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• 133****3582

  根據(jù)《沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于深航（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司地下停車(chē)位稅政問(wèn)題的批復(fù)》（沈地稅函〔2013〕54號(hào)）文件第七條的規(guī)定：“一、從2011年1月1日起，對(duì)符合《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》(遼地稅函〔2011〕183號(hào))規(guī)定免稅的地下人防工程，無(wú)論是自用還是出租，還是銷(xiāo)售長(zhǎng)期使用權(quán)，均不征收房產(chǎn)稅。此前，未征稅款不予補(bǔ)征。
  二、對(duì)不符合《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于暫免征收地下人防工程房產(chǎn)稅的批復(fù)》(遼地稅函〔2011〕183號(hào))規(guī)定免稅的地下停車(chē)位均按從租計(jì)征房產(chǎn)稅。在2012年4月10日之前，發(fā)生的出租地下停車(chē)位或出售地下停車(chē)位使用權(quán)行為，未按從租計(jì)征房產(chǎn)稅的，應(yīng)予補(bǔ)繳，在2013年底前補(bǔ)繳的不征收滯納金?！?/span>

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:20
• 142****3920

  需要的。
  因?yàn)檐?chē)位也是屬于商業(yè)性質(zhì)的，所以稅費(fèi)是按照商業(yè)稅費(fèi)來(lái)繳納的，如下：
  1.契稅：評(píng)估價(jià)*3% ；
  2.交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積*3元/平方米；
  3.印花稅：評(píng)估價(jià)*0.05% ；
  4.登記費(fèi)：550元/宗，每增加一證收取10元工本費(fèi)；

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:12
• 131****6018

  房地產(chǎn)公司車(chē)庫(kù)車(chē)位銷(xiāo)售稅務(wù)處理
  一、地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬介定問(wèn)題
  第一種情形，停車(chē)場(chǎng)在小區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)未按公建面積公攤，停車(chē)場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱(chēng)產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。
  第二情形，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車(chē)場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位使用權(quán)的話(huà)，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的使用權(quán)。
  第三種情形，地下停車(chē)場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。
  咨詢(xún)內(nèi)容:我是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,請(qǐng)問(wèn)我公司出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位如何確認(rèn)收入,可以按租金確認(rèn)嗎。稅法上有什么具體規(guī)定?
  回復(fù)內(nèi)容：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，從2011年之前稅法角度來(lái)講是一種實(shí)質(zhì)上的長(zhǎng)期租賃合同，只不過(guò)這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開(kāi)發(fā)商稱(chēng)為銷(xiāo)售使用權(quán)而非所有權(quán)。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》
  國(guó)稅函[2005]83號(hào)對(duì)這種情形明確為：“對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營(yíng)業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效”。需要注意的是,對(duì)于超過(guò)20年的車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售這種特殊經(jīng)營(yíng)行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年”。
  所以對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位銷(xiāo)售，不論是作為成本對(duì)象單獨(dú)核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，2011年之前都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。所以從營(yíng)業(yè)稅納稅總額與納稅時(shí)間上來(lái)看，無(wú)論企業(yè)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”還是“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”計(jì)算納稅結(jié)果是一樣的。
  對(duì)于車(chē)位銷(xiāo)售的企業(yè)所得稅問(wèn)題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過(guò)成本對(duì)象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，所以收到的銷(xiāo)售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。
  利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂合同，將停車(chē)場(chǎng)所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人的，向購(gòu)房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施計(jì)入扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  鑒于車(chē)位銷(xiāo)售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對(duì)于車(chē)位銷(xiāo)售的土地增值稅問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門(mén)的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車(chē)位，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，也成為征納雙方存在的爭(zhēng)議之一。實(shí)務(wù)中有如下幾種操作類(lèi)型可以參考。
  1、企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，視為“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”處理。
  2、銷(xiāo)售有限使用權(quán)（例如地下車(chē)位），視為“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”進(jìn)行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當(dāng)然不用進(jìn)行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。不過(guò)，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第2號(hào)）將國(guó)稅函[2005]83號(hào)歸為失效文件后，2011年1月之后再如此操作將缺乏政策依據(jù)。
  3、為公共配套設(shè)施處理，銷(xiāo)售價(jià)款作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售的整體價(jià)外費(fèi)用合并計(jì)入銷(xiāo)售總額處理。（王注：無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下，此種操作較為有利？！）
  以上三種處理方式對(duì)于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。

  查看全文↓ 2018-07-19 15:43:06

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 地下車(chē)位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  地下車(chē)位分為不同種的類(lèi)型有一些是有產(chǎn)權(quán)的，有一些是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，具體就是以下的，這幾種在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候一定要先和開(kāi)發(fā)商咨詢(xún)清楚，如果不能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的話(huà)，則代表沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也就不能夠出售。1、無(wú)約定的地下停車(chē)位如果在買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有寫(xiě)明地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，無(wú)約定的地下停車(chē)位就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)，收益也應(yīng)當(dāng)歸于業(yè)主按份共有。2、已被公攤的地下車(chē)位因?yàn)橐呀?jīng)納入到公攤的面積當(dāng)中，相當(dāng)于已經(jīng)把地下停車(chē)位的面積分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)業(yè)主身上再次出售，相當(dāng)于是重復(fù)收錢(qián)，這種車(chē)位辦不了產(chǎn)權(quán)證，而且產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)業(yè)主只需要交管理費(fèi)就能夠使用。3、人防工程建造的地下人防工程是可以改造成為地下停車(chē)位的，但不能夠辦理房產(chǎn)證，只能夠通過(guò)租賃的形式使用，最長(zhǎng)時(shí)間為20年產(chǎn)生的收益歸全體業(yè)主共有。4、產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以辦理房屋所有產(chǎn)權(quán)證，使用年限一般與房屋的土地使用權(quán)一致。

• 問(wèn) 小區(qū)地下車(chē)位有產(chǎn)權(quán)嗎? 小區(qū)地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)多少年？
  答

  沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的地下車(chē)位也受到法律的保護(hù)。《物權(quán)法》對(duì)地下車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題采納了“約定歸屬說(shuō)”的觀點(diǎn)，即在目前現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過(guò)合同方式約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬。即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的地下車(chē)位也受到法律的保護(hù)。中華人民共和國(guó)物權(quán)法是為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定的法規(guī)。物權(quán)法的性質(zhì)是私法：私法性質(zhì)是基于民法的性質(zhì)產(chǎn)生的；物權(quán)法所調(diào)整的基本內(nèi)容仍是民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。物權(quán)法是財(cái)產(chǎn)法；物權(quán)法是強(qiáng)行法；物權(quán)法是普通法；物權(quán)法是固有法?；驹瓌t是貫穿一部法律始終的基本精神和基本理念。在中國(guó)的立法和學(xué)理上，有確定一部法律的基本原則的習(xí)慣：物權(quán)法定原則；一物一權(quán)原則；公示公信原則。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 地下車(chē)位有產(chǎn)權(quán)嗎
  答

  有些地下車(chē)位是有產(chǎn)權(quán)的，但有些地下車(chē)位屬于人防工程的規(guī)劃車(chē)位，只能夠通過(guò)出租的形式獲取車(chē)位的使用權(quán)，而沒(méi)有車(chē)位的所有權(quán)，因此在購(gòu)買(mǎi)車(chē)位之前，最好還是要了解一下所購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商自建的地下車(chē)庫(kù)，在已經(jīng)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)之后，可以委托物業(yè)公司進(jìn)行出售，無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位如果通過(guò)出租的方式獲得使用權(quán)，最長(zhǎng)的時(shí)間不超過(guò)20年。車(chē)位的產(chǎn)權(quán)和我們所購(gòu)買(mǎi)的房屋是一樣的，如果房屋的產(chǎn)權(quán)是70年，有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位產(chǎn)權(quán)也是70年，所購(gòu)買(mǎi)房屋如果是商業(yè)用地或者是工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)為40年或50年，相應(yīng)的車(chē)位產(chǎn)權(quán)使用年限也會(huì)發(fā)生變化。擁有產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位可以通過(guò)交易的形式獲得，而且確立產(chǎn)權(quán)人對(duì)車(chē)位有使用權(quán)繼承權(quán)和購(gòu)買(mǎi)房子是一樣的。

• 問(wèn) 地下車(chē)位是否要買(mǎi)
  答

  如果是有產(chǎn)權(quán)的話(huà)可以買(mǎi)，但是如果只有使用權(quán)的話(huà)不建議買(mǎi)

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 地下車(chē)位契稅的計(jì)算方法是什么？
  答

  首先要弄清楚，你買(mǎi)的是地下車(chē)位的永久使用權(quán)？還是產(chǎn)權(quán)？1.如購(gòu)買(mǎi)永久使用權(quán)，則不計(jì)算購(gòu)房款，不繳契稅；2.如購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，則屬購(gòu)房款，要繳納契稅。