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  時近年關(guān)，又到了盤點全年市場的時候。2015年的樓市，商品房的銷售額與銷售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。有報告指出，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績的時候，開發(fā)商放低身段推貨搶客，購房者入市意愿加強。 2016年房價仍會持續(xù)上漲 有業(yè)內(nèi)人士分析稱，無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期來看，房價上漲仍是一種難以動搖的市場特征，漲幅的大小也會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)?？傮w來看，2016年房價仍會持續(xù)上漲。 業(yè)內(nèi)人士認為，多重利好政策影響下，一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫存壓力繼續(xù)得到緩解。展望未來，圍繞國家去庫存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”可期。價格方面，部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大；而多數(shù)二三線城市未來隨著庫存壓力緩解，房價有望逐步止跌企穩(wěn)。 由于樓市的未來變化前景仍不明朗，所以很多人對現(xiàn)在買房還是以后買房表示很糾結(jié)。下面帶你了解明年中國樓市的8大趨勢，看看現(xiàn)在買房到底值不值？ 1、大城市的房價還有一段上漲空間。 中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。 你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。 2、房產(chǎn)稅的出臺將使樓市未來發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。 房產(chǎn)稅的出臺至少將在以下三個方面逐漸發(fā)揮作用： 首先是改變?nèi)藗兊睦碡斢^念。以往可能是買房就發(fā)財，但是從房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財概率就降低了。 其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識的覺醒，人們對于上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門在資源配置端重新調(diào)配資源。 **后，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對于實體經(jīng)濟的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進入這一市場，而且也確實獲利豐厚。 3、計劃生育政策并不會改變樓市發(fā)展大勢。 全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。 好處還是一定有的。有經(jīng)濟學家分析說，日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前后，經(jīng)濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產(chǎn)的沖擊。 比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價大幅下降。而如今，中國樓市的人口拐點也已越走越近。 從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。 曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來，都應(yīng)驗了。 未來10年，這種趨勢將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。**終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。 5、未來將有部分將淪為鬼城或空城。 未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。 6、逆城市化很難出現(xiàn)。 很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。 7、商鋪面臨價值重估。 商鋪面臨的**大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。 傳統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是**危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。 8、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。 在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。 為什么？原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。 網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。 未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

  查看全文↓ 2016-07-20 09:59:43

相關(guān)問題

• 問 2016房價會不會上漲 2016房價八大趨勢是什么
  答

  時近年關(guān)，又到了盤點全年市場的時候。2015年的樓市，商品房的銷售額與銷售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。有報告指出，央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航，加上正值年底房企沖擊業(yè)績的時候，開發(fā)商放低身段推貨搶客，購房者入市意愿加強。 2016年房價仍會持續(xù)上漲 有業(yè)內(nèi)人士分析稱，無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期來看，房價上漲仍是一種難以動搖的市場特征，漲幅的大小也會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)?？傮w來看，2016年房價仍會持續(xù)上漲。 業(yè)內(nèi)人士認為，多重利好政策影響下，一二三線城市成交量均平穩(wěn)上升，庫存壓力繼續(xù)得到緩解。展望未來，圍繞國家去庫存戰(zhàn)略導(dǎo)向，更多相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”可期。價格方面，部分一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大；而多數(shù)二三線城市未來隨著庫存壓力緩解，房價有望逐步止跌企穩(wěn)。 由于樓市的未來變化前景仍不明朗，所以很多人對現(xiàn)在買房還是以后買房表示很糾結(jié)。下面帶你了解明年中國樓市的8大趨勢，看看現(xiàn)在買房到底值不值？ 1、大城市的房價還有一段上漲空間。 中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。 你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。 2、房產(chǎn)稅的出臺將使樓市未來發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。 房產(chǎn)稅的出臺至少將在以下三個方面逐漸發(fā)揮作用： 首先是改變?nèi)藗兊睦碡斢^念。以往可能是買房就發(fā)財，但是從房地產(chǎn)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財概率就降低了。 其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識的覺醒，人們對于上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門在資源配置端重新調(diào)配資源。 **后，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對于實體經(jīng)濟的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進入這一市場，而且也確實獲利豐厚。 3、計劃生育政策并不會改變樓市發(fā)展大勢。 全面放開二胎，這雖然確實是一個很大的利好，但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。 好處還是一定有的。有經(jīng)濟學家分析說，日本和歐洲部分國家過去的教訓表明，人口拐點到來前后，經(jīng)濟危機如影隨形，首當其沖是對房地產(chǎn)的沖擊。 比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價大幅下降。而如今，中國樓市的人口拐點也已越走越近。 從這個意義上說，二胎政策的放開，對樓市來說將猶如一場及時雨；即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。 曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外?，F(xiàn)在看來，都應(yīng)驗了。 未來10年，這種趨勢將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。**終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。 5、未來將有部分將淪為鬼城或空城。 未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。 6、逆城市化很難出現(xiàn)。 很多國家在充分城市化之后，會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。 7、商鋪面臨價值重估。 商鋪面臨的**大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。 傳統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪，可能是**危險的資產(chǎn)，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。 8、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。 在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。 為什么？原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位，不能落戶口；第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短；第三，管理費水電價格高，一般不能通煤氣。 網(wǎng)絡(luò)時代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對住宅面積的需求是多多益善。 未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。

• 問 2016樓市走勢怎么樣 為什么房價會上漲
  答

  經(jīng)過了2015，大家應(yīng)該對于2016年的樓市也有一些初步的認識。當然**熱門的關(guān)鍵詞之一便是去庫存了，雖然政策向好，但筆者認為2016年房價上漲理由仍不充分。 去庫存壓力下2016年樓市繼續(xù)寬松 自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。 2016年在去庫存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房**比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房落戶(中央經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來)；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶(中央經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革)；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。 另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。 盡管如此，還是有人認為2016年房價上漲的理由不充分，具體來說，可以分以下幾個方面解釋。 為什么說2016年房價上漲理由不充分？ 原因一：人口數(shù)據(jù)告訴你需求不充分 從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。 人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預(yù)期。 原因二：住房自有數(shù)據(jù)告訴你潛力不充分 隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)，處于世界前列。 實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。 原因三：宏觀經(jīng)濟告訴你刺激效果不充分 從大的層面來看，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。 雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關(guān)系。 原因四：農(nóng)民去庫存能力不充分 目前對于去庫存寄予希望**大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。 但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付**，這種按揭也會具有一定的風險。

• 問 房價到底會不會跌?。?？
  答

  不會!現(xiàn)在物價上漲的那么厲害需求房子的人還沒有飽和!開發(fā)商從政府那里競標的地價錢那么高!

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• 問 2016樓市的八大趨勢有哪些 房地產(chǎn)發(fā)展如何
  答

  2016年悄然而至，房地產(chǎn)行業(yè)雖然還充滿諸多變數(shù)，但有些趨勢已經(jīng)露出端倪。網(wǎng)上各種預(yù)測此起彼伏，下面咱就說說2016年房地產(chǎn)必然發(fā)生的大事。 1、三四線城市房價繼續(xù)降 2015年中央經(jīng)濟工作會議提出，鼓勵開發(fā)商降房價。鼓勵不是強制，“鼓勵”很可能意味著政策上對開發(fā)商的“讓利”，以促降房價。2016年房地產(chǎn)行業(yè)營改增落地，致房企成本下降，從而有利于降房價。而**可能降的是高庫存和弱需求的三四線城市，預(yù)計2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10％，銷售均價將下跌5％。 2、一線城市房價漲15% 2014年和2015年一線城市的高價地將在2016年進入市場。與此同時，一線城市庫存去化周期已經(jīng)下降50%，加之房貸政策寬松，積分落戶政策推動，需求正繼續(xù)累積，一線城市成為資本避險**后安全地，房價也將延續(xù)2015年的漲勢。 3、房價必漲9個城市 2016年，深圳、蘇州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和廣州**有可能表現(xiàn)更好。2015年底這9個城市庫存去化周期下降到了10個月以下，處于低位?？墒鄯吭从邢?，必將造成供不應(yīng)求局面。上述城市房價上漲已是大概率事件。 4、**比例降至20% 2016年去庫存政策**可能出臺的是房貸**比例降至20%。2008年~2010年間中國曾有過這一**比例。 5、地王單價破10萬不是夢 2015年歲末深圳8萬元/平方米地王橫空出世，對2016年地王高度的想象空間被打開。新常態(tài)下，城市間馬太效應(yīng)越來越明顯，資源愈來愈向一線城市聚集。同時，在寬松貨幣政策下，房企融資成本越來越低，更有膽量涉足一線城市土地。 6、改善型產(chǎn)品主導(dǎo)市場 一二線城市的剛性需求逐漸消耗殆盡，改善型需求開始“稱王”。隨著二孩政策效果發(fā)酵，加上人們收入水平提高，戶型產(chǎn)品升級的需求也在提升。三四線城市也由于本地居民住房擁有率高，未來能快速去化的終將是改善型產(chǎn)品。 7、并購大戰(zhàn)上演 2015年的房企并購大戰(zhàn)還未結(jié)束，2016年房企并購腳步不會停下。一些中小房企將陸續(xù)宣布“去地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)型與轉(zhuǎn)行并存。一線房企在2016年外溢的投資將陸續(xù)投向二線城市，二線城市有限的需求將被一線房企的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品滿足，一些本地房企將被擠出市場。 8、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)熱退潮 肇始于2014年萬科的房地產(chǎn)全行業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮將在2016年顯著退潮。經(jīng)過2年的追風，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)并沒有顛覆房地產(chǎn)，也沒有根本改變房地產(chǎn)的任何一個環(huán)節(jié)，互聯(lián)網(wǎng)+營銷、互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)+定制、互聯(lián)網(wǎng)+眾籌并沒有看上去的那么美。到2016年，務(wù)實的房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)熱將會顯著退潮，回歸產(chǎn)品打造和服務(wù)。當然，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)的融合并沒有結(jié)束，互聯(lián)網(wǎng)思維對行業(yè)的改變依然會在潛移默化中不斷深入。

• 問 樓市政策調(diào)控還嚴嗎？房價會不會上漲
  答

  政策確實很少加碼了，但是房地產(chǎn)亂象專項整治活動還在進行啊，房價想漲也沒有動力啊。

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