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• 131****6689

  買房是人生中的一件大事，因此簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎之又慎，同時(shí)要記得簽訂一些補(bǔ)充協(xié)議，只有這樣，交房時(shí)如果開發(fā)商無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料，購(gòu)房者可以拒絕收房。因此本文就給大家介紹補(bǔ)充協(xié)議具體要關(guān)注哪五大要點(diǎn)： 關(guān)于不可抗力 導(dǎo)致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關(guān)法律規(guī)定難以對(duì)不可抗力事件一一列明，發(fā)展商通常會(huì)對(duì)不可抗力的范圍作擴(kuò)大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術(shù)問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔(dān)的違約責(zé)任，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)發(fā)展商應(yīng)該提供政府主管部門、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求發(fā)展商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求發(fā)展商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 關(guān)于分?jǐn)偨ㄖ娣e 作為房屋總建筑面積的一部分，分?jǐn)偯娣e的多少，直接影響購(gòu)房者實(shí)際獲得的使用面積。對(duì)此盡管《北京市商品房銷售面積計(jì)算及建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》等法規(guī)作了明確規(guī)定，實(shí)際操作中個(gè)別發(fā)展商仍然將經(jīng)營(yíng)性用房、人防工程或其他與房屋無關(guān)的面積調(diào)整實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積的誤差。購(gòu)房者可以參照上述有關(guān)規(guī)定，認(rèn)真審核發(fā)展商在補(bǔ)充協(xié)議中列明的分?jǐn)偡秶?，?duì)不符合法律規(guī)定的部分堅(jiān)決要求予以刪除?；蛘咴谘a(bǔ)充協(xié)議中明確所購(gòu)房屋的實(shí)際使用率，即實(shí)際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當(dāng)發(fā)展商交付的房屋達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房者即可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。 關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購(gòu)房者一定要明確該等商品房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，防止被發(fā)展商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“先進(jìn)”等不明確的表述誤導(dǎo)。建議在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的所有內(nèi)外裝修、設(shè)施設(shè)備的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場(chǎng)價(jià)格、達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任等，以**大限度地保護(hù)自己的利益。 明確規(guī)定交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn) 目前北京交房時(shí)的爭(zhēng)議多，交房時(shí)的環(huán)境差和配套設(shè)施不能使用是一個(gè)關(guān)鍵因素，有沒有把交房時(shí)配套設(shè)施和環(huán)境達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢？錦秋之春的補(bǔ)充協(xié)議寫得很具體：“出賣人應(yīng)在小區(qū)竣工之日即2003年6月30日向買受人提供以下設(shè)施:（1）社區(qū)紅外線防盜系統(tǒng)；（2）公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)；(3)樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)；（4）會(huì)所、游泳池；（5）地下車庫(kù)；(6)塔樓三層以上每二層設(shè)置一個(gè)‘空中花園’；(7)綠化率不低于30%?！? 將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議 售樓人員為了賣房，經(jīng)常會(huì)向買房人做出各種承諾，但到兌現(xiàn)時(shí)，不是找不到人，就是死不承認(rèn)，有沒有將承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里的呢？肯寫的房地產(chǎn)商還是有的。 以上是購(gòu)房者在簽訂發(fā)展商提供的補(bǔ)充協(xié)議中需要注意的幾個(gè)問題。由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性，以及購(gòu)房者個(gè)性的多樣化，購(gòu)房者應(yīng)主動(dòng)向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:13

相關(guān)問題

• 問 購(gòu)房簽補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng) 需要謹(jǐn)防哪些陷阱
  答

  購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候一定要注意防范下面這些陷阱。 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：補(bǔ)充協(xié)議效力大于合同條款 補(bǔ)充協(xié)議原文：若本補(bǔ)充協(xié)議與本合同有關(guān)規(guī)定有抵觸，則以本補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定為準(zhǔn)。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，合同格式條款是指合同文本提供方為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與消費(fèi)者協(xié)商的條款。對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋;有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。 據(jù)此，就商品房買賣合同而言，其效力從大到小的順序依次為：現(xiàn)場(chǎng)簽約條款第一;標(biāo)準(zhǔn)合同條款第二;開發(fā)商單方提供的補(bǔ)充協(xié)議、以及填充條款第三。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議所設(shè)格式化條款，效力大于非格式條款(標(biāo)準(zhǔn)合同示范文本)，違背了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：宣傳廣告不承擔(dān)法律責(zé)任 補(bǔ)充協(xié)議原文：本合同與宣傳資料、樣板房的畫片、數(shù)據(jù)、文字如有出入，以本合同內(nèi)容為準(zhǔn)。凡本合同未約定之事項(xiàng)，對(duì)雙方無約束力。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確;其銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的則視為實(shí)際交付的商品房應(yīng)與樣板房一致。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議將商品房銷售發(fā)放的宣傳資料、樣板房畫片等僅視為購(gòu)買參考，其實(shí)質(zhì)是不對(duì)這類宣傳資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，不按宣傳履約，也不承擔(dān)違約責(zé)任。 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：購(gòu)房總價(jià)成違約金基數(shù) 補(bǔ)充協(xié)議原文：任何一方在本合同簽訂后單方面終止合同，應(yīng)承擔(dān)終止合同違約金，比例為合同總價(jià)款的20%。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)解釋規(guī)定，當(dāng)事雙方約定違約金，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以違約造成的實(shí)際損失計(jì)費(fèi)，**高比例30%。很明顯，消費(fèi)者單方面終止買房合同，開發(fā)商損失再怎么也不超過總房?jī)r(jià)，因?yàn)榉慨a(chǎn)始終擺在那里。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議看似對(duì)買賣雙方有利，實(shí)則是單方面加大了消費(fèi)者違約責(zé)任。 購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議陷阱：限定買家商品房用途 補(bǔ)充協(xié)議原文：該商品房?jī)H為住宅用途。 點(diǎn)評(píng)：有關(guān)法規(guī)規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，享有對(duì)該房屋占有、使用、收益和處置的權(quán)利。換言之，只要業(yè)主對(duì)房屋處置不違法，他人就無權(quán)干涉。 結(jié)論：補(bǔ)充協(xié)議剝奪了消費(fèi)者應(yīng)享有的權(quán)利。

• 問 簽購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議有什么注意事項(xiàng)
  答

  3、對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí)，與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任，對(duì)雙方都有利。

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• 問 什么是補(bǔ)充協(xié)議 買房簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)要注意些什么
  答

  補(bǔ)充協(xié)議是啥？買房還要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，你知道嗎？如果你第一次聽說，就一定要注意了。開發(fā)商**容易動(dòng)手腳的地方，就在補(bǔ)充協(xié)議里?？炜纯春炗喲a(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng)！ 補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。 問題一、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。 因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。 問題二、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。 現(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。 問題三、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去。 這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 問題四、明確關(guān)于公攤建筑面積。 現(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 問題五、明確退房的責(zé)任。 購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 問題六、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。 以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家這里了，買房是比較重要的一件事情，會(huì)花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對(duì)待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。

• 問 補(bǔ)充協(xié)議里，我應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容？
  答

  補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)深入分析市場(chǎng)趨勢(shì)、價(jià)格波動(dòng)、交付時(shí)間等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，以及違約責(zé)任和附加條款，為投資決策提供數(shù)據(jù)支持。

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• 問 買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議有哪些注意事項(xiàng)
  答

  購(gòu)房者在買房過程中需要簽訂認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房合同以及補(bǔ)充協(xié)議。那么買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議簽署時(shí)注意事項(xiàng)有哪些？補(bǔ)充協(xié)議通常會(huì)對(duì)合同中未約定的內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充約定，在一定程度上比購(gòu)房合同還重要。 買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)： 1、應(yīng)該明確把樓書和其他開發(fā)商廣告內(nèi)容填寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里，、 這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)特別重要的方式。 2、需要明確房產(chǎn)證辦理的時(shí)間。 因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有約定產(chǎn)證的具體辦理期限，這一項(xiàng)通常要在補(bǔ)充協(xié)議條款里約定。 3、要明確若按揭辦不下來的話雙方有哪些責(zé)任。 4、條約中藥明確關(guān)于公攤的建筑面積 現(xiàn)在在面積爭(zhēng)議上**多的就是公用面積分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上做手腳，所以一定要和開發(fā)商約定清楚，不但要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，還要有約定公攤的是哪一部分，位置是那?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于精裝修房子那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中明確清楚。比裝修的標(biāo)準(zhǔn)要明確使用什么品牌，甚至包括顏色和材質(zhì)等。 6、明確退房的責(zé)任 購(gòu)房者在買房后有可能出現(xiàn)開發(fā)商原因?qū)е峦朔?，但是?dāng)購(gòu)房者接到入住通知之后對(duì)房屋進(jìn)行裝修，所以必須寫明若開發(fā)商原因?qū)е峦朔块_發(fā)商需承擔(dān)是什么樣的責(zé)任，條款中要約定在確定的日期內(nèi)開發(fā)商退還房款，甚至包括銀行的利息、罰金等。