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• 136****9299

  　容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規(guī)劃，一般而言，容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。
  　　計算公式：
  　　容積率=總建筑面積÷總用地面積;
  　　當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
  　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  　　所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:16:18
• 144****1059

  一、容積率的內涵及其特性
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性：
  (一)容積率表達的是具體“宗地”內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。
  (三)容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
  樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率
  因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:16:04
• 155****2373

  容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
  容積率：項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。
  容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對地下建筑面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規(guī)定的，關于地下室是否算容積率，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵開發(fā)地下空間，計入容積率是規(guī)范房地產市場，防止不良房地產開發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關系到建筑用地的大小。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:15:50
• 145****9584

  《關于加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。
  土地出讓金的補交標準應按照增加容積率的比例乘以土地價格計算。具體執(zhí)行時，區(qū)別批準增加容積率的時間等實際情況分類測算。一般在土地出讓合同簽訂后6個月內經批準增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格按照土地出讓價格執(zhí)行；6個月后增加容積率的，土地價格執(zhí)行市場價。具體價格由市國土部門按照規(guī)定進行市場評估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價格測算應補交的出讓金，具體應分兩塊計算補交出讓金的金額，一塊是原容積率內改變用途應補交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應補交的土地出讓金
  以出讓方式取得土地使用權的，建設單位申請在控制性詳細規(guī)劃規(guī)
  定的可兼容用地性質范圍之內調整用地性質，或申請在控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的容積率指標范圍之內調整容積率的，按下列程序辦理：
  （一）建設單位向規(guī)劃主管部門提交調整申請報告和調整方案，規(guī)劃主管部門集體研究調整申請報告和調整方案；經審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門組織召開專家論證會，邀請專家對調整的必要性、合理性進行技術論證，提出專家論證意見。
  （二）經專家論證同意調整的，由規(guī)劃主管部門組織對調整申請報告、調整方案和專家論證意見進行公示，必要時，可以組織聽證，并形成公示或聽證情況報告。
  （三）規(guī)劃主管部門將調整申請報告、調整方案、專家論證意見、公示及聽證情況報告、修改后的調整方案提交城市規(guī)劃委員會審議。
  （四）城市規(guī)劃委員會審議通過的，由規(guī)劃主管部門報城市（縣）人民政府審批.

  查看全文↓ 2018-07-07 19:15:36
• 146****7451

  落伍了吧，以前是想辦法去搞定規(guī)劃部門提高容積率，現(xiàn)在是想辦法如何降低容積率。
  目前人們對人文、環(huán)境要求的觀念已開始改變，容積率越小開發(fā)商利潤越大，畢竟容積率高的還要花很多錢去修，容積率小的土地上面的每層空氣都按平方米賣一樣的錢，完全是空手盈利。因為：住宅價值不單是按每平方米建筑面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的住宅，每平方米價格要高出一倍左右。
  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
  規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:15:08

相關問題

• 問 ?? 土地估價容積率怎么算
  答

  容積率的計算公式?容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積但在工業(yè)上：容積率=(廠區(qū)建筑面積+構筑物面積)÷廠區(qū)占地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。容積率多少合適，容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。

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• 問 ?? 土地估價容積率怎么算
  答

  是按照基準地價修正法來規(guī)定的。基準地價修正法(land datum value method)是我國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果,按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法?；鶞实貎r是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農用地基準地價。運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：搜集有關基準地價的資料；確定估價對象所處地段的基準地價；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正；進行個別因素修正；求出估價對象宗地價格。

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• 問 ?? 容積率如何修正？應該怎么辦理呢？
  答

  容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平?！　∪莘e率,是土地利用程度的技術經濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益**終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎?！　∪莘e率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。

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• 問 ?? 如何降低容積率？應該怎么辦理呢？
  答

  建筑容積率簡稱容積率，又稱建筑面積毛密度，是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內，但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規(guī)劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區(qū)內的道路面積、綠地面積、建筑物 (構筑物)所占面積、運動場地等等。

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• 問 超容積率怎么辦
  答

  要申請變更建筑規(guī)劃許可證

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