二步：審查五證
  
  初步選定項目后，即應該開始對項目的合法性進行審查。購房者應要求銷售單位出示該項目的《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工證》和《商品房銷售預售許可證》。以上五證，尤其是《國有土地使用證》和《商品房銷售預售許可證》尤為重要。
  
  在審查時，應注意以上五證的用地單位、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括您所購買的房屋。
  
  目前有部分開發(fā)商領取的是臨時土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領取的《商品房銷售預售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，應著重審查您所購買的房屋是否在預、銷售范圍之內(nèi)。
  
  第三步：簽訂認購書
  
  如果您所選定的項目及其銷售單位通過了合法性的初步審查，下一步便可與項目的開發(fā)建設單位或取得合法代理資格的銷售單位簽訂認購書，并交納定金。
  
  認購書一般包括所購房屋名稱（具體樓號）、認購單價、建筑面積、總價款、付款方式、定金數(shù)額、正式簽約時間、違約責任等主要條款。
  
  目前認購書當中糾紛較多的主要是定金處理，有些開發(fā)商在預、銷售許可證取得前即與購房人簽訂認購書，此類認購書是不具備法律效力的。若買方在簽訂正式預售契約前要求退還定金，開發(fā)商應予退還。對于認購書中將定金寫成訂金的，若買方放棄購買要求退還定金，亦應退還。

  查看全文↓ 2018-08-16 17:59:23

相關問題

• 問 請問商品房辦證流程是什么樣子的？請問如何辦理？
  答

  商品房辦證流程：房產(chǎn)證第一次去房產(chǎn)局：需要帶上：1、房屋權屬登記申請書2、房屋分層分戶平面圖3、商品房初始登記證明4、申請人身份證原件及復印件（正反復印）如是兩個人要帶兩人結婚證5、商品房預售合同原件6、銀行抵押的一套資料到了房產(chǎn)局后，繳納維修基金。然后到商品房辦證窗口交上述資料，包括剛才拿到的維修基金發(fā)票。要憑相關資料去領個測繪表。他會發(fā)一張收據(jù)，上面會告訴你下一步怎么做！如是兩個人的名字必須兩人都到場，要現(xiàn)場拍照資料接收之后，等10天左右應該就可以了。第二次去房產(chǎn)局：需要帶上：上次給的一張收件單預售合同副本或原件的第1、2、3及**后1頁復印件購房發(fā)票復印件身份證原件辦事人員會根據(jù)您的身份證給你出具繳費通知，分別繳納契稅和登記費。辦理土地證需要帶上：1、土地地分割轉讓許可證2、房產(chǎn)證原件（每一頁都要印，如果有共有產(chǎn)權人，相同的印一份即可）及復印件3、購房合同副本及第1、2、**后1頁復印件4、身份證原件及復印件個人辦證的直接在窗口辦理即可，交相關材料，填表簽字等。然后坐在一邊等候發(fā)證即可。。

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• 問 ??商品房什么樣子？誰能說說呢？
  答

  商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才在我國出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。 ……商品房是“房屋”概念中與非商品房相對應的一種類型劃分。意指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)、建成后的用于出售或出租的房屋（包括住宅用房和商業(yè)用房等）。主要特征首先在于“商品房”是房地產(chǎn)開發(fā)公司以盈利為目的建造；其次，經(jīng)房地產(chǎn)有關主管部門批準于市場自由出售；再次，它具有商品的全部屬性，并在法律上具有完整的所有權。

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• 問 ??請問，商品房購房網(wǎng)簽流程是什么樣的？
  答

  房地產(chǎn)領域的網(wǎng)簽很重要，所謂網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進行查詢。購房網(wǎng)簽相當于在房屋管理部門將您的買賣協(xié)議備案，并在互聯(lián)網(wǎng)上公示，一定程度上有利于避免開發(fā)商一房二賣，是一種行政管理行為，但是不能代替過戶。網(wǎng)簽**主要的作用是能夠有效防止一房多賣，從而有效保護了購房者的利益。對于購房者來說，就算了解網(wǎng)簽備案詳細流程后仍舊會被因網(wǎng)簽帶來的各種問題所困擾。成功網(wǎng)簽備案的前置條件：只有五證齊全，取得商品房預售許可證的項目才可以正常進行網(wǎng)簽。所謂“五證“，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(也叫建設工程開工證)、《商品房銷售預售許可證》。房產(chǎn)網(wǎng)簽備案所需材料：買賣雙方均需到場，(已婚)雙方身份證、戶口本、結婚證，若有子女需攜帶子女相關材料;(未婚)身份證、戶口本、民政局開據(jù)的未婚證明。房產(chǎn)網(wǎng)簽備案流程：交易雙方當事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關條款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認無誤的協(xié)議或合同，再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同，雙方當事人簽字蓋章，相關部門進行備案審核，審核通過后，產(chǎn)生備案號，顯示在合同每頁的右上角，然后由開發(fā)商打印出合同，在打印出來的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數(shù)，網(wǎng)簽成功后，經(jīng)過相關部門審核后產(chǎn)生備案號，購房者可根據(jù)備案號進行合同查詢。只要證件帶齊，還是很容易的。

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• 問 商品房買賣流程是什么 怎樣防范商品房買賣風險
  答

  一、概述 一般意義上的房屋有兩類，一類是城市房屋，還有一類是農(nóng)村房屋。農(nóng)村房屋指位于農(nóng)村集體所有土地上的房屋，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人或家庭所有。而農(nóng)村宅基地使用權,不僅具有物權的屬性，而且在一定程度上與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利聯(lián)系在一起，具有無償性。城市房屋是指在國有土地上建設的住宅性質的房屋，主要包括商品房、二手房以及經(jīng)濟適用房等，本文主要談論商品房買賣流程及風險防范的相關問題。 二、商品房買賣流程 (一)商品房的概念 商品房是隨著福利性實物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實現(xiàn)市場化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個人經(jīng)批準自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預售(期房)的形式出現(xiàn)。 (二)商品房預售流程 1、滿足商品房預售的條件要求 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》及《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：a、具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書;b、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;c、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;d、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：a、商品房預售許可申請表;b、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書;c、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;d、投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;e、工程施工合同及關于施工進度的說明;f、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產(chǎn)管理都門在接到申請后，應當查驗有關證件和資料，進行現(xiàn)場查勘。經(jīng)審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發(fā)的理由。 未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。 2、訂立預售合同 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計算商品房面積，應當執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標準。

• 問 商品房買賣流程是什么 商品房如何進行買賣
  答

  商品房買賣流程 1 不貸款 ⑴購銷合同三份 ⑵購房發(fā)票,復印件一份(驗原件) ⑶產(chǎn)權證明書或商品房備案證明書(1999年8月1日后簽定的合同需提供) ⑷房屋測繪圖⑸身份證復印件一份(驗原件) 2 貸款購房者需提供下列材料 ⑴購銷合同三份 ⑵預付款收據(jù) ⑶產(chǎn)權證明書或商品房備案證明書,或備案證明 ⑷夫妻雙方身份證件 ⑸結婚證 ⑹戶口本 ⑺工資收入證明 注:單身需提供單身證明 銀行需提供⑴借款合同⑵借款反擔保合同⑶抵押合同⑷抵押登記申請書