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• 157****9808

  辦理完過戶手續(xù)且支付完款項(xiàng)之后。
  二手房交易流程：
  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
  第2步：交定金與簽合同
  看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請多留個(gè)心眼。
  如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。
  第3步：贖樓
  贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用，以及0 .4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi)，但買家需要提前供樓。
  出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，買家**好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動(dòng)境地。
  第4步：付首期及資金監(jiān)管
  除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實(shí)上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。
  具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個(gè)賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項(xiàng)服務(wù)，一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi)，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費(fèi)用。
  第5步：簽訂買賣合同
  簽訂書面協(xié)議時(shí)，**主要要關(guān)注四個(gè)方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時(shí)間，確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。
  第6步：選銀行和辦按揭
  如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況，像評估價(jià)高的銀行需要再評估，一般會(huì)延長二三個(gè)工作日。
  第7步：過戶及交稅
  去過戶時(shí)，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。
  第8步：后續(xù)事項(xiàng)
  交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走，**終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同，交易雙方**好在去之前打電話進(jìn)行咨詢，以免來回跑動(dòng)。**主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實(shí)有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

  查看全文↓ 2018-07-24 22:42:59
• 157****6342

  抵押中的房產(chǎn)若辦理過戶的四種方法：
  方法一：賣方個(gè)人還清銀行的貸款，取消抵押，然后才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。雙方首先達(dá)成產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議，然后在公證處進(jìn)行公證，待賣方付清銀行貸款后，買方才可以從銀行取出房產(chǎn)證，解除抵押登記手續(xù)。買賣雙方在根據(jù)公證協(xié)議書辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，完成過戶。
  方法二：買賣雙方協(xié)商，向銀行出具雙方關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)變更所達(dá)成的書面協(xié)議。這種方法要征求銀行的同意。
  1、若銀行能夠同意產(chǎn)權(quán)變更，借款人由賣方變更為買方，銀行會(huì)出具證明，在房屋已設(shè)抵押權(quán)情況下辦理變更登記。此時(shí)，買賣雙方可以向銀行借出房產(chǎn)證，然后攜帶銀行出具的證明、房產(chǎn)證、權(quán)屬變更協(xié)議、戶口本和身份證等相關(guān)房產(chǎn)交易的材料到房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，順利完成房產(chǎn)過戶。
  2、若銀行不同意變更，買賣雙方需要按照方法一進(jìn)行過戶。先向銀行贖房，即先將欠銀行的錢還清,如果業(yè)主自己資金不夠,可請擔(dān)保公司為你贖房，贖房后可過戶。
  方法三：贖房。賣方找擔(dān)保公司擔(dān)保然后把余款付清取出房產(chǎn)證，然后辦理過戶登記，之后再由賣方償還擔(dān)保公司的借款。
  方法四：我國法律不支持簽協(xié)議過戶。若是買賣雙方覺得這種方法不好，可以找靠譜的中介公司辦理。買賣雙方需要先支付一定的手續(xù)費(fèi)讓中介墊資進(jìn)行解貸，賣方拿到房產(chǎn)證，將房產(chǎn)過戶到對方名下，買方再進(jìn)行按揭還中介公司資金。
  二手房按揭貸款的流程：
  1、買賣雙方簽署買賣協(xié)議；
  2、賣方請?zhí)崆斑€貸款贖房，買方選擇貸款銀行，申請二手房按揭貸款，提交資料，辦理資金監(jiān)管；
  3、銀行審查，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；
  4、買賣雙方向擔(dān)保公司申請贖房貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向擔(dān)保公司提交所需資料；
  5、擔(dān)保公司進(jìn)行調(diào)查、審批后，交易雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；
  6、賣方或買方向擔(dān)保公司繳納擔(dān)保費(fèi)和手續(xù)費(fèi)；
  7、審批通過后，擔(dān)保公司與銀行簽署《保證合同》；
  8、抵押貸款銀行同意提前還貸后，擔(dān)保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖房成功；
  9、 擔(dān)保公司經(jīng)辦人員辦理贖房、領(lǐng)證、注銷抵押登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)；
  10、出證后，買方向銀行辦理抵押登記手續(xù)；
  11、抵押登記辦妥后，銀行同意放款給買方；擔(dān)保公司擔(dān)保責(zé)任解除。
  注意：很多二手房房主在沒有還清貸款的情況下，想要將房產(chǎn)進(jìn)行出售，但是抵押中房屋因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題，不能上市交易。若是想進(jìn)入二手房交易市場，首先就要還清銀行貸款，取得房屋完整產(chǎn)權(quán)才可以。

  查看全文↓ 2018-07-24 22:42:53
• 144****5889

  可以公證，銀行會(huì)派專員陪同，公證完后，房產(chǎn)證繼續(xù)放回銀行抵押，等抵押完結(jié)后，去建委辦理解押。
  房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動(dòng)。房產(chǎn)公證雖然不是房產(chǎn)交易的必須環(huán)節(jié)，但經(jīng)過公證處的審查，當(dāng)事人可以避免很多風(fēng)險(xiǎn)，且經(jīng)公證的購房合同或是協(xié)議可以直接向法院申請執(zhí)行。

  查看全文↓ 2018-07-24 22:42:45

相關(guān)問題

• 問 二手房賣方房產(chǎn)證在銀行怎樣過戶到買方
  答

  有兩種方式可以操作：1、讓業(yè)主通過墊資公司墊資，還了銀行按揭后把產(chǎn)權(quán)拿出來，你再過戶辦理按揭，然后讓業(yè)主還墊資的錢。2、辦理還款與過戶公證。這樣你就可以替業(yè)主還按揭，當(dāng)然公證書會(huì)放在中介公司，然后讓中介公司陪你去替業(yè)主還按揭。取出的產(chǎn)權(quán)證也放到中介公司，然后給業(yè)主**款。**后讓中介公司陪同去辦理過戶跟按揭。

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• 問 二手房賣方房產(chǎn)證在銀行怎樣過戶到買方
  答

  二手房交易過戶后買方拿房產(chǎn)證抵押貸款，銀行放款后買方一般當(dāng)場轉(zhuǎn)賬給賣方。二手房交易流程如下：1.買賣雙方在已經(jīng)選擇好的中介公司那里進(jìn)行相關(guān)的手續(xù)登記，并交納定金，合同是前提基礎(chǔ)。2.前面手續(xù)完畢后，中介公司開始為買家到相關(guān)銀行貸款手續(xù)。貸款申請時(shí)間比較嚴(yán)格，時(shí)間多數(shù)為半個(gè)月，當(dāng)然每個(gè)地區(qū)不一樣。**后待銀行審批后，獲得同意發(fā)放后，開始過戶手續(xù)。3.按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記要求，到產(chǎn)權(quán)登記中心那里，買賣雙方需準(zhǔn)備規(guī)定的資料以備過戶。4.中介公司的人帶著買賣雙方及相關(guān)資料，到地稅局核稅繳稅手續(xù)，地稅局出具稅務(wù)收據(jù)。5.然后又回到交易中心，進(jìn)行遞交契稅、營業(yè)稅收據(jù)和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》，領(lǐng)取受理通知單，同時(shí)補(bǔ)齊房屋印花稅。6.在這個(gè)等待時(shí)間里基本沒什么難題困擾，可以順便了解一些費(fèi)用，比如：水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用，同時(shí)對家具等進(jìn)行**后查驗(yàn)。7.滿20個(gè)工作日后（每個(gè)地區(qū)時(shí)間可能不太一樣），有專門的人會(huì)通知，前往交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候，銀行那邊也會(huì)下達(dá)通知，買方準(zhǔn)備開始供房了。

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• 問 準(zhǔn)備購買二手房，賣方已在銀行按揭，房產(chǎn)證抵押在銀行。買方辦公積金貸款時(shí)，沒有賣方房產(chǎn)證怎么辦？
  答

  這樣的合同是無效的``我是做房產(chǎn)的.給你一個(gè)建議:先和賣房進(jìn)行全款公證.在這期間你把全部房款給房主.你拿到房產(chǎn)證.然后和他簽定一個(gè)協(xié)議:規(guī)定一個(gè)過戶時(shí)效.(買方在8月1號前過戶.在此期間買賣雙方不得有任何反悔.若違規(guī)在賠償對方10萬元的補(bǔ)償)這樣既可以充分保證你的利益.也有效的制約了賣房.在此期間賣房有權(quán)利提出反悔.代價(jià)是10萬元的補(bǔ)償.我們上次就做了一個(gè)這樣的單子.**重要的是你們規(guī)定違約責(zé)任.如果雙方感覺違約利益小于補(bǔ)償款的話.一般你們的合同都是沒問題的.如果有其他不明白的可以打電話問我:01086489561

• 問 二手房賣方違約怎樣賠償買方呢？
  答

  具體情況要以買賣雙方的合同約定為準(zhǔn)，通常為購房定金等額的違約金。如重慶川頁房產(chǎn)的買賣合同就這樣約定”甲方原因造成該合同不能覆行時(shí)，無條件退還乙方所有購房款項(xiàng)，還應(yīng)向乙方賠付“購房定金”等額的違約金；乙方原因造成該合同不能覆行時(shí)，“購房定金”作為違約金賠償甲方；此外，違約方還應(yīng)承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)和給他方造成的損失（包括且不限于各項(xiàng)代辦服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等）“

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• 問 請問二手房交易賣方在二手房交易中心將房產(chǎn)證過戶給買方，同時(shí)買方的尾款也已劃到擔(dān)保公司監(jiān)管帳戶
  答

  你指的“過戶”實(shí)際有兩種含義和兩個(gè)步驟：產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和實(shí)物的移交。在交易所辦理的是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，辦證之前先要繳稅的。辦理產(chǎn)證的過程就是審核交易的過程。審核通過，就頒發(fā)新產(chǎn)證。所以你認(rèn)為“在二手房產(chǎn)證出來之前，房子的所有問題包括產(chǎn)權(quán)都屬于賣方”是正確的。一般賣家都要等房款基本收到了（可以缺一點(diǎn)尾款）才同意雙方進(jìn)行房屋的實(shí)物交付。雙方結(jié)清了所有事項(xiàng)，買家收到鑰匙之際才付清**后的尾款，以保護(hù)自己的利益。因?yàn)橛行┵u家會(huì)拖著不遷出戶口，或歷史上欠繳物業(yè)費(fèi)，這時(shí)可用暫不付尾款來制約他。

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