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• 158****0174

  近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經常出現(xiàn)，往往購房者付了定金和**款、正準備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當了，去找人又無法找到當初簽約的那個人。因此，二手房購置必須確保簽約主體是有權進行房屋買賣的合法房主。簽署二手房購房合同需要注意以下幾點： 第一、簽訂合同前必須認真核實房主身份，防止假房主騙賣或者一房多賣的情況出現(xiàn) 近年來假房主騙賣或者一房多賣的情況經常出現(xiàn)，往往購房者付了定金和**款、正準備過戶時才發(fā)現(xiàn)自己上當了，去找人又無法找到當初簽約的那個人。因此，二手房購置必須確保簽約主體是有權進行房屋買賣的合法房主。 第二、合同上明確標明房屋基本情況和付款時間 對買主來說，合同中必須注明房屋基本信息，包括地址、門牌號、面積和戶型。這些信息須按產權證上注明的為準。包括在售房屋提供的房屋產權證是否屬真實、房產面積多大、該房產用途是辦公還是居住或是其他，這些都需注明。對賣方來說，**重要的是標明付款時間，尤其是付款方式，必要在合同中注，不能模糊的口頭約定。 第三、合同必須明確各種費用的交接時間和方式 二手房因為是處于使用中的，所以有各種各樣的費用，比如說水電、煤氣、物業(yè)、有線電視等費用，這些費用有些是預付費的，有些是年終結算的，費用如何交接，什么時候交接都必須有個明確的規(guī)定，省得購房后才發(fā)現(xiàn)問題而產生一些不必要的糾紛。 第四、寫明違約責任和合理利用補充條款 房屋買賣手續(xù)辦理和房屋過戶期間因為各種原因雙方都存在違約的變數(shù)，不少人購房時基本就只注意房款、過戶等問題，而忽略了違約的可能性，因此購房合同必須要寫清楚各種違約的負責主體，違約的賠償具體數(shù)目等，這樣才能有效約束違約行為。所以必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購房合同，合同中對違約情況有所陳述。另外在履行合同的過程中，可能還有一些問題一時無法確定，這些可以在后來確定時增加附加條款，寫清楚具體情況以及雙方約定，這樣可以避免后期的一些麻煩。 第五、購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解 該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。 第六、購買二手房時，需要準備的證明材料 購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：1、身份證原件或護照原件及復印件；2、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內、外機構公證、認證后方為有效。 第七、購買二手房，房子的現(xiàn)狀須在合同上加以注明 房屋應是現(xiàn)狀銷售，以看房的情況為準，合同上必須寫清該房屋的裝修及配套設施有哪些，包括水電、煤氣、暖氣、有線電視等基本設施。大多數(shù)購房者都是在房屋使用中的時候去看的房，在這過程中誤以為自己看到的就是房子的現(xiàn)狀，包括屋內的家電家具，合同中雙方必須約定好是否留存家具家電，必須有所注明。

  查看全文↓ 2016-08-02 15:45:18

相關問題

• 問 二手房購房合同哪里簽?在簽署二手房購房合同時要注意什么?
  答

  二手房簽合同的注意事項主要有：一、確認基本信息的真實性和有效性買二手房簽訂購房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實有效的。除了房屋產權和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗證。1.房產證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對應不上或代為辦理時，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。2.所購房屋的地址要按照房產證中的地址正確填寫。3.房屋的面積一定要按照房產證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。4.房屋權屬要明確注明，房屋如果存在共有權人，要將產權人和共有權人的姓名的寫進合同中。二、約定總房款和稅費的付款時間和方式1.付款時需將總房款、**款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時間也要約定好。2.交易稅費。一般來說由賣家承擔的稅費有：營業(yè)稅、個人所得稅；由買家承擔的稅費有：契稅、土地出讓金；商業(yè)性質的房源則還需要買賣雙方共同承擔印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質以及實際情況可能還要交土地稅、房產稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。三、確定交房細節(jié)1.交房的具體時間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時間。2.結清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費用。購房時如果發(fā)現(xiàn)有費用未結清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費用結清的時間以及不結清費用的具體后果。四、明確違約責任違約責任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經常出現(xiàn)，那么買家在簽訂合同時就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為；另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責任需要注明：（1）二手房出賣方逾期交房的責任。出賣方逾期交房，會導致買家遲遲無法入住，拉長了整個二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責任。（2）買受人逾期付款的責任。賣家遲遲收不到房款，勢必會對整個二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項責任，從而保障出賣人的權益。（3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責任。（4）買房或者賣方單方解除合同的責任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責任中一定要在此項多加約束。（5）房屋質量不符合約定的責任。五、必須學會使用補充協(xié)議補充協(xié)議在合同中是一個很重要的覺得，買賣商法在簽訂合同時如有不明確的條款時，或者條款需要進一步約定是，都要在補充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補充協(xié)議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內容更全面。

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• 問 二手房購房合同哪里簽?在簽署二手房購房合同時要注意什么?
  答

  二手房簽合同的注意事項主要有：一、確認基本信息的真實性和有效性買二手房簽訂購房協(xié)議，首先要檢查房屋的基本信息是否是真實有效的。除了房屋產權和手續(xù)齊全之外，以下這些信息也需要驗證。1.房產證、身份證和簽署合同人，這三者的信息要統(tǒng)一。如有特殊情況，人員對應不上或代為辦理時，需要出具有法律依據(jù)的公證委托書。2.所購房屋的地址要按照房產證中的地址正確填寫。3.房屋的面積一定要按照房產證上面的面積填寫清楚，如果房屋存在贈送的面積，也要在合同的條款中寫清楚。4.房屋權屬要明確注明，房屋如果存在共有權人，要將產權人和共有權人的姓名的寫進合同中。二、約定總房款和稅費的付款時間和方式1.付款時需將總房款、**款和尾款的數(shù)額約定清楚，付款方式和付款時間也要約定好。2.交易稅費。一般來說由賣家承擔的稅費有：營業(yè)稅、個人所得稅；由買家承擔的稅費有：契稅、土地出讓金；商業(yè)性質的房源則還需要買賣雙方共同承擔印花稅。此外，根據(jù)房屋的性質以及實際情況可能還要交土地稅、房產稅、手續(xù)費、交易管理費等稅費。三、確定交房細節(jié)1.交房的具體時間要寫清楚，要明確寫明具體的交房日期，以免賣家拖延交房的時間。2.結清水電、煤氣、物業(yè)、電話等生活費用。購房時如果發(fā)現(xiàn)有費用未結清，一定要在合同中的條款中寫清拖欠費用結清的時間以及不結清費用的具體后果。四、明確違約責任違約責任一定要約定好，尤其是二手房交易，違約行為經常出現(xiàn)，那么買家在簽訂合同時就需要將可能發(fā)生的違約狀況的處理方法提前做出約定。一方面可以約束雙方的交易行為；另一方面可以讓未違約的一方保障自己的權益。其中，在二手房買賣合同中有五大違約責任需要注明：（1）二手房出賣方逾期交房的責任。出賣方逾期交房，會導致買家遲遲無法入住，拉長了整個二手房的交易流程，因此要約定好逾期交房的責任。（2）買受人逾期付款的責任。賣家遲遲收不到房款，勢必會對整個二手房交易環(huán)節(jié)造成很大的影響，因此在合同中約定好此項責任，從而保障出賣人的權益。（3）非因不可抗力的原因，不能辦理或者不能按時辦理過戶手續(xù)的責任。（4）買房或者賣方單方解除合同的責任。單方解除合同是一種對另一方造成很大影響的違約責任，因此為了避免交易雙方隨便的解除合同，違約責任中一定要在此項多加約束。（5）房屋質量不符合約定的責任。五、必須學會使用補充協(xié)議補充協(xié)議在合同中是一個很重要的覺得，買賣商法在簽訂合同時如有不明確的條款時，或者條款需要進一步約定是，都要在補充協(xié)議中寫清楚。充分利用好補充協(xié)議可以減少很多交易糾紛，讓合同的內容更全面。

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• 問 ??買二手房有沒有購房合同嗎?在簽署二手房購房合同時要注意什么?
  答

  房地產買賣合同(合同編號： 　　　　 )立房地產買賣合同人出賣人(甲方)： 買受人(乙方)： 　　根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和本市有關規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經協(xié)商一致訂立本合同，以資共同遵守。第一條 甲乙雙方由乙方受讓甲方自有房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權（以下簡稱房地產），房地產具體狀況如下：(一)甲方依法取得的房地產權證號為： ，(二)房地產座落： 室號（部位： ）。房屋類型： ；結構： ； 　　(三)房屋建筑面積： 平方米，該房屋占用范圍內的土地使用權【面積】【分攤面積】： 　 平方米。(四)房屋平面圖和房地產四至范圍見（附件一）。(五)該房屋占用范圍內的土地所有權為國有；國有土地使用權以轉讓方式獲得。(六)隨房屋同時轉讓的設備（非房屋附屬設備）及裝飾情況見附件二。(七)甲方轉讓房地產的相關關系(包括抵押、相鄰、租賃等其他關系)見附件五。　　甲方保證已如實陳述房地產權屬狀況、設備、裝飾情況和相關關系，乙方對甲方上述轉讓的房地產具體狀況充分了解，自愿買受該房地產。　　第二條　　甲、乙雙方經協(xié)商一致，同意上述房地產轉讓價款為（人民幣）計 元，(大寫)： 元整?！　∫曳降母犊罘绞胶透犊钇谙抻杉滓译p方在付款協(xié)議（附件三）中約定明確。乙方交付房價款時，甲方應開具符合稅務規(guī)定的收款憑證?！　〉谌龡l　　甲方轉讓房地產時，土地使用權按下列第（一）款辦理。（一）該房屋占用的國有土地使用權的使用年限從 年 月 日起至 年 月 日止。甲方將上述房地產轉讓給乙方后，出讓合同載明的權利、義務一并轉移給乙方?！　。ǘ┌凑罩腥A人民共和國法律、法規(guī)、規(guī)章及有關規(guī)定，辦理土地使用權出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〉谒臈l　　甲、乙雙方同意，甲方于 年 月 日前騰出該房屋并通知乙方進行驗收交接。乙方應在收到通知之日起的 日內對房屋及其裝飾、設備情況進行查驗。查驗后【簽訂房屋交接書】為房屋轉移占有的標志?！　〉谖鍡l　　甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋驗收交接期間，凡已納入本合同附件二的各項房屋裝飾及附屬設施被損壞或被拆除的，應按被損壞、或被拆除的房屋裝飾及附屬設施【估值1倍】向乙方支付違約金?！　〉诹鶙l　　甲、乙雙方確認，于 年 月 日之前，【甲乙雙方共同】向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續(xù)?！　∩鲜龇康禺a權利轉移日期以 【區(qū)】房地產交易中心受理該房地產轉讓過戶申請之日為準，但房地產交易中心依法作出不予過戶決定的除外。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉讓過戶時，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任?！　〉谄邨l　　上述房地產風險責任自該房地產【轉移占有】之日起轉移給乙方?！　〉诎藯l　　本合同生效后，甲、乙雙方應按國家及本市的有關規(guī)定繳納稅、費?！　≡谏鲜龇康禺a【轉移占有】前未支付的物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用，按本合同附件四約定支付?！巨D移占有】后該房地產使用中發(fā)生的費用，按本合同附件四約定支付。第九條　　乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應當向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過十五日后乙方仍未付款的，除乙方應向甲方支付十五日的違約金外，甲方有權單方解除合同。甲方單方解除合同的，應當書面通知乙方，乙方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的30％。甲方可從乙方已付款中扣除相當于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應在接到書面通知之日起十日內向甲方支付。第十條　　甲方未按本合同約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款日萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定應當交付之日止。逾期超過十五日后甲方仍未交付的，除甲方應向乙方支付十五日的違約金外，乙方方有權單方解除合同。乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔賠償責任，賠償金額為總價款的30％。甲方應在接到書面通知之日起十日內退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金?！　〉谑粭l　　經甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關法律、法規(guī)的前提下，訂立的補充條款或補充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部份。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。第十二條 　 本合同自甲、乙雙方簽訂之日起生效。第十三條　　本合同適用中華人民共和國法律、法規(guī)。甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不能解決的，按下列第（二）項解決。（一）提交上海仲裁委員會仲裁；（二）向人民法院提起訴訟。第十四條　　本合同一式5份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，財政、稅務和 區(qū)房地產交易中心各執(zhí)一份。 補 充 條 款(粘貼線) (騎縫章加蓋處)根據(jù)合同第十一條之規(guī)定，經雙方友好協(xié)商，達成如下補充條款：1、補充本合同第一條雙方均認知：目前該房地產已設定抵押，抵押權人是 銀行 支行，剩余抵押金額約為人民幣 萬元；甲方承諾于 年 月 日還清以上貸款，并將注銷抵押。若因銀行原因導致還款延期，則甲方還款日期順延。2、補充本合同第二條2.1本合同第二條的房價款中該款項包含了連同維修基金等在內的甲方已支付發(fā)展商或物業(yè)管理公司的其他一切費用，上述費用雙方不再另行計算。2.2雙方確認本合同附件二所列之房屋附屬設施已包含在合同第二條所列之房價款內，甲方不得拆除并須隨房屋完好移交給乙方。3、補充本合同第四條乙方在此確認于簽訂買賣合同前已對該房地產進行初步驗看。雙方在此同意甲方將該房地產連同現(xiàn)有附屬設施、設備按現(xiàn)狀交付乙方即可。4、補充本合同第六條甲乙雙方均在此承諾，在共同辦理產權轉讓手續(xù)過程中，各自應及時提供產證轉讓所需的文件、證明并及時支付各項應付之稅費。若因任何一方材料不齊或稅費不足導致雙方無法辦理產權轉讓手續(xù)，則該過錯方按本合同第九條、第十條承擔違約責任。5、根據(jù)本合同第十一條規(guī)定

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• 問 購買二手房購房合同需要注意什么？
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  二手房合同簽訂：查驗房屋產權和手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產證對買房人來說是有極大風險的。房主可能將房產證進行抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣，所以**好選擇有房產證的房屋進行交易。有些房屋共有權共有好多個，如有繼承人共有的、有家庭共有的，還有夫妻共有的，對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下合同一般是無效的。明確成交價格和稅費責任簽訂合同中一定要注明房屋**終的成交價格，還有交易的時間、交易稅費，以及稅費到底由買賣雙方的哪一方擔負。從現(xiàn)行稅收政策來看，房產買賣過程中歸房主交納的稅費為：土地轉讓費（買賣雙方各一半）、營業(yè)稅、個人所得稅；歸客戶交納的稅費為：契稅、土地出讓金、土地轉讓費(買賣雙方各一半)、制證費。明確付款方式和時間雙方應該在合同中明確付款方式和時間。如**款的支付比例、具體金額和時間，確保買方出現(xiàn)拖欠或減少支付金額的情況時有據(jù)可依，較好地維護自身權益。因為在二手房買賣案例中存在客戶以貸款方式購買二手房卻因為批貸不成而導致交易失敗的例子屢見不鮮，因此為了避免浪費無謂的時間，業(yè)主應盡早對客戶是否能被批貸進行確認。 過戶時間要明確過戶時間要明確，買房人**在乎的莫過于什么時間房屋**終屬于自己，因此約定過戶時間是合同中較重要的條款之一。一次性付款必須明確過戶的具體時間。買方需慎重和簽訂準確具體的時限。明確買賣雙方的責任簽訂此條款時十分重要，如果有一方出現(xiàn)違約責任，應擁有怎樣的權利，在簽訂合同時雙方利益上得到怎樣的補償都要約定清楚，違約金的數(shù)量以及交付時間應寫得毫無異議。物業(yè)交割要清楚在簽訂買賣合同時候千萬不要忘記物業(yè)交割階段，附加條款里一定要約定水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接時間。對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，都應在合同中明確注明。

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• 問 [購房流程]#二手房#簽二手房合同需要注意什么?
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  (一)權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況，如有無共有人或房屋有無抵押等權利限制。(二)房價與傭金條款。如二手房買賣通過中介公司，則明確委托價格、服務內容和傭金數(shù)額。審查內容包括：1、上家的委托價與下家的買價是否一致;2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同。(三)房款支付條款。二手房買賣一般不能實現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對付款方式進行審查就非常必要。一般來說，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時的**款，拿到交易過戶受理單時付一筆，產證出來及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過第三方，如中介公司、銀行、律師事務所等進行房款監(jiān)管。(四)交房條款。主要是對有關交房條款的審查，其中包括交房時間、交房條件、交房標志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費用，上下家維修金結清。關于交房標志，新版合同第四條有明確約定，并且將交鑰匙作為二手房買賣的交房標志之一，使之更符合實際情況。(五)違約救濟條款，主要是對上下家違約責任及救濟途徑的審查。新版買賣合同傾向于鼓勵市民通過仲裁這一途徑來解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當然，上下家也可以選擇通過法院來解決糾紛。