已有3個(gè)回答

• 136****3794

  投資公寓應(yīng)注意:
  成熟的商圈是首選。地段是極其重要的，投資者在選擇商務(wù)公寓時(shí)一定要仔細(xì)考察。一般而言，正處于成熟商圈的商務(wù)公寓應(yīng)是首選，應(yīng)處于交通便捷之處，周邊**好有道路交通支撐，因?yàn)槌砷L(zhǎng)型公司的職員十分看重道路交通的便利。此外，周邊還應(yīng)有濃郁的商業(yè)、文化氛圍。
  內(nèi)外結(jié)構(gòu)要合理。商務(wù)公寓外立面簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，采用高級(jí)面墻或玻璃幕墻，與純粹的寫字樓并無(wú)二致。其內(nèi)部結(jié)構(gòu)也比較合理，采用大躊度預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)隔墻可隨意拆改，晝滿足辦公需求。有些商務(wù)公寓增加了衛(wèi)生間的面積和數(shù)量，取消了廚房、茶水間、候梯廳也比較寬敞明亮。
  智能化配置與商務(wù)服務(wù)秕不能少。好的商務(wù)公寓就配合周全的商務(wù)服務(wù)秕。樓內(nèi)應(yīng)設(shè)立大型商務(wù)中心，包括訂票、訂餐、速遞等多種服務(wù)手段。樓內(nèi)還應(yīng)配備大型會(huì)議室外、多媒體、演示中心等，以供樓內(nèi)公司使用。商務(wù)公寓的智能化配置要實(shí)現(xiàn)寬頻上網(wǎng)，這是現(xiàn)代化辦公的必備項(xiàng)目。此外，保潔、保安、巡更、監(jiān)控等，軟件手段亦就俱全。商務(wù)公寓拒絕安裝普通型民用電梯，這既關(guān)系到公司的形象，也關(guān)系到樓內(nèi)縱向交通是否快捷高效。
  樓宇規(guī)模不宜過(guò)小。商務(wù)樓宇的規(guī)模應(yīng)在3至5萬(wàn)平方米為宜，不能過(guò)小，否則難以體現(xiàn)出商務(wù)氛圍。地上地下車位要充足，比住宅樓的車痊數(shù)量要多。如果存在車位數(shù)量太少的問(wèn)題，就制約了商務(wù)公寓的發(fā)展。

  查看全文↓ 2018-07-07 03:44:05
• 135****1442

  如今的市場(chǎng)中酒店式公寓類產(chǎn)品層出不窮,特別是在住宅土地供應(yīng)稀缺的主城區(qū)域這種物業(yè)形態(tài)更是占據(jù)了“半壁江山”,那么該如何選購(gòu)這類產(chǎn)品、要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)呢,以下讓我們做一具體分析。
  酒店式公寓形式多 近年來(lái)“酒店式公寓”這種全新的物業(yè)形式開(kāi)始在樓市大行其道,都以其小戶型、低總價(jià)、相對(duì)便利的生活環(huán)境等優(yōu)勢(shì)迅速得到了廣大購(gòu)房人的青睞,而其形式更是“百變”,目前市場(chǎng)上打著“精裝小戶型”、“LOFT”等旗號(hào)的小戶型項(xiàng)目大多是此類產(chǎn)品。
  看清土地使用年限 目前大多數(shù)城市市場(chǎng)中酒店式公寓產(chǎn)品共有兩種類型,40-50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)和70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅土地性質(zhì)。
  不同使用年限的產(chǎn)品在諸如購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓房源時(shí)所繳納的費(fèi)用、**金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等等方面都有很大的區(qū)別,影響生活的便利性,因此購(gòu)房者在置業(yè)前應(yīng)仔細(xì)咨詢清楚。
  投資風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)慎 雖然低總價(jià)的此類商品在售價(jià)上有很大優(yōu)勢(shì),但居住成本通常高于正常住宅。同時(shí)這類產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者同樣要謹(jǐn)慎,不談居住功能有限、得房率總體偏低等“硬傷”,房租受市場(chǎng)影響表現(xiàn)不穩(wěn)定、大多數(shù)項(xiàng)目求租者有限等都會(huì)使投資者期待的回報(bào)率大大減少。
  以目前主城整體2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)、月租金2000-2500元/月為例,一套投資100萬(wàn)元的房源成本要全部收回**多要40多年的時(shí)間,形成房子越高檔租售比越低的悖論。
  投資者在選擇這類產(chǎn)品時(shí)一定要對(duì)房源周邊的交通配套、租金情況、戶型結(jié)構(gòu)甚至物業(yè)管理等都要心中有數(shù)。

  查看全文↓ 2018-07-07 03:43:42
• 136****8576

  酒店式公寓形式多
  
  近年來(lái)“酒店式公寓”這種全新的物業(yè)形式開(kāi)始在樓市大行其道,都以其小戶型、低總價(jià)、相對(duì)便利的生活環(huán)境等優(yōu)勢(shì)迅速得到了廣大購(gòu)房人的青睞,而其形式更是“百變”,目前市場(chǎng)上打著“精裝小戶型”、“LOFT”等旗號(hào)的小戶型項(xiàng)目大多是此類產(chǎn)品。
  
  看清土地使用年限
  
  目前大多數(shù)城市市場(chǎng)中酒店式公寓產(chǎn)品共有兩種類型,40-50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)和70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅土地性質(zhì)。不同使用年限的產(chǎn)品在諸如購(gòu)買或轉(zhuǎn)讓房源時(shí)所繳納的費(fèi)用、**金額及貸款的政策、戶口的限制、水電為商用還是民用的定性等等方面都有很大的區(qū)別,影響生活的便利性,因此購(gòu)房者在置業(yè)前應(yīng)仔細(xì)咨詢清楚。
  
  投資風(fēng)險(xiǎn)要謹(jǐn)慎
  
  雖然低總價(jià)的此類商品在售價(jià)上有很大優(yōu)勢(shì),但居住成本通常高于正常住宅。同時(shí)這類產(chǎn)品的投資風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者同樣要謹(jǐn)慎,不談居住功能有限、得房率總體偏低等“硬傷”,房租受市場(chǎng)影響表現(xiàn)不穩(wěn)定、大多數(shù)項(xiàng)目求租者有限等都會(huì)使投資者期待的回報(bào)率大大減少。
  
  以目前主城整體2萬(wàn)元/㎡的均價(jià)、月租金2000-2500元/月為例,一套投資100萬(wàn)元的房源成本要全部收回**多要40多年的時(shí)間,形成房子越高檔租售比越低的悖論。投資者在選擇這類產(chǎn)品時(shí)一定要對(duì)房源周邊的交通配套、租金情況、戶型結(jié)構(gòu)甚至物業(yè)管理等都要心中有數(shù)。
  

  查看全文↓ 2018-07-07 03:42:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??投資酒店式公寓注意哪些事項(xiàng)呢？誰(shuí)有什么建議呢？
  答

  現(xiàn)在**火的就是快捷酒店了，好比尚客優(yōu)快捷酒店，現(xiàn)在三線城市的旅游業(yè)這么火爆，酒店行業(yè)在三線城市根本沒(méi)有普遍，所以在三線城市非常有需要，但是私人賓館臟亂差的現(xiàn)場(chǎng)很普遍，旅客非常需求快捷酒店，我建議推薦尚客優(yōu)快捷酒店

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 投資酒店式公寓有哪些風(fēng)險(xiǎn) 投資酒店式公寓怎么樣
  答

  投資性購(gòu)房與一般的購(gòu)房不一樣，需要更多的關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可能帶來(lái)的收益等。對(duì)于希望投資酒店式公寓的購(gòu)房者，不防也了解下這類房產(chǎn)的投資收益及風(fēng)險(xiǎn)。 酒店式公寓是介于酒店和高檔住宅間的一種物業(yè)，它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有自用和投資兩大功效。酒店式公寓之所以能夠在激烈的租賃市場(chǎng)中存活下來(lái)，是因?yàn)樗軌驖M足市場(chǎng)的不同需求，這類住宅既能享受家庭式的居住布局，又能享受到酒店的殷勤服務(wù)。 酒店式公寓投資優(yōu)勢(shì)： 1、小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此較適合中長(zhǎng)線的投資者。 2、產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。 3、擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。此類投資對(duì)多數(shù)人來(lái)講，是有超值回報(bào)空間的。 4、宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有**空間。未來(lái)有更多跨國(guó)企業(yè)來(lái)中國(guó)設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大、中城市的高級(jí)商務(wù)人士階層，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。 酒店式公寓投資的幾點(diǎn)理由： 1、出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的租客源。同時(shí)公寓的出租的**短時(shí)間可以是一天，**長(zhǎng)就沒(méi)有限制，而住宅一般**少要3個(gè)月，它們面對(duì)的客戶群要比住宅范圍廣。 2、租金要比普通公寓來(lái)的高。在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主在出租市場(chǎng)上的惡性競(jìng)爭(zhēng)。即使**開(kāi)始的時(shí)候住進(jìn)去的都是高端客戶，當(dāng)只要有一個(gè)出租者愿意降低價(jià)格引進(jìn)比較低端的客戶的時(shí)候，普通公寓就開(kāi)始進(jìn)去惡性循環(huán)，**后高端客戶會(huì)慢慢流失。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià);此外，租客也愿意花比公寓高的價(jià)差來(lái)和具有同等身份的人住在一起，獲得更多的服務(wù)和安全保障。 3、發(fā)展更具持續(xù)性。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式使得酒店式公寓會(huì)比普通公寓更加關(guān)注長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，會(huì)有自己的推廣和營(yíng)銷計(jì)劃，從而使它們的發(fā)展具有持續(xù)性?？偠灾顿Y酒店式公寓比普通公寓要有優(yōu)勢(shì)。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。 酒店式公寓投資可能存在的風(fēng)險(xiǎn)： 1、居住成本高。 從生活層面來(lái)說(shuō)，住在酒店式公寓里的生活成本也相對(duì)高昂。如水電費(fèi)是按商用物業(yè)計(jì)算，比普通住宅水電費(fèi)要高出一倍左右。以北京為例，普通住宅的電費(fèi)為每度0.48元，水費(fèi)為每噸3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店式公寓的收費(fèi)為電費(fèi)0.9元、水費(fèi)5.1元，大部分商業(yè)立項(xiàng)的酒店式公寓則無(wú)天然氣接入。 2、回報(bào)率大打折扣。 許多酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商打出的15%至18%的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于真實(shí)的水平，而實(shí)際的年投資回報(bào)率也就是在5%至6%之間。高回報(bào)率確實(shí)很吸引投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關(guān)鍵要素，主要包括以下因素。契稅和公共維修基金。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目銷售時(shí)，其價(jià)格并不包括契稅和公共維修基金，從目前這兩個(gè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋維修基金是收樓價(jià)的2%。所以從上述情況來(lái)看，即便是酒店式公寓房產(chǎn)價(jià)格讓你動(dòng)心，但也要考慮到契稅和公共維修基金這兩個(gè)隱性成本的代價(jià)。 租金價(jià)格的折扣。酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目收益計(jì)算時(shí)，往往是根據(jù)所在地段的酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格制定的。以北京東二環(huán)附近的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目來(lái)看，銷售價(jià)格在25000元/平方米，投資人士在投資前可參照同等地段的酒店日租金做一對(duì)比。以同等地段的一個(gè)四星級(jí)酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格大約在800元/日，一個(gè)月就會(huì)有24000元的收益，但眾所周知，酒店為了吸引客戶往往會(huì)采取會(huì)員、折扣等活動(dòng)，打折后的價(jià)格往往也就在400元至500元/日左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)的高投資回報(bào)率。 物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等其他費(fèi)用。針對(duì)投資酒店式公寓而言，除了需要在購(gòu)買時(shí)需要繳納必須的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等諸多費(fèi)用都需要考慮進(jìn)去，而這些往往就是我們?cè)谕顿Y時(shí)忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維護(hù)費(fèi)用通常比較高，而且很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這點(diǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商打出的每年15%至18%的高投資回報(bào)率顯然沒(méi)有考慮到以上諸多因素。 中介費(fèi)。投資人在投資房產(chǎn)項(xiàng)目后，還要考慮房屋的出租問(wèn)題。很多投資人士如果自己尋找客戶需要耗費(fèi)極大的精力和物力，所以往往把房子委托給中介***，而這就需要向***中介交納一定額度的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用也就成為了投資人士的隱性成本。 3、酒店式公寓產(chǎn)權(quán)要分清。 目前市場(chǎng)上的酒店式公寓按照產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)方式可以分為三種：大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓不是小投資者投資的對(duì)象。大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓對(duì)資本的要求很高，資金的門欄使得這類酒店式公寓很難允許個(gè)人投資者投資，一般都是投資基金或是專業(yè)公司在控制。小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者需要謹(jǐn)慎。因?yàn)榉墙y(tǒng)一經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致沒(méi)有統(tǒng)一的管理，使得同一棟樓中的各個(gè)小公寓之間存在很大競(jìng)爭(zhēng)。這類酒店式公寓其實(shí)和普通的小戶型住宅已經(jīng)基本沒(méi)有什么差異，只是掛了酒店式公寓的名字來(lái)抬高身價(jià)，事實(shí)上體現(xiàn)不了酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)。 如何投資酒店式公寓不賠錢? 一看位置。是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 二看配套。***生活、商務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有。 三看物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客房的**直接條件。要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看完整計(jì)劃。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有。 五看推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 選擇酒店式公寓投資，專業(yè)的品牌管理公司是保障，他們既能提供高效的管理服務(wù)，又有一定的品牌效應(yīng)能夠保證客源的充足性。

• 問(wèn) 購(gòu)買酒店式公寓需要注意哪些事項(xiàng)
  答

  酒店公寓是屬商業(yè)產(chǎn)權(quán),所要繳納的稅費(fèi)根據(jù)商業(yè)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)來(lái)的。還要注意的是地段,價(jià)格,**空間大不大。因?yàn)榫频晔焦⒖吹氖且院蟮?*空間,做好長(zhǎng)期持有的打算

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 投資酒店式公寓有哪些利弊？
  答

  酒店式公寓面積小，總價(jià)低。地段一定要好才行

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??投資酒店式公寓怎么樣?投資酒店式公寓有什么利弊?
  答

  酒店式公寓優(yōu)勢(shì)：（1）小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此較適合中長(zhǎng)線的投資者。（2）產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。（3）擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。此類投資對(duì)多數(shù)人來(lái)講，是有超值回報(bào)空間的。（4）宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有**空間。未來(lái)有更多跨國(guó)企業(yè)來(lái)中國(guó)設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大、中城市的高級(jí)商務(wù)人士階層，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。酒店式公寓風(fēng)險(xiǎn)：（1）同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。（2）酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題。（3）投資者的預(yù)期租金問(wèn)題。（4）定價(jià)問(wèn)題。定價(jià)過(guò)高，壓縮**空間，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。（5）土地性質(zhì)，使用年限一般為40年和50年兩種。

  全部5個(gè)回答>