已有4個回答

• 153****2157

  在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。
  如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。
  從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

  查看全文↓ 2018-06-30 09:22:23
• 157****7266

  不可抗力分為自然因素（地震、海嘯、泥石流、瘟疫等）、人為因素（戰(zhàn)爭、恐怖襲擊等）、社會因數(shù)（政府行為等），是一種免責行為，發(fā)生不可抗力，雙方均不追究責任。

  查看全文↓ 2018-06-30 09:22:15
• 132****1217

  一，不可抗力的定義是什么。不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。比如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。
  二，依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。
  三，如果開發(fā)商逾期交房的理由，符合這三個條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開發(fā)商的違約責任，否則就不能視為不可抗力，應(yīng)追究開發(fā)商的違約責任。
  四，現(xiàn)行商品房買賣中，開發(fā)商通常將以下事項列為不可抗力條款中的免責事項：
  1.施工中遇到異常困難(如：惡劣天氣、季節(jié)影響)及重大技術(shù)問題不能及時解決；
  2.市政配套的批準與安裝的延誤或其他政府原因。

  查看全文↓ 2018-06-30 09:22:06
• 148****4672

  商品房預售合同中免責條款常常相伴規(guī)定有不可抗力條款，本案是一起商品房預售中開發(fā)商延遲交房引發(fā)責任承擔爭議的案件，涉及的主要問題是什么是不可抗力，不可抗力的范圍及不可抗力的免責法律效力。 （一）什么是不可抗力以及不可抗力的范圍 所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。在商品房買賣合同中不可抗力是指商品房買賣雙方在訂立和履行合同過程中不能預見、不可抗拒的外來力量，是不受買賣雙方意志左右、支配并且影響商品房買賣合同正常履行的自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象。一般說來，不可抗力的構(gòu)成要件有：1、不能預見。按一般人的標準去衡量，商品房買賣合同雙方在盡到了應(yīng)有的注意義務(wù)而仍不能預見，就具備不可抗力的主觀要件。2、不能避免。不能避免是指當事人對事件的發(fā)生不能進行控制。3、不能克服。是指當事人對事件的發(fā)展及結(jié)果不能進行控制。4、因果關(guān)系。不可抗力與造成合同不能或不能完全履行有因果關(guān)系才可以作為免責的事由。需要指出的是，不可抗力免責，需以上四個要件同時具備。 我國法律對不可抗力的范圍沒有個體規(guī)定，一般來說不可抗力包括：1、自然災(zāi)害。這類不可抗力事件是由自然原因引起的，如地震、水災(zāi)、泥石流、瘟疫等；2、社會事件。如戰(zhàn)爭、罷工、政策調(diào)整等。 在實踐中，個別房地產(chǎn)開發(fā)商以“施工期間雨量大，天氣寒冷異常，民工返鄉(xiāng)親潮”等等提出延期交房抗辯，若在合同中沒有特別約定，筆者認為均不構(gòu)成不可抗力。因以上原因中氣候因素在一定條件下是可以預見的，并可采用一定的防護措施是可以克服的。因此不能認定為不可抗力。建房過程中可能出現(xiàn)因民工返鄉(xiāng)、停工等因施工糾紛造成**終的遲延交房或者因第三方過錯以及資金、原材料等方面出現(xiàn)不能控制的問題在一定條件下可以作為不可抗力而免責理由。 （二）本案中開發(fā)商所主張的“不可抗力”不具有免責法律效力 根據(jù)我國合同法規(guī)定，當事人違約應(yīng)當承擔違約責任，但存在不可抗力的特殊原因可以被免除違約責任，不可抗力就是免責的原因之一。因不可抗力發(fā)生導致商品房買賣合同不能履行時，一般有以下幾種法律后果：1、商品房買賣合同的解除。當不可抗力事件發(fā)生，導致合同全部義務(wù)不能履行時，買賣雙方解除合同。如因地震導致所購的房屋不復存在；2、合同的變更。不可抗力事件發(fā)生時，仍有履行的必要和可能的，不可抗力僅僅導致合同變更的法律效果，則可以變更合同。如簽訂商品房買賣合同后某市政策調(diào)整，市區(qū)內(nèi)只允許蓋二十層以下的房屋，那么原來購買的二十層以上的商品房可以變更為其他的層高；3、推遲合同義務(wù)的履行期間。如因不可抗力事件只是暫時地阻止合同的履行，并不使合同永遠地不能履行，待不可抗力事件結(jié)束后可推遲合同的履行而不是解除合同，如房地產(chǎn)開發(fā)公司在組織工人進行施工的過程中遇到被拆遷戶的阻礙期間視為不可抗力，而此期間的遲延交付并沒有承擔違約責任。 綜上，不可抗力可以免除民事責任，那么不可抗力免除民事責任的范圍有多大，不可抗力是否可以免除全部責任。要根據(jù)具體的案件情況而定。一般說來不可抗力可以免除全部違約責任。但有以下情況的，不可抗力不可以免除違約責任。1、因不可抗力只是影響合同部分履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分免除責任。2、當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。 除此之外法律還規(guī)定了不可抗力中的通知義務(wù)、補救義務(wù)和舉證義務(wù)。不可抗力中的通知義務(wù)是指商品房買賣合同當事人一方因不可抗力不能履行合同的，遭受不可抗力的一方在事故發(fā)生后，要將事故的發(fā)生和自己的決定及時、迅速、準確地通知對方。以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。依合同法誠實信用原則，交易雙方互為尊重、互為信賴。我國合同法也有當事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明的規(guī)定。不可抗力的補救義務(wù)是指發(fā)生不抗力后當事人有義務(wù)采取有效措施，盡量避免或減少損失。舉證義務(wù)是指當事人一方提出免責的，有義務(wù)舉證，作為有效的免責證據(jù)。根據(jù)上述規(guī)定可以確定：1、不可抗力事件是否發(fā)生，必須在一定的期限內(nèi)提供的有關(guān)證明為據(jù)；2、構(gòu)成不可抗力免責的條件，必須是遭受不可抗力影響的一方（開發(fā)商）履行“及時通知對方”和“在一定期限內(nèi)提供證明”的程序和義務(wù)。只有這樣不可抗力才能被認定，免責事由方能成立；3、發(fā)生不可抗力，當事人不能坐視不管，應(yīng)采取積極的補救義務(wù)。 （三）不可抗力是否可以在合同中約定 不可抗力在民法通則及合同法中有明文規(guī)定，是法定的免責事由。但有商品房買賣合同中，根據(jù)合同自治的原則，對不可抗力的范圍仍可約定。不可抗力是法定免責條款，商品房買賣合同雙方在約定不可抗力條款時應(yīng)當在法定范圍的范圍內(nèi)約定，如開發(fā)商約定的不可抗力范圍超出法定范圍，則有可能構(gòu)成無效的免責條款；同時不可抗力作為免責條款具有強制性，當事人不得約定將不可抗力排除在免責事由之外。 一般來說，在商品房買賣合同中，雙方可以將以下事件約定為不可力：1、政府重大行為，如奧運會、世博會等重大項目造成的交通管制、施工限制等。2、特別異常的氣候條件。如臺風、沙塵暴等惡劣天氣。在約定時一定需將惡劣程度約定明確。3、市政配套設(shè)施規(guī)劃的批準與配套安裝的延誤。如供水、供電、排水等設(shè)施的延誤。4、拆遷工程中，因被拆遷人拒不拆遷造成的工程延誤等等。5、施工中碰到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決。
  

  查看全文↓ 2018-06-30 09:21:59

相關(guān)問題

• 問 ??買賣商品房不可抗拒力是指什么？誰知道呢？
  答

  不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預見、無法預防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》民法通則上是指“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”。

  全部4個回答>
• 問 商品房是指什么房？
  答

  商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

• 問 商品房是指什么房子
  答

  所謂的商品房指的就是能夠上市交易流通的房子，經(jīng)過了政府相關(guān)部門的批準之后，是由房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)建造的房屋，主要是用來出租和出售，商品房包括有住宅，商業(yè)用房和其他的建筑類型，像農(nóng)村的自有住宅或者是其他建筑物，都不在商品房的范圍之內(nèi)，其實還是很好區(qū)分的。在選擇商品房的時候，要根據(jù)自己的實際需求來選擇，因為能夠進行上市，自由流通買賣，所以在挑選房子的時候要考慮一下房子是否升值，因為在當前的市場經(jīng)濟條件之下，房屋已經(jīng)成為了一種比較好的投資方向，不要僅從現(xiàn)在的房價來看，還要考慮之后房子等增值問題。挑選房屋的時候要考慮地段、房屋的質(zhì)量以及小區(qū)的物業(yè)，這些都會實際影響到之后的居住，房價越高的房子相對來說這些方面就會更好一些。

• 問 商品房是指什么房子
  答

  所謂的商品房指的就是能夠在市場上自由買賣流通交易的房子，嚴謹一些來說就屬于商品類型的住宅，是我國在市場經(jīng)濟條件下，開發(fā)商通過出讓的方式取得土地使用權(quán)之后，建造用于出售的房子，房子的房價是由開發(fā)商自行定義的，在購買商品房之后取得房屋所有產(chǎn)權(quán)證，房屋的所有權(quán)就歸屬于個人所有，可以再次進行上市交易轉(zhuǎn)讓，不必受到時間的限制。商品房的房價雖然是由開發(fā)商決定，但是房屋的價格當中已經(jīng)包含有土地使用權(quán)取得費用、開發(fā)成本、稅金、利潤等，人們在購買商品房之后，只需要繳納房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的契稅就可以了，在市面上還有一些其他類型的房子，比如說拆遷房，雖然看上去房價比較便宜，但是拆遷房在轉(zhuǎn)讓的時候需要補交土地使用金，而且要在取得產(chǎn)權(quán)證5年以上才能夠交易，同等條件之下還是商品房會更加的方便。

• 問 商品房是指什么房子
  答

  商品房其實就是市面上出售的普通住宅房，一般商品房是經(jīng)過相關(guān)部門批準之后由開發(fā)商建造的房子，在建成之后這種房子是可以在房產(chǎn)市場上出售或者是出租的，一般正規(guī)的商品房都是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，所以也有人把這種房子稱之為大產(chǎn)權(quán)房。購買商品房的注意事項：1、在購買商品房時要查看開發(fā)商的資質(zhì)，要看一下證件是否是齊全，比如說要查看一下對方是否有企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照，對方是否有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書等等。如果自己購買的是期房，要查看一下是否有商品房預售許可證。2、在購買商品房的時候經(jīng)營的行為也必須得合法才行，買賣雙方則是要簽訂正規(guī)的交易合同，且要看清楚合同上的各項條款內(nèi)容，防止存在霸王條款。3、假如購買的是普通住宅房，那么在交房時，開發(fā)商必須要提供住宅使用說明書以及住宅質(zhì)量保證書。