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• 155****3542

   “本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)?！薄靶^(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租?！薄叭缫曳綄τ谑鄯抠Y料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)?！边@些買房合同貓膩，購房者并不陌生，它們真真切切地傷害到了購房者的利益，商品房買賣12條“霸王條款”，買房時(shí)候一定要看清楚啦！ 1. “霸氣”廣告 霸氣表現(xiàn)：“本廣告為要約邀請，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)?！? 專家點(diǎn)評(píng)：廣告亦應(yīng)視為合同內(nèi)容?！逗贤ā返?5條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)**高法的司法解釋，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2. “霸氣”解釋權(quán) 霸氣表現(xiàn)：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有**終解釋權(quán)?！被蛘摺凹追教峁┑氖蹣琴Y料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有**終解釋權(quán)?！? 專家點(diǎn)評(píng)：格式條款不能“一邊倒”。根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?0條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。即經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。 3. “霸道”不退款 霸氣表現(xiàn)：“本認(rèn)購書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納**款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還?！被蛘摺耙曳巾氃诒緟f(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到‘XXX’售樓現(xiàn)場與甲方簽定《商品房買賣合同》及其他相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還?！? 專家點(diǎn)評(píng)：雙方權(quán)利義務(wù)不對等。此條款僅對認(rèn)購人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》及司法解釋，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。 4. “霸占”會(huì)所 霸氣表現(xiàn)：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方。投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權(quán)無償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！? 專家點(diǎn)評(píng)：這是侵害業(yè)主權(quán)利。此條款侵害了業(yè)主權(quán)利?！段餀?quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！冻啥际形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。 5. “霸占”停車位 霸氣表現(xiàn)：“小區(qū)的道路或場地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租?！? 專家點(diǎn)評(píng)：這違反了《物權(quán)法》。此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。 6.“霸王”交房期 霸氣表現(xiàn)：“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！被蛘摺罢袨椋òǖ幌抻谡畯?qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任?！? 7. “霸王”產(chǎn)權(quán)證 “因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬分之五付給出賣人?！? 8.“霸王”違約金 “買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金?！? 9. “霸王”入住費(fèi) “買受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)?！? 10. “霸王”入戶手續(xù) “買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬分之二向出賣人支付代管費(fèi)?！被蛘哂械暮贤s定出賣人可以解除合同。 11.“霸王”退房條款 “買受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失?！? 12.“霸王”爭議條款 “本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴?！?

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:20

相關(guān)問題

• 問 簽訂買房合同有哪些注意事項(xiàng) 如何避免"合同陷阱"
  答

  在簽訂購房合同時(shí)，普通消費(fèi)者往往不清楚合同中的條款，被開發(fā)商鉆空子。 房屋面積的條款 購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時(shí)，應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。另外，所購樓房的樓號(hào)、房號(hào)、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。 價(jià)格、收費(fèi)、付款額條款 在一般合同中，價(jià)格條款應(yīng)是比較明確的。發(fā)展商要求購房者付出各種款項(xiàng)、稅費(fèi)時(shí)，購房者都可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如發(fā)展商聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等，購房者有權(quán)拒付。 房屋質(zhì)量的條款 購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。同時(shí)，合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。

• 問 買房簽合同有哪些注意事項(xiàng) 如何謹(jǐn)防開發(fā)商"一房二賣"
  答

  孫先生一次性付款買了某開發(fā)商的三套商鋪，可是交房兩年后都沒有拿到房產(chǎn)證。一再催促后，開發(fā)商推說房產(chǎn)證仍然在辦理中。這讓孫先生起了疑心，打聽后才知道，原來開發(fā)商在將商鋪賣給他之后，又將商鋪賣給了鄭先生。 案例 開發(fā)商“一房二賣”，業(yè)主拿房兩年卻拿不到房產(chǎn)證 2010年4月，孫先生購買了某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的位于某市的商業(yè)廣場三套商鋪，并與其簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定三套商鋪合計(jì)436.4萬元，孫先生一次性付清總價(jià)款。開發(fā)商應(yīng)于2011年10月31日前將這三套商鋪交付給孫先生使用，且由房地產(chǎn)開發(fā)公司為孫先生代辦房屋所有權(quán)證。其中，《商品房購買合同》的第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。 2011年3月，孫先生將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了開發(fā)商。11月，孫先生又向開發(fā)商繳納了三套商鋪的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。12月1日開發(fā)商將該房屋交付給了孫先生。拿房后，孫先生便立刻對三套商鋪進(jìn)行了裝修并使用至今。 然而讓孫先生感到不安的是，盡管自己時(shí)不時(shí)催促，開發(fā)商一直未將房產(chǎn)證交給自己。到了2014年4月，孫先生發(fā)現(xiàn)了端倪。“開發(fā)商的工作人員無意當(dāng)中說漏嘴了，我這才知道，原來開發(fā)商2013年年底，又將我這三套商鋪賣給了另外一個(gè)購房人鄭先生。我買這三套商鋪花了436.4萬，可是鄭先生購買的價(jià)格不到300萬，比我便宜100多萬?！睂O先生感到非常憤怒，而且開發(fā)商與鄭先生簽訂的是《商品房買賣合同》，同時(shí)對三份《商品房買賣合同》進(jìn)行了登記備案。 為此，孫先生向法院起訴，請求確認(rèn)被告某開發(fā)商與被告鄭先生簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告孫先生與被告某開發(fā)商簽訂的《商品房購買合同》有效。 觀點(diǎn) 孫先生的購房合同有效，購房者可索要雙倍已付購房款 這個(gè)案例中，**大的爭議就是這兩份合同到底哪一份是有效合同。律師表示，商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜。 這個(gè)案例是非常典型的一房二賣。一房二賣是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。 《** 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條有明確規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 在這個(gè)案例中，首先，開發(fā)商已經(jīng)將商鋪交付給了孫先生，并且孫先生已經(jīng)是商鋪的實(shí)際使用者。第二，孫先生按照合同已將全部房款甚至契稅等錢款全額支付給了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三，孫先生購房時(shí)間早于鄭先生，房款也高于鄭先生。“這表明買受人也就是孫先生已全部履行了自己的義務(wù)，對已完成的交易予以保護(hù)。”律師表示，因此應(yīng)該認(rèn)定孫先生的《商品房購買合同》是有效合同。

• 問 買房合同簽訂時(shí)要注意些什么 如何謹(jǐn)慎"霸王條款"
  答

  擁有一套房子，也許是大多數(shù)普通老百姓一輩子**大的投資，也是一輩子**大的希望?？墒钱?dāng)放心買房，滿意住房快成為我們一個(gè)奢望的時(shí)候，當(dāng)我們懷揣著買房的熱切美好期盼，卻遭遇到霸王條約、項(xiàng)目捂盤，瘋狂漲價(jià)、定金糾紛、逾期交房、規(guī)劃改變、房屋質(zhì)量糾紛種種不悅的時(shí)候，我們深有感慨：買房難，投訴維權(quán)更難更難!在建設(shè)法制社會(huì)目標(biāo)日趨深入人心的今天，面對房地產(chǎn)市場諸多問題，我們?nèi)匀皇悄敲吹臒o奈，力不從心。 遭遇霸王條款，我們只能拒簽! “此房是我建，價(jià)格由我定，要想買房子，合同條款沒商量。”房地產(chǎn)業(yè)的這種“霸言霸語”相信每一位買過房子的業(yè)主都不陌生。 簽訂合同時(shí)，銷售員都會(huì)拿出打印好、統(tǒng)一的制式合同，讓購買人簽字，如客戶提出要增加補(bǔ)充條款，對方就會(huì)說，我們的合同都是統(tǒng)一的，由建委網(wǎng)上的標(biāo)準(zhǔn)合同，所有的客戶簽的都是一樣，保證沒有任何問題。其實(shí)這樣的合同條款全部有利于開發(fā)商，都是經(jīng)過公司律師千思萬慮才醞釀好的文本，只要出了問題，保證開發(fā)商的利益萬無一失。 條款一：購房者在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，應(yīng)支付總房款30%的**款。 專家解讀：一旦購房者先繳納30%的**款之后，在簽訂購房合同時(shí)，購房者就處于明顯的弱勢地位，因?yàn)椴唤邮芎贤衅渌s定的“霸王條款”，購房者就有被沒收**款和訂金的風(fēng)險(xiǎn)。 對策建議：一定要堅(jiān)持繳納定金或**款應(yīng)以商定好購房合同中所有條款為前提，否則免簽。 條款二：房屋的預(yù)定單價(jià)為每平方米4600元，實(shí)際售價(jià)將在《xx市商品房預(yù)售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方(指開發(fā)商)退還已收取的預(yù)定金，并按預(yù)定金的100%收取手續(xù)費(fèi);乙方(指購房者)逾期不與甲方簽訂預(yù)售合同，所收預(yù)定金不予退還?！?目前，由于房源緊俏，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂商品房預(yù)售合同之前往往還要簽訂一份“預(yù)定協(xié)議”，而上述條款可謂屢見不鮮。 專家解讀：這一約定的實(shí)質(zhì)，其實(shí)就是在“實(shí)際價(jià)格不確定”上玩花樣，使雙方已經(jīng)約定的“單價(jià)每平方米4600元”落空，從而給了開發(fā)商單方面提高房屋單價(jià)的權(quán)利。具體而言，等到雙方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，如果開發(fā)商跟著整個(gè)樓市水漲船高、大肆加價(jià)，消費(fèi)者通常難以承受、放棄購買，但這樣卻要莫名其妙地?fù)p失一大筆“手續(xù)費(fèi)”;如果房價(jià)下跌，開發(fā)商仍然可以要求消費(fèi)者按每平方米4600元的價(jià)格交易，消費(fèi)者一旦拒絕，預(yù)定金就白白地打了水漂。 對策建議： 一，在交“定金”前，通過廣泛深入的考察了解，應(yīng)對該房屋有足夠的購買意向; 二，應(yīng)查看開發(fā)商的預(yù)售許可證或銷售許可證，看是否有國家批準(zhǔn)的預(yù)售或銷售的樓盤，還要詳細(xì)查看其土地使用證等各種證照; 三，要求開發(fā)商先出示合同，詳細(xì)研究各項(xiàng)條款，如果選擇按揭購房，還應(yīng)問清按揭的相關(guān)條件; 四，要注意認(rèn)購書內(nèi)容，要特別警惕“定金一律不退”之類的條款，以免上當(dāng)受騙; 五，提倡消費(fèi)者科學(xué)、理性消費(fèi)，避免盲目、沖動(dòng)購房。

• 問 新手買房合同需要注意些什么 "霸王條款"有哪些
  答

  簽訂購房合同是買房過程中必不可少的一步，但是購房合同往往洋洋灑灑幾十頁，一般人看了就會(huì)頭大。對于初次置業(yè)的購房者來說，簽訂購房合同時(shí)有哪些小竅門呢？買房置業(yè)小竅門“九看”購房合同少給自己添堵。 一、首先看開發(fā)商是否具備“五證” “五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷(預(yù))售許可證。 二、使用規(guī)范的合同文本 許多開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會(huì)要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會(huì)使購房者陷入訂金糾紛。 三、查驗(yàn)有關(guān)證明文件 買期房必須要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。 四、買期房要注意建筑面積的約定 在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。 五、買期房要約定交房條件和時(shí)限 所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。 六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題 購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。 七、物業(yè)管理范圍要清楚 簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 八、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容 購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。 九、注意約定違約責(zé)任 違約責(zé)任包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

• 問 買房合同暗藏這哪些陷阱 如何應(yīng)對買房協(xié)議中的"霸王條款"
  答

  購房合同中的所謂“霸王條款”，就是一些開發(fā)商單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同，對購房者極為不利。要避免購房合同中的“霸王條款”，要注意幾點(diǎn)呢？ 第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實(shí)信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步； 第二，購房者一定要學(xué)會(huì)理性購房； 第三，購房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識(shí)，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭。 第四，如果購房者對購房知識(shí)欠缺，可以參考相關(guān)的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房。 既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營者以自己的獨(dú)立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。 至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費(fèi)者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。 購房合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為，為無效的民事行為?！? 1988年1月26日**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！? 新合同法第五十四條也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！? 從《民法通則》頒布至今，我國關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理?xiàng)l例》，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險(xiǎn)法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。