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• 136****8572

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算
  　　土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來(lái)比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。
  　　一、把握兩個(gè)概念
  　　（1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。（2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。
  　　二、掌握稅率
  　　土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。
  　　三、確定應(yīng)稅收入
  　　包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。
  　　四、確定扣除項(xiàng)目
  　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算

  查看全文↓ 2018-08-01 02:14:31
• 141****7441

  收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征稅,這個(gè)余額就是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中獲取的增值額.因此,要計(jì)算增值額,首先計(jì)算扣除項(xiàng)目.扣除項(xiàng)目包括以下幾項(xiàng)：1.購(gòu)地價(jià)款及涉及稅費(fèi)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.其它扣除項(xiàng)目.土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率：增值額/扣除項(xiàng)目小于20%,免征增值稅.
  增值額/扣除項(xiàng)目大于20%小于50%,稅率30%；增值額/扣除項(xiàng)目大于50%小于100%,稅率40%,速算扣除數(shù)5%；增值額/扣除項(xiàng)目大于100%小于200%,稅率50%,速算扣除數(shù)15%；增值額/扣除項(xiàng)目大于200%,稅率60%.如銷售收入100萬(wàn)元,扣除項(xiàng)目40萬(wàn)元,增值額就是60萬(wàn)元,60/40=150%,稅率就是50%土地增值稅=60*50%-40*15%=24萬(wàn)元.

  查看全文↓ 2018-08-01 02:14:21
• 145****9137

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的。先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算收入。收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率。
  
  財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  
  由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)自身的特殊性，在房屋建設(shè)中企業(yè)先取得對(duì)客戶的預(yù)售收入，待建筑物竣工驗(yàn)收合格后再結(jié)算收入。稅法中規(guī)定，對(duì)于預(yù)售收入按照一定的比例預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目清算完畢后再多退少補(bǔ)土地增值稅款。
  
  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%，如果要是未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但是卻沒(méi)有超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

  查看全文↓ 2018-08-01 02:14:16

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算?
  答

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會(huì)了再問(wèn)吧。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建房行為不繳納土地增值稅文件？
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅一般是預(yù)征的，等到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)統(tǒng)一結(jié)算，在一般情況下，預(yù)征的土地增值稅是不夠的，到時(shí)還得補(bǔ)交土地增值稅。

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅如何征收？
  答

  1.先計(jì)算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除）2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的，具體很難的。不會(huì)了再問(wèn)吧

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅如何計(jì)算繳納？
  答

  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋。區(qū)別房屋的經(jīng)營(yíng)使用方式規(guī)定征稅辦法，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：1.按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2% ;2.第二種按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)。下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn);二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn);第三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn);第四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)使用的房產(chǎn);五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

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• 問(wèn) 單位出售房地產(chǎn)如何計(jì)算土地增值稅
  答

  土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過(guò)50%的部分,稅率為30%,增值額超過(guò)200%的部分,稅率為60%。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分,稅率為30%; (2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%;速算扣除系數(shù)為5%; (3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;速算扣除系數(shù)為15%; (4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%;速算扣除系數(shù)為35%; (5)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的,增值額未超過(guò)扣除金額20%的,免征土地增值稅。 財(cái)法字[1995]第6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為: 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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