購(gòu)買商品房的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同,購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是,補(bǔ)充條款在某種程度上,它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要,因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以,在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。 一、應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去,這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。 二、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。 三、要明確按揭辦不下來(lái)的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。 四、明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭(zhēng)議**多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題,而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚,不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?,F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè),贈(zèng)與那個(gè),實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。 五、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。 六、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些
133****8393 | 2016-07-12 10:27:58
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148****1452
由于法律的普及,越來(lái)越多的人比較重視合同的簽訂,對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充協(xié)議也格外關(guān)注。下面搜房網(wǎng)小編將為大家詳細(xì)介紹一下簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng),希望對(duì)大家有所幫助! 簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng): 第一、要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍,目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 第二、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題,應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房,開(kāi)發(fā)商退還**款和定金,目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 第三、要約定房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù),應(yīng)約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了,購(gòu)房者可以退房或者拒收,而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金,目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 第四、要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額,目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 第五、要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn),不能被開(kāi)發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級(jí)"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo),要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素,目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 第六、要約定開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間,合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間,目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證,影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 第七、要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有,開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意,目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 第八、要約定在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的,可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。
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補(bǔ)充協(xié)議,顧名思義是對(duì)合同的補(bǔ)充。將合同中沒(méi)有約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容,根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行解釋簽訂的補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分,簽訂后和購(gòu)房合同具有同等法律效力。那么,購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議怎樣寫(xiě)?簽購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng)有哪些?補(bǔ)充協(xié)議是購(gòu)房者用來(lái)**大限度地保護(hù)自己合法權(quán)益的重要手段之一。對(duì)約定不明確的內(nèi)容一定要簽補(bǔ)充協(xié)議,同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充協(xié)議要千萬(wàn)警惕。 購(gòu)房者在簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)應(yīng)注意以下幾方面: 一、公平原則 補(bǔ)充協(xié)議條款的制定并不是房地產(chǎn)商的單方行為,購(gòu)房者作為合同的另一方,同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。任何發(fā)展商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議都有可能是違背購(gòu)房者意愿的,在法律上是無(wú)效的。因此,開(kāi)發(fā)商在要求購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)對(duì)其內(nèi)容予以明釋。例如,在銷售精裝修房屋時(shí),有的開(kāi)發(fā)商對(duì)于合同約定的裝修材料裝修標(biāo)準(zhǔn)的改變,只是明確了告知購(gòu)房者的義務(wù),而對(duì)于改變后的質(zhì)量、價(jià)格、檔次、環(huán)保均不予明確,根本沒(méi)有給予購(gòu)房者選擇或是確認(rèn)的權(quán)利,這在實(shí)際上已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的合法利益。一旦出現(xiàn)問(wèn)題,極易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。 開(kāi)發(fā)商制定的補(bǔ)充協(xié)議往往有失公正 所謂格式條款合同,又稱格式合同,它是指由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的,并由不特定的第三人所接受的,具有完整性和定型化的合同條款。 格式條款合同的特征是:(1)格式條款合同文本是由一方當(dāng)事人預(yù)先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細(xì)節(jié)性。(3)格式條款合同的內(nèi)容具有完整性和定型化的特點(diǎn)。(4)在格式條款合同中,條款制定人在訂約中處于優(yōu)勢(shì)地位。由于雙方地位差異,合同條款容易顯失公平。 二、合法原則 雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為合同不可分割的組成部分,只有約定的內(nèi)容合法,才能得到法律的保護(hù)。 在實(shí)際交易中,開(kāi)發(fā)商在起草補(bǔ)充協(xié)議時(shí),有時(shí)為了迎合或是滿足個(gè)別購(gòu)房者的利益要求,將一些公用面積和使用空間擅自“許配”,從而損害了其他購(gòu)房者的利益。例如,一家開(kāi)發(fā)商在銷售寫(xiě)字樓時(shí),購(gòu)房單位提出了一個(gè)條件,即將寫(xiě)字樓的外墻使用權(quán)歸該購(gòu)房單位無(wú)償使用。開(kāi)發(fā)商明明知道外墻使用權(quán)歸所有購(gòu)買寫(xiě)字樓的業(yè)主,開(kāi)發(fā)商個(gè)人沒(méi)有任何承諾的權(quán)利,但是,為了促進(jìn)銷售,在沒(méi)有得到其他業(yè)主同意的情況下,開(kāi)發(fā)商便同意了這家購(gòu)房單位的要求,并將此條款寫(xiě)入補(bǔ)充協(xié)議。事后可想而知,由于合同約定的該內(nèi)容損害了其他人的合法利益而導(dǎo)致此項(xiàng)內(nèi)容無(wú)效。 購(gòu)房人簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)有權(quán)伸張合法權(quán)益 我國(guó)《合同法》第39條明確規(guī)定:采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求對(duì)該條款予以說(shuō)明。因此,購(gòu)房者在簽署由賣方起草的補(bǔ)充協(xié)議時(shí),有權(quán)要求賣方對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行解釋說(shuō)明。 《合同法》第41條規(guī)定:當(dāng)對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋,對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)采納不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。在通常情況下,提供格式條款的一方往往在交易中處于優(yōu)勢(shì)地位。因此,在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí),購(gòu)房者完全有權(quán)利要求在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,對(duì)補(bǔ)充協(xié)議加以修改和補(bǔ)充,充分維護(hù)自身的合法權(quán)益。任何開(kāi)發(fā)商以單方名義制訂并要求購(gòu)房者無(wú)條件簽署的補(bǔ)充協(xié)議,在法律上都是無(wú)效的。 三、注意事項(xiàng) 1、廣告和售樓書(shū)中的有關(guān)內(nèi)容。消費(fèi)者入住時(shí)發(fā)現(xiàn)房子有些地方與當(dāng)初廣告和樓收中承諾的并不一樣,這種情況在生活中并不鮮見(jiàn)。把廣告和樓書(shū)中的相關(guān)內(nèi)容加入合同,產(chǎn)生糾紛時(shí)可以作為消費(fèi)者投訴的有利證據(jù)。2003年6月生效的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問(wèn)題的解釋》中為了保護(hù)購(gòu)房人利益,規(guī)定將開(kāi)發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對(duì)買賣合同的訂立及房屋價(jià)格有重大影響的說(shuō)明和允諾視為合同內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商如果違反這樣的內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2、補(bǔ)充協(xié)議中一定要注明因開(kāi)發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е孪M(fèi)者退房的事很多。但也僅限退房,對(duì)開(kāi)發(fā)商如何“補(bǔ)償”要求的不多。開(kāi)發(fā)商違約致使退房,負(fù)些賠償也是應(yīng)該的,因?yàn)檫@種“賠償”和消費(fèi)者交定金但“不買不退”的道理一樣。許多合同中都約定因“不可抗力”導(dǎo)致誤工等,開(kāi)發(fā)商可以不負(fù)違約責(zé)任,但卻不可作為開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任的借口。 3、對(duì)物業(yè)服務(wù)所達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)注明。物業(yè)服務(wù)是辦完入住手續(xù)后才發(fā)生的事實(shí),與業(yè)主當(dāng)初想象的可能存在著這樣或那樣的差異,容易產(chǎn)生糾紛。在合同中注明要求及責(zé)任,對(duì)雙方都有利。 商品房買賣合同不能把所有內(nèi)容規(guī)定完整,也很難具體、明確。制定補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)依照以下三個(gè)原則進(jìn)行: 一是細(xì)致:包括三方面內(nèi)容,首先將整個(gè)交易的全過(guò)程,包括合同簽訂、履行的全過(guò)程,其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方,包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任:訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng),每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任,每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任:購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法,是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的,所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任,以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。 如何通過(guò)一份公平合理的補(bǔ)充協(xié)議充分維護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益,在房地產(chǎn)交易中具有舉足輕重的意義。因此,為避免制定無(wú)效條款,雙方在簽署補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)根據(jù)《合同法》中關(guān)于有效合同的規(guī)定,來(lái)擬定合法的合同條款。另外,雙方在簽訂購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議后,在合同履行期間,如果雙方出現(xiàn)新的協(xié)議內(nèi)容或需要對(duì)原來(lái)簽訂的內(nèi)容協(xié)議變更,均可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式予以約定。 簽署補(bǔ)充協(xié)議的雙方應(yīng)熟知房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)和法律規(guī)定,還要了解一些該物業(yè)的基本情況和特點(diǎn),明確自己應(yīng)當(dāng)享有哪些權(quán)利和承擔(dān)哪些義務(wù)。因此,建議雙方**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)法律人士對(duì)合同進(jìn)行審查,提供咨詢意見(jiàn)。
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簽訂補(bǔ)充協(xié)議條款時(shí),注意事項(xiàng):1、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái),這通常在補(bǔ)充條款里約定。2、明確按揭辦不下來(lái)的話,雙方的責(zé)任?,F(xiàn)在買房通常需要按揭,確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái),沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜,有購(gòu)房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來(lái),雙方各自的責(zé)任是什么。3、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修,那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。4、明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說(shuō)買家電什么的,但是一旦退房是由于開(kāi)發(fā)商的原因,必須寫(xiě)明開(kāi)發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫(xiě)名在確定的日期內(nèi)把開(kāi)發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
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買房子的時(shí)候需要簽訂買房合同,如果有什么明細(xì)補(bǔ)充或是要添加的一些協(xié)議,就會(huì)寫(xiě)入購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議。目前,補(bǔ)充協(xié)議已受到越來(lái)越多購(gòu)房者的重視,然而仍然有些人對(duì)補(bǔ)充協(xié)議不甚了了。 原本,開(kāi)發(fā)商通常都是使用《商品房買賣合同》示范文本的,正式合同無(wú)法修改,但是購(gòu)房者卻可以通過(guò)簽署補(bǔ)充協(xié)議,來(lái)保障自己的權(quán)益。然而如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效,不會(huì)讓其反而成了開(kāi)發(fā)商亂開(kāi)霸王條款的便利工具呢?我們?cè)谫?gòu)房前就必須先弄清補(bǔ)充協(xié)議該怎么審、怎么簽。 買賣合同成擺設(shè) 去年,李先生看中了一套商品房,并繳納了認(rèn)購(gòu)款和定金。今年3月,他到售樓處簽訂正式購(gòu)房合同時(shí),卻發(fā)現(xiàn)之前廣告宣傳頁(yè)承諾的“雙衛(wèi)”變成了“單衛(wèi)”,一樓的衛(wèi)生間變成了儲(chǔ)藏間。 不僅如此,在簽訂《商品房買賣合同》時(shí),開(kāi)發(fā)商還要求所有購(gòu)房者必須再簽一份補(bǔ)充協(xié)議,且該補(bǔ)充協(xié)議是事先打印好的格式合同,其中有許多內(nèi)容與主合同相違背。 李先生發(fā)現(xiàn),不少條款都是開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行約定的,如 “甲方(開(kāi)發(fā)商)自身原因造成未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付購(gòu)房人,購(gòu)房人給予甲方30日的寬展期,寬展期內(nèi)合同繼續(xù)履行,甲方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。” 除此之外,李先生還發(fā)現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議中有多項(xiàng)內(nèi)容明顯與主合同原內(nèi)容違背,大量免去了開(kāi)發(fā)商本應(yīng)有的責(zé)任和義務(wù)?!斑@哪是補(bǔ)充協(xié)議,根本是本末倒置?!备尷钕壬鸁o(wú)法接受的是,他在得到“不能更改、不能刪減”的答復(fù)后拒絕簽字,并要求退房。開(kāi)發(fā)商卻稱,可以退房,但先前交付的認(rèn)購(gòu)款和定金不能退還。之后,他向多個(gè)部門(mén)反映都沒(méi)有結(jié)果,而開(kāi)發(fā)商也只是口頭承諾可以將“單衛(wèi)”改成“雙衛(wèi)”,但表示簽補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有商量的余地。 先防霸王條款 目前全國(guó)各地因補(bǔ)充協(xié)議所造成的購(gòu)房糾紛日益增多。雖然補(bǔ)充協(xié)議原是為了完善標(biāo)準(zhǔn)合同,但現(xiàn)在則往往成為開(kāi)發(fā)商的霸王條款,消費(fèi)者基本上沒(méi)有商量的余地。 按理,補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)由雙方共同協(xié)商簽訂,如果消費(fèi)者認(rèn)為有關(guān)約定不合理,可以提出來(lái)進(jìn)行修改,如果因補(bǔ)充協(xié)議產(chǎn)生分歧,消費(fèi)者可提出退房并退回認(rèn)購(gòu)款和定金。 法律人士也指出,合同雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的,李先生所遇到的補(bǔ)充協(xié)議卻強(qiáng)調(diào)任何情況下均由消費(fèi)者承擔(dān)責(zé)任,違背了主合同的主旨,剝奪了消費(fèi)者權(quán)利。而其有關(guān)違約金比例的約定不公平,在加重購(gòu)房者違約成本的同時(shí)降低了開(kāi)發(fā)商的違約懲罰,顯失公平,是明顯的霸王條款。 另外,補(bǔ)充協(xié)議作為合同一般應(yīng)是與主合同同時(shí)簽訂的,其內(nèi)容應(yīng)為對(duì)主合同的補(bǔ)充,而非更改。如果其中內(nèi)容與主合同不一致,應(yīng)以政府認(rèn)可的聯(lián)機(jī)備案合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中有明顯免除已方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利內(nèi)容的格式條款的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款。同時(shí),補(bǔ)充協(xié)議一旦簽署也就具有了法律效力,因此對(duì)于這類明顯的霸王條款、無(wú)效條款,購(gòu)房者還是要從一開(kāi)始就據(jù)理力爭(zhēng),防止交了錢(qián)、付了款之后才發(fā)現(xiàn)利益受損。 遵循三大原則 其實(shí),補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時(shí),對(duì)雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加,以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議?,F(xiàn)在市場(chǎng)交易中二手房合同補(bǔ)充條款多為雙方協(xié)商的自擬格式,商品房出售合同的補(bǔ)充條款多為開(kāi)發(fā)商擬訂的格式條款,但條款是可以調(diào)整的。對(duì)于補(bǔ)充協(xié)議,購(gòu)房者可以盡可能地就自己重點(diǎn)考慮的問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商多進(jìn)行溝通和協(xié)商,并遵循三大原則: 一是細(xì)致。首先將整個(gè)交易的全過(guò)程,包括合同簽訂、履行的全過(guò)程,其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應(yīng)予以充分考慮;其次是對(duì)涉及房屋的質(zhì)量、面積、配套設(shè)施及社區(qū)環(huán)境等方面內(nèi)容加以明確;**后是對(duì)可能產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方,包括一些有借鑒意義的案例訂入?yún)f(xié)議。 二是違約責(zé)任。訂立補(bǔ)充協(xié)議時(shí),應(yīng)該注意權(quán)利與義務(wù)的對(duì)應(yīng),每一項(xiàng)義務(wù)都意味著責(zé)任,每一個(gè)責(zé)任都會(huì)產(chǎn)生違約對(duì)應(yīng)的后果。 三是舉證責(zé)任。購(gòu)房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過(guò)程中較難行使知情權(quán),在訴訟或仲裁中無(wú)法提供相應(yīng)的證據(jù),如果按照一般舉證原則即誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的做法,是無(wú)法有效地保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利的,所以補(bǔ)充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法,規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)舉證責(zé)任,以此來(lái)保護(hù)購(gòu)房者利益。 細(xì)數(shù)八個(gè)問(wèn)題 另外,對(duì)于許多購(gòu)房合同所沒(méi)有提到的細(xì)節(jié)問(wèn)題和容易出現(xiàn)糾紛的部分,購(gòu)房者則要仔細(xì)羅列,具體則可以重點(diǎn)關(guān)注以下八個(gè)問(wèn)題: 1、套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍,目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。 2、公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的原因辦不下來(lái)的處理問(wèn)題,目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。 3、房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù),約定如果開(kāi)發(fā)商提供不了,購(gòu)房者可以退房或者拒收,而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金,目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。 4、物業(yè)的約定,目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。 5、精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn),不能被開(kāi)發(fā)商以“進(jìn)口”、“高級(jí)”、“優(yōu)質(zhì)”等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo),要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素,目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。 6、開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間,合同里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間,目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證,影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。 7、房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有,開(kāi)發(fā)商使用要經(jīng)過(guò)業(yè)委會(huì)同意,目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。 8、在合同和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的,可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。
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購(gòu)房合同一般都是規(guī)定格式的,通過(guò)房管局審閱后才算有效,不能隨意修改。但是,購(gòu)房者可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商增加對(duì)自己有利的協(xié)議,這種就是補(bǔ)充協(xié)議。 一、具體違約責(zé)任 1、規(guī)定產(chǎn)權(quán)證獲取日期。協(xié)議上注明如果在規(guī)定日期未能取得房產(chǎn)證應(yīng)視為“房產(chǎn)證無(wú)法取得的開(kāi)發(fā)商一方的單方面違約行為”。對(duì)于此項(xiàng)“開(kāi)發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權(quán)選擇退房。開(kāi)發(fā)商必須在15個(gè)工作日內(nèi)退還業(yè)主已交的所有款項(xiàng)。 2、約定具體房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。買受人可以聘請(qǐng)有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)房,如果驗(yàn)房結(jié)果與開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有差異,有權(quán)提請(qǐng)法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行**終裁決。在交房時(shí)所交房屋達(dá)不到補(bǔ)充協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)的情況下,業(yè)主有權(quán)拒絕收房并由開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償。如在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)仍然達(dá)不到約定的交房標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同。開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付違約金和其它因無(wú)法收房入住發(fā)生的損失。 二、明確置業(yè)顧問(wèn)承諾、廣告描述和贈(zèng)送的面積 置業(yè)顧問(wèn)的承諾、廣告描述及開(kāi)發(fā)商所贈(zèng)送的面積要寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。要將影響價(jià)格的廣告描述和所看樣板間中具體的品牌寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。還要把開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積包括具體位置、使用年限、裝修標(biāo)準(zhǔn)在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)闡述并注明使用權(quán)。 購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議的注意事項(xiàng) 1、辨別文字游戲,以免開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任。例如,合同約定了違約金比例但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商有約定不超過(guò)某個(gè)比例,這樣違約過(guò)了一定時(shí)間實(shí)際就不用支付違約金了。 2、警惕開(kāi)發(fā)商利用補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。例如合同里對(duì)延期交付作了規(guī)定,但補(bǔ)充協(xié)議里開(kāi)發(fā)商約定遇到異常困難不能按時(shí)交付不屬于違約,這種異常困難是什么,容易扯皮。 3、注意優(yōu)先效力,避免糾紛。仔細(xì)看補(bǔ)充協(xié)議的效力,防止開(kāi)發(fā)商約定合同效力優(yōu)先,那么有利于購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議就形同虛設(shè)了。
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