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• 155****7308

  流轉(zhuǎn)稅：出售辦公樓應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
  1、印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，出售辦公樓應(yīng)按辦公樓銷售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅，稅率為萬分之五。
  2、城建稅、教育費附加和地方教育附加：內(nèi)資公司出售辦公樓應(yīng)按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅(費)率計算繳納城建稅(7%(納稅人所在地在市區(qū)的)、5%(納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的)、或1%(納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的))、教育費附加(3%)和地方教育附加(1%)。
  3、土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。
  土地增值稅以收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的重置成本價格和營業(yè)稅等稅費等扣除項目，其增值額乘以適用稅率計算稅款;或者按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定進行核定征收。
  (一)增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
  ... 【答】流轉(zhuǎn)稅：出售辦公樓應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%。根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
  1、印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，出售辦公樓應(yīng)按辦公樓銷售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅，稅率為萬分之五。
  2、城建稅、教育費附加和地方教育附加：內(nèi)資公司出售辦公樓應(yīng)按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅(費)率計算繳納城建稅(7%(納稅人所在地在市區(qū)的)、5%(納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的)、或1%(納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的))、教育費附加(3%)和地方教育附加(1%)。
  3、土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。
  土地增值稅以收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的重置成本價格和營業(yè)稅等稅費等扣除項目，其增值額乘以適用稅率計算稅款;或者按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定進行核定征收。
  (一)增值額未超過扣除項目金額50%
  土地增值稅稅額=增值額×30%
  (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
  (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的
  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
  (四)增值額超過扣除項目金額200%
  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
  公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
  如核定征收請咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)查詢當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惡硕ㄕ魇章?，按轉(zhuǎn)讓收入乘以核定征收率確定。
  4、企業(yè)所得稅：依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，你公司轉(zhuǎn)讓辦公樓取得的收益，應(yīng)并入你公司應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅，法定稅率25%。

  查看全文↓ 2018-07-28 10:19:56
• 155****7407

  寫字樓買賣流程詳解
  
  一次性付款方式：
  
  1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠意金;
  
  2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無誤后中介公司將買方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣方;
  
  3、買方將樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據(jù)給買方，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方;
  
  4、買方(個人)提供購買人身份證明，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證明;
  
  買方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明書，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明;
  
  5、賣方(個人)提供身份證明，房地產(chǎn)證，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費證明;
  
  賣方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照，公司章程，董事會或股東會決議，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書，法定代表人身份證明，公司公章，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明;
  
  6、買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，涉外交易需要公證;
  
  7、買賣雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請表》;
  
  8、交易中心查檔、初審、復(fù)審、核準(zhǔn)，同意申請，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(22個工作日，1個月自然日);
  
  9、繳納稅費，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取，開樓款發(fā)票;
  
  10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶;
  
  11、賣方付清物業(yè)管理、水電、空調(diào)等費用，提交管理處費用交清證明，交接物業(yè)。
  
  相關(guān)法律知識：
  
  寫字樓市場目前流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。
  
  超大規(guī)模
  
  這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強大的綜合配套，經(jīng)營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級的。
  
  建筑文化
  
  所謂建筑文化，對酒店可能是指國王飯店、皇后飯店這樣的歷史，但對于寫字樓而言，與其說是世貿(mào)中心、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化。無論西方還是東方，無論發(fā)達還是落后，一談到寫字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié)。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對摩天大樓的追求，但估計這是暫時的。因為從道理上講，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。
  
  寫字樓買賣稅費有哪些
  
  一是契稅政策。《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人。國家規(guī)定對個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價格、面積、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起，個人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  
  二是營業(yè)稅政策。國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5%的營業(yè)稅。1999年，為了配合國家住房制度改革，切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔(dān)，國家出臺優(yōu)惠政策規(guī)定，對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅。個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征。**近，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅。對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
  
  三是個人所得稅政策。根據(jù)國家個人所得稅法的規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按20%的稅率繳納個人所得稅。
  
  四是土地增值稅政策。土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。
  
  五是印花稅政策。印花稅是對經(jīng)濟活動交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。
  

  查看全文↓ 2018-07-28 10:19:45
• 154****4271

  出售辦公樓應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%.根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，
  納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
  財產(chǎn)與行為稅管理處：
  1、印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，出售辦公樓應(yīng)按辦公樓銷售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅，稅率為萬分之五。
  2、城建稅、教育費附加和地方教育附加：
  內(nèi)資公司出售辦公樓應(yīng)按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅（費）率計算繳納城建稅[7％（納稅人所在地在市區(qū)的）、5％（納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的）、或1％（納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的）]、教育費附加（3％）和地方教育附加（1％）。
  3、土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。
  土地增值稅以收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的重置成本價格和營業(yè)稅等稅費等扣除項目，其增值額乘以適用稅率計算稅款；或者按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定進行核定征收。
  （一）增值額未超過扣除項目金額50％
  土地增值稅稅額=增值額×30％
  （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的
  土地增值稅稅...出售辦公樓應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅，稅率為5%.根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，
  納稅人的計稅營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。
  財產(chǎn)與行為稅管理處：
  1、印花稅：根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，出售辦公樓應(yīng)按辦公樓銷售合同金額繳納“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”印花稅，稅率為萬分之五。
  2、城建稅、教育費附加和地方教育附加：
  內(nèi)資公司出售辦公樓應(yīng)按實際繳納的營業(yè)稅稅額分別乘以規(guī)定的稅（費）率計算繳納城建稅[7％（納稅人所在地在市區(qū)的）、5％（納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的）、或1％（納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的）]、教育費附加（3％）和地方教育附加（1％）。
  3、土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓需要繳納土地增值稅。
  土地增值稅以收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的重置成本價格和營業(yè)稅等稅費等扣除項目，其增值額乘以適用稅率計算稅款；或者按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定進行核定征收。
  （一）增值額未超過扣除項目金額50％
  土地增值稅稅額=增值額×30％
  （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的
  土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％
  （三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的
  土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％
  （四）增值額超過扣除項目金額200％
  土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％
  公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
  如核定征收請咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)查詢當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惡硕ㄕ魇章?，按轉(zhuǎn)讓收入乘以核定征收率確定。
  企業(yè)所得稅管理處：
  依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，你公司轉(zhuǎn)讓辦公樓取得的收益，應(yīng)并入你公司應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅，法定稅率25％。
  

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相關(guān)問題

• 問 辦公樓出售過戶費用是多少？
  答

  需找到原來發(fā)票計算差額，根據(jù)發(fā)票、契稅票等后按如下計算： 1、測繪費2.04元/平方，買方； 2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）； 3、契稅評估額3%，買方； 4、所得稅差額20%，賣方； 5、交易費10/平方，買方； 6、工本費550元，買方（工本印花稅5元）； 7、其他營業(yè)稅差額5.6%，賣方。

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• 問 房產(chǎn)稅新政策是什么內(nèi)容，房產(chǎn)稅的稅率是多少？
  答

  .房產(chǎn)稅稅率算出來后，敢去找政府要？目前國家也出政策公開參與炒房，房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目前是想逼老百姓都掏錢去買房。**終轉(zhuǎn)嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現(xiàn)，房價繼續(xù)高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉(zhuǎn)嫁房產(chǎn)稅可暫時影響供求及保障矛盾，征收房產(chǎn)稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。一但房產(chǎn)稅改革后，政府**怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權(quán)，那國家麻煩就大了，呵呵。重點：落實解決供求關(guān)系，很簡單的事情，不清楚為何政府要故意搞得特別復(fù)雜。房產(chǎn)稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，**后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。國家新政是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。有人去市場花100大洋買了一只小豬認養(yǎng)10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應(yīng)采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養(yǎng)，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在?。栴}是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。在國外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國也準(zhǔn)備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業(yè)稅應(yīng)該向誰征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉(zhuǎn)而只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

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• 問 咨詢下二手辦公樓出售買房雙方的稅率是怎么算的?
  答

  購買一手寫字樓只繳3%的契稅，二手寫字樓需繳以下契費。一、契稅商業(yè)或非普通住宅：總價*3%二、土地增值稅：單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；別墅一類的非普通住宅及車庫為6%；而商鋪、寫字樓等非住宅（車庫除外）為8%。同時個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。三、營業(yè)稅：（總價-購置成本）*5.6%四、企業(yè)所得稅：（總價-購置成本-合理費用）20%

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• 問 公司出售辦公樓時，稅費的繳納和稅率是怎樣的？
  答

  公司賣辦公樓，稅費可不少。具體咋繳？咨詢下專家就好。

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• 問 房貸新政策是什么?**新房貸新政策有哪些
  答

  房貸政策將收緊的“傳言”成為市民熱議的話題?！皻馇蛸J”按揭貸款可以在減少每月還款金額的前提下，省下大筆利息，如目前5年以上公積金貸款利率為3.87%，而“氣球貸”僅為3.78%。

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