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• 134****9551

  又到歲末年初，不少人認(rèn)為年后釋放需求，房產(chǎn)市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈，已躍躍欲試準(zhǔn)備購(gòu)置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購(gòu)房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧。看看以下2個(gè)房產(chǎn)交易購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購(gòu)房者規(guī)避類(lèi)似購(gòu)房陷阱。 案例一 李先生看中賣(mài)方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。**后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門(mén)交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬(wàn)元，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。3天后，陳先生以急用錢(qián)為由，提前收取李先生36萬(wàn)元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 購(gòu)房提示：購(gòu)買(mǎi)房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣(mài)方的行為有故意欺騙的嫌疑，買(mǎi)方可通過(guò)法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過(guò)某中介公司，欲購(gòu)一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)50萬(wàn)元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬(wàn)元稅款打到他們公司，稱(chēng)賣(mài)方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，中介還沒(méi)通知他去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購(gòu)房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問(wèn)題。即使中介不是主觀(guān)詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無(wú)從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢(qián)，就會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣(mài)方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見(jiàn)不鮮，其中**主要的原因是錢(qián)款不受監(jiān)管，買(mǎi)方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒(méi)有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過(guò)中介來(lái)完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接 購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)一套二手房的時(shí)候就直接與賣(mài)方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣(mài)方談好價(jià)格簽好合同后，購(gòu)房人將錢(qián)存在存折上，同賣(mài)方一同去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在完成過(guò)戶(hù)后，購(gòu)房人與賣(mài)方一同到開(kāi)戶(hù)銀行將錢(qián)存入賣(mài)方的賬戶(hù)。 2、 通過(guò)律師事務(wù)所交接 交易雙方通過(guò)律師事務(wù)所簽署合同，然后買(mǎi)方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過(guò)戶(hù)后，通過(guò)律師事務(wù)所將錢(qián)付給賣(mài)方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I(mǎi)方的錢(qián)一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過(guò)公證處交接 通過(guò)公證處完成錢(qián)房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門(mén)，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門(mén)會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過(guò)銀行來(lái)托管交易資金，使交易過(guò)程更透明，給買(mǎi)賣(mài)雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買(mǎi)方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣(mài)方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無(wú)須征得買(mǎi)方的同意即可直接將索賠金額支付給賣(mài)方，且該付款行為不受買(mǎi)方與賣(mài)方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過(guò)程中，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

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• 問(wèn) 買(mǎi)房交易如何交割房款 有哪些案例分析
  答

  又到年末歲尾，在“年前觀(guān)望需求積壓，年后釋放市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈”觀(guān)點(diǎn)主導(dǎo)下，不少人已躍躍欲試準(zhǔn)備購(gòu)置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程較新房繁雜，很多購(gòu)房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧?？纯匆韵?個(gè)房產(chǎn)交易購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購(gòu)房者規(guī)避類(lèi)似購(gòu)房陷阱。 案例一 李先生看中賣(mài)方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。**后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門(mén)交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬(wàn)元，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。3天后，陳先生以急用錢(qián)為由，提前收取李先生36萬(wàn)元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 購(gòu)房提示：購(gòu)買(mǎi)房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣(mài)方的行為有故意欺騙的嫌疑，買(mǎi)方可通過(guò)法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過(guò)某中介公司，欲購(gòu)一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)50萬(wàn)元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬(wàn)元稅款打到他們公司，稱(chēng)賣(mài)方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，中介還沒(méi)通知他去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購(gòu)房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問(wèn)題。即使中介不是主觀(guān)詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無(wú)從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢(qián)，就會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣(mài)方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見(jiàn)不鮮，其中**主要的原因是錢(qián)款不受監(jiān)管，買(mǎi)方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒(méi)有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過(guò)中介來(lái)完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接 購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)一套二手房的時(shí)候就直接與賣(mài)方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣(mài)方談好價(jià)格簽好合同后，購(gòu)房人將錢(qián)存在存折上，同賣(mài)方一同去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在完成過(guò)戶(hù)后，購(gòu)房人與賣(mài)方一同到開(kāi)戶(hù)銀行將錢(qián)存入賣(mài)方的賬戶(hù)。 2、 通過(guò)律師事務(wù)所交接 交易雙方通過(guò)律師事務(wù)所簽署合同，然后買(mǎi)方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過(guò)戶(hù)后，通過(guò)律師事務(wù)所將錢(qián)付給賣(mài)方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I(mǎi)方的錢(qián)一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過(guò)公證處交接 通過(guò)公證處完成錢(qián)房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門(mén)，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門(mén)會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過(guò)銀行來(lái)托管交易資金，使交易過(guò)程更透明，給買(mǎi)賣(mài)雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買(mǎi)方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣(mài)方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無(wú)須征得買(mǎi)方的同意即可直接將索賠金額支付給賣(mài)方，且該付款行為不受買(mǎi)方與賣(mài)方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在二手房交易過(guò)程，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

• 問(wèn) 買(mǎi)房交易該怎樣交割房款 有哪些案例分析
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  又到歲末年初，不少人認(rèn)為年前觀(guān)望需求積壓，年后釋放市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少人已躍躍欲試準(zhǔn)備購(gòu)置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程比較繁雜，很多購(gòu)房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧?？纯匆韵?個(gè)房產(chǎn)交易購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購(gòu)房者規(guī)避類(lèi)似購(gòu)房陷阱。 案例一 李先生看中賣(mài)方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。**后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門(mén)交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬(wàn)元，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。3天后，陳先生以急用錢(qián)為由，提前收取李先生36萬(wàn)元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 購(gòu)房提示：購(gòu)買(mǎi)房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣(mài)方的行為有故意欺騙的嫌疑，買(mǎi)方可通過(guò)法律途徑追究其責(zé)任。 案例二 劉先生通過(guò)某中介公司，欲購(gòu)一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)50萬(wàn)元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬(wàn)元稅款打到他們公司，稱(chēng)賣(mài)方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，中介還沒(méi)通知他去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購(gòu)房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問(wèn)題。即使中介不是主觀(guān)詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無(wú)從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢(qián)，就會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣(mài)方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見(jiàn)不鮮，其中**主要的原因是錢(qián)款不受監(jiān)管，買(mǎi)方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒(méi)有法律保障。 房產(chǎn)交易如何交割房款 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過(guò)中介來(lái)完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接 購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)一套二手房的時(shí)候就直接與賣(mài)方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣(mài)方談好價(jià)格簽好合同后，購(gòu)房人將錢(qián)存在存折上，同賣(mài)方一同去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在完成過(guò)戶(hù)后，購(gòu)房人與賣(mài)方一同到開(kāi)戶(hù)銀行將錢(qián)存入賣(mài)方的賬戶(hù)。 2、 通過(guò)律師事務(wù)所交接 交易雙方通過(guò)律師事務(wù)所簽署合同，然后買(mǎi)方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過(guò)戶(hù)后，通過(guò)律師事務(wù)所將錢(qián)付給賣(mài)方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I(mǎi)方的錢(qián)一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過(guò)公證處交接 通過(guò)公證處完成錢(qián)房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門(mén)，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門(mén)會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過(guò)銀行來(lái)托管交易資金，使交易過(guò)程更透明，給買(mǎi)賣(mài)雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買(mǎi)方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣(mài)方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無(wú)須征得買(mǎi)方的同意即可直接將索賠金額支付給賣(mài)方，且該付款行為不受買(mǎi)方與賣(mài)方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在房產(chǎn)交易過(guò)程，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

• 問(wèn) 買(mǎi)房交易如何交割房款 案例如何分析
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  又到年末歲尾，在“年前觀(guān)望需求積壓，年后釋放市場(chǎng)井噴勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈”觀(guān)點(diǎn)主導(dǎo)下，不少人已躍躍欲試準(zhǔn)備購(gòu)置房產(chǎn)。但房產(chǎn)交易流程較新房繁雜，很多購(gòu)房者不注意房款交割時(shí)間便可能吃大虧?？纯匆韵?個(gè)房產(chǎn)交易購(gòu)房者財(cái)產(chǎn)受損案例，提醒購(gòu)房者規(guī)避類(lèi)似購(gòu)房陷阱。 李先生看中賣(mài)方陳先生的一處房屋，在協(xié)商付款方式時(shí)，陳先生表示家中有急事，要求直接收取房款；李先生買(mǎi)房心切，同意了賣(mài)方的要求。**后，買(mǎi)賣(mài)雙方簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)該房屋，10天內(nèi)到房屋登記部門(mén)交件，付款方式為窗口交件前交首期房款36萬(wàn)元，完稅后再交剩余的84萬(wàn)元。3天后，陳先生以急用錢(qián)為由，提前收取李先生36萬(wàn)元首期房款。然而，第十日到窗口交件時(shí)，李先生卻被告知由于賣(mài)方房屋被法院查封無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 購(gòu)房提示：購(gòu)買(mǎi)房屋涉及的款項(xiàng)數(shù)額較大，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人選擇自行交接房款是具有一定的風(fēng)險(xiǎn)的。本案中，賣(mài)方的行為有故意欺騙的嫌疑，買(mǎi)方可通過(guò)法律途徑追究其責(zé)任。 劉先生通過(guò)某中介公司，欲購(gòu)一套120平方米的房子。雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定房?jī)r(jià)50萬(wàn)元。中介公司讓劉先生先將全部房款和8萬(wàn)元稅款打到他們公司，稱(chēng)賣(mài)方讓他們代收而且這樣辦手續(xù)會(huì)快一些。劉先生并不了解二手房交易程序，但出于信任就打了款。然而，兩個(gè)月過(guò)去了，中介還沒(méi)通知他去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，等他去中介公司時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)人去樓空。 購(gòu)房提示：在選擇中介時(shí)，中介的信用是首要問(wèn)題。即使中介不是主觀(guān)詐騙，但是有些中介違規(guī)挪用房款，當(dāng)事人無(wú)從得知，一旦市場(chǎng)變化導(dǎo)致中介投資賠錢(qián)，就會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不可挽回的損失。中介代收房款是不能被視為賣(mài)方收到房款。中介攜款潛逃的事情近幾年屢見(jiàn)不鮮，其中**主要的原因是錢(qián)款不受監(jiān)管，買(mǎi)方交完數(shù)額不低的房款（包括全款、**款、尾款，辦證稅款等）后沒(méi)有法律保障。 房產(chǎn)交易，特別是二手房交易房款交割，目前**常用的就是通過(guò)中介來(lái)完成。這種方式雖然是**常用的，但會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，房款交割還有以下方式可供選擇和考慮： 1、 買(mǎi)賣(mài)雙方直接交接 購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)一套二手房的時(shí)候就直接與賣(mài)方進(jìn)行交接。當(dāng)與賣(mài)方談好價(jià)格簽好合同后，購(gòu)房人將錢(qián)存在存折上，同賣(mài)方一同去辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在完成過(guò)戶(hù)后，購(gòu)房人與賣(mài)方一同到開(kāi)戶(hù)銀行將錢(qián)存入賣(mài)方的賬戶(hù)。 2、 通過(guò)律師事務(wù)所交接 交易雙方通過(guò)律師事務(wù)所簽署合同，然后買(mǎi)方將款存入律師事務(wù)所，待辦完過(guò)戶(hù)后，通過(guò)律師事務(wù)所將錢(qián)付給賣(mài)方。由于有律師事務(wù)所作為中間人并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，雙方都會(huì)減少不必要的擔(dān)心。但據(jù)了解，目前這種方式很難實(shí)行，因?yàn)橘I(mǎi)方的錢(qián)一旦存入律師事務(wù)所，則被視為所內(nèi)業(yè)務(wù)收入，需要納稅。 3、 通過(guò)公證處交接 通過(guò)公證處完成錢(qián)房的交接也叫做公證處提存。公證處是較有公信力的部門(mén)，在公證處的監(jiān)督下，交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會(huì)得到很好的保護(hù)。同時(shí)公證部門(mén)會(huì)收取一定的公證費(fèi)用。 4、 銀行托管交易 資金通過(guò)銀行來(lái)托管交易資金，使交易過(guò)程更透明，給買(mǎi)賣(mài)雙方更大安全保障。銀行為個(gè)人出具履約保函據(jù)有關(guān)律師介紹，他們?cè)谵k理二手房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)時(shí),普遍采用銀行為個(gè)人出具履約保函的方式。在履約保函有效期限內(nèi)，如因買(mǎi)方未能履行其在基礎(chǔ)合同項(xiàng)下的義務(wù)，賣(mài)方按履約保函約定向銀行索賠時(shí)，銀行對(duì)有關(guān)索賠文件進(jìn)行形式審查，確認(rèn)符合履約保函約定的索賠條件后，無(wú)須征得買(mǎi)方的同意即可直接將索賠金額支付給賣(mài)方，且該付款行為不受買(mǎi)方與賣(mài)方之間基礎(chǔ)合同糾紛的影響。 在二手房交易過(guò)程，何時(shí)交割房款是**為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。所以得打起十二分精神，謹(jǐn)防陷阱！

• 問(wèn) 購(gòu)房定金訂金意向金是什么 有哪些案例分析
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  買(mǎi)房不易，除了買(mǎi)完房子要背上沉重的房貸外，簽合同時(shí)還可能因?yàn)槎ń?，訂金分不清楚而被銷(xiāo)售人員給繞進(jìn)去。今天購(gòu)房指南就通過(guò)案例來(lái)講一下購(gòu)房定金那些事兒。 案例： 故事主人公：薛子曼 年齡：32周歲 學(xué)歷：本科 持有房產(chǎn)：哈爾濱2居室 心得體會(huì)： 購(gòu)房交易貓兒膩多，房奴日子不好過(guò) 在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商或者中介會(huì)要求購(gòu)房者支付“訂金”或者“意向金”，但是開(kāi)發(fā)商將“意向金”變成“定金”的花樣層出不窮，購(gòu)房者們也是防不勝防，這不，哈爾濱的薛女士就遇到了“意向金”被變成“定金”的貓兒膩事件。 今年初的時(shí)候，薛女士與丈夫打算告別蝸居了3年的出租屋，買(mǎi)一套屬于自己的房子。經(jīng)過(guò)多次看房，夫妻二人相中了一處樓盤(pán)的商品房，大兩居，朝南，當(dāng)時(shí)看施工圖的時(shí)候，客廳帶有大陽(yáng)臺(tái)，還有角窗，采光很好，二人很是滿(mǎn)意，，薛女士當(dāng)即就交了2萬(wàn)元“意向金”，并簽訂了購(gòu)房合同，售樓處的工作人員表示意向金是可以退還的。 經(jīng)過(guò)幾年打拼，夫妻倆本以為可以順利買(mǎi)到屬于自己的房子，可是就在驗(yàn)房的時(shí)候，售樓處承諾的角窗不見(jiàn)了，薛女士要求開(kāi)發(fā)商退還2萬(wàn)元“意向金”，誰(shuí)知工作人員說(shuō)已經(jīng)交了的“定金”退不了?！爱?dāng)初明明說(shuō)的是‘意向金’，怎么就變成定金了呢？”薛女士跟售樓處理論了起來(lái)，開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)：商品房買(mǎi)賣(mài)合同里沒(méi)有角窗這一條款，并且售樓處工作人員的口頭承諾不具有法律效力，不故屬于違約。 無(wú)奈，薛女士向當(dāng)?shù)毓ど叹滞对V，工商局出面調(diào)解，薛女士表示：“售樓處承諾房間有角窗，但是現(xiàn)在新房里說(shuō)好的角窗沒(méi)有了，開(kāi)放商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。并且當(dāng)時(shí)我把售樓處說(shuō)的話(huà)都錄了下來(lái)，算是售樓處口頭承諾的證據(jù)。”不過(guò)開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持自己沒(méi)有違約，雙方調(diào)解陷入僵局。經(jīng)過(guò)4次調(diào)解，雙方終于達(dá)成一致：薛女士夫妻可獲得5000元購(gòu)物卡，并免交1年物業(yè)費(fèi)。 事后薛女士表示，自己對(duì)意向金跟定金的概念不是很清楚，當(dāng)時(shí)急于買(mǎi)房，就沒(méi)太在意這個(gè)問(wèn)題，這次吃一塹長(zhǎng)一智，現(xiàn)在見(jiàn)到要買(mǎi)房的親戚逢人必說(shuō)自己的經(jīng)歷，“沒(méi)辦法啊，大家伙都是平常老百姓，好不容易要買(mǎi)套自己的房子，誰(shuí)遇到這種事都會(huì)心煩，但是防不勝防啊?！毖ε扛锌?。 后記： 想必不少人都像薛女士一樣，對(duì)文中的定金、意向金不了解，其實(shí)除了這兩個(gè)還有一個(gè)就是訂金。 定金、訂金、意向金到底有什么不同呢？ 定金 定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，買(mǎi)家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買(mǎi)家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，賣(mài)家不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。 我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同的標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金做了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。 訂金 訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買(mǎi)家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。 意向金 意向金，他不是定金也非訂金，嚴(yán)格的說(shuō)他不是一個(gè)法律概念，意向金的支付只是買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿表示。在意向金沒(méi)有轉(zhuǎn)為定金之前，購(gòu)買(mǎi)人隨時(shí)可以拿回意向金。 綜上可以看出，只有定金真正具有法律效力，另外兩個(gè)“金”都只是沒(méi)有法律規(guī)范的概念。就上面薛女士的經(jīng)歷來(lái)說(shuō)，售樓處采取意向金的銷(xiāo)售方式，目的是以意向金可退還為借口來(lái)掌握客戶(hù)，甚至以定金名義進(jìn)行強(qiáng)制交易。其實(shí)不僅是新房，二手房交易中，意向金轉(zhuǎn)定金的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為國(guó)內(nèi)的行業(yè)慣例。意向金轉(zhuǎn)定金后，上下家任何一方違約或中介方"一房二介"，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定或法律規(guī)定的賠償責(zé)任。這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不利的。 看到這里，小融覺(jué)得購(gòu)房者們真是不容易啊，背著房貸成為房奴不說(shuō)，買(mǎi)房的時(shí)候還要應(yīng)對(duì)各種貓兒膩。用范大廚的話(huà)來(lái)說(shuō)就是：防不勝防??！ 購(gòu)房指南建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同、交納定金前，要詳細(xì)了解購(gòu)買(mǎi)房屋的有關(guān)信息，確定購(gòu)買(mǎi)后，認(rèn)真閱讀合同內(nèi)容，再簽訂合同。需要注意的是，售樓員的口頭承諾沒(méi)有法律效應(yīng)，為了防止銷(xiāo)售商反悔，消費(fèi)者一定要將這些承諾落實(shí)在購(gòu)房合同中，同時(shí)要明確自己交的到底是“定金”還是“意向金”，這樣才能充分保障自己的權(quán)益。

• 問(wèn) 購(gòu)房合同能貸款嗎 有哪些案例分析
  答

  由于自己是外地人，在中山又沒(méi)有滿(mǎn)一年的社?；蚪欢愑涗?，河南小伙因買(mǎi)房心切，草率之中與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，卻一直貸款無(wú)門(mén)。那么用購(gòu)房合同能貸款嗎？我們一起來(lái)回顧一下這個(gè)案例。 用購(gòu)房合同能貸款嗎 外地人在中山貸款購(gòu)房需要一年的社保或交稅記錄，河南人邱正剛(化名)不具備這些條件，卻輕易在購(gòu)房合同上簽下名。合同中約定的余款交納時(shí)限60 天很快過(guò)去，貸不到款的邱正剛被開(kāi)發(fā)商告上法庭。邱正剛稱(chēng)受開(kāi)發(fā)商“可花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)假社保證明”的誘導(dǎo)，但又拿不出證據(jù)。經(jīng)法院調(diào)解，邱正剛**終賠償9000元給開(kāi)發(fā)商。 庭審現(xiàn)場(chǎng) ■用購(gòu)房合同能貸款嗎？開(kāi)發(fā)商：不能 2011年5月，邱正剛看中了當(dāng)時(shí)在售的開(kāi)發(fā)區(qū)尚高雅庭3棟一處房產(chǎn)。邱正剛說(shuō)，他在支付定金前就已知會(huì)銷(xiāo)售人員他沒(méi)有社保，不符合申請(qǐng)住房按揭貸款的條件?！颁N(xiāo)售人員說(shuō)他們?cè)谏绫＞謨?nèi)部有熟人，花3500元就可以辦到社保，我就信了?！? 雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議約定，首期款82663元以現(xiàn)金支付，通過(guò)銀行商業(yè)貸款支付余款19萬(wàn)元，支付時(shí)間為2011年8月3日。如果購(gòu)房者逾期超過(guò)60天支付，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，購(gòu)房者需承擔(dān)購(gòu)房款5%的違約金。 后來(lái)，邱正剛聽(tīng)說(shuō)這種社?！皼](méi)有社保卡，在社保局也查不到”，意識(shí)可能是“假社保證明”。那時(shí)，邱家已支付了8萬(wàn)多元**款。 邱正剛說(shuō)，他把自己的顧慮和開(kāi)發(fā)商說(shuō)了以后，希望對(duì)方能出具擔(dān)保書(shū)，遭開(kāi)發(fā)商拒絕。**終，邱正剛沒(méi)能辦理到銀行貸款，19萬(wàn)余款遲遲無(wú)法支付。去年10月，他被開(kāi)發(fā)商告上法庭。 ■拿不出 “遭誘騙證據(jù)”，購(gòu)房者敗訴賠錢(qián) 在一審期間，邱正剛強(qiáng)調(diào)自己是遭開(kāi)發(fā)商誘騙而簽訂購(gòu)房合同。為此，邱正剛申請(qǐng)證人胡賓出庭作證，胡賓稱(chēng)他曾到該樓盤(pán)的售樓部咨詢(xún)銷(xiāo)售人員，沒(méi)有中山社保能否辦理銀行按揭，銷(xiāo)售人員告知胡賓可以辦理，但胡賓后來(lái)了解到辦理偽造社保購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)很大，屬違法操作，**終放棄在中山購(gòu)房。 但胡賓與邱正剛是朋友關(guān)系，且邱正剛只能提供部分電話(huà)錄音，法院認(rèn)為邱正剛沒(méi)能提供充足的證據(jù)予以佐證。**終，邱正剛的主張沒(méi)有被法庭采信。也就是說(shuō)，邱正剛和開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同有效。 根據(jù)雙方簽訂的合同約定，若邱正剛逾期付款超過(guò)60日，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，邱正剛需支付給對(duì)方購(gòu)房款的5%作為違約金。但在合同補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商還注明了一處霸王條款，稱(chēng)若購(gòu)房者逾期付款而解除合同的，開(kāi)發(fā)商將沒(méi)收已繳納款項(xiàng)。這一條款不被法院支持。 邱正剛支付的8萬(wàn)余元首期款中，有2萬(wàn)元是定金。那么多，用購(gòu)房合同能貸款嗎？根據(jù)《合同法》規(guī)定，給付定金的一方違約的無(wú)權(quán)要求返還定金。法院**終判決邱正剛支付2萬(wàn)元定金給開(kāi)發(fā)商，拿回62663元。 ■不服判決上訴，終和開(kāi)發(fā)商達(dá)成調(diào)解 一審判決后，邱正剛向市中級(jí)法院提起上訴。中級(jí)法院對(duì)該案進(jìn)行了調(diào)解，**終邱正剛和開(kāi)發(fā)商達(dá)成協(xié)議：扣除邱正剛應(yīng)承擔(dān)的違約金和一審案件受理費(fèi)共9000元后，開(kāi)發(fā)商向邱正剛返還購(gòu)房款73663元。這起耗時(shí)近兩年的商品房預(yù)售糾紛才終于落下帷幕。 記者了解到，國(guó)家出臺(tái)政策調(diào)控房地產(chǎn)后，樓市出現(xiàn)了不少規(guī)避政策的歪招，除了社保造假外，還有用公司名義買(mǎi)房、通過(guò)打官司購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)甚至采取假離婚的方式。有律師表示，這些辦法看似繞開(kāi)了限購(gòu)，但風(fēng)險(xiǎn)重重，購(gòu)房者為了眼前利益鋌而走險(xiǎn)或?qū)⒌貌粌斒А? 找中介辦理“假社保證明”，一旦被掛靠企業(yè)與勞動(dòng)者的社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系被確認(rèn)無(wú)效，銀行可能拒絕放款導(dǎo)致房屋交易無(wú)法進(jìn)行，如今很多購(gòu)房合同均規(guī)定“如買(mǎi)方無(wú)法獲得銀行貸款，需一次性補(bǔ)足差額”之類(lèi)的條款，對(duì)于“用購(gòu)房合同能貸款嗎？”這個(gè)問(wèn)題，購(gòu)房者更是一著不慎，將被開(kāi)發(fā)商追究違約責(zé)任，甚至追究法律責(zé)任。