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• 144****5552

  《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》： 第二條 本條例所稱(chēng)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：
  （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?
  （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換；. 第三條 契稅稅率為3-5％。 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)為：“國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格?！?不同方式取得的土地使用權(quán)，其契稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)分不同情況處理。
  （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）進(jìn)一步明確了不同情況國(guó)有土地使用權(quán)出讓的契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題。
  1、以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 “市政建設(shè)配套費(fèi)”是指規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)收取的用地配套費(fèi)、城市道路、橋涵、公共交通設(shè)施等市政公用設(shè)施工程配套費(fèi)、城市環(huán)境衛(wèi)生和園林綠化費(fèi)、城市排水工程建設(shè)費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防設(shè)施易地建設(shè)費(fèi)、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)和城市教育網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)等，同時(shí)還包括公共電力建設(shè)配套費(fèi)、城市自來(lái)水建設(shè)使用費(fèi)、供熱工程建設(shè)費(fèi)、管道燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)等，也就是通常所稱(chēng)的"大配套費(fèi)用". 沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
  （1）評(píng)估價(jià)格：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。
  （2）土地基準(zhǔn)地價(jià)：在沒(méi)有評(píng)估價(jià)格的情況下，參照縣以上人民政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)，計(jì)算契稅計(jì)稅價(jià)格。具體計(jì)算方法為：以總征用面積而非出讓面積與單位基準(zhǔn)地價(jià)相乘，得出契稅計(jì)稅價(jià)格。因?yàn)榭傉饔妹娣e含部分預(yù)留道路面積，如果所征用土地緊靠道路，其相同出讓面積的正常價(jià)值通常高于非靠道路的情形。
  2、以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，“一般”應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。對(duì)競(jìng)價(jià)方式，有三點(diǎn)須特別引起注意： 一是征收機(jī)關(guān)在確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)時(shí)應(yīng)根據(jù)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)所列示的成交價(jià)款所包括的具體項(xiàng)目具體分析。如有的拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)是整體打包拍賣(mài)，成交價(jià)格中包含政府所有應(yīng)收的費(fèi)用，而有的則僅包括國(guó)土部門(mén)收取的費(fèi)用，沒(méi)有包括城市規(guī)劃部門(mén)和建設(shè)監(jiān)管部門(mén)收取的費(fèi)用，如市政建設(shè)配套費(fèi)等。競(jìng)價(jià)的計(jì)稅依據(jù)主要是：土地出讓金+土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+拆遷補(bǔ)償費(fèi)等+市政建設(shè)配套費(fèi)+其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用（主要包括拍賣(mài)傭金、土地評(píng)估費(fèi)、土地測(cè)繪技術(shù)服務(wù)費(fèi)、公告費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用）。 二是如何正確理解“一般”的含義。大凡競(jìng)價(jià)出讓?zhuān)紫刃枰獙?duì)該宗土地使用權(quán)參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)結(jié)合系數(shù)修正等進(jìn)行技術(shù)性評(píng)估，然后再行拍賣(mài)，起拍價(jià)是在評(píng)估價(jià)格的基礎(chǔ)上，正常拍賣(mài)價(jià)不會(huì)低于評(píng)估價(jià)，因此確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格。但是對(duì)于比較偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村原零星國(guó)有土地使用權(quán)另行處置，如果采用公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式進(jìn)行處理，有時(shí)競(jìng)價(jià)可能遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)地價(jià)，甚至低于協(xié)議出讓的價(jià)格。這時(shí)如果也采用競(jìng)價(jià)的成交價(jià)計(jì)稅，顯然有違稅收的公平原則，（如上述按協(xié)議出讓方式則按不低于基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅）因此不能按照競(jìng)價(jià)的成交價(jià)計(jì)稅，應(yīng)按照評(píng)估價(jià)或基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。 三是對(duì)于以其他公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，如采取摘牌等方式取得的土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)為拍賣(mài)價(jià)格（也要看具體拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的金額項(xiàng)目構(gòu)成，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整）加土地承受者支付原土地使用權(quán)單位或土地實(shí)際使用者的費(fèi)用，再另加其他相關(guān)經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用。
  （二）國(guó)有、集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 契稅計(jì)稅依據(jù)為合同確定的成交價(jià)格以及由承受方實(shí)際支付的超出合同的全部?jī)r(jià)款，包括承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
  1、通常情況的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計(jì)稅價(jià)格。實(shí)際工作中按照合同成交價(jià)、評(píng)估價(jià)、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)孰高原則確定。
  2、拍賣(mài)價(jià)格明顯偏低的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的計(jì)稅價(jià)格。如法院拍賣(mài)債務(wù)人的土地使用權(quán)以及銀行處理到期債權(quán)抵押的土地使用權(quán)等情況，由于強(qiáng)勢(shì)一方的介入，加之拍賣(mài)操作不夠規(guī)范，其拍賣(mài)價(jià)格通常大大低于正常的市場(chǎng)價(jià)格，大大低于基準(zhǔn)地價(jià)。在這種情況下，契稅的計(jì)稅依據(jù)就不能按照財(cái)稅[2004]134號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)“出讓”中“競(jìng)價(jià)的‘一般’應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)成交價(jià)格”的規(guī)定進(jìn)行處理，而應(yīng)根據(jù)“成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的”，由征收機(jī)關(guān)采用正常的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)核定征收。
  3、沒(méi)有成交價(jià)格或成交價(jià)格明顯偏低而又沒(méi)有評(píng)估價(jià)格的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆?jì)稅價(jià)格應(yīng)按不低于土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。目前，稅收征收機(jī)關(guān)尚沒(méi)有建立委托評(píng)估機(jī)制，不可能做到對(duì)每一筆具體業(yè)務(wù)進(jìn)行委托評(píng)估，況且委托評(píng)估的費(fèi)用怎樣解決也沒(méi)有明確規(guī)定，實(shí)行委托評(píng)估不現(xiàn)實(shí)。而土地使用權(quán)具有一定的使用年限，其價(jià)值隨使用年限的減少逐漸降低，在這種情況下應(yīng)按所轉(zhuǎn)讓土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)稅。
  （三）先以劃撥方式取得土地使用權(quán)又改為出讓的計(jì)稅依據(jù) 先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用，也就是本次辦理土地使用權(quán)手續(xù)，應(yīng)向國(guó)土資源部門(mén)所交納的所有費(fèi)用之和。其他出讓費(fèi)用包括土地管理費(fèi)、土地登記費(fèi)等。
  （四）以其他方式承受土地使用權(quán)
  1、土地使用權(quán)交換。契稅計(jì)稅價(jià)格為所交換的土地使用權(quán)價(jià)格的差額，由多交付貨幣、實(shí)物或者無(wú)形資產(chǎn)、其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。當(dāng)然也適用成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)采用評(píng)估價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)或者正常的市場(chǎng)價(jià)格核定征收的規(guī)定。
  2、土地使用權(quán)贈(zèng)與和視同土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的情形?！吨腥A人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則》規(guī)定，以土地權(quán)屬作價(jià)投資、入股；以土地權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬視同土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，應(yīng)按照規(guī)定依法繳納契稅。征收機(jī)關(guān)采用查賬征收征收，或者采用合同價(jià)格，或參照土地使用權(quán)出售的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格或基準(zhǔn)地價(jià)、土地剩余使用年限的攤余基準(zhǔn)地價(jià)等方式確定契稅計(jì)稅價(jià)格核定征收。

  查看全文↓ 2018-07-19 10:50:29
• 156****1593

  土地轉(zhuǎn)讓契稅征收稅率
  一、營(yíng)業(yè)稅及附加(出讓方):
  1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。
  2、按繳納的營(yíng)業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。
  二、印花稅和契稅(雙方):
  1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
  2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
  三、土地增值稅(出讓方):
  1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額,繳納土地增值稅。
  2、規(guī)定扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
  3、稅率的確定四檔:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,稅率為60%。為計(jì)算方便,可以通過(guò)速算公式計(jì)算:土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

  查看全文↓ 2018-07-19 10:50:22
• 144****7737

  育費(fèi)附加。二、印花稅和契稅(雙方):
  1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。
  2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。
  三、土地增值稅(出讓方):
  1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額,繳納土地增值稅。
  2、規(guī)定扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
  3、稅率的確定四檔:增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分,稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的,稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的,稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的,稅率為60%。為計(jì)算方便,可以通過(guò)速算公式計(jì)算:土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、35%分別對(duì)應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。

  查看全文↓ 2018-07-19 10:50:17
• 139****2573

  1-2
  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。

  查看全文↓ 2018-07-19 10:50:06
• 156****1807

  你好!很高興為你解答，中國(guó)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)出通知，明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓的相關(guān)契稅政策 　　國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)外公布的消息說(shuō)，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。
  　　以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可按評(píng)估價(jià)格和土地基準(zhǔn)價(jià)確定。評(píng)估價(jià)格由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
  土地基準(zhǔn)地價(jià)則依據(jù)縣以上政府公示的土地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)定。 　　以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。
  　　通知規(guī)定，先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。
  　　通知說(shuō)，已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。 根據(jù)以上情況，承受人要繳納契稅。

  查看全文↓ 2018-07-19 10:50:01

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是土地契稅?土地契稅的新政策有哪些?
  答

  根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))的規(guī)定：一、首套房繳納規(guī)定如下：1、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶(hù)型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2、戶(hù)型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為1.5%；3、所購(gòu)住宅戶(hù)型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。二、二套房繳納規(guī)定如下：購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

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• 問(wèn) ??什么是土地契稅?土地契稅的新政策有什么?
  答

  根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2010]94號(hào))的規(guī)定：一、首套房繳納規(guī)定如下：1、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gòu)普通商品住宅戶(hù)型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;2、戶(hù)型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為1.5%；3、所購(gòu)住宅戶(hù)型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。二、二套房繳納規(guī)定如下：購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

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• 問(wèn) 土地契稅是屬于什么稅
  答

  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括:土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈(zèng)與，房屋交換等?！　∑醵悾―eed Tax）是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收?，F(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國(guó)境內(nèi)取得土地、房屋權(quán)屬的企業(yè)和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅?！　∩鲜鋈〉猛恋?、房屋權(quán)屬包括下列方式：　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪?、?zèng)與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與和交換?！　∫韵铝蟹绞睫D(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征收契稅：　　以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵償債務(wù)，以獲獎(jiǎng)的方式承受土地、房屋權(quán)屬，以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款的方式承受土地、房屋權(quán)屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地契稅計(jì)入什么科目 ??
  答

  房地產(chǎn)企業(yè)繳納的契稅計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”科目

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• 問(wèn) 土地契稅什么時(shí)候繳納
  答

  《契稅暫行條例》第八條　契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天

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