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• 148****3312

  《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設才旦是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外?！备鶕?jù)這一規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，只有一種情形可以例外，就是對于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設。
  
  《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
  
  依據(jù)規(guī)定，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:32
• 132****5049

  先弄清這房子是宅基地的農(nóng)民自建房還是其他集體土地或者耕地上蓋的房子，有區(qū)別，宅基地房本集體內(nèi)部可以轉(zhuǎn)，不過你老公再申請宅基地就有障礙了。
  其次：看你那一大堆問題，沒必要搞這么復雜，也沒必要請律師。
  集體地包含宅基地各地的管理規(guī)則有區(qū)別，整體來說，沒有特別明確的合法或者確權(quán)途徑，但這不代表你不能買。關鍵在于法律后果：
  
  你要是買來住的話，住就可以了，以后無論誰來要房子或者拆遷，至少還不得把原來錢給你？
  要是考慮增值收益的話，存在一些問題，若**后被確認轉(zhuǎn)讓無效， 而出讓方主張收回房屋的話，大部分增值收益判決歸對方，但你也能獲得一定比例的增值收益，目前北京就是這樣判的。
  此外，著重考慮一點，這房是否是耕地來著，若是的話國土部衛(wèi)星照到要強拆的，不過有集體土地使用證時耕地的可能性不大，你核實下唄。
  
  所以結(jié)論是：就你描述的情況來看，法律后果比較明確，本金應該不會有大的風險，其他事情遇到再說。確認是宅基地的話，跟現(xiàn)房主簽房屋買賣合同或者按當?shù)卣蠛?，然后跟第一個房主去當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)辦一登記即可。其他非宅基地的集體建設用地程序不明確。耕地的房子不能買。
  
  不要糾結(jié)于書面上的簽什么合同及是否有效的問題上，這說不清楚，也要具體看怎么寫。因為就算無效，你出了錢，你住的房，法院會考慮的。你就當有效就好，呵呵。這是個司法實務的問題。

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:26
• 151****7130

  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。如何使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法和有效，應從土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、位置、轉(zhuǎn)讓年限及土地出讓合同包括附屬所記載的權(quán)利和義務等方面加以探討。
  　　第一，應實際了解土地使用權(quán)的性質(zhì)。使用權(quán)分國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。只有國有土地使用權(quán)才能進入市場，即出售、交換和贈與。但也應了解屬國有出讓土地使用權(quán)還是國有劃撥土地使用權(quán)。國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)縣級以上人民政府土地行政主管部門審核，報有批準權(quán)的省人民政府批準，并補交地價款。出讓土地并非一定能夠轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉(zhuǎn)讓。出讓土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時應分清是否改變了轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)性質(zhì)。集體 土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;除《土地管理法》規(guī)定的“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移”以及這類企業(yè)的用土地房產(chǎn)抵押后被依法處分的情形。但是在實際工作中往往對土地使用權(quán)的性質(zhì)未弄清就進行轉(zhuǎn)讓。特別是土地使用權(quán)贈與和交換。如農(nóng)村居民或原屬農(nóng)村居民現(xiàn)因某種原因棄農(nóng)進城的，往往把自己屬集體土地使用權(quán)的宅基地作為個人私有財產(chǎn)，隨意出售或贈與他人。有的未經(jīng)政府批準擅自將集體土地使用權(quán)與他人調(diào)換。這樣都會給土地管理特別是集體土地的管理帶來混亂。
  　　第二，應了解土地使用權(quán)的用途?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?以下簡稱《條例》?規(guī)定“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如土地使用者取得土地使用權(quán)時屬工業(yè)用地，實際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。再有受讓人和轉(zhuǎn)讓人使用土地的用途不能擅自改變，因為不同用途的土地地價差別很大，可以是十倍以上，如工業(yè)用地每畝幾十萬元，綜合用地可以通過競標拍賣至每畝幾百萬元，而且絕大多數(shù)的土地已按城市建設規(guī)劃或集鎮(zhèn)規(guī)劃確定了用途。一般不許改變。如有的單位或個人耍小聰明，明明實際用地為商業(yè)，但在轉(zhuǎn)讓時說是住宅用地，這樣就可以少交幾倍的出讓金。這樣土地資產(chǎn)就流入了單位和個人的腰包，國家和政府資產(chǎn)流失。
  　　第三，應了解土地使用權(quán)的位置。影響土地價格的因素一般分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素只是決定土地價格的基礎，而區(qū)域因素對土地的價格產(chǎn)生決定性的影響，主要是指土地所處地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎和公共設施條件、環(huán)境質(zhì)量等等，不同位置的土地價格可以相差幾倍到幾十倍。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應根據(jù)不同的位置確定不同的土地出讓金，這樣才能充分顯示土地的價值。
  　　第四，應了解原土地出讓合同及其附屬記載的權(quán)利和義務，尤其要注意帶限制性、制約性的內(nèi)容。因為即使**后的土地受讓人是否愿意或有無約定，原土地出讓合同及其附件所載原土地受讓人的權(quán)利和義務，在土地經(jīng)過多次轉(zhuǎn)讓后仍完完全全地轉(zhuǎn)移其**后的受讓人?！稐l例》規(guī)定：”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移”。因此，**后的土地受讓人應了解原土地出讓合同中及其附件記載的權(quán)利和義務。
  　　第五，應了解土地的建設規(guī)劃和設計的要點。包括土地的用途、建筑密度、容積率及公共配套設施的要求。因為根據(jù)城市建設規(guī)劃，各地塊的用地功能、建筑密度、容積率及公共配套設施的要求有所不同而且是確定的，不能隨便改動。不同標準的建設規(guī)劃和設計要點決定了土地的利用率、開發(fā)建設成本及利潤的大小。因此，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，受讓人應當綜合考慮和評估上述因素，才能衡量土地價格高低和房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本風險和投資回報。
  　　第六，應了解土地的轉(zhuǎn)讓年限?！稐l例》規(guī)定“土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。因此，受讓人應當明確轉(zhuǎn)讓人原出讓土地的使用年限，不能以土地法規(guī)定的**高年限來確定給其受讓人，如果原出讓合同的年限已屆滿，則應重新簽訂出讓合同，根據(jù)實際土地使用情況確定其土地使用權(quán)的使用年限。因為土地使用年限不同、土地的價格亦不同。土地總收益是房屋收益和土地純收益的綜合：房屋使用年限愈長、年折舊就愈大，這樣土地價格相對較低。
  　　第七，應弄清土地使用權(quán)是否有禁止性和限制性?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：“(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定條件的;(二)司法機關和行政機關依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領取權(quán)屬證書的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！币驀业墓步ㄔO需要或進行舊城改造時對原土地使用者的使用權(quán)證書，政府應及時將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權(quán)證書作為土地擁有者的合法憑證進行轉(zhuǎn)讓。對于有共有使用權(quán)，在辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記過程中，土管人員應深入現(xiàn)場調(diào)查，征得共有權(quán)人的同意并出具書面證件，不能隨意給其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
  　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在了解以上幾個問題的同時，還應當辦理過戶登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商一致并簽字蓋章確認后，只能說明轉(zhuǎn)讓行為的完成。而轉(zhuǎn)讓協(xié)議或合同經(jīng)有權(quán)機關審查符合轉(zhuǎn)讓條件并依法履行審批手續(xù)只是說明轉(zhuǎn)讓行為生效。只有轉(zhuǎn)讓雙方辦理土地權(quán)屬登記，才說明轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移并合法有效。
  

  查看全文↓ 2018-07-12 16:25:19

相關問題

• 問 ?? 集體土地轉(zhuǎn)讓合法嗎
  答

  現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是在堅持家庭承包經(jīng)營制度的前提下，由承包方將其擁有的土地使用權(quán)，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股等形式，流轉(zhuǎn)給發(fā)包方或其他單位及個人。

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• 問 集體土地如何轉(zhuǎn)讓
  答

  根據(jù)我國現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！睹穹ㄍ▌t》第80條也規(guī)定，土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。但是，《憲法》和有關的法律法規(guī)又規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。這里的土地使用權(quán)應包括國有和集體兩種。對于國有土地使用權(quán)，國務院已以第55令的法規(guī)形式明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓的條件、轉(zhuǎn)讓的范圍、轉(zhuǎn)讓辦法；對集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓至今還沒有一部相關的法規(guī)。但新的《土地管理法》為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題提供了法律上的依據(jù)，并為今后出臺相關的實施辦法埋下了伏筆。特別是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，為集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓大開方便之門。從資源保護的角度理解，用途管住了，一切就管??；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流動，政府只管納稅、收費；這是市場經(jīng)濟條件下政府管理資源的**高明手段。一、關于集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律根據(jù)問題 國務院至今未出臺一部相關的集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的管理法規(guī)，因此，出現(xiàn)學術(shù)理論上的長期爭鳴是極為正常的?，F(xiàn)在的問題是，人們要把原先在理論上長期爭鳴的東西付諸于實踐，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁區(qū)、制度創(chuàng)新等口號，這就有點令人疑惑不解了。因為，理論上爭鳴和實踐中具體運作完全是兩碼事。作為政府職能部門，依法辦事是其天職，在這個大前提下，才能談解放思想、突破禁區(qū)。我認為，法律法規(guī)的每一條款的遣字造句應當是非常慎密而嚴謹?shù)?，其立法的宗旨也當是明確客觀的，任何從左或有的角度隨意歪曲理解采取實用主義的做法均不足取，事實上，無論《憲法》或《土地管理法》等法律都沒有在文字上明確表述集體所有土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓或流轉(zhuǎn)，恰恰相反，新《土地管理法》及其《實施條例》的某些條款規(guī)定已為集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)上的支持。 （一）新《土地管理法》第14條第2款規(guī)定，在土地承包經(jīng)營期限內(nèi)，對個別承包經(jīng)營者之間承包的土地進行適當調(diào)整的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。這里的承包經(jīng)營權(quán)，實質(zhì)即為集體所有農(nóng)業(yè)用地的土地使用權(quán)，調(diào)整行為說白了就是土地使用權(quán)有條件的轉(zhuǎn)讓，只是名稱不同并經(jīng)村民代表大會通過及報上級機關批準而已。 （二）新《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。我認為，該條款有二層意思：①這里的農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)應特指農(nóng)業(yè)用地，如果農(nóng)業(yè)用地未經(jīng)依法辦理農(nóng)轉(zhuǎn)審批手續(xù)而轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設，當然是不允許的，也和新法的立法宗旨相悖。如若轉(zhuǎn)、受讓雙方都是用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不改變用途，那就不適用本條款，而適用上述第14條之規(guī)定。在實際工作中，人們往往根據(jù)這一條款規(guī)定不加分析地對集體土地轉(zhuǎn)讓行為進行全面否定，均因未深刻領會新法的立法宗旨及從整體上理解《土地管理法》條文所致。②該條款的下一段話即取得建設用地的企業(yè)……已開宗明義的告訴我們，符合特定條件的集體建設用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)移。何謂依法轉(zhuǎn)移？轉(zhuǎn)移者，轉(zhuǎn)讓也。既然允許轉(zhuǎn)讓，就可以不辦理征用手續(xù)而允許流動辦理變更登記手續(xù)。如果征為國有，那就不是轉(zhuǎn)讓，而是劃撥或出讓。這個根本概念必須弄清。

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• 問 ??集體土地如何轉(zhuǎn)讓？關于農(nóng)村集體土地是否可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租？
  答

  依據(jù)憲法，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問 ??集體土地如何轉(zhuǎn)讓？現(xiàn)在農(nóng)村集體土地是否可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租？
  答

  依據(jù)憲法，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問 集體土地房屋可以轉(zhuǎn)讓嗎？
  答

  《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

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