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• 154****2104

  編輯同志： 我準備**近買一套住宅，去了幾趟售樓部，售樓小姐只知道那套房子是多少面積，究竟是不是那么多，怎么計算出來的，她也說不清楚。請你們指點一下，好嗎？ 何公何公同志：你來信所說的建筑面積指的是產(chǎn)權(quán)面積。房屋面積的測量和計算，是一項專業(yè)性很強的工作，我國現(xiàn)行的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（國家標準 GB/T17986-2000）有非常詳盡的規(guī)定：計算全部建筑面積的范圍：永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍：與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。不計算建筑面積的范圍：層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。你購買的可能是成套住宅，成套房屋建筑面積的測算規(guī)定是：成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。還有一個共有建筑面積的分攤問題，規(guī)定是：共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

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• 157****0129

  建筑面積按外墻外圍長度計算，高度超過2.2米也要計算面積，陽臺算一半，如果是封閉式陽臺按全面積計算，至于和圍墻和屋檐下?lián)跤甑氖遣凰憬ㄖ娣e的。

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• 148****3638

  房屋的建筑面積系指外圍水平面積及水平投影面積計算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。
  
  　　一般規(guī)定
  　　1.房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米（含2.20 米，下同）以上的永久性建筑。
  　　2.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。
  　　3.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。
  　　4.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0.00m以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。
  　　5.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。
  　　6.房屋結(jié)構(gòu)（如墻、柱）占用的面積，包括地下室所占用的面積，但不包括天井、墻外陽臺、客觀存在外樓梯等占用的面積。
  　　計算全部建筑面積的范圍
  　　1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。
  　　2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。
  　　3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20 米以上的按其墻外圍水平面積計算。
  　　4.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。
  　　5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。
  　　6.屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。
  　　7.房屋屋面上屬永久性建筑，層高在2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。
  　　8.原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
  　　9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。
  　　10.與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱外圍水平面積計算。
  　　11.房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
  　　12.層高在2.20 米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫、地下商場等）及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。
  　　13.有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。
  　　14.玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計算建筑面積。既有主墻體又有幕墻時，以主墻體為準計算建筑面積。其墻厚亦按主墻體厚度計算。
  　　15.屬永久性建筑層高在2.20 米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計算。
  　　16.與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計算。雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時，按上蓋水平投影面積計算。
  　　17.室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積（多層按多層計）。
  　　18.機械車庫不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計算。
  　　19.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20 米以上部位的外圍水平投影面積計算。
  　　20.房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。
  　　計算一半建筑面積的范圍
  　　1.與房屋相連有上蓋無圍護結(jié)構(gòu)的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計算。
  　　2.獨立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。
  　　3.未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。當圍護結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時，按圍護結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計算建筑面積；當圍護結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時，按底板外沿水平投影面積的一半計算。
  　　4.無頂蓋的室外樓梯按各樓層外圍水平投影面積的一半計算。
  　　5.有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計算。
  　　不計算建筑面積的范圍
  　　1.層高小于2.20 米的房屋及房屋附屬部位。
  　　2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等，以及有主墻體的玻璃幕、金屬幕及其他材料幕墻。
  　　3.房屋之間無上蓋的架空通廊。
  　　4.房屋的天面、挑臺，房屋天面上的花園、泳池。
  　　5.頂層挑臺的底板局部是下層房屋的上蓋時，挑臺整體不計算建筑面積。
  　　6.房屋的平臺、花臺、曬臺及與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等。
  　　7.建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
  　　8.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會公共通道的，不論其是否有柱，是否有圍護結(jié)構(gòu)，都不計算建筑面積。
  　　9.屋面上有柱有蓋但無圍護結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。
  　　10.利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。
  　　11.廣場式室外樓梯。
  　　12.獨立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
  　　13.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。
  　　房屋計算建筑面積的基本原則
  　　在計算房屋建筑面積時，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。
  　　判別房屋計算建筑面積的基本原則是：
  　　永久固定，層高2.20 米（含2.20 米）以上的房屋及與室內(nèi)相通的部位計算建筑面積。
  　　1.計算全部建筑面積應是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護的部位。
  　　2.計算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。
  　　3.不計算建筑面積通常是層高小于2.20 米的房屋及部位；裝飾性的建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會公用的建筑及無上蓋或上蓋為社會公用的建筑（除挑陽臺、非廣場式室外樓梯算一半面積外）。
  　　特殊墻體及部位處理原則
  　　l.非垂直墻體處理原則：當房屋的墻體向內(nèi)傾斜時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積；當房屋的墻體向外傾斜時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。
  　　2.不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20 米時，按其外墻高度2.20 米處的水平投影面積測算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20 米時，按**小部分的外墻水平投影面積測算房屋的建筑面積。當房屋墻體外凸時，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。

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相關(guān)問題

• 問 房屋建筑面積計算方法有哪些
  答

  1、單層住宅建筑物，不論高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算;單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應計算建筑面積;2、兩層以上的住宅建筑物，建筑面積按各層建筑面積的總和計算，底層建筑面積按方法計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算，因此建筑面積對多層和高層住宅來說，又叫“建筑展開面積”;3、地下室、半地下室及相當出入口的建筑面積，按其上口的外墻外圍水平面積計算(但不包括采光井、防潮層及保護墻等)

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• 問 建筑面積的計算方法
  答

         建筑面積的計算方法是：建筑的每層的水平投影面積之和。包含居住面積即生活區(qū)的面積，樓梯、走廊、廁所、廚房等輔助區(qū)域的面積和墻面、柱子等結(jié)構(gòu)所占的結(jié)構(gòu)面積?！　〗ㄖ娣e與房屋的實際使用率直接相關(guān)，指的是建筑物外墻的地腳以上的每層的水平投影的面積之和，建筑面積等于套內(nèi)建筑面積加上公攤面積。包含了陽臺地下室走廊之類的區(qū)域。建筑面積是買房時開發(fā)商提供給你的面積，**終也會在房產(chǎn)證上記錄下來。建筑面積是衡量建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標，也是反映建筑物規(guī)模大小的實際指標。是購買房屋時需要參考的重要技術(shù)參數(shù)。是關(guān)系到房屋的產(chǎn)權(quán)管理等操作的重要的資料?！　〗ㄖ娣e在購買房屋是首要考慮的因素，所以在買房前一定要弄清楚建筑面積包含的范圍已經(jīng)實際的套內(nèi)建筑面積的比例和公攤面積的占比，這樣才能保證自己買房的利益。

• 問 陽臺如何計算建筑面積? 封閉陽臺的建筑面積計算方法？？
  答

  其實陽臺和露臺是有一定區(qū)別，但由于各個規(guī)范講述不同，混淆的人也很多，我經(jīng)過咨詢有關(guān)專家匯總?cè)缦拢?、露 臺:一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。陽 臺:泛指有永久性上蓋、有圍護結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺；根據(jù)其與主墻體的關(guān)系分為凹陽臺和凸陽臺；根據(jù)其空間位置分為底陽臺和挑陽臺。2、露臺是每層縮進而形成的屋頂平臺，其上部除花架等可有可無的裝飾物外，再無建筑物，和陽臺是有明顯區(qū)別的。陽臺和露臺的區(qū)別是“是否具有永久性頂蓋”。有的是陽臺,沒有的是露臺。3、陽臺不管是封閉陽臺、不封閉陽臺、凹陽臺還是凸陽臺均按水平投影面積一半計算建筑面積，露臺不計算建筑面積。4、說細一點陽臺和露臺的概念，專家們認為：“陽臺是從房間分離出去的一部分，有頂蓋，且頂蓋的高度不超過一個樓層的高度；而露臺是直接對著天空的，沒有柱子，沒有頂蓋，或頂蓋的高度超過一個樓層的高度?！碑斅杜_是為每套房獨立設(shè)置的，即每套房向露臺開門，且各套房的露臺不連通，這時設(shè)有露臺的每套房計一陽臺的建筑面積，按上一層陽臺水平投影面積的一半計算建筑面積，露臺的其余部分不計建筑面積。若露臺非為每套房獨立設(shè)置的而是連通為公用時，整個露臺（公用露臺）不計建筑面積。 當公用露臺的上一層對應設(shè)有走廊，走廊水平投影面仍小于露臺且無柱，則設(shè)有露臺的樓層仍應計算相當于上一層走廊的水平投影面積一半的建筑面積。 住宅樓的第一層（地面）對應于上一層的陽臺部分，須有圍護結(jié)構(gòu)和第一層向其開門才計第一層的陽臺建筑面積。 房屋**高一層的陽臺未設(shè)蓋板的，視為露臺，不計建筑面積；若設(shè)蓋板的寬度不大于0.6米的，該陽臺不計建筑面積；若所設(shè)蓋板寬度大于0.6米但小于陽臺的圍護結(jié)構(gòu)時，陽臺面積按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。 一棟房屋的上、下層凸陽臺水平投影線不重疊時（即左右錯開），當重疊部分的長度大于0.6米的，按重疊部分的一半計算陽臺建筑面積；當重疊部分的長度不大于0.6米時，該陽臺視為無蓋，不計建筑面積。一棟樓中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，這時的下一層陽臺的上蓋高度超過一個樓層，則該陽臺視為露臺而不計算建筑面積。 當有些復式結(jié)構(gòu)的房屋，每套只在“復上”房設(shè)有蓋陽臺，陽臺上蓋至上一套的陽臺底板之間的高度未超過一個樓層而形成的一個類似有蓋陽臺，并且也無任何房間向其開門，則該建筑空間不計建筑面積。

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• 問 陽臺如何計算建筑面積? 封閉陽臺的建筑面積計算方法？？
  答

  建筑面積（即房本面積）=套內(nèi)建筑面積+分攤面積公攤系數(shù)＝公用建筑面積（即分攤面積）/套內(nèi)建筑面積公攤率＝公用建筑面積（即分攤面積）/建筑面積公攤系數(shù)>公攤率套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積（1）套內(nèi)使用面積：A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風道、管道井，均計入使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積：新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。共用墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積：A原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；B，挑臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；C，凹陽臺按其交戰(zhàn)面積（含女兒墻墻體面積）的一半計入建筑面積；D，半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其交戰(zhàn)面積的一半計算建筑面積。

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• 問 ??怎樣計算房屋建筑面積?房屋建筑面積包括哪些?
  答

  什么是建筑面積房屋建筑面積是指建筑面積系指外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的性建筑。1.永遠性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應計算建筑面積。2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計算。4.穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20 米以上的，按其水平投影面積計算建筑面積。5.樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算建筑面積。6.屬永遠性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各樓層外圍水平投影面積計算。7.房屋屋面上屬永遠性建筑，層高在2.20 米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房按外圍水平面積計算。8.原始設(shè)計斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20 米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。9.挑樓、全封閉的陽臺接外圍水平投影面積計算。

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