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• 143****3099

  在簽合同時(shí)注意以下幾點(diǎn)：
  1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的；
  2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；
  3、經(jīng)營(yíng)行為合法。現(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。
  4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 15:18:21
• 153****4097

  就是簽訂一個(gè)期房購(gòu)買(mǎi)合同就可以了，里面要約定付款時(shí)間、金額和交房時(shí)間、條件等。付款根據(jù)該合同付款，對(duì)方需要出具收款憑證的。你只要身份證就可以購(gòu)房，如果需要其他的，需要對(duì)方提供有關(guān)文件依據(jù)。
  如果有抵押貸款，則需要簽訂抵押貸款合同。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 15:18:07
• 152****6888

  購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》前，應(yīng)對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)詞語(yǔ)仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)進(jìn)行咨詢。
  　　就合同主要條款說(shuō)明如下：
  　?。?）關(guān)于房屋面積方面的條款。
  　　商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。
  　　目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過(guò)3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對(duì)買(mǎi)房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。
  　　另一種按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照**高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guò)3%處理。
  　?。?）關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款額同的條款。
  　　價(jià)格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項(xiàng)約束發(fā)展商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。
  　　可注明買(mǎi)方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，如果不能通過(guò)的話，買(mǎi)方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買(mǎi)方無(wú)論有無(wú)貸款的必要，**好爭(zhēng)取加入此條款，達(dá)到留給自己一個(gè)冷靜期的效果。
  　　（3）關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。
  　　購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫(xiě)進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建材配備清單、等級(jí)；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線通暢；門(mén)、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級(jí)等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。
  　　雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進(jìn)口潔具、廚具”，而實(shí)際入住時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實(shí)為人造大理石，而進(jìn)口潔具、廚具實(shí)際上是國(guó)內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國(guó)商標(biāo)。在案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商使用人造大理石沒(méi)有違約，因?yàn)楫?dāng)初在簽合同時(shí)并未講明一定要天然大理石。而進(jìn)口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國(guó)品牌，也符合約定。當(dāng)然，使用這些產(chǎn)品使造價(jià)和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對(duì)這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見(jiàn)不一的情形，對(duì)格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開(kāi)發(fā)商的解釋為準(zhǔn)。
  　　有些購(gòu)房人認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。而且還有《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這兩書(shū)已對(duì)商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒(méi)有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問(wèn)題。但事實(shí)并非如此。
  　　商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開(kāi)發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益，因此有必要在購(gòu)房合同中約定房屋的質(zhì)量問(wèn)題。
  　　墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。
  　?。?）關(guān)于售后物業(yè)管理的條款。
  　　這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。
  　　自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。”
  　　但是，在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與買(mǎi)受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，買(mǎi)受人應(yīng)該據(jù)理力爭(zhēng)，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。
  　?。?）關(guān)于履行合同的期限和方法的條款。
  　　應(yīng)寫(xiě)明房屋交付的日期，房屋價(jià)金的交付日期、金額和方法。例如交付房?jī)r(jià)款，是一次付清，還是分期付清。
  　?。?）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款。
  　　由雙方依規(guī)定的日期會(huì)同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，賣(mài)方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的書(shū)面報(bào)告，以及繳納的稅單。
  　　按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為60日。但是，實(shí)際簽約時(shí)，出賣(mài)人往往將此期限延長(zhǎng)，通常有90日、180日等等。買(mǎi)房人應(yīng)力爭(zhēng)在合同中，將出賣(mài)人為買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定為60日，不宜太長(zhǎng)。如果此期限時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，如：365天以上，表明此項(xiàng)目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，對(duì)買(mǎi)受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。
  　?。?）關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款。房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)繳納的一切捐稅、費(fèi)用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。
  　　（8）關(guān)于違約責(zé)任的條款。
  　　包括出賣(mài)人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買(mǎi)受人逾期付款 應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買(mǎi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)至逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬(wàn)分之二或三的違約金。這個(gè)違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買(mǎi)房者應(yīng)爭(zhēng)取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
  　?。?）關(guān)于不可抗拒力。
  　　簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  　　“不可抗力”指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況（僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會(huì)異常事件）。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋?zhuān)駝t，該解釋不具有約束力。并應(yīng)約定一個(gè)告知期限。
  　　出賣(mài)人有時(shí)提出以下免責(zé)條款，買(mǎi)受人**好不要同意：非出賣(mài)人原因，有關(guān)部門(mén)延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決的。
  　　 7、補(bǔ)充協(xié)議別嫌煩
  　　《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分?jǐn)偯娣e說(shuō)明、裝修標(biāo)準(zhǔn)、遲延交房特殊原因的說(shuō)明、公建配套設(shè)施以及花園綠地的權(quán)屬、物業(yè)管理等。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對(duì)有損于自己利益的條款要與賣(mài)方協(xié)商重新擬訂，對(duì)遺漏的事項(xiàng)要加以補(bǔ)充。
  　　買(mǎi)受人在簽訂合同時(shí)一定要將自己與開(kāi)發(fā)商所約定的事項(xiàng)在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，有據(jù)可尋，**大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。買(mǎi)受人盡可能要求開(kāi)發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是今后解決爭(zhēng)議的主要依據(jù)。
  　　房屋平面圖作為合同的附件一，是當(dāng)事人意思一致的表示，也是日后發(fā)生爭(zhēng)議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同時(shí)并沒(méi)有仔細(xì)審查自己合同的附件，所以并沒(méi)有意識(shí)到開(kāi)發(fā)商所提供的房屋平面圖與雙方實(shí)際約定的并不一致，并且存在許多缺陷，而當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，起到證據(jù)作用的卻只能是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要仔細(xì)審查房屋平面圖的方向、尺寸、比例等具體細(xì)節(jié)是否在圖中標(biāo)明。
  　　避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，可在合同中約定出賣(mài)人保證本幢商品房只作為住宅出賣(mài)，不得作為商業(yè)用房出賣(mài)，否則承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　約定“五證”復(fù)印件的真實(shí)性，否則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任選擇賣(mài)方出示《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為房屋交付的條件。交房時(shí)出示實(shí)測(cè)面積。
  　　從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品供不應(yīng)求，仍處于賣(mài)方市場(chǎng)，賣(mài)方就會(huì)利用市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，在履行合同的過(guò)程中不做出太多讓步。至于市場(chǎng)需求少或積壓商品房，因存在這樣那樣的問(wèn)題，賣(mài)方寧死也不肯讓步。從司法的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和實(shí)際操作上都不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的需要，且又無(wú)經(jīng)驗(yàn)及先例可循，導(dǎo)致立法和管理相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展來(lái)說(shuō)比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買(mǎi)方與賣(mài)方是無(wú)法抗衡的，無(wú)法達(dá)到權(quán)利義務(wù)趨向于真實(shí)一致。那么在這種買(mǎi)方明顯處于弱勢(shì)及不利的情況下，怎么能盡**大可能為自己爭(zhēng)得一些應(yīng)屬于自己的但實(shí)際上卻被侵犯或被忽視的權(quán)利呢？
  　　買(mǎi)方聘請(qǐng)律師幫助簽訂購(gòu)房合同的，在就合同條款進(jìn)行協(xié)商、談判的時(shí)候，買(mǎi)方要與自己的律師站在一個(gè)立場(chǎng)，要表示出對(duì)律師的高度信任，這樣才有利于爭(zhēng)取到**大的合同合法權(quán)益，**大程度減少合同內(nèi)容不利于買(mǎi)方甚至對(duì)買(mǎi)方不公的結(jié)果。在開(kāi)發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很想買(mǎi)這個(gè)房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭(zhēng)取的過(guò)程。
  　　總之，購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，不要著急，盡可能多咨詢一些專(zhuān)業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對(duì)等的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。
  　　8、簽字蓋章祝圓滿
  　　北京已出現(xiàn)了同一房屋買(mǎi)賣(mài)合同竟有三個(gè)版本的案件糾紛，開(kāi)發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個(gè)版本的合同原因。
  　　堅(jiān)持賣(mài)方先蓋章，買(mǎi)方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過(guò)頁(yè)章，個(gè)人買(mǎi)主過(guò)頁(yè)簽字。
  　　簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該是雙方對(duì)合同的條款達(dá)成一致意見(jiàn)并以書(shū)面形式表達(dá)后同時(shí)簽字蓋章，然后合同才能生效。但實(shí)際上一些開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)方先簽字，然后才去蓋章。開(kāi)發(fā)商這樣做有很多理由，比如開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)售樓時(shí)，中介機(jī)構(gòu)并無(wú)權(quán)在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到開(kāi)發(fā)商那里去蓋章；還有的是開(kāi)發(fā)商的公章歸某個(gè)人掌管，為了提高開(kāi)發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開(kāi)發(fā)商一般在湊足了幾份買(mǎi)方已事先簽字的合同后，才集中起來(lái)去蓋章。
  　　賣(mài)方蓋章和買(mǎi)方簽字的時(shí)間差，對(duì)于誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)需多慮，但對(duì)于個(gè)別存在有意欺詐的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)方就不得不防了，比如開(kāi)發(fā)商利用這個(gè)時(shí)間差，將一式四份的合同修改，在空白處增加對(duì)自己有利的內(nèi)容，對(duì)事先談好的補(bǔ)充協(xié)議不認(rèn)可，可這時(shí)買(mǎi)方已簽字了，**款大都交了，這會(huì)使買(mǎi)方處于一個(gè)不利的地位。
  　　為了防止這種概率雖小但對(duì)買(mǎi)方殺傷力卻極強(qiáng)的細(xì)節(jié)，建議買(mǎi)方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款用漢字在合同的空白處表述出來(lái)，以防被改動(dòng)。
  　　**好堅(jiān)持雙方同時(shí)蓋章簽字，這開(kāi)發(fā)商不是不能做到，同時(shí)也是對(duì)買(mǎi)方的一種尊重，對(duì)合同嚴(yán)肅性的尊重。
  

  查看全文↓ 2018-06-27 15:17:37

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 期房 簽什么合同
  答

  1. 期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱(chēng)為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。2. 但是在現(xiàn)實(shí)生活中，俗稱(chēng)的期房是在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。3. 在開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》以后就可以根據(jù)自身的付款情況簽訂購(gòu)房合同了，銀行按揭付款的，交齊**款后就可以簽訂購(gòu)房合同了；一次性付款的需要全款到位后才可以簽訂購(gòu)房合同的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)期房簽什么合同
  答

  一般按照過(guò)往的情況來(lái)看，大定金交付后會(huì)要求你在一周內(nèi)付**款，付**款時(shí)就要簽定售房合同或是商品房預(yù)售合同。也可由當(dāng)事人（購(gòu)房者）與甲方（開(kāi)發(fā)商或代理商）另行協(xié)議簽約時(shí)間，而不是甲方（開(kāi)發(fā)商或代理商）與當(dāng)事人（購(gòu)房者）協(xié)議。一般此情況都是在付大定金是發(fā)生。**款付后當(dāng)事人（購(gòu)房者）都是希望在當(dāng)日能盡快完成簽署事宜。此事絕不合情理。 以上所說(shuō)只供樓主做為參考。本人是一名地產(chǎn)銷(xiāo)售人員，絕不希望購(gòu)房者的血汗錢(qián)被騙和由于在購(gòu)房中所產(chǎn)生的不愉快從而影響我們這個(gè)行業(yè)的誤解。 以我小力改變我所能改變的事物。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 期房要簽什么合同
  答

  期房簽訂合同注意事項(xiàng)：　　一、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、繳納定金　　1、確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)中的“定金”二字，定金是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一方不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還?！　〗ㄗh，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買(mǎi)房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來(lái)與賣(mài)房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的?！　《以趯?shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)放商一般提供的都是格式合同，寫(xiě)的都是定金，一定要注意?！　?duì)于定金的退還條件一定要明確，因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購(gòu)房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，而銀行是否按照購(gòu)房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購(gòu)合同中一定要對(duì)這類(lèi)情況具體約定退款條件;　　二、簽訂購(gòu)房合同　　1、先了解這三個(gè)文件　　a.《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第88號(hào))　　b.《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，2001年8月15日修正)　　c.《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則〉　　要先看開(kāi)發(fā)商的兩證“國(guó)有土地使用證”、“預(yù)售許可證”，其中國(guó)土使用證一定要看仔細(xì)該土地的使用年限與用地性質(zhì)，預(yù)售許可證一定要注意您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。這兩證**好是看到原件;　　2、簽約時(shí)帶上《商品房預(yù)售合同文本》或《商品房購(gòu)房合同文本》(網(wǎng)上有)，好與開(kāi)發(fā)商提供的格式合同相對(duì)照　　3、付款方式要和開(kāi)發(fā)商協(xié)商好，是分期、一次性、按揭，其中按揭的成數(shù)、年限、銀行都要談好。一旦銀行不批準(zhǔn)按揭，也要約定處理方法　　4、交房日期以及房產(chǎn)證的辦理日期和違約責(zé)任要談好　　5、商品房銷(xiāo)售面積的計(jì)算問(wèn)題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來(lái)計(jì)算。一般商品房的銷(xiāo)售面積是套內(nèi)銷(xiāo)售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫(xiě)清楚。一定要明明白白、真真切切的在合同里寫(xiě)清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來(lái)的壞處?！　?、在購(gòu)房過(guò)程中，怎么處理面積的誤差呢?通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于 1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷(xiāo)合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒(méi)有超過(guò)據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過(guò)的話，開(kāi)發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。　　7、在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，開(kāi)發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說(shuō)是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說(shuō)地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開(kāi)發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說(shuō)免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開(kāi)發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說(shuō)施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問(wèn)題不能解決，比如說(shuō)契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來(lái)不同，比如說(shuō)施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力。從法律角度講，我們覺(jué)得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說(shuō)我免責(zé)。　　三、收房時(shí)　　1、買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說(shuō)防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開(kāi)關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和用戶約定?！　?、住宅使用說(shuō)明書(shū)，通常應(yīng)該包括開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說(shuō)明，以及門(mén)窗類(lèi)型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽(yáng)臺(tái)等部位需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。

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• 問(wèn) ??簽期房合同應(yīng)注意什么
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  一、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題： 所購(gòu)商品房一定是“大產(chǎn)權(quán)”這點(diǎn)應(yīng)該不必再說(shuō)了。我們這里講的是應(yīng)與開(kāi)發(fā)商具體約定辦好“產(chǎn)權(quán)證”并交付到業(yè)主手中的時(shí)間。一般來(lái)講，在“主合同”中對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間都有具體約定，但是在未如期取得產(chǎn)權(quán)證的情況下對(duì)業(yè)主的權(quán)益保護(hù)力度存在明顯欠缺。所以，我們應(yīng)在“補(bǔ)充協(xié)議”中做出更確實(shí)的約定如下。 1、應(yīng)對(duì)取得產(chǎn)權(quán)證的具體日期做出明確規(guī)定。如2008年2月18日。 2、注明如果在上述規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開(kāi)發(fā)商一方的單方面違約行為”。 3、對(duì)于此項(xiàng)“開(kāi)發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商必須在15個(gè)工做日內(nèi)（業(yè)主可自行商議）退還所有業(yè)主已交納房款。 4、業(yè)主退房時(shí)如該房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)上漲應(yīng)按照上漲后的實(shí)際價(jià)格清退購(gòu)房款項(xiàng)。 5、除了退還房款以外開(kāi)發(fā)商還應(yīng)對(duì)業(yè)主已發(fā)生的銀行利息、裝修費(fèi)、誤工費(fèi)等款項(xiàng)進(jìn)行賠償（金額按具體情況協(xié)商）。 二、所購(gòu)房屋的質(zhì)量保證： 1、墻體平直，無(wú)非設(shè)計(jì)性的起鼓、凹陷和裂縫。 2、房屋頂部防水性能良好無(wú)水漬、廚房和廁所防水無(wú)缺陷、各上、下水管、口與地面結(jié)合處無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。 3、公共管線不從室內(nèi)通行，如不可避免應(yīng)不裸露及保證室內(nèi)表面完整、平滑。 4、水、電、天然氣、電話、網(wǎng)絡(luò)等均可正常使用。其中具體約定好水、電、天然氣的具體開(kāi)通日期。 5、公共區(qū)域（綠地、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)等）的建設(shè)完成日期。約定開(kāi)發(fā)商不得擅自更改其使用用途。 6、買(mǎi)受人有權(quán)聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)入戶對(duì)所購(gòu)商品房的實(shí)際面積進(jìn)行測(cè)量。如果測(cè)量結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的測(cè)量結(jié)果有差異，有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。 三、開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積（花園、露臺(tái)等）應(yīng)將具體位置、面積、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在“補(bǔ)充協(xié)議”中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)（或產(chǎn)權(quán)）。 四、交房條件約定： 1、開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)出具該商品房實(shí)測(cè)面積、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 2、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕收房。 3、在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到“主合同”或“補(bǔ)充協(xié)議”約定標(biāo)準(zhǔn)使交房期限后延的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)“合同”中的約定對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。 4、如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人有權(quán)單方解除“合同”。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付給業(yè)主的違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失（雙方應(yīng)事先對(duì)違約金及相關(guān)損失的具體數(shù)額達(dá)成一致并體現(xiàn)在合同中）。 5、收房時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用。

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• 問(wèn) ??期房合同什么時(shí)候簽？
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  簽訂購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng) 第一項(xiàng)：關(guān)于五證 陷阱：有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。 第二項(xiàng)：關(guān)于公攤面積 陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。 第三項(xiàng)：關(guān)于房產(chǎn)證 陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。 第四項(xiàng)：關(guān)于書(shū)面通知 陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開(kāi)發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。 第五項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的坐落位置 陷阱：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)，買(mǎi)受人可能買(mǎi)得是位置好的某號(hào)樓，可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。 第六項(xiàng)：關(guān)于所售房屋的抵押 陷阱：有的開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進(jìn)而將所建樓盤(pán)抵押。如果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。 第七項(xiàng)：關(guān)于物業(yè)管理公約 陷阱：《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定買(mǎi)受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。 第八項(xiàng)：關(guān)于各方責(zé)任范圍 陷阱：如果因開(kāi)發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等）情形導(dǎo)致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍

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