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• 147****3557

  問]：我居住在某城市。三個月前，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在市里一繁華地段開始建造一幢十六層的高檔寫字樓，預計兩年竣工。但該公司目前已經(jīng)在對外辦理各樓層的出租手續(xù)，并預收一定的租金。我想租用該樓的第十層開辦公司，但第十層還沒建成，而且依照建設部城市房屋租賃管理辦法的規(guī)定，未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。請問該房地產(chǎn)公司出租尚未竣工驗收、尚未取得房屋所有權證的商品房，是不是違反了建設部的上述規(guī)定？
  [答]：你的提問涉及到商品房預租是否有效的問題。商品房預租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其開發(fā)的商品房尚未竣工驗收、取得房地產(chǎn)權證前，將該商品房預約租賃給他人，并預收一定租金的行為。該行為可以確認為有效。其一，從租賃合同的定義來看，租賃合同是雙方約定將租賃物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，為此，出租人負有在約定的期限內(nèi)將標的物交付承租人的義務。不難看出，法律也沒有要求訂立租賃合同時租賃物必須客觀存在這一事實。其二，在動產(chǎn)租賃中，出租人只要在合同訂立后，按照合同約定的時間、質(zhì)量、規(guī)格提供了租賃物的，就不視為違約。同樣的道理，在不動產(chǎn)房屋租賃中，尤其在商品房屋的開發(fā)領域中，預租房屋也是可行的。其三，預租目前的狀況是立法比較滯后，但現(xiàn)行法律法規(guī)并無禁止性規(guī)定，當事人通過其真實意思表示而簽訂的預租合同可以確認為有效。
  當然，商品房預租必須符合一定條件：一是預租合同的出租方只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。二是應當符合商品房預售條件，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)領取商品房預售許可證。因此，只要具備上述商品房預租條件，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以出租正在建設中的商品房。至于城市房屋租賃管理辦法第六條第一項關于未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租的規(guī)定，是對現(xiàn)房而言，并不及于預租。

  查看全文↓ 2018-06-13 16:48:22
• 156****3028

  自住型商品房可以出租。
  商品房出租完全可以。 只有公租房不允許私自出租。
  
  　　自住型商品房是政策性住房的一種，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

  查看全文↓ 2018-06-13 16:48:04
• 158****0976

  在簽署合同的時候，需要注意以下問題：
  
  第一，合同雙方當事人的基本信息情況；
  
  第二，租賃的期限，**長不能超過二十年；
  
  第三，租賃費的數(shù)額，以及給付的方式，時間；
  
  第四，合同到期后的優(yōu)先承租權；
  
  第五，合同違約責任，以及違約金的支付；
  
  第六，合同的解除權；
  
  第七，合同履行期滿或者解除合同后，關于裝修等附屬設施的歸屬問題

  查看全文↓ 2018-06-13 16:47:50

相關問題

• 問 我有個商品房，商品房可以退嗎？
  答

  一般來說當你買了房之后，開發(fā)商是不會給予你退房的。畢竟你都把錢給人家了，人家不會愿意再吐出來的。但是也總有特殊情況的。如果你符合下列條件之一的話，你就可以退掉了！shqianyy當你購買商品房后，你能在什么情況下正當退房呢？1、遲延交付房屋超過一定期限 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定，在開發(fā)商與購房者約定的交房日，開發(fā)商不能交付，經(jīng)催告后3個月內(nèi)開發(fā)商還不能交房，購房者就可以要求開發(fā)商退房。 2、開發(fā)商缺“證” 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定與《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，特別是開發(fā)商預售商品房未取得預售許可證，購房者可以要求開發(fā)商退房。 3、開發(fā)商未經(jīng)購房者同意變更設計 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，如果開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、結構、朝向、面積等有關設計的情況，購房者可以要求開發(fā)商退房。 4、非因購房者原因無法得到貸款 根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第二十三條規(guī)定，如果開發(fā)商提供的資料不具備擔保貸款條件，購房者因此而不能取得擔保貸款，購房者可以要求開發(fā)商退房。 5、房屋面積誤差超過3% 根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規(guī)定，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求退房。 6、房屋質(zhì)量不合格 根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十二條規(guī)定，如果房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可以解除合同，要求退房。7、拿不到產(chǎn)權證 根據(jù)《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十九條規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權證，買房人就可以要求退房。另外，由于開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題的發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權證，購房者也可以要求退房。 8、開發(fā)商采取欺詐手段，誘使購房者與其訂立房屋銷售合同，合同無效，可以要求退房。9、開發(fā)商把房子抵押、或者賣給第三人 商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人將該房屋抵押給第三人，或賣給購房者后，又把房子抵押給他人，購房者查明后，就可以要求退房。10、房屋質(zhì)量導致嚴重影響居住使用 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失。

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• 問 我有個商品房，商品房是住宅嗎？
  答

  商品房：普通住宅、商住兩用樓、別墅、寫字樓、辦公樓、商業(yè)門面、店鋪、商鋪等 商服房：是商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及其相應附屬設施建筑物統(tǒng)稱，即老百姓通俗稱商鋪。其土地使用年限**高40年。

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• 問 自住商品房可以出租嗎? 自住型商品房可以出租嗎
  答

  1.經(jīng)濟適用房出租是不合法的。因為政府是明確規(guī)定禁止出租經(jīng)濟適用房的，全國各地還依據(jù)相關法律，制定具體的實施辦法，具體的可以查看當?shù)赜嘘P規(guī)定。如2005年杭州市政府頒發(fā)的99號文里，明確規(guī)定禁止經(jīng)濟適用房出租。在現(xiàn)行的《杭州市經(jīng)濟適用住房管理辦法》中，也有寫明，經(jīng)濟適用住房不得出租，不得改變其使用性質(zhì)。2.如果將經(jīng)濟實用房出租，則屬于運營領域，違反了國度向其發(fā)售經(jīng)濟實用房的初志。從全體公道的角度看，出租經(jīng)適房前必要補繳收益是正當?shù)摹?/p> 全部3個回答>

• 問 限價商品房可以出租嗎？
  答

  原則上保障性住房是不允許出租的，但是沒有人會去審查這些住房到底是用來自住還是出租。

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• 問 自住型商品房能出租嗎? 自住型商品房可以出租嗎
  答

  根據(jù)北京市對自住型商品房的有關規(guī)定，自住型商品房作為商品房屬性的住宅，當然可以進入二次流通環(huán)節(jié)，進行二手房買賣。不過，五年內(nèi)禁止出售。出售的收益有30%要交給政府。也就是說，收益由售賣人和政府分享。當然，如果出售時平出或賠本，政府就不再“分享”虧損的部分了。至于出租，理論上講是終身禁止，因為它的前綴是“自住”。

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