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• 134****2274

  一、開發(fā)商拿出來(lái)賣的房產(chǎn)就是期房，這樣的期房取得相u在手續(xù)后，是可以進(jìn)行銷售的，這樣的銷售實(shí)際上是一種“預(yù)售”，并不能立即實(shí)際房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利。
  二、如果是已經(jīng)購(gòu)置過來(lái)的房子是期房，主要看有沒有取得房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證的房子出售只能是達(dá)成買賣協(xié)議，不能實(shí)行覆行房產(chǎn)過戶手續(xù)。
  三、購(gòu)置的期房還沒有經(jīng)過房管局備案的情況下，與開發(fā)商協(xié)商一致后，可以將合同轉(zhuǎn)移給第三方，這樣的形式常見于新房交易中。

  查看全文↓ 2018-07-11 19:21:02
• 156****6607

  　　剛交了**款，還沒有辦按揭。
  　　這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案，是**好處理的。
  　　買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將**款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。
  　　正在還房貸，還沒有交房
  　　方式一：直接更名
  　　流程：
  　　1、賣方將銀行的貸款還清；
  　　2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  　　3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
  　　4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
  　　注意事項(xiàng)：
  　　1、房子必須還清銀行貸款
  　　2、更名必須取得開發(fā)商的同意
  　　3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買
  　　這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過程沒有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
  　　從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著。
  　　方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過戶
  　　這種方式就屬于二手房買賣了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。
  　　包括：
  　　個(gè)人所得稅：總房款的1%。
  　　契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的1.5%。（均為首套房）
  　　（契稅要交兩次，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）
  　　營(yíng)業(yè)稅：5%
  　　第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
  　　注意事項(xiàng)：
  　　1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！
  　　2、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。
  　　3、對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
  　　4、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

  查看全文↓ 2018-07-11 19:20:55
• 136****7668

  如果沒有貸款的情況下!
  如果想賣的話,
  除非你認(rèn)識(shí)開發(fā)商的人,從退房程序走轉(zhuǎn)讓給別人!
  當(dāng)然這種方法是不合法的!
  因?yàn)槟愕姆慨a(chǎn)證要一年才能辦下,所以以上這種方法是唯一的方法!
  目前你的房屋有貸款!
  必需把款還完才能從退房走!
  否則開發(fā)商的帳目無(wú)法作平!
  也不可能同意你的提議!

  查看全文↓ 2018-07-11 19:20:45

相關(guān)問題

• 問 交房前可以裝修嗎
  答

  裝修按照之前些業(yè)主的程序應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)裝修，問題是你怕 后續(xù)出現(xiàn)問題無(wú)法得到維修或者賠付；那么這個(gè)問題就要求你與開發(fā)商簡(jiǎn)單的協(xié)商一下，盡量爭(zhēng)取先不辦手續(xù)直接裝修，后續(xù)補(bǔ)手續(xù)（即使多交點(diǎn)押金也可以考慮），時(shí)間長(zhǎng)了，誰(shuí)都沒辦法了，后續(xù)補(bǔ)簽協(xié)議的時(shí)候，時(shí)間就按照當(dāng)時(shí)的日期，這樣是**好的，如果你沒有做到以上辦法，那么別人怎么辦你就怎么辦，裝修時(shí)目的，擔(dān)心是次要的，后續(xù)也出不了什么大問題，主要是安裝類設(shè)施要保護(hù)好（就是原來(lái)交房標(biāo)準(zhǔn)中的安裝），裝你的，這樣的事情多的去了；當(dāng)然集體商討也是件不錯(cuò)的辦法，現(xiàn)實(shí)生活中單憑一個(gè)交房推后就要鬧事~不可取

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• 問 交房前可以裝修嗎
  答

  1，不可以的，2，交房是開發(fā)商向業(yè)主履行交付的義務(wù)，可以委托物業(yè)向業(yè)主交付，但實(shí)際上物業(yè)應(yīng)該提供委托書。否則，是應(yīng)該由開發(fā)商自己履行該交付義務(wù)的。而且該委托本身的爭(zhēng)議與業(yè)主無(wú)關(guān)。開發(fā)商才是商品房買賣合同的相對(duì)方。3，交房時(shí)需要業(yè)主驗(yàn)收房子通過簽名同意接收后，才可以拿鑰匙裝修的，提前裝修一般是默認(rèn)業(yè)主已經(jīng)認(rèn)可了房子的質(zhì)量以及其他的設(shè)施符合交房要求，在經(jīng)過開發(fā)商的同意后進(jìn)行的裝修活動(dòng)。裝修后再發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題是要業(yè)主自身承擔(dān)的。有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問 ??交房前,可以裝修嗎？交房前可以提前進(jìn)去裝修么？
  答

  首先需要關(guān)注的是房子是否經(jīng)過測(cè)繪和房管局驗(yàn)房，如果沒有后期驗(yàn)房時(shí)如果出現(xiàn)問題將很難處理。其次是建筑施工是否已經(jīng)全部結(jié)束，水電暖氣施工是否已經(jīng)完成，沒水沒電怎么裝修啊。再次就是房子是不是達(dá)到裝修施工的干燥程度了，如果墻面太濕的話裝修完后會(huì)出現(xiàn)墻面和家居開裂的情況。所以一定要慎重。

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• 問 交房前可以換戶型嗎
  答

  一般簽訂了購(gòu)房合同是不可以換的，具體可以跟開發(fā)商協(xié)商個(gè)人住房按揭貸款條件：1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，同時(shí)具有按期歸還貸款本息的能力;3、具有所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購(gòu)住房的**款;4、具有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人;5、具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值;6、銀行規(guī)定的其他條件。

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• 問 交房前退房可以嗎
  答

  ①還清公積金貸款，解除房屋抵押。②和開發(fā)商一起去房地產(chǎn)交易中心撤銷已備案的合同。③從開發(fā)商那里拿到退回的房款。這每一步都需要簽好多字，等好久。而且一旦房地產(chǎn)交易中心不同意合同撤銷，就沒辦法了。

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