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• 151****1458

  首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶的房產(chǎn)交易
  

  查看全文↓ 2018-07-17 16:00:09
• 155****9981

  情況一：交了**未辦按揭
  這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是好處理的。
  買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將**款付給賣(mài)方就行了。
  后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。
  情況二：沒(méi)交房卻已在還房貸
  遇到這種情況，你可以選擇直接更名，也可以與賣(mài)房一方約定，等房產(chǎn)證下來(lái)之后再辦理過(guò)戶手續(xù)。
  那直接更名應(yīng)該怎么辦理？
  直接更名需要賣(mài)方將銀行的貸款還清后，拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  然后由開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；
  后，注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。
  直接更名注意事項(xiàng)有哪些？
  其中，要留意的是，房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意，買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)。
  這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
  從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。
  當(dāng)然，對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)還可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
  與賣(mài)方約定過(guò)戶又應(yīng)該怎么辦理？
  如果與賣(mài)房約定等房產(chǎn)證拿到之后再辦理過(guò)戶，就跟二手房買(mǎi)賣(mài)一樣了。
  具體二手房過(guò)戶都有哪些稅費(fèi)呢？
  我們來(lái)回顧一下：
  一是個(gè)人所得稅：為總房款的1%；
  二是契稅：如果是首套房的話，90平米以下的為總房款的1%；90平-140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%，不同的城市可能還會(huì)有一些細(xì)微的差別。
  需要注意的是，契稅要交兩次，一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納。
  二是稅：按總房款的5.5%收取。
  這種辦法又要注意什么？
  等拿到房產(chǎn)證之后再過(guò)戶，比之前可能更靠譜一些，優(yōu)點(diǎn)是走正常程序，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)更低，但是需要繳納的稅費(fèi)也會(huì)比較多。
  但是，要注意的是，對(duì)于什么時(shí)候拿到房產(chǎn)證，應(yīng)該有一個(gè)約定。雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。
  要注意的是對(duì)于房?jī)r(jià)的波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

  查看全文↓ 2018-07-17 16:00:02
• 133****4391

  雙方應(yīng)當(dāng)簽訂詳盡的書(shū)面協(xié)議，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以免引發(fā)不必要的糾紛。買(mǎi)這樣的房子，你首先要有心理準(zhǔn)備。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，每經(jīng)過(guò)確權(quán)的房屋禁止買(mǎi)賣(mài)。你現(xiàn)在要買(mǎi)的房子的房產(chǎn)證還沒(méi)辦下來(lái)就屬于產(chǎn)權(quán)沒(méi)經(jīng)過(guò)確權(quán)。因此，你們的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-07-17 15:59:52

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房為什么沒(méi)房產(chǎn)證？沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房能買(mǎi)嗎？
  答

  分兩種情況：1、將來(lái)不可以辦理房產(chǎn)證的，不可以購(gòu)買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)太大2、將來(lái)可以辦理房產(chǎn)證的，以租代購(gòu)，房產(chǎn)證辦理完畢后，再辦理過(guò)戶手續(xù)，以租金抵扣購(gòu)房款。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房沒(méi)房產(chǎn)證可以入手嗎
  答

  1.你先要卻認(rèn)開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)下來(lái)了嗎！如確認(rèn)下來(lái)就可以辦加急交易！2.要是沒(méi)有下來(lái)！你一定不要去買(mǎi)沒(méi)有房本的房產(chǎn)，還有如沒(méi)有下來(lái)大產(chǎn)權(quán)你很看好房子，你要和業(yè)主簽合同前談好！給他交定金等房本或大產(chǎn)權(quán)下來(lái)再去交稅和過(guò)戶！沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子業(yè)主隨時(shí)可以毀約！第二交稅個(gè)稅0.1%，契稅1.5%營(yíng)業(yè)稅5.5%

• 問(wèn) 二手房沒(méi)房產(chǎn)證怎樣得到保護(hù)
  答

  找到前房主以不能過(guò)戶為由，要求賠償違約金及損失，并退房，您這樣的房子根本不受法律保護(hù)，既沒(méi)有土地使用權(quán)證，又沒(méi)有房產(chǎn)證，以后買(mǎi)賣(mài)，過(guò)戶，繼承都無(wú)法辦理手續(xù)，麻煩很大。

• 問(wèn) 二手房沒(méi)房產(chǎn)證怎樣得到保護(hù)
  答

  沒(méi)法可保護(hù)

  全部9個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房有房產(chǎn)證嗎?買(mǎi)二手房**快多久能拿到房產(chǎn)證?
  答

  一般20-25天能拿到房產(chǎn)證。辦二手房產(chǎn)證的方法：1、雙方在房產(chǎn)交易后的一個(gè)月內(nèi)，賣(mài)家、買(mǎi)家?guī)戏课葙I(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料。2、賣(mài)家、買(mǎi)家接到交易所辦理過(guò)戶手續(xù)的通知后，再帶上身份證、戶口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶手續(xù)。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房產(chǎn)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。3、辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)(縣)房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。4、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。通常來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)二手房產(chǎn)權(quán)更名日起到拿到房產(chǎn)證大約要20-25個(gè)工作日(雙休、法定假日除外)。

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