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• 134****6813

  導(dǎo)讀：按目前新建房屋的交易習(xí)慣，購房者看中某套房屋后，開發(fā)商與購房者都會簽訂認(rèn)購書以說明雙方對購售房屋已達(dá)成初步意向，簽了認(rèn)購書購房不成能退定金嗎?返還購房定金的情形有哪些?本文為您做詳細(xì)的解答。 一、返還購房定金的情形： 購房定金是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，規(guī)定由當(dāng)事人一方先行支付給對方一定數(shù)額的貨幣。合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回，或抵作價(jià)款。達(dá)成購房意向的雙方約定，由購房者向開發(fā)商支付一定的定金，以保證開發(fā)商在約定期限內(nèi)不將房屋另售他人，同時(shí)保證購房者在約定期限內(nèi)與開發(fā)商進(jìn)一步洽談購房事宜。返還購房定金的情形有： (一)基于法律上的規(guī)定： 1、交付定金后因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。這里提醒大家。不可歸責(zé)于雙方的事由在法律上沒有明確規(guī)定，常見的像購房者認(rèn)為認(rèn)購合同有問題與開發(fā)商產(chǎn)生分歧導(dǎo)致不能簽訂購房合同，就屬于這種事由. 2、交付定金后開發(fā)商又拒絕出售房屋的，購房者可以要求開發(fā)商雙倍返還定金，并承擔(dān)自己的相關(guān)損失?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 3、交付定金后開發(fā)商不能開發(fā)或預(yù)售該商品房，導(dǎo)致購房合同無法簽訂，購房者可以要求開發(fā)商雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 (二)基于合同的約定： 如果購房者與開發(fā)商達(dá)成初步的購房意向，在簽訂認(rèn)購書時(shí)雙方約定了符合某一條件時(shí)，開發(fā)商返還定金同時(shí)解除合同，或者開發(fā)商返還定金并繼續(xù)履行合同，可以依照合同的約定主張返還定金。比如雙方約定如果開發(fā)商不能在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同則雙倍返還定金作為賠償。 二、處理定金問題的法律依據(jù)： (一)如因開發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如開發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購房者可要求開發(fā)商雙倍返還定金。 (二)如因購房者原因在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，例如購房者放棄購買約定房屋等，購房者將損失定金。 (三)在認(rèn)購書約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購房者與開發(fā)商協(xié)商，雙方對《商品房買賣合同》具體條款無法達(dá)成一致的，購房者可要求開發(fā)商退還已交納的定金。 (四)如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，購房者可要求開發(fā)商退還定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。 可見，不是所有的定金都可以主張返還，所以提醒購房者一定要注意自己所簽的每一項(xiàng)協(xié)議的每一個(gè)條款，出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購書》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向法院起訴。 綜上所述，買房是人生大事，涉及中介、開發(fā)商、賣家、銀行等多個(gè)環(huán)節(jié)，具有一定的復(fù)雜性。退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。建議購房者在購房前自己要了解相關(guān)的政策法規(guī)，請律師陪同簽訂合同是**好的辦法。 

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:11

相關(guān)問題

• 問 購房定金能退還嗎 什么情況下可以拿回定金
  答

  購房者在繳納定金后，因?yàn)榉N種原因取消購房計(jì)劃的情況時(shí)有發(fā)生，此時(shí)定金是退還是不退，同時(shí)困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個(gè)中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購書之法律效力的認(rèn)定，我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套，價(jià)款為人民幣40萬元。在簽訂認(rèn)購書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購書簽訂時(shí)劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購書 在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認(rèn)購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結(jié)，我們得出了一份商品房認(rèn)購書發(fā)生法律效力所必須同時(shí)具備的幾個(gè)條件： 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件，即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購等方式與購房者簽訂該商品房的認(rèn)購書，該樓宇認(rèn)購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 2、認(rèn)購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及簽訂正式合同的時(shí)間等，否則認(rèn)購書無法實(shí)際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。 一般來說，一份具備以上條件的商品房認(rèn)購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購書具備上述條件，又會出現(xiàn)何種情況呢?要想得出一個(gè)明晰的答案，就要分析一下認(rèn)購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金?！?*高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

• 問 什么情況購房定金退還呢？
  答

  一般簽訂了認(rèn)購書就已經(jīng)達(dá)成了買賣協(xié)議，而且定金是具有法律效率，對買賣雙方都有法律保障的，買方違約賣方有權(quán)不退回買方定金，賣方違約則按定金的雙倍賠償給買方。如果協(xié)議和發(fā)票上開據(jù)的是“訂金”，則這部分錢是可退的。一般開發(fā)商不同意換，稱小戶型沒有了是避免更換上的麻煩手續(xù)，而且小戶型較大戶型好銷售，留到**后不愁賣不掉，如果是大戶型的話，很容易導(dǎo)致滯銷，如果滯銷量大的話，就成了爛尾樓，會給開發(fā)商造成負(fù)面影響。所以請各位買房者一定要謹(jǐn)慎，勞動(dòng)人民買房事非常不容易的一件事！一般商品房銷售人員都會以“這套房子之前就有人看好了，他會在這兩天下定，如果你喜歡這套就要先定下來，否則可能明天就賣出去了”，“如果你現(xiàn)在定這套房子的話我可以給你申請**折扣”這些話來促使你盡快下定，但是一旦支付定金，定金是不可退的，但前提是開發(fā)商取得了“商品房預(yù)售許可證”，在未取得“商品房預(yù)售許可證”之前，開發(fā)商收據(jù)的款項(xiàng)屬于排號金、誠意金，這個(gè)是隨時(shí)都可以要求退款的。

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• 問 購房定金應(yīng)繳納多少？在哪些情況下可以退還定金？
  答

  定金多少要問經(jīng)紀(jì)人，退不退要看合同怎么寫。

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• 問 ??怎么讓開發(fā)商退定金？在什么情況下可以要求開發(fā)商退還購房定金?
  答

  對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當(dāng)中，開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多買房人定金不能退回的問題，引起眾多已購房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購房者的擔(dān)心與疑慮。那么對于購房定金問題，到底應(yīng)該如何做，對購房定金問題法律又是如何規(guī)定的，購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回?定金能不能退目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達(dá)不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購房人認(rèn)為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購書，無論什么原因房子**終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退?定金的法律規(guī)定到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。

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• 問 購房時(shí)支付的訂金和定金在什么情況下可以退還，有什么規(guī)定？
  答

  購房訂金與定金退還問題，關(guān)鍵在于合同條款的約定。通常，訂金可因雙方協(xié)商一致或合同解除而退還，而定金則可能作為違約金處理。建議購房者在簽訂合同時(shí)，明確約定訂金與定金的退還條件，以保障自身權(quán)益。

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